1.板块行情

投资要点：
板块行情：本周上证指数下跌0.7%、深证成指上升0.8%、创业板指上升2.5%、沪深300 上升0.2%、房地产（申万）下跌0.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST 阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，涨跌幅后五的分别为：财信发展(-8.6%)、*ST 荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)。数据跟踪：新房：本周（3.07-3.13），42 个重点城市新房合计成交189 万平米，环比上升28.6%。3 月截至本周（3.01-3.13），42 个重点城市新房合计成交302 万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%，年初至今累计成交同比下降32.2%。二手房：本周（3.07-3.13），21 个重点城市二手房合计成交220 万平米，环比上升19.2%。3 月截至本周（3.01-3.13），21个重点城市二手房合计成交376 万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%，年初至今累计成交同比下降8.7%。行业新闻：宏观方面，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（38 号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；全国38 省市的房地产经纪行业协会发布《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》。市场方面，据冰山数据，3 月14 日，上海二手房网签量1472 套，本周（3.9-3.14）累计成交量已达5843 套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布2026 年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为92536 元/平方米，此为2018 年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8 折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。公司公告：2025 年业绩：张江高科营收41.9 亿元（YOY+111.2%），归母净利润9.9 亿元（YOY+0.3%）；浦东金桥营收59.6亿元（YOY+118.9%），归母净利润10.7亿元（YOY+7.1%）；陆家嘴营收181.7 亿元（YOY+24.0%），归母净利润12.2 亿元（YOY-18.9%）。2026 年2月销售金额：华侨城A 3.9 亿元（YOY-67.5%）；华润置地100.5 亿元（YOY-25.6%）；新城控股12.2 亿元（YOY-37.6%）；金地集团6.3 亿元（YOY-77.5%）；中国金茂53.3 亿元（YOY+20.6%）；保利发展101.3 亿元（YOY-36.7%）；招商蛇口77.7 亿元（YOY-22.6%）。融资方面，新城控股境外子公司新城环球在境外发行总额为3.55 亿美元的年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券。投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。源引金融活水润泽中华大地第2页/共16页源引金融活水润泽中华大地第4页/共16页
1.板块行情
本周上证指数下跌0.7%、深证成指上升0.8%、创业板指上升2.5%、沪深300 上升0.2%、房地产（申万）下跌0.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST 阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，涨跌幅后五的分别为：财信发展(-8.6%)、*ST 荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)。
图表1：申万一级分类涨跌幅
图表2：板块指数涨跌幅
图表3：房地产板块涨跌幅前五
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2.数据跟踪
2.1.新房成交当周新房市场表现：本周（3.07-3.13），42 个重点城市新房合计成交189 万平米，环比上周上升28.6%，同比去年同期下降14.7%。分能级来看，4 个一线城市新房合计成交50.1 万平米，环比上周上升61.6%；15 个二线城市新房合计成交108.6 万平米，环比上周上升39.0%；23 个三四线城市新房合计成交30.5万平米，环比上周下降19.7%。注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳共4 个城市；二线城市包括杭州、武汉、成都、青岛、苏州、福州、厦门、无锡、东莞、济南、大连、佛山、宁波、温州、南宁共15 个城市；三四线城市包括泉州、扬州、惠州、嘉兴、韶关、江阴、金华、柳州、绍兴、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、清远、衢州、荆门、吉安、茂名、广安共23个城市，下同。
图表4：42 城单周新房成交面积
图表5：42 城累计新房成交面积
源引金融活水润泽中华大地第6页/共16页当月新房市场表现：3 月截至本周（3.01-3.13），42 个重点城市新房合计成交302 万平米，环比上月同期上升15.0%，同比去年同期下降19.5%，年初至今累计成交同比去年同期下降32.2%。分能级来看，4 个一线城市新房合计成交76 万平米，环比上月同期上升13.5%，同比去年同期下降13.0%，年初至今累计成交同比下降23.6%；15 个二线城市新房合计成交170万平米，环比上月同期上升23.0%，同比去年同期下降20.7%，年初至今累计成交同比下降38.8%；23 个三四线城市新房合计成交57 万平米，环比上月同期下降2.5%，同比去年同期下降23.5%，年初至今累计成交同比下降23.0%。
图表6：42 城新房成交面积环比
图表7：42 城新房成交面积当月同比
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图表8：42 城新房成交面积累计同比
图表9：重点42 城月度新房成交
图表10：一线4 城月度新房成交
图表11：二线15 城月度新房成交
图表12：三四线23 城月度新房成交
源引金融活水润泽中华大地第8页/共16页2.2.二手房成交当周二手房市场表现：本周（3.07-3.13），21 个重点城市二手房合计成交220 万平米，环比上周上升19.2%，同比去年同期下降14.8%。分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交98.5 万平米，环比上周上升22.0%；9 个二线城市二手房合计成交104.9 万平米，环比上周上升18.3%；9 个三四线城市二手房合计成交16.4 万平米，环比上周上升9.8%。注：一线城市包括北京、上海、深圳共3 个城市；二线城市包括杭州、成都、青岛、苏州、厦门、东莞、南宁、大连、佛山共9 个城市；三四线城市包括扬州、金华、江门、宝鸡、池州、清远、衢州、渭南、资阳共9 个城市，下同。
图表13：21 城单周二手房成交面积
图表14：21 城累计二手房成交面积
源引金融活水润泽中华大地第9页/共16页当月二手房市场表现：3 月截至本周（3.01-3.13），21 个重点城市二手房合计成交376 万平米，环比上月同期上升10.0%，同比去年同期下降16.8%，年初至今累计成交同比去年同期下降8.7%。分能级来看，3 个一线城市二手房合计成交165 万平米，环比上月同期上升24.2%，同比去年同期下降10.6%，年初至今累计成交同比下降7.5%；9 个二线城市二手房合计成交182万平米，环比上月同期上升1.5%，同比去年同期下降19.7%，年初至今累计成交同比下降9.4%；9 个三四线城市二手房合计成交29 万平米，环比上月同期下降2.6%，同比去年同期下降28.5%，年初至今累计成交同比下降9.9%。
图表15：21 城二手房成交面积环比
图表16：21 城二手房成交面积当月同比
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图表17：21 城二手房成交面积累计同比
图表18：重点21 城月度二手房成交
图表19：一线3 城月度二手房成交
图表20：二线9 城月度二手房成交
图表21：三四线9 城月度二手房成交
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3.行业新闻
宏观方面，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（38 号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；全国38 省市的房地产经纪行业协会发布《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》。市场方面，据冰山数据，3 月14 日，上海二手房网签量1472 套，本周（3.9-3.14）累计成交量已达5843 套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布2026 年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为92536 元/平方米，此为2018 年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。
图表22：本周地产及物管行业重点新闻
类别类型时间概要主要内容地产宏观2026/3/13自然资发〔2026〕38 号：各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38 号），内容涵盖13 个方面，涉及新增建设用地供给、城市更新用地等方面。其中第十条提到，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。2026/3/10全国38 省市：房地产经纪行业协会发布领域清朗网络空间倡议书由北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州等全国38 省市的房地产经纪（中介）行业协会发布《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》。倡议书包括亮身份，担责任，从源头确保信息真实可溯；守底线、抵炒作，让真实与专业成为内容底色；强协同、重治理，构建线上线下一体化监管合力三大核心内容。市场2026/3/14上海：3 月14 日二手房网签量1472 套，成交量显著提据冰山数据，本周（3.9-3.14）累计成交量已达5843 套，3.15 网签量有望突破1200套，则本周网签量可能突破7000 套。7000 套是上海2022 年至今最高的周成交量，或将创造近4 年的成交高峰。因城施策2026/3/12广西：推动优质城中村改造项目，鼓励推进“房票安置”等货币化安置广西壮族自治区人民政府办公厅印发《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026—2030 年）》，提出推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，鼓励推进“房票安置”等货币化安置方式。2026/3/10上海：新一年度个人住房房产税应税房价分界线公布根据上海市统计局数据，2025 年全市新建住宅销售均价为46268 元/平方米，据此计算，2026 年房产税税率适用临界点为92536 元/平方米，此为2018 年以来首次下调。该临界点由上一年度新建商品住宅均价的两倍确定，直接决定纳税人适用0.4%还是0.6%的税率。2026/3/10东莞：优化人才住房政策东莞市住建局等五部门发布新政，符合条件的人才购买配建安居房可享8 折优惠且不设金额上限，大专及以上学历等基础型人才纳入适用范围。公积2026/3/10成都：拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限成都拟适度提高住房公积金最高贷款额度，使用住房公积金贷款购买该市住房的，单缴存人最高贷款额度由60 万元提高至80 万元，双缴存人最高贷款额度由100 万元提高至120 万元，同时，成都拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制。2026/3/9福州：调整部分住房公积金政策，住房装修、购买车库（位）等可提取福州住房公积金管理委员会发布文件，对住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取、车库（位）提取、代际互助使用范围、建造翻建大修提取及规范公积金使用等6个方面进行了优化调整。在贷款套数认定方面，扩大首套公积金贷款利率适用范围，源引金融活水润泽中华大地第12页/共16页明确省内售房并在12 个月内购二套、多子女家庭购二套，均可执行首套房利率，并将异地公积金贷款纳入政策支持范围。土地市场2026/3/13上海：出让三宗地块，起始总价超66 亿上海市土地交易市场发布《关于上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2026]第006号公告现场交易活动安排的通知》，该交易批次共涉及徐汇、嘉定和青浦三宗地块，起始总价合计66.44 亿元，目前均处于挂牌管理交易环节。2026/3/11合肥：拟17.25 亿收储华侨城三宗闲置土地，原地价25.22 亿合肥市自然资源和规划局拟收回收购华侨城集团有限公司旗下合肥华侨城实业发展有限公司的三宗闲置土地，拟收购价格合计17.25 亿元。此次涉及的三宗地块系华侨城于2021 年拍得的资产，原始土地成本约25.22 亿元。2026/3/10广州：天河区2026 年计划供应10 宗涉宅地广州市天河区2026 年计划供应10 宗涉宅地，分布于国际金融城、东圃及后天河北三大板块，总用地面积345.8 亩，规划建筑面积64.1 万平方米。2026/3/10武汉：3 月31 日将出让9宗地块，总起价13 亿元武汉市自然资源和城乡建设局决定以拍卖方式出让9 宗地块的国有建设用地使用权，此次拍卖出让地块网上拍卖时间为2026 年3 月31 日9 时30 分起，总起价13 亿元。源引金融活水润泽中华大地第13页/共16页
4.公司公告
2025年业绩：张江高科营收41.9亿元（YOY+111.2%），归母净利润9.9亿元（YOY+0.3%）；浦东金桥营收59.6 亿元（YOY+118.9%），归母净利润10.7 亿元（YOY+7.1%）；陆家嘴营收181.7 亿元（YOY+24.0%），归母净利润12.2 亿元（YOY-18.9%）。2026 年2 月销售金额：华侨城A 3.9 亿元（YOY-67.5%）；华润置地100.5 亿元（YOY-25.6%）；新城控股12.2 亿元（YOY-37.6%）；金地集团6.3 亿元（YOY-77.5%）；中国金茂53.3 亿元（YOY+20.6%）；保利发展101.3 亿元（YOY-36.7%）；招商蛇口77.7 亿元（YOY-22.6%）。融资方面，新城控股境外子公司新城环球在境外发行总额为3.55 亿美元的年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券。
图表23：本周重点地产及物业公司公告
类别类型公司日期内容地产业绩张江高科2026/3/12张江高科2025 年实现营业总收入41.89 亿元，同比增长111.22%；营业利润为10.93 亿元，同比减少11.09%；归属于上市公司股东的净利润为9.85 亿元，同比增长0.30%。浦东金桥2026/3/12浦东金桥公司2025 年实现营业总收入59.65 亿元，同比增长118.91%；归属于上市公司股东的净利润为10.74 亿元，同比增长7.14%；扣除非经常性损益后的净利润为9.29 亿元，同比大幅增长157.59%。陆家嘴2026/3/12陆家嘴2025 年度营业总收入181.65 亿元，同比增长23.99%；归属于上市公司股东的净利润12.23亿元，同比下降18.90%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12.10 亿元，同比下降18.32%。销售华侨城A2026/3/132026 年2 月，公司实现合同销售面积2.6 万平方米，同比-67.2%；合同销售金额3.9 亿元，同比-67.5%。华润置地2026/3/132026 年2 月，华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约100.5 亿元，总合同销售建筑面积约28.7万平方米，分别按年减少25.6%及50.9%。新城控股2026/3/11新城控股2 月份实现合同销售金额约12.23 亿元，比上年同期下降37.57%；销售面积约18.68 万平方米，比上年同期下降30.97%。金地集团2026/3/102026 年2 月，金地集团实现签约面积4.6 万平方米，同比下降71.78%；实现签约金额6.3 亿元，同比下降77.50%。中国金茂2026/3/92026 年2 月，中国金茂及其附属公司取得签约销售金额53.27 亿元，同比+20.6%；签约销售建筑面积22.45 万平方米，同比-14.5%。保利发展2026/3/92026 年2 月，保利发展实现签约面积45.48 万平方米，同比减少41.91%；签约金额101.32 亿元，同比减少36.66%。招商蛇口2026/3/92026 年2 月，招商蛇口单月签约销售面积32.3 万平方米，同比-25.62%；签约销售金额77.65 亿元，同比-22.6%。盈利预告绿城中国2026/3/10绿城中国发布盈利警告，预计2025 年度股东应占利润较2024 年的15.96 亿元下降约95%。主要受地产市场调整及计提资产减值影响。人事变动荣盛发展2026/3/13荣盛发展董事会同意聘任隆小康为公司董事会秘书，任期自此次董事会审议通过之日起至第八届董事会届满之日止。融资华润置地2026/3/11于2026 年3 月10 日，华润置地作为借款人与一家银行就金额为10 亿港币的定期贷款融资订立融资协议。该贷款融资的最后到期日为以下日期的较早者：(i)自该融资协议下首次被提取款项或拟被提取款项之日起计五年，及(ii)2032 年6 月10 日。源引金融活水润泽中华大地第14页/共16页新城控股2026/3/102026 年3 月10 日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED （新城環球有限公司）完成在境外发行总额为3.55 亿美元的年息11.8%、2029 年到期的无抵押固定利率债券，相关债券已于2026年3 月10 日在新加坡证券交易所完成上市。物管业绩招商积余2026/3/13招商积余2025 年实现营业收入192.73 亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55 亿元，同比下降22.12%，拟每10 股派现2.60 元（含税）。代建盈利预告绿城管理控2026/3/10绿城管理预期2025 年度股东应占净利润较2024 年的约8.01 亿元下降40%-50%。源引金融活水润泽中华大地第15页/共16页
5.风险提示
房地产量价超预期下行，房企销售回款进一步下行，导致经营现金流走弱；房地产融资资金趋紧，房企受限资金占比提升，导致房企资金端进一步承压；房地产政策不及预期，城市更新及房地产收储政策推进不及预期等。源引金融活水润泽中华大地第16页/共16页本报告署名分析师在此声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本报告表述的所有观点均准确反映了本人对标的证券和发行人的个人看法。本人以勤勉的职业态度，专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观的出具此报告，本人所得报酬的任何部分不曾与、不与，也不将会与本报告中的具体投资意见或观点有直接或间接联系。一般声明华源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告是机密文件，仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测等只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特殊需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告所载的意见、评估及推测仅反映本公司于发布本报告当日的观点和判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载意见、评估及推测不一致的报告。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式修改、复制或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华源证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司销售人员、交易人员以及其他专业人员可能会依据不同的假设和标准，采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点，本公司没有就此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。信息披露声明在法律许可的情况下，本公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司将会在知晓范围内依法合规的履行信息披露义务。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。证券的投资评级：以报告日后的6 个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：买入：相对同期市场基准指数涨跌幅在20％以上；增持：相对同期市场基准指数涨跌幅在5％～20％之间；中性：相对同期市场基准指数涨跌幅在－5％～＋5％之间；减持：相对同期市场基准指数涨跌幅低于-5％及以下。无：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。行业的投资评级：以报告日后的6 个月内，行业股票指数相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：看好：行业股票指数超越同期市场基准指数；中性：行业股票指数与同期市场基准指数基本持平；看淡：行业股票指数弱于同期市场基准指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。本报告采用的基准指数：A 股市场基准为沪深300 指数，香港市场基准为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场基准为标普500 指数或者纳斯达克指数。