1、 核心9 城高端盘首开去化率近7 城，上海独揽过半供应

房地产房地产行业走势图数据来源：聚源《单周成交保持增长，云南和晋江出台购房补贴政策— 行业周报》-2026.7.12《天津、海南优化公积金政策，核心城市土拍热度延续— 行业周报》-2026.7.5《普睿地产研究1-6 月百强企业销售排行点评：6 月单月百强数据降幅扩大，央企表现亮眼—行业点评报告》-2026.7.1高端住宅观察：核心9 城高端盘去化近7 成，财富效应驱动购买力释放——行业点评报告齐东（分析师）胡耀文（分析师）证书编号：S0790522010002证书编号：S0790524070001 核心9 城高端盘首开去化率近7 城我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025 年初以来入市的高端盘数据。2025 年初至2026 年6 月末，9 城合计推出高端盘套数15500 套，首开成交 10765 套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。 上海高端盘供给量断层，核心城市首开去化率分化分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48 个项目、8171 套，占9 城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%，上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，相比之下北京东西城基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在南山、后海几个板块，总量上有所差距。杭州凭借民营经济，首开去化率高于广州；南京、成都等二线城市去化压力明显。从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9 城推出高端盘套数较多，均超过300 套，其中华润和保利超过2000 套，覆盖城市最广、规模最大。 资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强2026 年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势。2026 上半年A 股电子、通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位。从市值分布看，电子行业与通信行业市值均高度集中于头部核心城市，集中度分别为63.6%和69.7%，其中深圳、北京分列两大板块首位。据Wind 数据，2026 上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5 亿元，高管和个人股东减持267.7 亿元，资本市场财富效应显著。 投资建议我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动的复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产品力打造优秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。-24%-12%0%12%24%36%2025-072025-112026-03房地产沪深300相关研究报告行业点评报告目 录图表目录图1： 9 城高端盘2026 年以来去化率有所下降 ........................................................................................................................... 3图2： 9 城高端盘2026 年月度推盘套数较均衡 ........................................................................................................................... 3图3： 上海高端盘推盘套数供应远超其他核心城市 .................................................................................................................... 4图4： 华润、保利、中海、招商在核心城市推出高端盘套数较多 ............................................................................................ 5图5： 2026 年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多 ........................................................................................................... 5图6： 2026H1 电子和通信板块涨幅远超其他行业 ...................................................................................................................... 6图7： 2026H1 电子和通信板块股价整体显著上涨 ...................................................................................................................... 6图8： 2026 年5-6 月电子和通信板块高管/个人减持对应市值金额较高 .................................................................................. 7图9： 北京2026H1 新房成交套数同比-0.9% ............................................................................................................................... 8图10： 上海2026H1 新房成交套数同比+14.4% ........................................................................................................................ 10图11： 深圳2026H1 新房成交套数同比-13.8% ......................................................................................................................... 11行业点评报告
1、 核心9 城高端盘首开去化率近7 城，上海独揽过半供应
我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年初以来入市的高端盘数据（北京、上海、深圳备案均价≥12 万元/平，广州、杭州备案均价≥7 万元/平，南京、成都、苏州、天津备案均价≥5 万元/平）。2025 年初至2026 年6 月末，9 城合计推出高端盘套数15500 套，首开成交 10765 套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。整体上，9 城高端盘2025 年前三季度首开去化率稳健超60%，自2025Q4 开始热度有所下降，至2026Q2 平均首开去化率降至44%，城市和项目有所分化。图1：9 城高端盘2026 年以来去化率有所下降数据来源：中指数据库、开源证券研究所从月度推盘套数来看，2025 年9 城高端盘推盘高峰集中在二季度和四季度，2026年以来推盘数量分布较均衡，整体套数较2025 年有所下降。图2：9 城高端盘2026 年月度推盘套数较均衡数据来源：中指数据库、开源证券研究所66.3%60.7%65.5%53.0%46.2%44.1%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2025Q12025Q22025Q32025Q42026Q12026Q2整体去化高端盘推盘套数（套）行业点评报告分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48 个项目、8171 套，占9 城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%。我们认为上海高端盘供应放量主要由于过往两年上海核心区域进行了较高强度的城市更新和旧城改造，大量优质项目陆续集中入市，特别是徐汇滨江、黄浦外滩、杨浦东前滩、静安苏河湾、浦东前滩及前滩南等板块成片改造后，住宅用地批量释放。相比之下北京三环内区域基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在深圳湾、后海等几个板块，总量上有所差距。杭州凭借较强的城市基本面和产品力，高端盘去化率（首开去化率74%）高于广州（首开去化率60%）。南京（首开去化率30.9%）、成都（首开去化率45.0%）等二线城市去化压力明显，说明豪宅供应可能过剩，或者定价与客户预期有所脱节。推盘策略上，北京和广州均采取全部房源一次性推售的策略，追求短平快，快速回笼资金，因此首开去化率偏弱。上海和杭州倾向于分批次推售，控制供给节奏，制造长期稀缺性，有充足时间蓄客。表1：核心城市高端盘推盘模式有所分化高端盘标准项目数量（个）推盘套数（套）首次成交套数（套）首开去化率推盘模式北京≥12 万51%一次性推出上海≥12 万77%分批次深圳≥12 万78%一次性+分批次广州≥7 万60%一次性推出杭州≥7 万74%分批次南京≥5 万31%分批次成都≥5 万45%分批次苏州≥5 万61%一次性+分批次天津≥5 万100%一次性推出数据来源：中指数据库、开源证券研究所图3：上海高端盘推盘套数供应远超其他核心城市数据来源：中指数据库、开源证券研究所0%20%40%60%80%100%120%推盘套数（套）首开去化率行业点评报告从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9 城推出高端盘套数较多，均超过300 套，其中华润和保利超过2000 套，覆盖城市最广、规模最大，其中北京中海高端盘占比较高，上海华润、保利高端盘占比较高，深圳华润、中海、招商垄断，广州保利一家独大，杭州绿城高端盘占比较高。图4：华润、保利、中海、招商在核心城市推出高端盘套数较多数据来源：中指数据库、开源证券研究所土地端，我们统计了9 城2025 年以来高价地成交情况（北京、上海、深圳成交均价≥7 万/平，广州、杭州成交均价≥4 万元/平，南京、成都、苏州、天津成交均价≥3 万元/平），上海高价地成交规模仍大幅领先。2026 年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多，预计下半年高端盘竞争仍较激烈。图5：2026 年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多数据来源：Wind、开源证券研究所华润保利中海招商绿城建发金茂推出套数(套)项目数量（个）2026H1成交（宗）2025年成交（宗）成交建面（万方）行业点评报告
2、 资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强
2026 年以来，核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势。2026 年上半年，A 股电子行业与通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位且远超其他行业。图6：2026H1 电子和通信板块涨幅远超其他行业数据来源：Wind、开源证券研究所（市值数据截至2026 年6 月30 日）图7：2026H1 电子和通信板块股价整体显著上涨数据来源：Wind、开源证券研究所（市值数据截至2026 年6 月30 日）据我们统计，电子行业上市公司按照市值划分，深圳、上海、北京、苏州和天津市值占比分列前五名，前五城市集中度达63.6%，其中深圳占比达23.7%；通信行业上市公司按照市值划分，北京、烟台、苏州、成都、武汉、深圳和上海市值占比分列前七名，前七城市集中度达69.7%，其中北京占比达20.7%。-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%电子通信建筑材料机械设备综合化工电气设备公用事业采掘有色金属建筑装饰国防军工家用电器医药生物纺织服装银行计算机轻工制造交通运输非银金融房地产休闲服务汽车传媒钢铁食品饮料农林牧渔商业贸易各板块2026H1涨跌幅0.501.001.502.002.503.003.504.00沪深300电子板块通信板块行业点评报告表2：电子行业TOP5 城市市值集中度为63.6%排序城市上市公司数上市公司占比（亿元）市值占比市值累计占比市值前三大公司深圳市23.1%5185423.7%23.7%工业富联、立讯精密、大普微-UW上海市10.7%3960818.1%41.9%中芯国际、华虹宏力、澜起科技北京市4.5%2878713.2%55.1%寒武纪、北方华创、兆易创新苏州市5.9%108795.0%60.0%东山精密、盛科通信-U、长光华芯天津市1.4%3.5%63.6%海光信息、华海清科、金海通数据来源：Wind、开源证券研究所（市值数据截至2026 年6 月30 日）表3：通信行业TOP7 城市市值集中度为69.7%排序城市上市公司数上市公司占比（亿元）市值占比市值累计占比市值前三大公司北京市12.8%2559420.7%20.7%中国移动、中国电信、中国联通烟台市0.3%1429411.6%32.3%中际旭创、德邦科技苏州市6.2%106638.6%40.9%天孚通信、亨通光电、永鼎股份成都市3.6%8.1%49.0%新易盛、天邑股份、坤恒顺维武汉市3.4%7.6%56.6%光迅科技、烽火通信、信科移动-U深圳市9.7%6.6%63.2%中兴通讯、太辰光、蘅东光上海市12.0%6.5%69.7%剑桥科技、华测导航、数据港数据来源：Wind、开源证券研究所（市值数据截至2026 年6 月30 日）据Wind 数据，2026 上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持公告1637 次，公告减持金额达1127.5 亿元，其中高管和个人减持267.7 亿元。减持主体集中于实控人、高管及早期创投，这类客群恰好与核心城市高端盘的主力买家画像重合，高端盘抗通胀、易变现和顶级配套属性决定了其高比例配置实物资产的倾向。股市高位兑现→不动产低位吸纳，完成从风险资产到核心资产的跨市场迁移。从月度减持金额来看，5-6 月减持规模明显增加，按照1-2 个月滞后期，我们预计三季度核心城市高端盘市场购买力有望进一步提升。图8：2026 年5-6 月电子和通信板块高管/个人减持对应市值金额较高数据来源：Wind、开源证券研究所（数据截至2026 年6 月30 日）18.8024.4734.0528.4288.6973.250.0020.0040.0060.0080.00100.002026-012026-022026-032026-042026-052026-06高管/个人减持对应市值金额（亿元）行业点评报告
3、 京沪深豪宅去化：供应结构与需求分化的三重奏
（1）北京北京作为首都，高端盘市场容量广阔，但东西城等核心区域基本无供应，多年严格限价政策下，高端盘整体定价不高；同时项目供应较分散，无法形成价格高地，限竞房陆续解禁入市也对新房形成价格压制。2025 年以来均价超12 万元/平的新盘仅有五个，开盘去化率51.3%，低于上海、深圳，一方面单次推盘量较大，另一方面我们认为北京新房市场处于“刚需高性价比项目火热、高端盘乏力”的市场环境，改善需求端观望情绪较重。表4：北京2025 年以来均价超12 万元/平的新盘仅有五个项目名称区县板块开盘时间开盘价格(元/㎡) 推出套数(套) 当天认购(套)去化率(%)所属企业保利熙瑞海淀区四季青2026/6/27124600保利中海安澜北京海淀区上地2026/1/11146800中海臻澐海淀区清河2025/6/16126800华润、中铁、招商建发·海晏海淀区清河2025/6/12150000建发中海·萬吉玖序朝阳区酒仙桥2025/5/18125000中海数据来源：中指数据库、开源证券研究所从新房成交数据看，北京2025 年新房成交套数同比-11.8%、2026H1 新房成交套数同比-0.9%，整体受二手房压制较大。图9：北京2026H1 新房成交套数同比-0.9%数据来源：Wind、开源证券研究所（2）上海上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，上海内环核心区近两年旧改地块集中入市，黄浦区、北外滩、南外滩、前滩、苏河湾等板块成片改造后，住宅用地批量释放。2025 年以来上海共48 个新盘备案均价超12 万元/平，首开去化率-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%1000012000140002025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月北京:商品房成交(签约)套数:月:合计值套单月同比%行业点评报告达77%，高端盘购买力较强。但同时我们也观察到2026H1 高端盘推盘量同比有所下降，且热门盘分批次去化率呈下降趋势，反映出高端项目放量后，改善市场正在趋于饱和。表5：2026 年上海热门盘分批次去化率呈下降趋势项目名称区县板块开盘时间开盘价格(元/㎡) 推出套数(套) 当天认购(套)去化率(%)所属企业和樾长宁长宁区虹桥2026/3/21132700越秀、招商和樾长宁长宁区虹桥2025/9/27128800越秀、招商和樾长宁长宁区虹桥2025/6/29138800越秀、招商外滩瑞府虹口区四川北路2025/12/19148500华润外滩瑞府虹口区四川北路2025/10/25148300华润外滩瑞府虹口区四川北路2025/9/14147800华润中建·玖上琅宸静安区大宁2026/3/18136494中建二局中建·玖上琅宸静安区大宁2025/11/14146850中建二局中建·玖上琅宸静安区大宁2025/9/21146800中建二局数据来源：中指数据库、开源证券研究所与此同时，上海备案均价超18.5 万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%，上海壹号院、潮鸣东方等项目保持100%首开去化率，高净值客群购买力稳定。表6：上海备案均价超18.5 万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%项目名称区县板块开盘时间开盘价格(元/㎡) 推出套数(套) 当天认购(套)去化率(%)所属企业高福云境黄浦区人民广场2025/10/18210000万科金陵华庭黄浦区人民广场2025/11/16206000嘉里建设金陵华庭黄浦区人民广场2025/9/21205000嘉里建设上海壹号院黄浦区老西门2025/8/23198000丰盛地产、中信、融创汤臣君品浦东新区碧云2025/11/15196800汤臣绿城·潮鸣东方徐汇区龙华2025/5/11195000绿城陆家嘴太古源源邸浦东新区洋泾2026/6/12191800太古、陆家嘴金陵华庭黄浦区人民广场2025/3/22189000嘉里建设上海壹号院黄浦区老西门2025/6/27189000丰盛地产、中信、融创上海壹号院黄浦区老西门2025/5/21185000丰盛地产、中信、融创数据来源：中指数据库、开源证券研究所从新房成交数据看，上海2025 年新房成交套数同比-4.2%、2026H1 新房成交套数同比+14.4%，“沪七条”政策释放了购房需求，市场供应结构顺应了改善型需求主导的趋势，分批次推盘也维持了市场热度，二手房市场回暖也打通了置换链条。行业点评报告图10：上海2026H1 新房成交套数同比+14.4%数据来源：Wind、开源证券研究所（3）深圳深圳高端盘市场整体热度较高，并且相对集中在南山区，深圳2025 年以来入市高端盘7 个，平均首开去化率高达78%，2026 年以来前海、后海等高端项目首开去化率普遍超90%。6 月粤海街道地块以10.87 万元/平方米的楼面价刷新纪录，也为后续改善市场注入了强劲信心。表7：深圳2025 年以来入市高端盘7 个项目名称区县板块开盘时间开盘价格(元/㎡) 推出套数(套) 当天认购(套)去化率(%)所属企业深圳湾澐玺南山区后海中心区2026/5/27182000华润、中海中信城开信悦湾南山区蛇口2026/5/23208300中信城开、佳兆业宝中观潮府宝安宝安中心2026/4/26150900招商、华润招商海晏府南山前海桂湾2026/4/19142000招商深圳湾澐玺南山区后海中心区2026/3/21179929华润、中海招商玺家园南山区蛇口2025/12/29133144招商中信城开信悦湾南山区蛇口2025/12/28221717中信城开、佳兆业GCC 联泰超总湾南山区深超总2025/12/16141468联泰深圳湾澐玺南山区后海中心区2025/11/30169000华润、中海香蜜四季福田区香蜜湖2025/9/29134700新世界发展数据来源：中指数据库、开源证券研究所从新房成交数据看，深圳2025 年新房成交套数同比-36.9%、2026H1 新房成交套数同比-13.8%，也反映出新房市场整体仍处于收缩通道，核心区域高端盘的高热度与郊区刚需盘遇冷形成对比，光明、龙岗等外围区域库存去化周期仍较高。-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%100001500020000250002025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月上海:商品房成交套数:月:合计值套单月同比%行业点评报告图11：深圳2026H1 新房成交套数同比-13.8%数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 投资建议
我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动的复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产品力打造优秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
5、 风险提示
（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。-100.0%-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月深圳:商品房成交套数:月:合计值套单月同比%行业点评报告《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。