华源证券

投资要点：
房地产38 号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃——房地产行业周报：本周房地产（申万）下跌0.5%。新房：本周42 个重点城市新房合计成交189 万平米，环比上升28.6%。二手房：本周21 个重点城市二手房合计成交220 万平米，环比上升19.2%。宏观方面，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（38 号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；全国38 省市的房地产经纪行业协会发布《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》。市场方面，据冰山数据，3 月14 日，上海二手房网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量已达5843 套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布2026 年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为92536 元/平方米，此为2018 年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8 折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。机械/建材建筑上游原材料压力或导致细分板块修复斜率分化——建筑材料行业周报：对于地产链，今年我们有两大判断：1）我国地产基本面底部有望出现；2）优秀的上市公司因为相对于产业链具备α优势，或将先于行业筑底回升。据冰山指数，从上海3 月9 日当周二手房网签量来看，“小阳春”气氛浓重，创造了近4 年成交高峰，有望带来地产基本面拐点。但同时，因为目前地产链因供需格局仍未逆转，不同赛道取决于行业格局对上游成本涨价的传导能力也存在明显分化，伊朗问题导致的原材料及燃料价格上行压力或将导致不同细分板块在此轮周期拐点业绩修复斜率出现明显差异。1）格局占优的行业或借力顺势提价，当伊朗扰动过去后，或将先于产业链增厚利润，建议关注涂料行业、防水行业；2）格局劣势的行业或通过上游涨价加速出清，建议关注瓷砖行业，玻璃行业。地下管网或成“城市更新”时代的弹性首选。电子布景气上行逻辑不改，英伟达GTC 大会或催化Q 布预期。风险提示：经济恢复不及预期，化债力度不及预期，房地产政策不及预期非银中信证券(600030.SH)首次覆盖：综合实力强劲的龙头券商：行业龙头有望受益于“航母级券商”政策与集中度提升。在国家推动金融强国建设、打造国际一流投行和“航母级券商”的政策导向下，证券行业马太效应加剧，资源或将向头部机构集中。中信证券作为行业龙头，营业收入和净利润连续多年排名行业第一，在投行、财富管理等核心业务上均保持市场领先地位，预计将充分受益于此轮政策红利和行业整合趋势。2026 年公司投行业务有望显著受益于政策端支持实现高速增长，经纪、自营、资管等业务有望全面受益于权益市场“慢牛”行情。第2页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地风险提示。资本市场波动风险，宏观经济波动风险，行业政策变化风险医药映恩生物-B(09606.HK)首次覆盖：创新驱动ADC 新锐，挺进全球化市场：映恩生物于2020 年正式运营，专注于为癌症和自身免疫性疾病患者研发新一代抗体偶联药物（ADC）。公司已成功构建了多个具有全球知识产权的新一代ADC 技术平台，持续开发下一代新型ADC，包括双抗ADC，全新机制载荷ADC 和自免ADC，与BioNTech、百济神州、Adcendo、GSK、Avenzo 及三生制药等海内外公司达成合作，广泛合作掘金全球市场。IO2.0+ADC 策略领先，有望弯道超车。先验产品即将进入商业化兑现现金流，早研管线潜力大，前瞻性布局双抗ADC、全新载荷ADC和自免ADC，部分产品已实现对外授权，期待后续临床进展及数据读出。风险提示：临床研发失败风险、竞争格局恶化风险、销售不及预期风险、行业政策风险等。第3页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地报告列表【房地产】38 号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃——房地产行业周报（2026/03/17）【机械/建材建筑】上游原材料压力或导致细分板块修复斜率分化——建筑材料行业周报（2026/03/16）【非银】中信证券(600030.SH)首次覆盖：综合实力强劲的龙头券商（2026/03/17）【医药】映恩生物-B(09606.HK)首次覆盖：创新驱动ADC 新锐，挺进全球化市场（2026/03/17）第4页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地
报告摘要
【房地产】38 号文要求新增用地与存量盘活挂钩，上海二手房成交活跃——房地产行业周报（2026/03/17）邓力证书编号：S1350525070006 陈颖证书编号：S1350525110002板块行情：本周上证指数下跌0.7%、深证成指上升0.8%、创业板指上升2.5%、沪深300 上升0.2%、房地产（申万）下跌0.5%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST 阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，涨跌幅后五的分别为：财信发展(-8.6%)、*ST 荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)。数据跟踪：新房：本周（3.07-3.13），42 个重点城市新房合计成交189 万平米，环比上升28.6%。3 月截至本周（3.01-3.13），42 个重点城市新房合计成交302 万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%，年初至今累计成交同比下降32.2%。二手房：本周（3.07-3.13），21 个重点城市二手房合计成交220 万平米，环比上升19.2%。3 月截至本周（3.01-3.13），21 个重点城市二手房合计成交376 万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%，年初至今累计成交同比下降8.7%。行业新闻：宏观方面，自然资源部、国家林业和草原局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（38 号），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；全国38 省市的房地产经纪行业协会发布《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》。市场方面，据冰山数据，3 月14 日，上海二手房网签量1472 套，本周（3.9-3.14）累计成交量已达5843套，成交量显著提升。因城施策方面，上海公布2026 年度个人住房房产税应税房价分界线，计算为92536元/平方米，此为2018 年以来首次下调；东莞优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠。公积金方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州调整住房公积金政策，包括扩大首套公积金贷款利率适用范围。公司公告：2025 年业绩：张江高科营收41.9 亿元（YOY+111.2%），归母净利润9.9 亿元（YOY+0.3%）；浦东金桥营收59.6亿元（YOY+118.9%），归母净利润10.7亿元（YOY+7.1%）；陆家嘴营收181.7 亿元（YOY+24.0%），归母净利润12.2 亿元（YOY-18.9%）。2026 年2 月销售金额：华侨城A3.9 亿元（YOY-67.5%）；华润置地100.5 亿元（YOY-25.6%）；新城控股12.2 亿元（YOY-37.6%）；金地集团6.3 亿元（YOY-77.5%）；中国金茂53.3 亿元（YOY+20.6%）；保利发展101.3 亿元（YOY-36.7%）；招商蛇口77.7 亿元（YOY-22.6%）。融资方面，新城控股境外子公司新城环球在境外发行总额为3.55 亿美元的年息11.8%、2029 年到期的无抵押固定利率债券。投资分析意见：我们认为，2026 年，三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6 年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2）“好房子”结构性机会：我国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3）香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，我们认为港资发展商有望迎来新一轮价值重估。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置第5页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地业；2）地产开发：华润置地、招商蛇口；3）地产转型：衢州发展；4）二手房中介：贝壳；5）物管企业：招商积余、华润万象生活。风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期。【机械/建材建筑】上游原材料压力或导致细分板块修复斜率分化——建筑材料行业周报（2026/03/16）戴铭余证书编号：S1350524060003 王彬鹏证书编号：S1350524090001 邓力证书编号：S1350525070006 赵梦妮证书编号：S1350525050005上游原材料上行或会导致板块修复斜率分化。对于地产链，今年我们有两大判断：1）我国地产基本面底部有望出现；2）优秀的上市公司因为相对于产业链具备α优势，或将先于行业筑底回升。据冰山指数，从上海3 月9 日当周二手房网签量来看，“小阳春”气氛浓重，创造了近4 年成交高峰，有望带来地产基本面拐点。但同时，因为目前地产链因供需格局仍未逆转，不同赛道取决于行业格局对上游成本涨价的传导能力也存在明显分化，伊朗问题导致的原材料及燃料价格上行压力或将导致不同细分板块在此轮周期拐点业绩修复斜率出现明显差异。1）格局占优的行业或借力顺势提价，当伊朗扰动过去后，或将先于产业链增厚利润，建议关注涂料行业、防水行业；2）格局劣势的行业或通过上游涨价加速出清，建议关注瓷砖行业，玻璃行业。标的建议关注三棵树、东方雨虹、北新建材、科顺股份。地下管网或成“城市更新”时代的弹性首选。当前我国的城市已经结构性出现“老龄化”，地下管网之于城市类似于血管之于人体，血管健康将直接影响人类寿命，而地下管网的质量也将成为“城市更新”以及城市可持续发展的重要前提。我国因为早期城市建设“重地上、轻地下”的发展模式，地下管网正面临规划不合理、寿命老龄化，质量不达标等痛点，考虑其庞大的存量规模，为更新升级带来了充分的想象力。根据我们测算，“十五五”期间，年均地下管网将达1 万亿元，是2024 的3 倍以上，或成为“城市更新”大时代的弹性首选。标的建议关注誉帆科技、新兴铸管、东宏股份、中国联塑、青龙管业。电子布景气上行逻辑不改，英伟达GTC 大会或催化Q 布预期。1）当下传统电子布正在经历的是此轮景气周期的拐点，之于科技而言是“类存储时刻”，之于周期而言则是“类供给侧改革时刻”。但此前国产织布机（日发纺机）的国产替代进度对上游织布机紧缺逻辑构成扰动，我们需要强调，短期而言，国产替代还不具备规模化替代条件，电子布价格新高仍是大概率事件。2）3 月16 日英伟达GTC 大会，市场或会博弈Q布应用，作为Q 布商业化量产应用的潜在里程碑事件，产业趋势远期想象空间有望迎来前置交易机会。标的建议关注中国巨石、宏和科技、中材科技、菲利华、国际复材。数据跟踪：（1）水泥：全国42.5 水泥平均价为337.0 元/吨，环比下降1.0 元/吨，同比下降59.7 元/吨；（2）浮法玻璃：全国5mm 浮法玻璃均价为1269.0 元/吨，环比上升15.0 元/吨，同比下降177.8 元/吨；（3）光伏玻璃：2.0mm 镀膜均价为10.2 元/平，环比下降0.2 元/平，同比下降3.6 元/平。3.2mm 镀膜均价为17.2 元/平，环比下降0.1 元/平，同比下降5.1 元/平；（4）玻纤：无碱玻璃纤维纱均价为4615.0元/吨，环比不变，同比下降105.0 元/吨。电子纱均价为11000.0 元/吨，环比不变，同比上升2050.0 元/吨；（5）碳纤维：大丝束碳纤维均价为73.0 元/千克，环比上升0.5 元/千克，同比上升0.5 元/千克。小丝束碳纤维均价为95.0 元/千克，环比不变，同比不变。第6页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地风险提示：经济恢复不及预期，化债力度不及预期，房地产政策不及预期【非银】首次覆盖报告：中信证券(600030.SH)——综合实力强劲的龙头券商（2026/03/17）陆韵婷证书编号：S1350525050002 沈晨证书编号：S1350525090002行业龙头有望受益于“航母级券商”政策与集中度提升。在国家推动金融强国建设、打造国际一流投行和“航母级券商”的政策导向下，证券行业马太效应加剧，资源或将向头部机构集中。中信证券作为行业龙头，营业收入和净利润连续多年排名行业第一，在投行、财富管理等核心业务上均保持市场领先地位，预计将充分受益于此轮政策红利和行业整合趋势。长期战略眼光优异，国际化布局深入。公司在战略布局上展现出鲜明的逆周期特征：市场行情好的阶段主动夯实核心能力，行业低谷期推进业务整合，体现出较强的前瞻性判断与长期规划能力。公司国际化战略布局领先同业，通过中信里昂证券在全球多个国家设有分支机构，境外业务已成为重要的增长极，2025H1中信证券国际实现净利润3.9 亿美元，同比增长66%，国际业务收入占比已提升至20.92%。综合化金融服务能力强。公司已建立起覆盖全品种、全市场的综合金融服务平台，业务结构多元且均衡，客需业务能够覆盖机构、高净值及零售多层次客户，固收做市、场外衍生品体系完善。公司“投行+资管+财富+FICC/衍生品”各业务均处于行业头部地位，全牌照+全链条的一体化平台不断巩固公司竞争优势。盈利预测与评级：我们预计公司2025-2027 年归母净利润分别为301/338/399 亿元，同比增速分别为38.5%/12.3%/18.1%。我们选取国泰海通、华泰证券、广发证券、中国银河作为可比公司，中信证券2026年盈利预测对应1.10 倍PB，可比公司平均PB0.94 倍。考虑中信证券为行业龙头，2026 年公司投行业务有望显著受益于政策端支持实现高速增长，经纪、自营、资管等业务有望全面受益于权益市场“慢牛”行情，作为行业龙头有望享有估值溢价，首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示。资本市场波动风险，宏观经济波动风险，行业政策变化风险【医药】首次覆盖报告：映恩生物-B(09606.HK)——创新驱动ADC 新锐，挺进全球化市场（2026/03/17）刘闯证书编号：S1350524030002ADC 领域新锐药企，全球化战略稳步推进。映恩生物于2020 年正式运营，是一家临床阶段的创新生物药企，专注于为癌症和自身免疫性疾病患者研发新一代抗体偶联药物（ADC）。公司已成功构建了多个具有全球知识产权的新一代ADC 技术平台，持续开发下一代新型ADC，包括双抗ADC，全新机制载荷ADC 和自免ADC，与BioNTech、百济神州、Adcendo、GSK、Avenzo 及三生制药等海内外公司达成合作，广泛合作掘金全球市场。IO2.0+ADC 策略领先，有望弯道超车。随着2023 年FDA 批准Nectin-4ADC 药物PADCEV 联合PD-1 抗体K 药用于一线尿路上皮癌治疗，肿瘤治疗策略来到IO+ADC 阶段。2024 年BioNTech 研发日提出PD-L1/VEGF 双抗联合单抗ADC 疗法策略（即IO2.0+ADC），肿瘤治疗策略进入新的开发时代。根据BioNTech2024 年及2025年研发日的进度更新，我们认为BioNTech 作为最早提出并进入临床验证IO2.0+ADC 治疗策略的公司，进度第7页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地领先，映恩生物和BioNTech 在ADC 资产上深度合作，有望借此实现对下一代肿瘤疗法的提前布局，未来可期。先验产品即将进入商业化兑现现金流，早研管线潜力大。临床后期产品：公司的核心单品DB-1303 通过差异化适应症（子宫内膜癌等），FDA 于2023 年12 月授予其突破性疗法认定，有望快速上市兑现现金流，其余关键单品DB-1311、DB-1310、DB-1305 临床进度稳步推进中。早研管线：公司通过其新一代技术平台实现机制创新，前瞻性布局双抗ADC、全新载荷ADC 和自免ADC，部分产品已实现对外授权，期待后续临床进展及数据读出。盈利预测与评级：我们预计公司2025-2027 年营业收入分别为15.00/15.67/18.21 亿元，同比增速分别为-22.7%/4.4%/16.2%；2025-2027 年归母净利润分别为-14.02/-1.95/-1.28 亿元。鉴于公司在ADC 领域的优势地位，未来肿瘤疗法迭代布局靠前，出海全球化有望进展顺利，首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：临床研发失败风险、竞争格局恶化风险、销售不及预期风险、行业政策风险等。第8页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地华东机构销售姓名联系方式邮箱李瑞雪18202157216韦灵慧15900818623吴卓雅13130676476白鹭17717065513袁晓信13636578577杨舒怡18857090315朱芷漫15623249787金璐敏18701859882吴琼13524729225陈博雅18868102690师静秋18508243060万蕾13564961723刘怡岑15000796699田丽媛13182929179侯世杰19521452277刘静娴15695213059李依桐13502177189陈飞帆17712236207黄梓洋13564449978柳柏13045152592华北机构销售姓名联系方式邮箱王梓乔13488656012胡佳媛13263496173马昊13581897385恩卡尔15010935260胡青璇18800123955赵帆18634226618王慧文15545222323陈敏18810312076汪嘉玮17710037863华南机构销售姓名联系方式邮箱杨洋18603006849彭婧18507310636胡美娜19129938895韦洪涛13269328776蒋书琪13755026751王安妮13850778699韩欣言18898748915马思雨13614697068曹可13670244320夏维15200869983祝梦婷17727576696第9页/ 共9页源引金融活水润泽中华大地本报告署名分析师在此声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本报告表述的所有观点均准确反映了本人对标的证券和发行人的个人看法。本人以勤勉的职业态度，专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观的出具此报告，本人所得报酬的任何部分不曾与、不与，也不将会与本报告中的具体投资意见或观点有直接或间接联系。一般声明华源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告是机密文件，仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测等只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特殊需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告所载的意见、评估及推测仅反映本公司于发布本报告当日的观点和判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载意见、评估及推测不一致的报告。本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式修改、复制或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华源证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司销售人员、交易人员以及其他专业人员可能会依据不同的假设和标准，采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点，本公司没有就此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。信息披露声明在法律许可的情况下，本公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司将会在知晓范围内依法合规的履行信息披露义务。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。证券的投资评级：以报告日后的6 个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：买入：相对同期市场基准指数涨跌幅在20％以上；增持：相对同期市场基准指数涨跌幅在5％～20％之间；中性：相对同期市场基准指数涨跌幅在－5％～＋5％之间；减持：相对同期市场基准指数涨跌幅低于-5％及以下。无：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。行业的投资评级：以报告日后的6 个月内，行业股票指数相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下：看好：行业股票指数超越同期市场基准指数；中性：行业股票指数与同期市场基准指数基本持平；看淡：行业股票指数弱于同期市场基准指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。本报告采用的基准指数：A 股市场（北交所除外）基准为沪深300 指数，北交所市场基准为北证50 指数，香港市场基准为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场基准为标普500 指数或者纳斯达克指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）。