房地产
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房地产
2026 年 08月 25日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《上海出台房地产新政“沪八条” ，国
务院公布新住房公积金管理条例— 行
业周报》-2026.8.23
《上海出台楼市沪八条，精准释放外
环外改善需求— 行业点评报告》
-2026.8.20
《销售弱修复延续，投资加速探底—
行业点评报告》-2026.8.17
核心城市百轮竞价频现， 供给侧缩量驱动土地价值重
估
——行业深度报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡”
2026年 7-8月， 在传统土拍市场季节性低谷期， 京沪广深四座一线城市百轮竞价
频现、高溢价成交常态化、地价纪录接连刷新。据我们统计，2026年 1-7月，一
线四城成交宅地总价 1918 亿元，其中北京 462.2 亿元、上海 797.1 亿元、深圳
306.0 亿元、广州 352.6亿元。从月度成交来看，6-7月单月成交金额突破 400亿
元，且土拍溢价率和成交热度均较高。
总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存
从总量数据来看，1-7月 322城宅地建面同比下降 22%，反映出全国层面土地市
场仍在筑底过程中。其中一线城市宅地成交面积同比增速 -12%，降幅少于二线
和三四线城市，6 月一线城市土拍溢价率达到 55.6%。2026年以来，伴随一线城
市调规地块陆续供应， “减量提质”的供地策略使得核心区地块稀缺性进一步凸
显，其中上海、深圳、广州1-7月调规地块占比均过半。拿地主体方面，前7月
TOP10 房企拿地金额占百强总量的 58%，头 部8 家房企 1-7月在一线城市拿地金
额 1491亿元，占总成交金额比例高达 74.5%，在一线城市市占率较高。
内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企
（1）2026年，一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划，导致市场供应有
所下降，竞争更加激烈。 （2）2026 年以来，一线城市二手住宅销售价格环比连
续 4 个月上涨， 出现结构性企稳信号， 已沿产业链向上游土地市场形成清晰传导。
（3）房企 “寡头化”行业格局趋势加剧，一线城市核心宅地去化确定性强，融
资成本下降导致土拍市场出现更高溢价。 （4）核心城市后续还有潜在政策放松空
间，且城市基本面较好。
投资建议
我们认为，一线城市自 6月以来土拍持续高热度是多重结构性因素共振的结果：
一线城市供地计划全线收缩创造的稀缺性预期、新房及二手房价格阶段性回暖、
房企战略深度聚焦核心城市的理性选择、 以及核心城市潜在政策放松空间的多重
驱动。新规项目产品力持续提升，高得房率+品质公区+“适我主义”内装，优
质房企已经掌握流量密码，在下行市场也能找到差异化机会。推荐标的： （1）布
局城市基本面较好、 产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、
招商蛇口、
保利发展、中国海外发展、
滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商
业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华
润置地、
大悦城、
新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政策下服务品
质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、
招商积余、滨江
服务、建发物业。
风险提示：高溢价压缩利润空间风险、销售端能否持续回暖的不确定性、政策
变化风险。
-36%
-24%
-12%
0%
12%
24%
2025-08 2025-12 2026-04 2026-08房地产 沪深300
相关研究报告
开 源 证 券 证 券 研 究 报 告
行 业 深 度 报 告
行 业 研 究
行业深度报告
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目 录
1、 现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡” ............................................................................................................................. 4
2、 总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存 ..................................................................................................................... 5
2.1、 “核心热、外围冷”，城市级区域分化显著 .................................................................................................................. 5
2.2、 央国企主导拿地，优质土地向头部房企集中 .............................................................................................................. 8
2.3、 “小而美”地块受追捧：开发逻辑生变 .......................................................................................................................... 9
3、 内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企 ....................................................................................................... 10
3.1、 供给侧：一线城市 2026 年供地计划全线收缩 .......................................................................................................... 10
3.2、 需求端：新房及二手房价格阶段性回暖 .................................................................................................................... 11
3.3、 房企端：“寡头化”行业格局趋势加剧 ........................................................................................................................ 14
3.4、 政策端：一线城市后续限购政策仍有空间 ................................................................................................................ 15
4、 后续判断：“好房子”模式下产品力升级成为关键 ............................................................................................................... 16
5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 18
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 19
图表目录
图 1： 6-7 月一线城市宅地成交溢价率高企 ................................................................................................................................. 5
图 2： 2026 年以来一线城市宅地成交面积累计增速表现优于其他城市 ................................................................................... 6
图 3： 2026 年以来一线城市宅地成交金额累计增速表现优于二线城市 ................................................................................... 6
图 4： 2026 年 5 月以来一线城市宅地成交溢价率表现优于其他城市 ....................................................................................... 6
图 5： 一线城市主城宅地溢价率远高于郊区宅地 ........................................................................................................................ 7
图 6： 1-7 月央国企拿地占比高达 90% ......................................................................................................................................... 8
图 7： 1-7 月 TOP10房企拿地金额占百强总量的 58% ............................................................................................................... 8
图 8： 1-7 月 TOP8房企在一线城市拿地金额占比较高 .............................................................................................................. 9
图 9： 1-7 月一线城市宅地供应及成交面积均同比下降 ........................................................................................................... 10
图 10： 7 月京深广三城新房同比降幅收窄................................................................................................................................. 11
图 11： 2026 年二季度以来一线四城二手房房同比降幅持续收窄 ........................................................................................... 11
图 12： 2026 年二季度以来一线城市新房价格指数企稳回升 ................................................................................................... 12
图 13： 2026 年二季度以来一线城市二手房房价格指数企稳回升 ........................................................................................... 12
图 14： 2026 年以来一线四城二手房挂牌指数降幅持续收窄 ................................................................................................... 13
图 15： 北上深三城 2026 年 1-7 月二手房成交套数累计同比均保持增长............................................................................... 13
图 16： 四家央企 2025 年以来重仓一线城市土地 ...................................................................................................................... 14
图 17： 四家央企平均融资成本逐年降至 3%以内 ..................................................................................................................... 15
图 18： 9 城高端改善盘 2026Q2 去化率维持高位 ...................................................................................................................... 16
表 1： 6 月以来一线城市土地拍卖市场持续高热 ......................................................................................................................... 4
表 2： 一线城市调规地块整体成交热度较高................................................................................................................................ 8
表 3： 一线城市建面＜5 万方的宅地成交热度较高 ..................................................................................................................... 9
表 4： 2026 年一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划 ................................................................................................. 10
表 5： 截至 2026 年 8 月仅京沪深三城存在较为严格限购政策 ................................................................................................ 15
表 6： 核心城市高端盘推盘模式有所分化 ................................................................................................................................. 16
表 7： 核心城市 2025 年以来热销楼盘得房率较高 .................................................................................................................... 17
行业深度报告
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表 8： 一线城市调规地块区位优势较大 ..................................................................................................................................... 17
表 9： 受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的企业 .................................................................. 18
行业深度报告
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1、 现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡”
2026 年 7-8 月，在传统土拍市场季节性低谷期，京沪广深四座一线城市的土地
拍卖市场却呈现出持续高热的局面。百轮竞价频现、高溢价成交常态化、地价纪录
接连刷新，在短短一个月内密集上演。2026年 6 月以来，一线城市涌现出多个具有
标志性意义的高溢价地块成交案例。这些案例不仅刷新了各自区域的地价纪录，更
从侧面反映出开发商对核心城市优质地块的渴求。
表1：6 月以来一线城市土地拍卖市场持续高热
城市 宗地区位
规划建面
(万㎡)
竞价轮次
成交总价
(万元)
溢价率
(%)
成交楼面价
(元/㎡)
成交日期
参拍家
数（家）
竞得人 备注
深圳 南山粤海街道 5.32 300 轮 57.72 150.74 108,461 2026-06-05 6 保利置业
深圳涉宅用地
楼面价前三
深圳 宝安前海桂湾 3.68 300 轮 35.25 114.29 95,909 2026-06-12 9 建发
深圳 新安街道组团 11.95 355 轮 105.10 99.05 87,918 2026-06-25 4 保利
上海 杨浦八埭头 15.80 219 轮 161.20 35.83 102,023 2026-07-28 4
保利&华
润
杨浦涉宅用地
楼面价、总价
TOP1
北京 朝阳酒仙桥 5.78 248 轮 46.81 25.84 81,063 2026-07-28 6 中海
广州 荔湾花地大道 6.88 50 轮 16.86 40.97 24,502 2026-07-28 5 绿城
北京 朝阳广渠路 10.32 191 轮 83.99 19.13 81,407 2026-08-04 6 中海
朝阳涉宅用地
楼面价 TOP3
北京 海淀四季青 14.26 134 轮 97.61 14.09 68,444 2026-8-14 6 金茂
2026 年北京总
价、单价地王
北京 石景山苹果园 4.19 221 轮 15.04 23.48 35,931 2026-8-14 5 招商蛇口
数据来源：中指研究院、开源证券研究所
据我们统计，2026年 1-7月， 一线四城成交宅地总价1918亿元， 其中北京462.2
亿元、上海 797.1 亿元、深圳 306.0 亿元、广州 352.6 亿元。从月度成交来看，6-7
月单月成交金额突破 400 亿元，且土拍溢价率和成交热度均较高。据我们此前发布
的报告《高端住宅观察：核心 9 城高端盘去化近 7 成，财富效应驱动购买力释放》：
2026 年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效
应有一定同步趋势，而二季度以来一线城市高端盘市场的高热度也正向带动了土地
市场热度高企。
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图1：6-7月一线城市宅地成交溢价率高企
数据来源：Wind、开源证券研究所
2、 总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存
2.1、 “核心热、外围冷”，城市级区域分化显著
从总量数据来看，2026 年 1-7 月全国土地市场整体仍处于深度调整周期。根据
Wind数据，1-7 月 322 城住宅用地成交建筑面积 16863 万方，同比下降 22%，土地
出让金 7253亿元，同比下降 29%，降幅均处于近年来较高水平，反映出全国层面土
地市场仍在筑底过程中。
全市场上半年平均溢价率约为 8.2%，整体处于合理区间，但区域上结构性分化
明显，少数核心城市核心地块的高溢价成交大幅拉高了整体均值，而大量三四线城
市及一二线远郊地块仍以底价或低溢价成交。
一线城市：1-7 月宅地成交面积同比增速-12%，降幅少于二线和三四线城市；宅
地成交金额同比增速-26%，优于二线城市。6月一线城市土拍溢价率达到 55.6%，远
高于于其他所有能级城市，北京、上海、深圳、广州四城核心区地块均出现激烈竞
争态势。
二线城市：1-7 月宅地成交面积同比增速-36%，宅地成交金额同比增速-43%，
整体降幅最高，但杭州、苏州等经济基本面较好的城市也成交了多宗高溢价地块，
显示二线内部也在加速分化。
三四线城市：经历脉冲式反弹后再度回落，年初部分三四线城市在政策刺激下
出现短暂的土拍回暖，但持续性不足，随后市场热度迅速消退，底价成交、流拍现
象重新增多。
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0.1
0.2
0.3
0.4
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1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月
北京 上海 深圳 广州 溢价率
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图2：2026年以来一线城市宅地成交面积累计增速表现优于其他城市
数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：2026年以来一线城市宅地成交金额累计增速表现优于二线城市
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：2026年 5月以来一线城市宅地成交溢价率表现优于其他城市
数据来源：Wind、开源证券研究所
-60%
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一线 二线 三四线
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一线 二线 三四线
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2025年10月
2025年11月
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一线 二线 三四线
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与此同时，在一线城市内部也出现了“核心热、外围冷”的区域分化，同一城
市内部，核心区域优质地块动辄引发上百轮竞价，而远郊及外围地块则多以底价或
低溢价成交，甚至出现流拍。据 2026年以来北京、上海、广州主城区和郊区的宅地
成交数据，三城主城区宅地成交平均溢价率远高于郊区地块，其中上海和广州主城
区平均溢价率超 20%，而北京和上海郊区宅地成交溢价率不足 5%。
图5：一线城市主城宅地溢价率远高于郊区宅地
数据来源：Wind、开源证券研究所（北京郊区有土地成交的区域为昌平、顺义、通州、密云、怀
柔、门头沟；上海郊区有土地成交的区域为青浦、嘉定、奉贤、松江；广州郊区有土地成交的区
域为番禺、花都、白云）
2026 年以来，伴随一线城市“调规”地块（商改住、工改住）陆续供应，核心
区域通过规划调整释放优质宅地，而远郊常规地块则表现平淡，这种“减量提质”
的供地策略使得核心区地块稀缺性进一步凸显。
北京：1-7 月成交的 33 宗宅地，涉及土地性质变更的有 4 宗，分别位于丰
台区、昌平区和怀柔区，地块多为底价成交。
上海： 1-7 月成交的 36 宗住宅用地中，超 20 宗地块为调规地块，多数由
商办/办公/教育用地向住宅用地转换， “商改住”占比约半数，且容积率普
遍下调，更好适配“好房子”政策导向。
深圳：2025年出让地块中绝大多数为调规地块，2026年 1-7月成交的住宅
用地中，超半数为调规地块，核心是降低商业/办公配比、提高住宅占比、
普遍调低容积率，以适应市场对改善型住宅的需求。
广州：2026 年以来成交的 13 宗住宅用地中，调规地块超半数，其中荔湾
区花地大道以东 AF021637 地块由公路用地调整为二类居住用地兼容商务
用地与公共交通场站用地。
调规地块的集中入市反映了一线城市供地思路的转变，从追求供地数量转向追
求地块质量，通过优化土地供给结构来引导市场预期，也为土拍市场的高热度埋下
了伏笔。
20.8%
4.4%
11.4%
4.8%
26.7%
13.3%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
0.0
100.0
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300.0
400.0
500.0
600.0
700.0
800.0
上海主城 上海郊区 北京主城 北京郊区 广州主城 广州郊区
成交总价（亿元） 溢价率
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表2：一线城市调规地块整体成交热度较高
城市 地块 调规情况 溢价率 竞得人
上海
浦东新区 Z000302 单元
14-03e 地块
原商务办公用地调整为三类住宅用地，另新增 14-04a 为综
合驿站商业
41% 大华
上海 杨浦区八埭头组团地块 商改住+街坊拆分，商住办混合用地调为三类住宅组团用地 36% 保利&华润
上海
虹口区 C080301 单元
hk306-08 地块
原公共绿地+幼儿园用地调整为住宅用地 36% 上海城投
北京 北京市怀柔区怀柔新城地块 老旧工业厂房调为居住用地 2.4% 中建一局
深圳 宝安区新安街道地块
主导功能由商服+住宅调整为住宅+商服，南街坊容积率从
5.7 降至 3.7，北街坊从 5.0 降至 4.2
99% 保利
深圳 龙华区民治街道地块 商业性办公用地调为二类居住用地 40% 天健
深圳 光明区光明街道地块 工业用地调为二类居住用地，容积率调为 3.7 19% 招商蛇口
广州
荔湾区花地大道以东
AF021637 地块
公路用地调整为二类居住用地兼容商务用地与公共交通场
站用地
41% 绿城
资料来源：中指研究院、开源证券研究所
2.2、 央国企主导拿地，优质土地向头部房企集中
从拿地主体来看，央国企和地方国资在土地市场的主导地位进一步巩固。据我
们统计，中指 1-7 月拿地金额 TOP100 企业中，86 家为央国企和地方国资平台，拿
地金额占比高达 90%，标志着民营房企在土地市场的话语权已大幅下降。
从集中度来看，头部效应同样显著。TOP10 房企拿地金额占百强总量的 58%，
超过半数的拿地金额集中在前十家企业中。排名前三的分别是保利发展、华润置地
和越秀地产。TOP10 中除滨江集团一家民企外，其余均为央国企，进一步凸显了央
国企在资金成本和信用背书方面的压倒性优势。
图6：1-7月央国企拿地占比高达90% 图7：1-7月 TOP10房企拿地金额占百强总量的58%
数据来源：中指研究院、开源证券研究所 数据来源：中指研究院、开源证券研究所
据 Wind土拍成交数据，头部 8 家房企（2026年 1-7 月销售额排名前八：保利、
中海、华润、招商、建发、金茂、绿城）2026 年以来在一线城市土地端均有收获，
TOP8房企 1-7月在一线城市拿地金额 1491亿元，占总成交金额比例高达74.5%，显
示了头部房企在一线城市较高的市场份额，其余拿地企业多为地方国企。
央企, 40%
国企, 50%
民企, 10%
58%
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50%
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90%
TOP10 TOP30 TOP50
行业深度报告
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图8：1-7月 TOP8房企在一线城市拿地金额占比较高
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.3、 “小而美”地块受追捧：开发逻辑生变
本轮土拍市场的一个重要特征是“小而美”地块受到房企追捧。这类地块具有
体量小、容积率低、开发周期短、资金周转快等特点，与过去高杠杆、高周转、大
规模开发模式形成鲜明对比。
房企偏好“小而美”地块的深层原因在于：一是在行业下行周期中控制单项目
风险敞口；二是缩短开发周期以应对市场不确定性；三是核心区域小体量地块更易
打造高端改善型产品，实现溢价。这一趋势本质上反映了房企从追求规模向追求确
定性和利润率的战略转型。
表3：一线城市建面＜5万方的宅地成交热度较高
城市 区域 规划建面(万方) 容积率 成交总价(亿元) 溢价率(%) 楼面价(元/平) 成交日期 竞得人
上海 虹口区 1.52 2.50 14.30 17.2 93,775 2026-05-29 保利
上海 虹口区 1.78 2.50 19.30 35.6 108,501 2026-05-29 上海城投
上海 浦东新区 1.85 2.20 8.16 26.9 44,191 2026-08-04 联发
北京 丰台区 1.98 2.02 10.48 16.4 52,811 2026-05-26 河北鑫界
北京 丰台区 2.11 1.10 11.95 15.7 56,676 2026-06-18
厦门国贸
广州 海珠区 2.27 2.50 13.75 46.3 60,706 2026-06-30 越秀
广州 荔湾区 2.47 2.14 6.10 17.3 24,628 2026-07-24 保利
广州 白云区 2.64 1.02 10.12 16.1 38,294 2026-07-20 越秀
上海 浦东新区 2.74 1.80 9.22 19.9 33,657 2026-06-30 绿城
上海 浦东新区 3.28 2.30 15.80 28.5 48,114 2026-08-04 招商蛇口&中
旅
北京 通州区 3.38 1.60 10.22 21.0 30,269 2026-06-23 招商蛇口
深圳 宝安区 3.68 3.10 35.25 114.3 95,909 2026-06-12 建发
上海 徐汇区 3.79 1.80 33.00 25.0 87,150 2026-04-21 招商蛇口
上海 浦东新区 4.12 2.50 34.65 40.0 84,191 2026-05-29 保利置业
北京 石景山区 4.19 2.11 15.04 23.5 35,931 2026-8-13 招商蛇口
深圳 龙华区 4.45 3.40 13.78 40.2 30,991 2026-04-27 天健
数据来源：Wind、开源证券研究所
64.9%
74.3% 73.8%
90.2%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
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90.0%
100.0%
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300.0
400.0
500.0
600.0
700.0
800.0
900.0
北京 上海 深圳 广州
总成交金额（亿元） TOP8占比
行业深度报告
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3、 内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企
3.1、 供给侧：一线城市 2026年供地计划全线收缩
2026 年，一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划，导致市场供应有所下
降，竞争更加激烈。当优质宅地的供应持续收缩，而需求端及房企拿地意愿并未同
步下降甚至有所回升时，高溢价成交便成为必然结果。
北京：连续第四年缩量，存量用地为主。北京 2026 年商品住宅用地计划供应
200-240公顷， 连续第四年实施供地缩量策略。同 时北京首次单列城市更新用地指标，
明确存量用地占比不低于 65%的目标。这意味着北京的土地供应从增量扩张转向存
量盘活，核心城区的新增住宅用地愈发稀缺。
上海：存量用地占比≥70%，重心向新城转移。上海 2026年商品住宅用地计划
供应 275-385 公顷，存量用地占比不低于 70%。中心城区供地重心向五大新城（嘉
定、青浦、松江、奉贤、南汇）转移，内环内及中环内优质宅地的供应更加稀少。
深圳：商品住宅用地 55公顷，创近年计划供应新低。深圳是一线四城中土地资
源最为紧缺的城市，总面积不足2000平方公里，可开发土地相对最少。在商品住宅
用地供应持续压缩的背景下，核心区地块的稀缺性溢价将长期存在。
广州：商品住宅用地同比降幅最大。广州 2026年商品住宅用地计划供应 216公
顷，较 2025年的 515公顷大幅缩减约 58%，降幅居四城之首。天河、海珠等核心区
地块数量与面积双缩，体现了“减量提质”的供地思路。
表4：2026年一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划
指标（公顷） 北京 上海 广州 深圳
建设用地总量 3040-3540 3500-4000 4487 1068
商品住宅用地 200-240 275-385 216 55
2025 年商品住宅 240-300 375-485 515 60
同比变化 下降 17~20% 下降 19~27% 下降 58% 下降 8%
保障房用地 350 70-105 111 35
数据来源：四城住建部、开源证券研究所
图9：1-7月一线城市宅地供应及成交面积均同比下降
数据来源：Wind、开源证券研究所
-100%
-50%
0%
50%
100%
150%
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2025年2月
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2025年8月
2025年9月
2025年10月
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2025年12月
2026年1月
2026年2月
2026年3月
2026年4月
2026年5月
2026年6月
2026年7月
宅地供应累计同比 宅地成交累计同比
行业深度报告
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3.2、 需求端：新房及二手房价格阶段性回暖
新房及二手房价格走势与房企对土拍市场的预期正向影响、相互制约，并且具
有显著的传导效应。2026 年以来，一线城市房价出现结构性企稳信号，已沿产业链
向上游土地市场形成清晰传导。据统计局数据，6 月一线城市新建商品住宅销售价格
环比上涨 0.1%，二手住宅销售价格环比上涨 0.3%，均连续 4 个月上涨，二手房先于
新房企稳，刚需支撑成交底盘，改善需求向新房集聚。
图10：7月京深广三城新房同比降幅收窄
数据来源：Wind、开源证券研究所
图11：2026年二季度以来一线四城二手房房同比降幅持续收窄
数据来源：Wind、开源证券研究所
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
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5
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2026-05
北京 上海 深圳 广州
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对比二线及三四线城市，一线城市 2026 年二季度以来房价指数反弹趋势显著。
我们预计后续也将对二线城市市场传导，但多数三四线城市去化周期仍超 36 个月，
拿地主体为本地国企兜底，市场化房企不进场，预计房价企稳回升带来的土拍热度
难以传导。
图12：2026年二季度以来一线城市新房价格指数企稳回升
数据来源：Wind、开源证券研究所
图13：2026年二季度以来一线城市二手房房价格指数企稳回升
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据冰山二手房挂牌指数，2026 年以来一线四城二手房挂牌指数降幅持续收窄，
也反映出房东对于二手房价格预期在逐渐回暖。
90.00
110.00
130.00
150.00
170.00
190.00
210.00
230.00
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2012-05
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70城新房价格指数 一线 二线 三四线
90.00
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70城二手房价格指数 一线 二线 三四线
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图14：2026年以来一线四城二手房挂牌指数降幅持续收窄
数据来源：冰山指数、开源证券研究所
整体销售市场对土拍的传导分为三条路径：
（1）销售回暖→房企现金流改善→拿地意愿修复：一线城市高端新盘的高热度
直接改善头部房企房企现金流，对未来市场的预期都有明显改善，为拿地提供资金
基础，叠加核心城市货值下降，促使开发企业更积极参与优质地块竞争。
（2）房价止跌→新房限价预期重塑→高地价可覆盖：一线城市房价企稳甚至微
涨后，开发商对未来售价的预期变得乐观，能容忍更高的拿地成本，导致土地市场
出现更高溢价。
（3）二手房成交活跃→改善置换需求释放→新房去化有保障→拿地有信心：二
手房成交活跃打通了“卖旧买新”的置换链条，为新房去化提供确定性，当前一线
城市“好房子”产品力也促进了置换链条进一步加速。
图15：北上深三城 2026年 1-7月二手房成交套数累计同比均保持增长
数据来源：Wind、开源证券研究所
-18.0%
-16.0%
-14.0%
-12.0%
-10.0%
-8.0%
-6.0%
-4.0%
-2.0%
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2026W1
2026W2
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2026W30
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北京 上海 深圳 广州
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
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50.0%
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2025年1月
2025年2月
2025年3月
2025年4月
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2025年10月
2025年11月
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2026年5月
2026年6月
2026年7月
北京二手房成交套数累计同比 上海 深圳
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与此同时，土拍市场的高热度也会反馈至销售市场。当溢价率过高，市场会形
成房价上涨预期，促使观望的购房者加速入市，从而在需求端支撑房价。土地楼面
价较高也能为周边二手房提供心理锚点，强化二手房价格支撑。
3.3、 房企端：“寡头化”行业格局趋势加剧
土地市场正在成为头部央国企的“资格赛” 。从数据来看，行业集中度在快速提
升。一方面，上半年 TOP10 房企销售金额占全国总额的 52.1%，意味着行业一半的
市场份额已被前十家企业瓜分；另一方面，TOP10 房企 1-7 月拿地金额占百强比例
达 58%，土储资源高速集中。过去两三年的行业深度调整彻底改变了房企的拿地逻
辑，从过去的“广撒网”模式转向“深度聚焦”核心城市核心区域。
在行业下行周期中，房企对二三线城市的信心明显不足。这些城市普遍面临人
口流出、库存高企、去化困难等问题，拿地风险显著上升。与之形成对比的是，一
线城市凭借强劲的人口吸引力、稳健的经济基本面和持续的政策支持，被视为“安
全资产” 。因此，越来越多的房企选择收缩战线，将有限的资金集中投向一线城市核
心区域。
我们对保利、华润、中海和招商四家央企拿地情况进行梳理：四家房企 2025年
和 2026H1 在一线城市平均拿地占比高达 65.6%和 52.5%，其中中海 2025 年新一线
城市拿地占比近 80%。
图16：四家央企2025年以来重仓一线城市土地
数据来源：Wind、开源证券研究所
对于央国企而言，一线城市土地资金量大，在融资成本上的显著优势是其在土
地市场占据主导地位的关键因素，截 至2025年末， 主要央企平均融资成本已降至3%
以下，造就了在成本端能够释放更多空间，土拍市场能够竞争更高溢价。
46.6%
68.1%
79.7%
61.1%
67.4%
55.3%
20.7%
34.2%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
90.0%
保利 华润 中海 招商
2025年占比 2026H1占比
行业深度报告
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图17：四家央企平均融资成本逐年降至3%以内
数据来源：Wind、开源证券研究所
3.4、 政策端：一线城市后续限购政策仍有空间
除了供需两端的结构性因素外，政策预期也是影响房企拿地决策的重要变量。
截至 2026年 8月，四大一线城市的限购政策已出现不同程度的松绑，但松绑程度差
异显著，部分城市仍保留进一步放松的空间。
（1）广州：已全面取消限购，是一线城市中唯一完全放开限制的城市。
（2）北京：非京籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限由 2 年缩短为 1年，五
环外社保/个税年限维持 1年不变。
（3）上海：非沪籍家庭外环内 1 年社保/个税限购 1 套，3 年社保/个税限购 2
套；外环外 1 年社保/个税 ，购房套数不限。
（4）深圳：实行分区限购，非深籍 1 年社保/个税在南山区、福田区、宝安区
新安街道限购 1 套， 且持有居住证可限购一套 （社保1年或大专以上学历即可办理） 。
表5：截至2026年 8月仅京沪深三城存在较为严格限购政策
维度 广州 深圳 上海 北京
限购状态 全面取消 分区限购，接近零门槛 外环内外分级松绑 五环内外分级限购
非户籍门槛 无门槛
居住证或社保满 1 年， 核心
区 1 套
社保满 1 年，外环内 1 套，
外环外不限
社保满 1 年，五环内 1 套，
五环外不限
资料来源：各城住建局、开源证券研究所
从广州全面取消到深圳、上海、北京大幅降低门槛，一线城市的限购政策呈现
出明显的“梯度式放松”特征。8 月北京再次缩短社保年限，上海出台楼市沪八条，
有望为市场注入新的增量需求预期，进一步支撑核心区域土地价值。
2.89% 2.79% 2.80% 2.74%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
保利 华润 中海 招商
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
行业深度报告
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4、 后续判断： “好房子”模式下产品力升级成为关键
（1）高端改善产品成为主流
当地价高企使得刚需型产品的开发不再具备经济可行性时，开发商将全面转向
改善型产品。大面积、高总价的改善型住宅将成为一线城市新房市场的主力供给。
我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年
初以来入市的高端盘数据（北京、上海、深圳备案均价≥12万元/平，广州、杭州备
案均价≥7 万元/平，南京、成都、苏州、天津备案均价≥5 万元/平 ）。2025 年初至
2026 年 6 月末，9 城合计推出高端盘套数 15500 套，首开成交 10765 套，综合去化
率约为 69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反
映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。
图18：9城高端改善盘 2026Q2去化率维持高位
数据来源：中指数据库、开源证券研究所
表6：核心城市高端盘推盘模式有所分化
高端盘标准
项目数量
（个）
推盘套数
（套）
首次成交套
数（套）
首开去化率 推盘模式
北京 ≥12 万 5 1319 676 51% 一次性推出
上海 ≥12 万 48 8171 6277 77% 分批次
深圳 ≥12 万 7 1523 1188 78% 一次性+分批次
广州 ≥7 万 6 1033 615 60% 一次性推出
杭州 ≥7 万 20 1708 1259 74% 分批次
南京 ≥5 万 11 832 257 31% 分批次
成都 ≥5 万 4 504 227 45% 分批次
苏州 ≥5 万 5 367 223 61% 一次性+分批次
天津 ≥5 万 1 43 43 100% 一次性推出
数据来源：中指数据库、开源证券研究所
87.9%
68.0%
82.2%
65.8%
48.1%
71.0%
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
100.00%
2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 2026Q1 2026Q2
整体去化
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（2）高得房率、高赠送面积成为核心竞争力
在“好房子”政策导向下，低容积率、高得房率、高品质的产品将获得更高的
市场溢价。开发商需要在产品力上进行差异化竞争，而非简单的价格竞争。
表7：核心城市2025年以来热销楼盘得房率较高
项目 城市 容积率 得房率 去化情况
深圳湾澐玺 深圳 7.59 最高 88%
北区首开 130 亿，南区加推 70 亿，累计 239
亿
深圳观潮 深圳 3.4 100% 首开 222 套去化 95%，60 亿
深圳信悦湾 深圳 5.46 最高 80%
首开 156 套，开盘销售金额超 100 亿元；后
续 302 ㎡海景大平层二次开盘快速售罄
安澜上海 上海 2.63 88%
首开认购率 159%，去化约 90%，单日 90.77
亿
北京润园 北京 1.01 最高 137% 首开 35 亿，Q1蝉联北京销冠，累计 50 亿+
保利玥玺湾 广州 3.7 最高 130%
首开 236 套当日售罄，106亿；累计358 套超
160 亿
北京城
建·龙樾海
序
北京 2.8 90%-99%
2026 年 5 月 16 日项目正式开启线上选房， 当
日成功选房 589 套，首开去化率超 70%，销
售金额达 36.17 亿元。截至 2026 年 7 月初，
网签套数接近 700 套。
资料来源：
新华网、观点网等、开源证券研究所
（3）调规地块改变供给结构
商改住、工改住等调规地块的入市将改变传统的供给结构。这些地块通常位于
成熟区域，周边配套完善，开发出的住宅产品具有天然的地段优势，将进一步丰富
核心区的产品供给。
表8：一线城市调规地块区位优势较大
地块 原用途→新用途 容积率变化 成交情况 区位核心优势
杨浦八埭头
商办主导→纯住
宅+商业配套
2.18
219 轮竞价，保利+华润 161.2亿，
溢价 35.83%，楼面价约 11万/㎡
内环滨江，距黄浦江 300m，可览
陆家嘴/北
外滩/外滩三景，紧邻杨树浦路地铁站，杨浦
滨江最核心可开发地块
徐汇斜土街道 （小
米退地）
商办→住宅 3.0→2.2
绿城 48 亿，楼面价 13.1 万/㎡
（2024 年全国单价地王）
内环核心，徐汇滨江成熟板块，开盘即售罄
徐汇衡复风貌区
051 街坊
商办混合→低密
风貌住宅
1.3
28 轮竞价，12.25 亿， 楼面价20.03
万/㎡（刷新全国涉宅单价纪录）
衡复历史风貌区，上海最稀缺的低密风貌地
段
静安灵石社区 （大
宁）
商住办混合→纯
住宅
2.0→2.65
建发 168轮竞价以总价 72.89亿元
斩获，溢价率 29.63%
大宁核心，1/20 号线交汇，大宁公园+久光中
心+
市北高新产业园，配套成熟
丰台万泉寺
商业金融服务业
→二类居住
2.5 57.7 亿，楼面价 5.85 万/㎡
西南二环至三环，周边 1.5km内已有两宗住
宅用地（楼面价 6.2 万/㎡） ，成熟居住板块
琶洲南区 401地块
等
商业→住宅 6.0→2.5 预计 Q3 挂牌，竞争激烈
琶洲 AI 试验区南侧，紧邻保利天奕，35 万
㎡商业综合体即将开业，五中九年制学校落
地，会展东路以西形成纯住宅组团
资料来源：证券时报、央广网等、开源证券研究所
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5、 投资建议
我们认为，一线城市自 6 月以来土拍持续高热度并非偶然的短期脉冲，而是多
重结构性因素共振的结果：一线城市供地计划全线收缩创造的稀缺性预期、新房及
二手房价格阶段性回暖、房企战略深度聚焦核心城市的理性选择、以及核心城市潜
在政策放松空间的多重驱动。新规项目产品力持续提升，高得房率+品质公区+“适
我主义”内装，优质房企已经掌握流量密码，在下行市场也能找到差异化机会。政
策面北京限购再次松动、上海出台楼市沪八条也再次打开了一线城市政策空间，整
体房地产、货币政策的定调延续此前的政策框架，预计 9-10月政策以稳为主，关注
公积金政策进一步放松以及核心城市放松。
推荐标的： （1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发
国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、
绿城中国； （2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消
费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政
策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积
余、滨江服务、建发物业。
表9：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的企业
股票代码 公司名称 评级
总市值
(亿人民币)
归母净利润（亿元） P/E
2026/8/24 2025A 2026E 2027E 2028E 2026E 2027E 2028E
A 股
600048.SH 保利发展 买入 612 10.35 17.33 31.07 49.52 35.3 19.7 12.4
001979.SZ 招商蛇口 买入 647 10.24 12.71 22.08 32.28 50.9 29.3 20.1
002244.SZ 滨江集团 买入 251 6.80 11.18 16.14 24.28 22.4 15.5 10.3
601155.SH 新城控股 买入 94 -23.50 -5.78 2.82 9.87 - 33.3 9.5
000031.SZ 大悦城 买入 279 21.16 24.08 27.06 25.05 11.6 10.3 11.2
H 股
1109.HK 华润置地 买入 2,112 254.18 226.10 245.01 259.56 9.3 8.6 8.1
0688.HK 中国海外发展 买入 1,310 126.91 118.13 121.31 126.96 11.1 10.8 10.3
0960.HK 龙湖集团 买入 319 36.51 39.6 40.08 41.83 8.1 8.0 7.6
1908.HK 建发国际集团 买入 175 12.53 14.55 15.17 17.30 12.0 11.5 10.1
0817.HK 中国金茂 买入 407 10.22 17.04 36.93 50.95 23.9 11.0 8.0
数据来源：Wind、开源证券研究所（截至 2026 年 8 月 24 日，港元汇率 1 港元=0.87 人民币，所有公司盈利预测均来自开源证券研究
所预测）
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6、 风险提示
（1）高溢价压缩利润空间风险：土拍高溢价意味着未来项目利润率可能受到挤
压。若销售端价格无法覆盖高昂的地价成本，房企可能面临'增收不增利'甚至亏损的
风险。
（2）销售端能否持续回暖的不确定性：当前房地产市场整体仍处于筑底阶段，
一线城市核心区回暖能否向非核心区及二三线城市传导尚存不确定性。
（3）政策变化风险：若核心城市房价上涨过快，不排除政策层面重新收紧调控
的可能性。
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《证券期货投资者适当性管理办法》 、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行） 》已于2017年7月1日起正
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析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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