2、人口因素是超长周期变量，中国香港止跌回稳经验值得借鉴

核心观点
1、2026展望：渐行渐近的行业底部2026开年首期《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改善的清晰信号。本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。从租金回报率和贷款利率的关系看，目前核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6-2.0%区间，已经与十年期国债收益率靠拢。
2、人口因素是超长周期变量，中国香港止跌回稳经验值得借鉴
房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。从各个国家/地区房屋价格指数与人口增长率的拟合结果来看，大多数国家/地区调整后的R2小于0.5，整体看P值大于0.05，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系，人口增长率难以解释房屋价格的变化。中国香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道，2022年香港特区政府开始逐步放松楼市政策。2025年6月，香港的房地产触底回暖，我们认为香港楼市是在“产业复苏---中青年引入---租金回报率和利率劈叉”的路径中逐步复苏的。
3、“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放
住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。
4、投资建议
我们认为，2026年房地产应聚焦三大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，新开工和拿地回撤预示供给端出清加速；二是布局“好房子”品质溢价主线，拥有成熟体系和高端产品线的开发商将享受品质代差带来的销售溢价和毛利率优势；三是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展助力资管战略落地：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务；（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳。
5、风险提示
宏观经济下行，房企融资进展不及预期，行业竞争加剧。人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求1.12026《求是》第1期：改善和稳定房地产市场预期2026开年首期《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”，释放出政策转向、引导房地产行业改善的清晰信号。该文作者钟庭军，现任住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副处长、副研究员。1.论述要点判断对房企影响/举措当前状况
1、我国房地产市场正在经历深度调整：导致房地产销售和价
格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。
2、城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的
阶段。地产发展模式已经走到了尽头。亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。行业重要性
1、仍然是支撑国民经济的基础产业。
2、转型发展空间依然十分广阔。
仍有不小的市场潜力；有更新替代需求。后续措施保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。加强信息和舆论引导。
1、取消相关限制性措施，确保新老政策相互配
合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。
2、彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从
以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。表1：《求是》杂志重磅发声定调“改善和稳定房地产市场预期”发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所1.2从2025年行业数据看，本轮下行周期新开工面积回撤幅度（较高点回撤74.1%）高于销售面积（较高点回撤50.9%），新开工呈现一定的“超调”，供给侧出清更加显著。图1：相较于销售面积，新开工面积经历了更深度的调整（万方）数据来源：Wind、开源证券研究所50,000100,000150,000200,000250,000房屋新开工面积商品房销售面积20,00040,00060,00080,000120,000140,000160,000180,000200,000房地产开发投资完成额：年度商品房销售额:年度图2：房地产下行周期，全行业投资额与销售额回归线性关系（亿元）发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上1.2从租金回报率和贷款利率的关系看，目前核心城市二手住宅租金回报率基本在1.6-2.0%区间，已经与十年期国债收益率靠拢。图3：核心城市二手住宅租金回报率持续提升，已经与十年期国债收益率靠拢数据来源：Wind、开源证券研究所1.001.502.002.503.003.50上海:租金回报率:二手住宅北京:租金回报率:二手住宅深圳:租金回报率:二手住宅广州:租金回报率:二手住宅成都:租金回报率:二手住宅中债国债到期收益率:10年发达国家/地区房价历史下跌周期多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所1.2对比发达国家/地区房价历史周期，房价历史下跌周期多在3年以上。日本自1990年以来，房价整体下跌超18年；美国自次贷危机后，房价下跌5.5年。表2：发达国家/地区房价历史下跌周期大多在3年以上数据来源：Wind、开源证券研究所图4：发达国家/地区过往房价历史下跌周期大多在3年以上国家下跌时段下跌幅度回升时段回升幅度美国2006Q1-2011Q4-31%2012Q1至今138%日本1991Q1-2009Q2-47%2012Q4至今48%韩国1991Q2-1998Q4-21%1999Q1-2022Q3164%新加坡2013Q3-2017Q2-12%2020Q1至今39%德国2000Q3-2006Q1-6%2010Q1-2022Q299%英国2007Q4-2009Q2-17%2013Q2至今74%中国香港1997Q3-2003Q3-65%2003Q4-2019Q2513%1980-031981-111983-071985-031986-111988-071990-031991-111993-071995-031996-111998-072000-032001-112003-072005-032006-112008-072010-032011-112013-072015-032016-112018-072020-032021-112023-072025-03全球房价指数中国大陆房价指数美国房价指数日本房价指数德国房价指数韩国房价指数英国房价指数中国香港房价指数人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所2.2长期以来，市场普遍认为购房人口对房价的支撑作用不足，影响止跌回稳的进程。我们认为，房屋的价格由货币政策、供需关系、经济预期、人口走势多方面因素共振影响，而非人口数据单个因素决定，房屋价格的边际变化情况受人口影响相对有限。我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。图5：美国1980年以来人口增长率维持在1%左右数据来源：Wind、开源证券研究所图6：日本2007年开始人口进入负增长0.00.51.01.52.02.53.03.51970-031973-041976-051979-061982-071985-081988-091991-101994-111997-122001-012004-022007-032010-042013-052016-062019-072022-08美国房价指数人口增长率（%，右轴）-10.0-5.00.05.010.015.01970-031973-021976-011978-121981-111984-101987-091990-081993-071996-061999-052002-042005-032008-022011-012013-122016-112019-102022-09日本房价指数人口增长率（‰，右轴）人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所2.2我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。图7：韩国2020年开始人口进入负增长数据来源：Wind、开源证券研究所图8：中国香港人口增长率和人才引入政策相关度较高-5.00.05.010.015.020.01975-031977-111980-071983-031985-111988-071991-031993-111996-071999-032001-112004-072007-032009-112012-072015-032017-112020-072023-03韩国房价指数人口增长率（‰，右轴）-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.01980-031982-101985-051987-121990-071993-021995-091998-042000-112003-062006-012008-082011-032013-102016-052018-122021-072024-02中国香港房价指数人口增长率（%，右轴）人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所2.2我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。图9：英国21世纪人口总体保持增长趋势数据来源：Wind、开源证券研究所图10：德国人口2018年以来人口缓慢增长-0.20.00.20.40.60.81.01.21980-031982-101985-051987-121990-071993-021995-091998-042000-112003-062006-012008-082011-032013-102016-052018-122021-072024-02英国房价指数人口增长率（%，右轴）-2.0-1.5-1.0-0.50.00.51.01.51980-031982-101985-051987-121990-071993-021995-091998-042000-112003-062006-012008-082011-032013-102016-052018-122021-072024-02德国房价指数人口增长率（%，右轴）人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所2.2我们选取了美国、韩国、日本、法国、中国香港、德国、英国、意大利作为研究样本，进行回归分析。通过房价指数和人口增长率在一定时期内的变化，判断人口变化对房产价格的影响。图11：法国人口2014年以来人口缓慢增长数据来源：Wind、开源证券研究所图12：意大利2015年开始人口进入负增长0.00.10.20.30.40.50.60.70.81980-031982-081985-011987-061989-111992-041994-091997-021999-072001-122004-052006-102009-032011-082014-012016-062018-112021-042023-09法国房价指数人口增长率（%，右轴）-1.5-1.0-0.50.00.51.01.51980-031982-101985-051987-121990-071993-021995-091998-042000-112003-062006-012008-082011-032013-102016-052018-122021-072024-02意大利房价指数人口增长率（%，右轴）人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所2.2我们发现：房屋价格指数在中期与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性，整体对房价的影响有限。我们认为，人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖经济发展与居民收入的增长，因此各国房价与人口增长率常呈脱节状态。从各个国家/地区房屋价格指数与人口增长率的拟合结果来看，大多数国家/地区调整后的R2小于0.5（仅韩国调整后的R2接近1，但却是负相关)，整体看P值大于0.05，房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系，人口增长率难以解释房屋价格的变化。表3：各个国家/地区中期房屋价格指数与人口增长率无明显相关关系国家/地区R2调整后的R2回归系数美国0.3650.362-68.921日本0.007-0.014-0.524韩国0.9270.926-7.011中国香港0.1860.177-47.817德国0.005-0.0194.347英国0.5600.549126.089法国0.0690.047-69.459意大利0.0320.00913.486人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限数据来源：Wind、开源证券研究所（英国观测值为2015-2019年5组，其余国家/地区均超20组）2.2我们认为，适龄购房人口虽然对房价会产生一定影响，而货币政策、供需关系、经济预期的影响远超适龄购房人口的影响。从房屋价格指数与适龄购房人口相关性拟合结果来看，所有国家调整后的R2都小于0.75，整体看P值大于0.05，大多数国家/地区房屋价格指数与适龄购房人口相关性并不显著。表4：多数国家及地区中长期内房屋价格指数与适龄购房人口整体无明显相关关系国家/地区R2调整后的R2回归系数美国0.7020.6896.829日本0.0420.0150.212韩国0.2700.238-2.026中国香港0.5750.556-6.226德国0.014-0.0090.115英国0.7920.7233.802法国0.7490.741-4.133意大利0.0270.0050.362人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限目录CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求3.1中国香港2023年开启减辣中国香港楼市自2021年下半年开始进入下行通道，2022年香港特区政府开始逐步放松楼市政策。表5：中国香港2023年开启政策放松周期时间政策措施2023年2月300万以下单位印花税降至100港元。2023年10月减辣：额外印花税(SSD)年期由三年缩短至两年买家印花税(BSD)、新住宅印花税(NRSD/DSD)减半，从15% 减半至7.5%2024年2月撤辣：所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。2025年2月400万以下单位印花税降至100港元。1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002020-01-052020-03-052020-05-052020-07-052020-09-052020-11-052021-01-052021-03-052021-05-052021-07-052021-09-052021-11-052022-01-052022-03-052022-05-052022-07-052022-09-052022-11-052023-01-052023-03-052023-05-052023-07-052023-09-052023-11-052024-01-052024-03-052024-05-052024-07-052024-09-052024-11-052025-01-052025-03-052025-05-052025-07-052025-09-052025-11-052026-01-05二手成交套数（套）一手成交套数（套）中原城市领先指数（右轴）3.3中原城市领先指数CCL于2025年二季度企稳2023年10月减辣2024年2月撤辣2023、2024年中国香港楼市撤辣后需求释放显著，有效补充了内地买家客户，但楼市量价均表现出脉冲回暖，并未出现所谓“量在价先”的逻辑。图13：中国香港楼市撤辣后需求释放显著数据来源：香港土地注册处、中原地产、开源证券研究所3.3香港止跌回稳路径总结紧张的中美关系中成为桥梁，金融、贸易、服务业率先复人才引进计划招揽了足够多的优秀人才，兼具生产力和消费能租金水平提升，租金回报率上升，在美联储降息周期下，资产价格企稳产业复苏中青年引入租金回报率与利率劈叉图14：中国香港楼市回暖由三重因素共同促进香港2025施政报告：自本届香港政府推出一系列新的输入人才政策，至今已有超过23万人才来港工作和发展。其中，高才通计划的申请续签率达55%。3.3香港2020-2024年通过人才计划来港人数增加人才入境计划高端人才通行证申请数目6287351223获批数目4973741057一般就业政策申请数目1768815515150822836337448获批数目1461713821134952627035058输入内地人才计划申请数目10485131552241128398获批数目117681975725344非本地毕业生留港/回港就业安排申请数目109362729526973获批数目103912608925475科技人才入境计划申请数目获批数目优秀人才入境计划申请数目163968020763471获批数目1296911848输入中国香港永久性居民第二代计划申请数目获批数目总数申请数目385233936057672221440207789获批数目306283224839490135049138980表6：香港政府推出一系列新的输入人才政策（人次）数据来源：香港入境事务处、开源证券研究所0%20%40%60%80%100%120%图14：香港2024年各项人才计划审批通过率达67%数据来源：香港入境事务处、开源证券研究所2014-2019年，香港总人口数以接近0.5-1%的增速持续增长，2019年香港总人口总人口数752万人，2020年，香港总人口数跌至742.7万人，同比下降1.24%，2021年，总人口数延续跌势，下降0.34%，至740.2万人，2022年起，香港总人口数反弹开始，2022、2023年同比增长0.96%、0.74%，2024年虽同比下降但2025年回升至751万人。常住人口方面，趋势与总人口变化趋势略有不同，2014-2019年常住人口涨势0.5%-1.5%，至2019年达736.5万人，2020-2022年持续下降至722.4万人，2023年略有回升，增长0.32%，达724.6万人，仅恢复至2018年左右水平。3.3近十年香港总人口及常住人口整体增长图15：香港2025年总人口数同比回升图16：香港2024年常住人口数同比下降-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024常住人口数（万人）yoy-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025总人口数（万人）yoy数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所中原城市租金指数是月度租金指数(CRI)，每月10号发布，采用中原集团的租务合约成交价编制。指数是基于一系列有代表性成分屋苑的总租值变化计算，可反映不同角度的租金走势表现。1997年7月指数为100点。中原城市领先指数是周度房价指数（CCL)，每周五发布，采用中原集团成交记录编制。指数基于有代表性成分屋苑的总市值变化计算，可反映不同角度的房价走势表现。1997年7月第1周指数为100点。3.32022-2025年租金指数与房价指数背离，持续上行图17：中国香港2026年以来中原城市租金指数和领先指数均有所反弹中原城市租金指数中原城市领先指数数据来源：中原地产、开源证券研究所3.3从租客/购房者端看，小户型已经出现租不如买的情况图18：香港2023年以来住宅毛租金回报率有所提升（%）由于中国香港住房持有成本较高，需要缴纳差饷、地租、物业税、物业费，业主实际到手租金下降。2023年以来，伴随租金上涨，香港住宅租金回报率上涨，资产配置性价比提升。1.001.502.002.503.003.504.00实用面积<40 平方米40≤实用面积≤69.9平方米70≤实用面积≤99.9平方米100≤实用面积≤159.9平方米数据来源：香港差饷物业估价署、开源证券研究所3.3香港当前按揭主要以H按为主2025年12月，香港H按选用比例按月减少0.9个百分点至89.8%，较7月份95.7%大幅回落，而P按选用比例增加0.3个百分点至4.1%，定息按揭选用比例则上升0.4个百分点至4.8%，创自2022年11月后37个月新高。1.按揭方P按H按固定利率字面意思Prime RateHIBOR RateFixed Rate参考标准香港主流银行最优惠利率香港银行同业拆息（1个月）银行制定计算方式通常为P-1.75%或P-2.00%通常为H+1.30%，封顶利率P-2%2.73%-3.18%当前市占率4.1%89.8%4.8%当前利率3.25%3.25%2.73%-3.18%2015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-052023-102024-032024-082025-012025-062025-11固定利率占比以中国香港银行同业拆息占比其他占比图19：香港2025下半年以来选用银行同业拆息比例有所下降（%）数据来源：香港金融管理局、开源证券研究所表7：香港P按和固定利率选用比例提升数据来源：香港金融管理局、中原地产、开源证券研究所3.3香港当前按揭主要以H按为主根据金管局2025年12月统计数字，12月份按揭比率为61%，按月减少0.1个百分点，创12个月新低。而平均还款年期为318个月（即26.5年），按月基本持平，平均按揭贷款金额为514万元，按月增加16万元，创2022年6月以来新高。图20：香港2025年12月平均按揭贷款金额创2022年6月以来新高数据来源：香港金融管理局、开源证券研究所0.001.002.003.004.005.006.002011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-072024-012024-072025-012025-07平均贷款额（百万港元）按揭比率（%）3.3香港HIBOR（一个月）走势及最优惠利率（Prime Rate）图21：香港HIBOR（一个月）2026年以来走势下行（%）生效日HSBC的港元最优惠利率2025年10月31日5.00%2025年9月19日5.13%2024年12月20日5.25%2024年11月11日5.38%2024年9月20日5.63%表8：2025年10月底香港汇丰银行最优惠利率为5%2022-01-032023-01-032024-01-032025-01-032026-01-03HIBOR:1个月数据来源：香港同业拆借市场、开源证券研究所数据来源：香港同业拆借市场、开源证券研究所人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限目录CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求“好房子”写入“十五五”规划建议4.1我国的住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善性住房特别是好房子供给；2025年3月，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。出台时间发布机构/会议相关内容2024年8月23日国新办新闻发布会现在城镇人均住房建筑面积已经超过40平方米，人民群众对住房的功能、质量有了新期待。要将新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型的建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺应用到房屋建设中去，引导房地产业和建筑业从过去注重速度、数量，转向追求高质量、新科技、好服务，使房地产业和建筑业能够真正转型发展。2024年12月24-25日全国住房和城乡建设工作会议着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。2025年3月5日政府工作报告有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。2025年4月25日政治局会议加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年8月15日中共中央、国务院关于推动城市高质量发展的意见全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。2025年10月28日“十五五”规划建议建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。表9：2024年开始，房地产政策开始着眼于高品质“好房子”“好房子”写入“十五五”规划建议4.1住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。新规范在层高、隔声、通讯、供暖、电梯等多方面加强了要求。图22：住建部2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》新建住宅建筑层高不低于3米。提高了墙体和楼板隔声性能。要求空调室外机安装在专用平台规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。4层及以上住宅设置电梯。要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内。层高隔声供暖电梯通讯各地跟进出台住宅品质规范，新房市场向“高品质化”转型4.22025年2月，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》通知，对平原多点地区多个居住建筑规范审批管理进行了统一规范。图23：2025年2月北京市发布了平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点按需设置封闭或开敞阳台每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8 米。合理利用底层架空空间对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率，不收取地价款。增配邻里共享公共空间邻里共享公共空间的建筑面积按照700 平方米/千户计算，单处最大面积700 平方米，其建筑面积不计入容积率。鼓励提升建筑立面品质住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。鼓励丰富居住空间形式套内建筑面积超过140 平方米的住宅，可在起居室（厅）设置1 处挑空空间。建筑高度局部弹性管控建筑控高为18 米、24 米、36 米、45 米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档。从有到优，拓宽房地产增量需求4.3从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间；相较于六普2010年时候的水平，已经有了长足的进步，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。李强总理在参观调研中国建筑科技展时曾指出，未来的房地产要“以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设。”普查平均每户住房间数(间/户)人均住房建筑面积(平方米/人)人均住房间数(间/人)第七次人口普查（2020年）3.1837.761.07第六次人口普查（2010年）3.2931.401.01第五次人口普查（2000年）2.8223.86-表10：我国居民住房人均规模持续提升数据来源：国家统计局、开源证券研究所从有到优，拓宽房地产增量需求4.3从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。后续伴随房龄老龄化，也会带来持续的置换和更新需求。0.37% 0.35% 0.81% 2.68%10.25%20.55%30.34%21.46%13.20%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0.23% 0.23% 0.58% 2.00%8.44%19.74%32.16%22.85%13.76%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%图24：中国居民住房房龄集中在1990-2014年（按户数比例口径）图24：中国居民住房房龄集中在1990-2014年（按面积比例口径）数据来源：国家统计局、开源证券研究所数据来源：国家统计局、开源证券研究所人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限目录CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展助力资管战略落地：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务；（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳。投资建议数据来源：Wind、开源证券研究所（截至2026年3月2日，港元汇率1港元=0.89人民币）表11：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企投资建议股票代码公司名称评级(亿人民币)归母净利润（亿元）P/E2026/3/22024A2025E2026E2027E2025E2026E2027EA股600048.SH保利发展812.850.010.344.260.779.218.413.4001979.SZ招商蛇口888.140.442.849.655.420.717.916.0601155.SH新城控股380.77.510.515.117.636.425.321.6600153.SH建发股份281.829.5-55.022.136.5-5.112.87.7600383.SH滨江集团144.925.529.432.734.24.94.44.2001914.SZ招商积余122.18.49.210.812.213.311.310.0000560.SZ我爱我家77.00.71.62.73.248.128.723.9H股1109.HK华润置地1,973.2255.8217.1240.7263.79.18.27.50688.HK中国海外发展1,361.2156.4198.8215.4224.96.86.36.11209.HK华润万象生活969.436.342.748.955.022.719.817.61908.HK建发国际集团295.148.053.057.358.65.65.25.06049.HK保利物业157.314.715.817.218.89.99.28.42869.HK绿城服务121.47.99.210.311.413.211.810.7人口因素是超长周期变量，对房价中期影响有限目录CONTENTS2026展望：渐行渐近的行业底部香港房地产案例：华丽的止跌回稳风险提示投资建议“好房子”写入“十五五”规划建议，拓宽房地产增量需求风险提示（1）宏观经济下行：经济下行或将导致收入和购买力下降，购房需求受到冲击。（2）房企融资进展不及预期：房地产企业融资受限，资金到位不及预期，导致整体建设进度和销售回款滞后。（3）行业竞争加剧：竞争加剧可能导致价格下行，侵蚀企业利润，行业分化加剧。