房地产
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房地产
2026 年 10 月 18 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《天津出台销售制度改革实施意见，
累计五城市落地 — 行 业 周 报 》
-2026.10.11
《三部门推出居民购房贴息政策，助
力行业止跌回稳 —行业点评 报告》
-2026.10.7
《上海发布商品住房销售制度改革实
施意见，土拍约束更精细 —行业点评
报告》-2026.9.29
二手房成交保持增长，商品房预售新政累计八城落地
——行业周报
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 二手房成交保持增长，商品房预售新政累计八城落地
八城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构
性松绑， 同时因资金监管趋严、 预售标准统一抬高进入门槛， 行业将进一步向信
用好、 产品力优秀、 现金充裕的头部收敛， 中长期利好现房销售与产品力竞争逻
辑。在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新
等方向仍有较大放松空间， 若政策力度和推进速度进一步加强， 房地产市场止跌
回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的： （1）布局城市基本面较
好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、
招商蛇口、保
利发展、中国海外发展、
滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商业运营与资管
并重的商业地产运营商， 同时受益于地产复苏和消费促进政策： 华润置地、 大悦
城、
新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质
物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、
招商积余、滨江服务、建发物
业。
⚫ 政策端：本周政策较少，主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策，主要以地方政策为主。继北京、上海、广州、天津、武
汉五城后，深圳、杭州、宁波出台《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，出台
该实施意见已达 8 个城市。均以 8·28 为界新老划断、 新地优先现房或封顶预售、
预售资金全程监管，并给土地款分期等支持。差异在力度：深圳定金 3%、交付
违约可退定金兜底，杭州定金 5%、企业可自主选预售或现房并提速竣工备案，
宁波定金 5%、现房须取得首次登记证方售、加大开发贷支持。
⚫ 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房同比增长
销售端：2026 年第 42 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径）177.7 万平
米，单周同比下降 22.0%；全国 30 城新房累计成交面积（网签口径）7397.3 万
平米， 累计同比下降6.3%。2026 年第 42 周， 全国15 城二手房单周成交面积 （网
签口径）173.4 万平米， 单周同比增长8.5%； 全国15 城二手房累计成交面积 （网
签口径）6689.5 万平米，累计同比增长 1.6%。
投资端：2026 年第 42 周， 全国100 大中城市成交土地规划建筑面积 1804.5 万平
米，单周同比下降 1%；2026 年前 42 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑
面积 8.57 亿平米，累计同比下降 9.9%。全国 100 大中城市土地成交楼面价为
1745.5 元/平米， 同比下降14.5%； 土地成交平均溢价率为3.1%（4 周移动平均） ；
土地成交总价 243.3 亿元，同比下降 15.2%。
价格端： 2026 年第 42 周，冰山 100 指数为 9644，周环比-0.1%，周同比-8.1%。
⚫ 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
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2025-10 2026-02 2026-06
房地产 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
行
业
周
报
行
业
研
究
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目 录
1、本周地产政策主要以地方政策为主 .......................................................................................................................................... 3
2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长 ........................................................................................................... 4
2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降 22% ................................................................................................................. 4
2.2、15 城二手房成交面积单周同比增长 8.5% ..................................................................................................................... 5
3、投资端：100 大中城市单周土地成交量下降............................................................................................................................ 7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降................................................................................................................................... 9
5、投资建议：维持行业“看好”评级 ............................................................................................................................................. 10
6、风险提示 .................................................................................................................................................................................... 10
图表目录
图 1： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 22.0% ............................................................................... 4
图 2： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 8.9%................................................................................... 5
图 3： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 8.5% ............................................................................. 5
图 4： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 7.4% ................................................... 6
图 5： 全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 1.0%....................................................................................... 7
图 6： 100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比下降 ...................................................................................................... 8
图 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比下降 ..................................................................................... 8
图 8： 冰山 100 指数单周同比-8.1% .............................................................................................................................................. 9
图 9： 冰山 100 指数单周环比-0.1% .............................................................................................................................................. 9
表 1： 本周地产政策主要以地方政策为主 ................................................................................................................................... 3
表 2： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.3% ................................................................................. 4
表 3： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.0%................................................................................... 4
表 4： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6% ............................................................................. 5
表 5： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.7% ................................................... 6
表 6： 全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 9.9%................................................................................... 7
表 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）3.1% ........................................................................................ 7
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1、本周地产政策主要以地方政策为主
本周新出地产相关政策， 主要以地方政策为主。继北京、 上海、 广州等五城后，
深圳、杭州、宁波出台《关于完善商品住房销售制度的通知》 ，出台该实施意见已达
8 个城市。
地方政策：
（1）10 月 15 日，深圳发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28 后出让地
块项目须主体结构封顶方可预售；未按期交付购房者可解除定金合同、开发商退款
并担责；优先现房、定向支持好房子项目开发贷；定金上限3% ，土地款“1+1”弹
性。
（2）10 月 15 日， 杭州发布商品住房销售制度改革实施意见： 企业可自主选择
预售或现房； 优化全装修竣工备案流程、 工期预计缩短至少6 个月； 定金上限5% ，
土地款余款两年内缴清不计息。
（3）10 月 16 日，宁波发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28 后新出让
土地优先现房销售；现房项目须取得不动产首次登记证方可销售；定金制定金不超
房价 5% 入监管账户；加大开发贷支持、优化登记流程。
表1：本周地产政策主要以地方政策为主
出台时间 政策内容
2026/10/15
深圳发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28 后出让地块项目须主体结构封顶方可预售； 未按期交付购房者
可解除定金合同、开发商退款并担责；优先现房、定向支持好房子项目开发贷；定金上限 3% ，土地款“1+1”
弹性。
2026/10/15
杭州发布商品住房销售制度改革实施意见：企业可自主选择预售或现房；优化全装修竣工备案流程、工期预计
缩短至少 6 个月；定金上限 5% ，土地款余款两年内缴清不计息。
2026/10/16
宁波发布商品住房销售制度改革实施意见：8·28 后新出让土地优先现房销售； 现房项目须取得不动产首次登记
证方可销售；定金制定金不超房价 5% 入监管账户；加大开发贷支持、优化登记流程。
资料来源：观点网、开源证券研究所
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2、销售端：新房单周成交量同比下降，二手房同比增长
2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降 22%
根据房管局数据，2026 年第 42 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径）
177.7 万平米， 单周同比下降22.0%； 全国30 城新房累计成交面积 （网签口径）7397.3
万平米，累计同比下降 6.3%。
表2：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.3%
周数 周度开始日期 周度结束日期
全国 30 城市新房
单周（万平米）
单周同比增速
全国 30 城市累计
（万平米）
累计同比增速
2026W38 2026-09-13 2026-09-19 153.1 -5.5% 6743.7 -6.1%
2026W39 2026-09-20 2026-09-26 175.5 -17.1% 6919.2 -6.4%
2026W40 2026-09-27 2026-10-03 190.8 16.5% 7110.1 -5.9%
2026W41 2026-10-04 2026-10-10 109.6 -1.4% 7219.6 -5.8%
2026W42 2026-10-11 2026-10-17 177.7 -22.0% 7397.3 -6.3%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图1：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 22.0%
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026 年第 42 周， 一线城市新房单周成交面积 （网签口径）53.7
万平米，单周同比下降 8.9%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）2069.3 万平
米，累计同比增长 1.0%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.0%
周数 周度开始日期 周度结束日期
一线城市新房单
周（万平米）
单周同比增速
一线城市累计 （万
平米）
累计同比增速
2026W38 2026-09-13 2026-09-19 48.7 -0.5% 1872.6 0.9%
2026W39 2026-09-20 2026-09-26 51.1 -16.4% 1923.7 0.4%
2026W40 2026-09-27 2026-10-03 57.6 25.7% 1981.3 1.0%
2026W41 2026-10-04 2026-10-10 34.3 24.9% 2015.6 1.3%
2026W42 2026-10-11 2026-10-17 53.7 -8.9% 2069.3 1.0%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
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图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 8.9%
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15 城二手房成交面积单周同比增长 8.5%
根据房管局数据，2026 年第 42 周， 全国15 城二手房单周成交面积 （网签口径）
173.4 万平米， 单周同比增长8.5%； 全国15 城二手房累计成交面积 （网签口径）6689.5
万平米，累计同比增长 1.6%。
表4：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.6%
周数 周度开始日期 周度结束日期
全国 15 城市
二手单周（万
平米）
单周同比增
速
全国 15 城市
累计（万平
米）
累计同比增速
2026W38 2026-09-13 2026-09-19 165.1 7.7% 6193.6 1.5%
2026W39 2026-09-20 2026-09-26 141.0 -12.0% 6334.5 1.1%
2026W40 2026-09-27 2026-10-03 92.3 17.3% 6426.8 1.3%
2026W41 2026-10-04 2026-10-10 89.3 7.2% 6516.1 1.4%
2026W42 2026-10-11 2026-10-17 173.4 8.5% 6689.5 1.6%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 8.5%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
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根据房管局数据，2026 年第 42 周， 一线城市 （北京及深圳） 二手房单周成交面
积（网签口径）44.4 万平米，单周同比增长 7.4% ；一线城市（北京及深圳）二手房
累计成交面积（网签口径）1755.9 万平米，累计同比增长 1.7% 。
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.7%
周数 周度开始日期 周度结束日期
一线城市（北
京及深圳）二
手单周（万平
米）
单周同比
一线城市（北
京及深圳）累
计（万平米）
累计同比增速
2026W38 2026-09-13 2026-09-19 45.9 2.2% 1619.3 1.6%
2026W39 2026-09-20 2026-09-26 39.9 -7.5% 1659.2 1.4%
2026W40 2026-09-27 2026-10-03 28.9 2.5% 1688.1 1.4%
2026W41 2026-10-04 2026-10-10 23.3 15.1% 1711.5 1.6%
2026W42 2026-10-11 2026-10-17 44.4 7.4% 1755.9 1.7%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 7.4%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
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3、投资端：100 大中城市单周土地成交量下降
2026 年第 42 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 1804.5 万平米，单
周同比下降 1% ； 2026 年前 42 周， 全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 8.57 亿
平米，累计同比下降 9.9%。
表6：全国 100 大中城市土地成交面积（万平米）累计同比下降 9.9%
周数 周度开始日期 周度结束日期
100 大中城市成交地
块规划建面（万平米）
单周同比
累计成交地块规划建
面（亿平米）
累计同比
2026W38 2026-09-12 2026-09-19 2076.7 15.5% 7.65 -10.4%
2026W39 2026-09-19 2026-09-26 2283.0 -8.0% 7.88 -10.3%
2026W40 2026-09-26 2026-10-03 2271.9 -43.5% 8.10 -11.8%
2026W41 2026-10-03 2026-10-10 2877.5 98.1% 8.39 -10.1%
2026W42 2026-10-10 2026-10-17 1804.5 -1.0% 8.57 -9.9%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图5：全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 1.0%
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 42 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 1745.5 元/平米，同比下
降 14.5%； 土地成交平均溢价率为3.1%（4 周移动平均） ； 土地成交总价243.3 亿元，
同比下降 15.2%。
表7：全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）3.1%
周数
成交楼面价
（元/平米）
（4 周移动平均）
单周同比 成交土地总价 （亿元） 单周同比
平均溢价率
（4 周移动平均）
2026W38 1997.5 10.2% 291.0 27.4% 7.0%
2026W39 1963.0 -51.6% 231.2 -55.5% 6.7%
2026W40 2004.3 55.8% 531.1 -12.0% 4.8%
2026W41 1758.8 -22.5% 656.9 53.6% 5.0%
2026W42 1745.5 -14.5% 243.3 -15.2% 3.1%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
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图6：100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比下降
数据来源：Wind、开源证券研究所
图7：全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比下降
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年 10 月中旬，核心城市土拍次数减少，本周我们跟踪到苏州、 武汉、 南京
有土地成交：
（1）10 月 14 日，苏州迎来 4 宗涉宅用地出让，总规划建筑面积 11.6 万方，总
起始价 10.60 亿元。最终 4 宗地块均底价成交，共收金 10.60 亿元。
（2）10 月 15 日，武汉迎来 2 宗涉宅用地出让，总规划建筑面积 5.1 万方，最
终 2 宗地块底价成交，共收金 2.65 亿元。
（3）10 月 16 日，武汉成功出让 3 宗涉宅用地，总规划建筑面积 24.2 万方，最
终 1 宗光谷地块溢价超 33%成交，2 宗金银湖北地块底价成交，共收金 15.13 亿元。
（4）10 月 16 日，南京迎来 10 宗涉宅用地出让，总规划建筑面积 75.1 万方，
最终 10 宗地块均底价成交，共收金 56.07 亿元。
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4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026 年第 42 周，冰山 100 指数为 9644，周环比-0.1%，周同比-8.1%。
图8：冰山 100 指数单周同比-8.1%
数据来源：冰山指数、开源证券研究所
图9：冰山 100 指数单周环比-0.1%
数据来源：冰山指数、开源证券研究所
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冰山100指数 周环比
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5、投资建议：维持行业“看好”评级
八城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构
性松绑，同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用
好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑 。
在需求端，我们认为后续核心城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等方向
仍有较大放松空间，若政策力度和推进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程
有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的： （1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发
国际集团、 华润置地、 招商蛇口、
保利发展、 中国海外发展、 滨江集团、 越秀地产、
绿城中国； （2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消
费促进政策：华润置地、
大悦城、新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政
策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积
余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 11 / 12
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》 、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行） 》已于2017年7月1日起正
式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险） ，因此通过公共平台推送的研报其适用
的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险
承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。
因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力， 以勤勉的职业态
度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral ） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
行业周报
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法律声明
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客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用。
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具、 意见及推测只提供给客户作参考之用， 并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀
请。 本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断， 本报告所指的证券或投资标的的价格、
价值及投资收入可能会波动， 过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。 在不同时期， 本公司可发出与本报告所
载资料、 意见及推测不一致的报告。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突， 不应视本
报告为做出投资决策的唯一因素。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 本
公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、 财务状况或需要。 本公司建议客户应考虑本报告的任何意
见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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