房地产
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房地产
2026 年 10 月 19 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《二手房成交保持增长，商品房预售
新 政 累 计 八 城 落 地— 行 业 周 报 》
-2026.10.18
《七城出台商品房预售新政，因城施
策 灵 活 度 较 高— 行 业 点 评 报 告 》
-2026.10.18
《天津出台销售制度改革实施意见，
累计五城市落地 — 行 业 周 报 》
-2026.10.11
单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降
——行业点评报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长
国家统计局发布 2026 年 1-9 月商品房投资和销售数据。1-9 月， 全国商品房销售
面积 5.65 亿平， 同比-13.2%（1-8 月-12.1%） ， 其中商品住宅销售面积同比-13.8%；
1-9 月商品房销售额 5.38 万亿元，同比-13.9%（1-8 月-13.0%） ，其中商品住宅销
售额同比下降 13.7%；1-9 月商品房销售均价约 9525 元/平，同比约-0.8%，环比
+0.1%。9 月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-20.7%和-20.1%，单月
降幅较 8 月分别扩大 5.9pct 和 8.0pct，8 月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有
所加大。库存端，9 月末新建商品房待售面积 7.48 亿平，同比-1.5%，其中待售
3 年以下面积同比-5.0%，去库存政策效果延续。1-9 月二手房交易网签面积 6.17
亿平，同比+10.7%，二手韧性显著强于新房。
⚫ 单月开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大
2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比-24.9%（1-8 月-24.8%），
其中住宅新开工同 比-25.4%；9 月单月新开工面积同比 -25.6%，降幅较 8 月
（-30.9%） 收窄5.3pct， 新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322
城 2026 年 1-9 月宅地成交面积同比-22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房
屋竣工面积 2.33 亿平，同比-25.1%（1-8 月-23.7%） ，降幅扩大1.4pct；9 月单月
竣工面积同比-36.4%，较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的
积极迹象再度被逆转，且竣工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。
⚫ 开发投资额降幅扩大，资金面结构性分化
2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%），
降幅扩大 0.7pct， 其中住宅开发投资同比-20.5%；9 月单月开发投资额同比-26.3%，
较 8 月（-25.5%）扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为
7.8pct）。1-9 月房地产开发企业到位资金 5.68 万亿元， 同比-21.6%（1-8 月-21.0%），
其中分结构看， 国内贷款、 自筹资金、 定金及预收款、 个人按揭贷款累计同比分
别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化。
⚫ 投资建议
整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9 月销售端单月降
幅重新走扩， 投资端降幅仍扩大，积极信号来自新房库存连续去化 （待售3 年以
下面积-5.0%）、9 月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房
成交延续正增长。 展望四季度， 我们预计政策端去库存、 控增量基调不变， 叠加
低基数效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、
产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、
招商蛇口、保利发
展、中国海外发展、
滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商业运营与资管并重
的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、
大悦城、
新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管
标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、
招商积余、滨江服务、建发物业。
⚫ 风险提示：（1） 行业销售恢复不及预期， 融资改善不及预期， 房企资金风险进
一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
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2025-10 2026-02 2026-06
房地产 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
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研
究
报
告
行
业
点
评
报
告
行
业
研
究
行业点评报告
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目 录
1、 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长 ..................................................................................................................... 3
2、 开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大................................................................................................................................. 4
3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大............................................................................................................................. 5
4、 国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化 ......................................................................................................................... 5
5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 7
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 7
图表目录
图 1： 2026 年 1-9 月商品房销售面积同比下降 13.2% ................................................................................................................ 3
图 2： 2026 年 1-9 月商品房销售金额同比下降 13.9% ................................................................................................................ 3
图 3： 2026 年 1-9 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-12.9%、-13.3%、-12.3%、-21.9% .. 3
图 4： 2026 年 9 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+6.9%、-19.4%、-16.3% ............... 4
图 5： 2026 年 1-9 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.9%和 25.1% ..................................................................................... 4
图 6： 2026 年 1-9 月房地产开发投资额同比下降 20.6% ............................................................................................................ 5
图 7： 2026 年 1-9 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.6% ................................................................................................ 6
图 8： 2026 年 1-9 月国内贷款、 自筹资金、 定金及预收款、 个人按揭贷款累计同比分别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%
............................................................................................................................................................................................................ 6
图 9： 我们测算 2026 年 9 月居民购房首付比例约 67% ............................................................................................................. 7
行业点评报告
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1、 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长
国家统计局发布 2026 年 1-9 月商品房投资和销售数据。1-9 月，全国商品房销
售面积 5.65 亿平， 同比-13.2%（1-8 月-12.1%） ， 其中商品住宅销售面积同比-13.8%；
1-9 月商品房销售额 5.38 万亿元， 同比-13.9%（1-8 月-13.0%） ， 其中商品住宅销售额
同比下降 13.7%；1-9 月商品房销售均价约 9525 元/平， 同比约-0.8%， 环比+0.1%。9
月单月， 全国商品房销售面积和金额分别同比-20.7%和-20.1%， 单月降幅较8 月分别
扩大 5.9pct 和 8.0pct，8 月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有所加大。库存端，9
月末新建商品房待售面积 7.48 亿平， 同比-1.5%， 其中待售3 年以下面积同比-5.0%，
去库存政策效果延续。1-9 月二手房交易网签面积 6.17 亿平，同比+10.7%，二手韧
性显著强于新房。
图1：2026 年 1-9 月商品房销售面积同比下降 13.2% 图2：2026 年 1-9 月商品房销售金额同比下降 13.9%
数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：2026 年 1-9 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为
-12.9%、-13.3%、-12.3%、-21.9%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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东部地区累计同比 东北地区累计同比 中部地区累计同比 西部地区累计同比
行业点评报告
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图4：2026 年 9 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比
+6.9%、-19.4%、-16.3%
数据来源：Wind、开源证券研究所
2、 开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大
2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比-24.9%（1-8 月-24.8%），
其中住宅新开工同比-25.4%；9 月单月新开工面积同比-25.6%， 降幅较8 月（-30.9%）
收窄 5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年
1-9 月宅地成交面积同比-22%， 拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房屋竣工面积 2.33
亿平， 同比-25.1%（1-8 月-23.7%） ， 降幅扩大1.4pct；9 月单月竣工面积同比-36.4%，
较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的积极迹象再度被逆转，且竣
工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。
图5：2026 年 1-9 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.9%和 25.1%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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30城商品房成交增速：一线 30城商品房成交增速：二线
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竣工面积累计同比 开工面积累计同比
行业点评报告
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3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大
2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%），
降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比-20.5%；9 月单月开发投资额同比-26.3%，
较 8 月（-25.5%） 扩大0.8pct， 投资与销售面积增速差收窄至7.4pct（1-8 月为 7.8pct），
负反馈边际趋缓但仍处高位。
图6：2026 年 1-9 月房地产开发投资额同比下降 20.6%
数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化
2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%），
降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比- 20.5% ； 9 月单月开发投资额同比 - 26.3% ，
较 8 月（-25.5%） 扩大0.8pct， 投资与销售面积增速差收窄至7.4pct（1-8 月为 7.8pct），
负反馈边际趋缓但仍处高位。1-9 月房地产开发企业到位资金 5.68 万亿元， 同比-21.6%
（1-8 月-21.0%） ，其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭
贷款累计同比分别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化：9 月单
月国内贷款同比-31.2%（8 月-44.0%） 大幅收窄12.8pct、 定金及预收款同比-14.8%（8
月-18.1%）亦有收窄，但个人按揭贷款单月同比-19.5%较 8 月（-13.0%）降幅扩大
6.5pct、自筹资金单月降幅亦走扩，信贷与按揭支持出现结构性再分化。
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房地产开发投资额累计同比 房地产开发投资额单月同比
行业点评报告
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图7：2026 年 1-9 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.6%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图8：2026 年 1-9 月国内贷款、 自筹资金、 定金及预收款、 个人按揭贷款累计同比分
别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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房地产开发企业到位资金累计同比 房地产开发企业到位资金当月同比
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国内贷款累计同比 自筹资金累计同比
定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比
行业点评报告
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图9：我们测算 2026 年 9 月居民购房首付比例约 67%
数据来源：Wind、开源证券研究所
5、 投资建议
整体房地产行业仍处于销售弱修复、 供给收缩的分化格局中，9 月销售端单月降
幅重新走扩，投资端降幅仍在扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售 3 年以
下面积-5.0%）、9 月新开工单月降幅收窄、 国内贷款单月有所改善， 以及二手房成交
延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数
效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的： （1）布局城市基本面较好、产品力强
的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、
保利发展、中国海
外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商业运营与资管并重的商业地产运
营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖
集团； （3） “好房子， 好服务” 政策下服务品质突出的优质物管标的： 华润万象生活、
绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、 风险提示
（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
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近似首付比例：定金及预售款/（个人按揭贷款+定金及预售款）
行业点评报告
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分析师承诺
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度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
行业点评报告
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公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、 财务状况或需要。 本公司建议客户应考虑本报告的任何意
见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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