1.板块行情

投资要点：
板块行情：本周上证指数上升0.1%、深证成指下跌2.3%、创业板指下跌3.2%、沪深300 下跌0.8%、房地产（申万）下跌2.2%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：*ST 阳光(+16.7%)、天地源(+13.7%)、先导基电(+10.8%)、深深房A(+9.7%)、苏州高新(+9.7%)，涨跌幅后五的分别为：京投发展(-20.0%)、京能置业(-17.6%)、苏宁环球(-13.0%)、首开股份(-12.6%)、ST 中迪(-11.7%)。数据跟踪：新房：本周（6.06-6.12），42 个重点城市新房合计成交177 万平米，环比下降17.4%。6 月截至本周（6.01-6.12），42 个重点城市新房合计成交317 万平米，环比上升23.5%，同比下降0.8%，年初至今累计成交同比下降20.4%。二手房：本周（6.06-6.12），21 个重点城市二手房合计成交228 万平米，环比下降1.2%。6 月截至本周（6.01-6.12），21 个重点城市二手房合计成交421 万平米，环比上升37.5%，同比上升28.7%，年初至今累计成交同比上升2.8%。行业新闻：宏观方面，住建部表示将落实《城市更新“十五五”规划》，从好房子、好小区、好社区、好城区四个方面系统推进“四好”建设；绍兴发布2026 年度供地计划，市区国有建设用地供应总量控制在约1120 公顷，其中住宅用地约155 公顷。因城施策方面，张家港发布十条房产新政，涵盖优化土地供应、带押网签、青年人才公积金贷款贴息、以旧换新常态化及租购联动等措施。公积金方面，广州公积金中心印发修订后的贷款实施办法，在现有购房贷款基础上，新增建造、翻建、大修自住住房贷款类型；西安优化偿还商业住房贷款提取频次，主借款人及配偶可选择按年提取或签约逐月提取。房补方面，青岛明确多子女家庭购房补贴申领时限，二孩、三孩家庭分别补贴5 万元、10 万元。土地市场方面，成都、深圳、武汉等地土拍热度延续，其中深圳前海桂湾宅地经300 轮竞拍由建发以35.25 亿元竞得，溢价率114.29%。城市更新方面，苏州城投发布住房以旧换新政策，旧房评估价可全额抵扣房款。公司公告：销售方面，招商蛇口5 月实现签约销售金额209.23 亿元，同比+20.86%，1-5 月累计销售金额760.35 亿元，同比+13.24%；保利发展5 月签约金额276.14 亿元，同比-3.15%；中国金茂1-5 月累计签约销售金额417.27 亿元，同比+10.54%；越秀地产5 月合同销售金额113.03 亿元，同比+18.0%。新城控股5 月实现商业运营总收入12.09 亿元，同比+2.63%，1-5 月累计收入59.25 亿元，同比+2.85%。拿地方面，保利发展新增房地产项目6 个，总用地面积约16.0 万平方米，需支付总价款77.0 亿元。投资方面，张江高科全资子公司参与设立上海浩聚浦创企业管理合伙企业，基金认缴规模2 亿元，其中公司子公司认缴出资1 亿元。投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设；2）地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂；3）二手房中介：贝壳；4）物管企业：招商积余、华润万象生活。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。源引金融活水润泽中华大地第2页/共16页源引金融活水润泽中华大地第4页/共16页
1.板块行情
本周上证指数上升0.1%、深证成指下跌2.3%、创业板指下跌3.2%、沪深300 下跌0.8%、房地产（申万）下跌2.2%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：*ST 阳光(+16.7%)、天地源(+13.7%)、先导基电(+10.8%)、深深房A(+9.7%)、苏州高新(+9.7%)，涨跌幅后五的分别为：京投发展(-20.0%)、京能置业(-17.6%)、苏宁环球(-13.0%)、首开股份(-12.6%)、ST 中迪(-11.7%)。
图表1：申万一级分类涨跌幅
图表2：板块指数涨跌幅
图表3：房地产板块涨跌幅前五
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2.数据跟踪
2.1.新房成交当周新房市场表现：本周（6.06-6.12），42 个重点城市新房合计成交177 万平米，环比上周下降17.4%，同比去年同期下降15.4%。分能级来看，4 个一线城市新房合计成交51.5 万平米，环比上周下降19.2%；15 个二线城市新房合计成交98.4 万平米，环比上周下降19.7%；23 个三四线城市新房合计成交27.2万平米，环比上周下降3.8%。注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳共4 个城市；二线城市包括杭州、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、东莞、济南、大连、佛山、宁波、温州、南宁共15 个城市；三四线城市包括泉州、扬州、惠州、嘉兴、韶关、江阴、金华、柳州、绍兴、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、清远、衢州、荆门、吉安、茂名、广安共23个城市，下同。
图表4：42 城单周新房成交面积
图表5：42 城累计新房成交面积
源引金融活水润泽中华大地第6页/共16页当月新房市场表现：6 月截至本周（6.01-6.12），42 个重点城市新房合计成交317 万平米，环比上月同期上升23.5%，同比去年同期下降0.8%，年初至今累计成交同比去年同期下降20.4%。分能级来看，4 个一线城市新房合计成交93 万平米，环比上月同期上升19.5%，同比去年同期上升25.9%，年初至今累计成交同比下降2.1%；15 个二线城市新房合计成交175 万平米，环比上月同期上升25.2%，同比去年同期下降5.7%，年初至今累计成交同比下降26.3%；23 个三四线城市新房合计成交49 万平米，环比上月同期上升25.1%，同比去年同期下降18.7%，年初至今累计成交同比下降24.4%。
图表6：42 城新房成交面积环比
图表7：42 城新房成交面积当月同比
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图表8：42 城新房成交面积累计同比
图表9：重点42 城月度新房成交
图表10：一线4 城月度新房成交
图表11：二线15 城月度新房成交
图表12：三四线23 城月度新房成交
2.2.二手房成交当周二手房市场表现：本周（6.06-6.12），21 个重点城市二手房合计成交228 万平米，环比上周下降1.2%，同比去年同期上升7.2%。源引金融活水润泽中华大地第8页/共16页分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交97.5 万平米，环比上周下降1.3%；9 个二线城市二手房合计成交113.6 万平米，环比上周下降1.7%；9 个三四线城市二手房合计成交16.5万平米，环比上周上升2.7%。注：一线城市包括北京、上海、深圳共3 个城市；二线城市包括杭州、成都、青岛、苏州、厦门、东莞、南宁、大连、佛山共9 个城市；三四线城市包括扬州、金华、江门、宝鸡、池州、清远、衢州、渭南、资阳共9 个城市，下同。
图表13：21 城单周二手房成交面积
图表14：21 城累计二手房成交面积
当月二手房市场表现：6 月截至本周（6.01-6.12），21 个重点城市二手房合计成交421 万平米，环比上月同期上升37.5%，同比去年同期上升28.7%，年初至今累计成交同比去年同期上升2.8%。分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交167 万平米，环比上月同期上升28.3%，同比去年同期上升28.8%，年初至今累计成交同比上升5.8%；9 个二线城市二手房合计成交221万平米，环比上月同期上升43.6%，同比去年同期上升28.4%，年初至今累计成交同比上升源引金融活水润泽中华大地第9页/共16页1.0%；9 个三四线城市二手房合计成交32 万平米，环比上月同期上升49.7%，同比去年同期上升30.6%，年初至今累计成交同比下降0.9%。
图表15：21 城二手房成交面积环比
图表16：21 城二手房成交面积当月同比
图表17：21 城二手房成交面积累计同比
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图表18：重点21 城月度二手房成交
图表19：一线3 城月度二手房成交
图表20：二线9 城月度二手房成交
图表21：三四线9 城月度二手房成交
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3.行业新闻
宏观方面，住建部表示将落实《城市更新“十五五”规划》，从好房子、好小区、好社区、好城区四个方面系统推进“四好”建设；绍兴发布2026 年度供地计划，市区国有建设用地供应总量控制在约1120 公顷，其中住宅用地约155 公顷。因城施策方面，张家港发布十条房产新政，涵盖优化土地供应、带押网签、青年人才公积金贷款贴息、以旧换新常态化及租购联动等措施。公积金方面，广州公积金中心印发修订后的贷款实施办法，在现有购房贷款基础上，新增建造、翻建、大修自住住房贷款类型；西安优化偿还商业住房贷款提取频次，主借款人及配偶可选择按年提取或签约逐月提取。房补方面，青岛明确多子女家庭购房补贴申领时限，二孩、三孩家庭分别补贴5 万元、10 万元。土地市场方面，成都、深圳、武汉等地土拍热度延续，其中深圳前海桂湾宅地经300 轮竞拍由建发以35.25 亿元竞得，溢价率114.29%。城市更新方面，苏州城投发布住房以旧换新政策，旧房评估价可全额抵扣房款。
图表22：本周地产及物管行业重点新闻
类别类型时间主要内容地产宏观2026/6/8住建部在国务院政策例行吹风会上表示，将推动各地落实《城市更新“十五五”规划》，从好房子、好小区、好社区、好城区四个方面系统推进“四好”建设，并细化目标指标。2026/6/12绍兴发布2026 年度供地计划，绍兴市区2026 年度国有建设用地供应总量控制在约1120 公顷。其中住宅用地约155 公顷，包含商品房用地154.6 公顷，其他住宅用地0.467 公顷，占比13.8%。因城施策2026/6/8张家港市发布十条房产新政，涵盖优化土地供应、带押网签、青年人才公积金贷款贴息、人才房票5 万至200 万元、以旧换新常态化及租购联动等措施，旨在稳定房地产市场。公积金2026/6/8广州公积金中心印发修订后的贷款实施办法，在现有购房贷款基础上，新增建造、翻建、大修自住住房贷款类型，并明确多项不予贷款情形。2026/6/10西安住房公积金管理中心发布通知，优化偿还商业住房贷款提取频次。主借款人及配偶可选择按年提取或签约逐月提取，线上通过i 西安APP 办理，线下在银行网点签约。房补2026/6/10青岛市住房和城乡建设局发布关于申领多子女家庭购房补贴的重要提示，多子女家庭购房补贴网签备案截至2026 年6 月30 日，补贴申请提交截至7 月31 日。二孩家庭补贴5 万元，三孩家庭补贴10 万元。土地市场2026/6/9绿城经过20 轮竞价，以总价7.37 亿元、楼面价16800 元/㎡摘得成都成华区东郊记忆28.9 亩宅地，溢价率12.75%。2026/6/10徐钢置业竞得徐州铜沛苏堤北路B 地块，建面约0.70 万方，历经8 轮竞价，最终以17.18%溢价率成交。2026/6/12深圳前海桂湾板块一宗纯居住用地（宗地号T201-0233）经过300 轮竞拍，由深圳兆悦房地产开发有限公司（建发）以35.25 亿元竞得，成交楼面95918 元/平方米，溢价率114.29%。源引金融活水润泽中华大地第12页/共16页2026/6/12武汉东湖高新区P（2026）032 号宅地成交，武汉鼎源以2.885 亿元竞得，溢价率20.96%。城改/旧改2026/6/10苏州城投集团于6 月10 日正式发布住房以旧换新政策，细则包含旧房不限区域套数、评估价全额抵扣房款等多项内容。源引金融活水润泽中华大地第13页/共16页
4.公司公告
销售方面，招商蛇口5 月实现签约销售金额209.23 亿元，同比+20.86%，1-5 月累计销售金额760.35 亿元，同比+13.24%；保利发展5 月签约金额276.14 亿元，同比-3.15%；中国金茂1-5 月累计签约销售金额417.27 亿元，同比+10.54%；越秀地产5 月合同销售金额113.03 亿元，同比+18.0%。新城控股5 月实现商业运营总收入12.09 亿元，同比+2.63%，1-5 月累计收入59.25 亿元，同比+2.85%。拿地方面，保利发展新增房地产项目6 个，总用地面积约16.0 万平方米，需支付总价款77.0 亿元。投资方面，张江高科全资子公司参与设立上海浩聚浦创企业管理合伙企业，基金认缴规模2 亿元，其中公司子公司认缴出资1 亿元。
图表23：本周重点地产及物业公司公告
类别公司日期内容地产新城控股2026/6/115 月份公司实现商业运营总收入约12.09 亿元，比上年同期增长2.63%。1-5 月公司累计实现商业运营总收入约59.25 亿元，比上年同期增长2.85%。保利发展2026/6/112026 年5 月，公司实现签约面积124.77 万平方米，同比减少4.32%；签约金额276.14亿元，同比减少3.15%。2026 年1-5 月，公司实现签约面积471.04 万平方米，同比减少16.07%；签约金额1053.27 亿元，同比减少9.33%。招商蛇口2026/6/102026 年5 月，公司实现签约销售面积65.51 万平方米，同比+9.93%；实现签约销售金额209.23 亿元，同比20.86%。2026 年1-5 月，公司实现签约销售面积234.90万平方米，同比-11.54%；实现签约销售金额760.35 亿元，同比+13.24%。龙湖集团2026/6/9截至二零二六年五月三十一日止五个月，集团累计实现总合同销售金额人民币136.7亿元，同比-52.12%；合同销售面积145.1 万平方米，同比-30.74%；五月单月实现合同销售金额人民币33.2 亿元，同比-48.69%；合同销售面积29.8 万平方米，同比-39.43%。中国金茂2026/6/92026 年5 月份，公司及其附属公司取得签约销售金额人民币10,493 百万元，同比-15.68%；签约销售建筑面积368,427.48 平方米，同比-35.55%。截至2026 年5 月31 日止5 个月，公司及其附属公司累计取得签约销售金额共计人民币41,727 百万元，同比+10.54%；以及累计签约销售建筑面积1,682,883.74 平方米，同比-3.62%。保利置业2026/6/82026 年5 月，置业集团实现合同销售金额约人民币43 亿元，同比+10.26%；合同销售面积约14.0 万平方米，同比5.26%。截至2026 年5 月，置业集团累计实现合同销售金额约人民币196 亿元，同比-10.09%；累计合同销售面积约68.4 万平方米，同比-13.96%。越秀地产2026/6/82026 年5 月，本公司实现合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币113.03 亿元，同比上升约18.0%，实现合同销售面积约为32.52 万平方米，同比上升约33.0%。2026 年1-5 月，本公司累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）（「累计合同销售」）金额约为人民币370.14 亿元，同比下降约27.0%，累计合同销售面积约为120.95 万平方米，同比上升约3.5%。源引金融活水润泽中华大地第14页/共16页旭辉控股集团2026/6/82026 年5 月，本集团实现合同销售金额约人民币8.6 亿元，同比-48.81%；合同销售面积约86,800 平方米，同比-46.94%。2026 年1-5 月，本集团实现合同销售金额约人民币39.4 亿元，同比-55.48%，合同销售面积约388,200 平方米，同比-55.87%。保利发展2026/6/11公司新增加房地产项目6 个，总用地面积约16.0 万平方米，总规划容积率面积42.2万平方米，保利发展需支付总价款77.0 亿元。张江高科2026/6/9公司全资子公司----上海张江浩成创业投资有限公司联合上海浦东引领区投资中心（有限合伙）等公司共同发起设立上海浩聚浦创企业管理合伙企业(有限合伙)。上海浩聚浦创企业管理合伙企业(有限合伙)认缴资金总规模为人民币2 亿元，其中，上海张江浩成创业投资有限公司作为有限合伙人认缴出资额人民币1 亿元，上海张江浩科科技发展有限公司作为普通合伙人认缴出资额人民币100 万元。源引金融活水润泽中华大地第15页/共16页
5.风险提示
房地产量价超预期下行，房企销售回款进一步下行，导致经营现金流走弱；房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比提升，导致房企资金端进一步承压；房地产政策不及预期，城市更新及房地产收储政策推进不及预期等。源引金融活水润泽中华大地第16页/共16页本报告署名分析师在此声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本报告表述的所有观点均准确反映了本人对标的证券和发行人的个人看法。本人以勤勉的职业态度，专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观的出具此报告，本人所得报酬的任何部分不曾与、不与，也不将会与本报告中的具体投资意见或观点有直接或间接联系。一般声明华源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告是机密文件，仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测等只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特殊需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告所载的意见、评估及推测仅反映本公司于发布本报告当日的观点和判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载意见、评估及推测不一致的报告。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式修改、复制或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华源证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司销售人员、交易人员以及其他专业人员可能会依据不同的假设和标准，采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点，本公司没有就此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。信息披露声明在法律许可的情况下，本公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司将会在知晓范围内依法合规的履行信息披露义务。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。证券的投资评级：以报告日后的6 个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：买入：相对同期市场基准指数涨跌幅在20％以上；增持：相对同期市场基准指数涨跌幅在5％～20％之间；中性：相对同期市场基准指数涨跌幅在－5％～＋5％之间；减持：相对同期市场基准指数涨跌幅低于-5％及以下。无：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。行业的投资评级：以报告日后的6 个月内，行业股票指数相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：看好：行业股票指数超越同期市场基准指数；中性：行业股票指数与同期市场基准指数基本持平；看淡：行业股票指数弱于同期市场基准指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。本报告采用的基准指数：A 股市场基准为沪深300 指数，香港市场基准为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场基准为标普500 指数或者纳斯达克指数。