房地产
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房地产
2026 年 09 月 29 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《北京出台商品住房销售制度改革实
施意见，首个地方性执行细则落地 —
行业周报》-2026.9.27
《住建部明确房地产进入存量时代，
转向存量提质增效为主的阶段 —行业
周报》-2026.9.20
《单月销售降幅走扩，二手房交易面
积占比过半 — 行 业 点 评 报 告 》
-2026.9.15
北京出台商品住房销售制度改革实施意见 ，严监管与
稳过渡并重
——行业点评报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 事件：北京落实商品住房销售制度细则
9 月 24 日，北京市住房城乡建设委等四部门 9 月 24 日联合印发《本市贯彻落实
〈关于完善商品住房销售制度的通知〉 的实施意见》（以下简称 “ 《实施意见》 ” ）。
⚫ 明确新老划断过渡，监管资金严格封闭
在项目新老划断上，8·28 前有工规证无预售证的项目可按原规定申请预售；已
拿地无工规证的项目，在区政府确保交付、资金提级监管前提下，2027 年底前
仍可按原预售条件申请，给了存量项目一定缓冲时间， 避免一刀切引发断供冲击。
新政预售标准明确为主体结构封顶并经五方签章验收， 资金执行全额、 全过程封
闭监管，联合验收后方可解除。对冲措施落在：（1）土地端：8·28 后出让的商
品住宅用地价款可分期缴纳， 首付不低于50%、 余款2 年内缴清且不计利息， 并
支持带方案出让、拿地即开工，缓解房企前期资金压力。（2）资金端：对“好房
子”和现房项目加大开发贷支持力度， 贷款 银行 可 根据项目建设进度合理确定投
放节点和投放额度，分批发放开发贷款。
⚫ 与全国 828 政策框架相比，北京资金封闭程度更严
全国 8·28 新政层面已明确购房款全额存入监管账户、 竣工验收及水电气热配套
具备交付条件后解除监管， 并允许保函置换不超过30%的监管额度； 北京正式稿
未提及保函置换安排， 资金封闭程度更严， 体现一线城市保交付、 防风险的底线
思维。但在执行端，北京保留了充分弹性：存量项目过渡期延至 2027 年底，并
以土地款分期、 不计息直接对冲现房销售带来的资金占用周期拉长， 平滑房企现
金流冲击。 整体看， 细则的执行细节好于此前市场预期，后续需要重点关注北京
预售资金监管办法落地细节及保函置换口径是否松动。
⚫ 投资建议
北京作为全国楼市政策的风向标， 首个落地完善销售制度实施细则，这意味着其
他核心城市有望快速跟进。短期看， 北京销售制度新政平滑了现房销售对供给端
的冲击， 土拍款分期且不计息直接降低拿地资金峰值， 有助于稳定核心区供地节
奏与房企补库存意愿； 中长期看， 封顶预售叠加资金全额封闭将显著抬高行业资
金门槛， 加速中小房企出清， 现房销售时代资金实力、产品力、交付信用成为核
心竞争力， 利好央国企及财务稳健的优质房企提升市占率。 推荐标的： （1） 布局
城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、
招商蛇口、
保利发展、中国海外发展、
滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商
业运营与资管并重的商业地产运营商， 同时受益于地产复苏和消费促进政策： 华
润置地、
大悦城、
新城控股、龙湖集团； （3）“好房子，好服务”政策下服务品质
突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、
招商积余、滨江服
务、建发物业。
⚫ 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
-29%
-19%
-10%
0%
10%
19%
2025-09 2026-01 2026-05 2026-09
房地产 沪深300
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行
业
研
究
行
业
点
评
报
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开
源
证
券
证
券
研
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报
告
行业点评报告
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表 1：北京现房销售细则与全国 8· 28新政对比
资料来源：住房与城乡建设部、中国人民银行、北京市住建委、开源证券研究所
8/28政策及现行政策 北京 9/24《实施意见》
土拍保证金比例 通常为20% 未提及
土拍款分期缴纳
一线城市中上海、深圳通常为一个月内
付清；北京、广州看具体地块情况；二
线城市，通常一个月内首付50%，尾款
半年到两年内付清；三四线城市方差较
大，各类情况都有。
2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，
出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合
同签订之日起 30个自然日内缴纳，缴纳比例不低
于总价款的 50%，余款可延长至出让合同签订后 2
年内缴清，不计利息。
新老划断时间点 8月28日按照工规证、预售证划断
8月28日前，有工规证（含部分取得）但无预售
证，申请预售可按原有规定。
8月28日前，已经拿地但无工规证 ，各区政府确保
能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况
下，报市级部门备案后，在 2027年底前仍可按原
有预售条件申请预售 ，但资金监管要设定重点额
度，全部进入市住房资金管理中心监管账户。
封顶预售执行标准 未明确细节。
单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构
筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位
、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章
的《主体结构分部工程验收记录》。
预售资金监管
购房人支付的首付款、个人住房贷款等
购房资金应全部存入资金监管账户。商
品住房项目竣工验收、水电气热等配套
设施具备交付条件后，解除资金监管。
项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收
后，方可解除资金监管。具体预售资金监管办法另
行印发。
保函置换监管资金
保函仅可用于置换依法合规设立的预售
资金监管账户的监管额度内资金。置换
金额不得超过监管账户中确保项目竣工
交付所需的资金额度的30%，置换后的
监管资金不得低于监管账户中确保项目
竣工交付所需的资金额度的70%。
未提及
现房销售定金比例 未明确细节。 一般收取不超过总房价款 1%的定金
税收征管 税收征管
现行模式为“预征+后续清算”模式，
企业预售后按照预收款规模和毛利率情
况，预征；项目竣工交房后清税。
未提及
优化土地
供应 土地制度
统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅
用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持
带规划方案出让、拿地即开工。
优化供地
预售及竣
备节点
预售资金
监管
内容及项目
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特别声明
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数（北交所基准指数为北证 50 指数）、 港股基准指数为恒生指数、 新三板基准指数为三板成指 （针对协
议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提
醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建
议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投
资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
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