证券研究报告：房地产|行业周报
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行业投资评级
强于大市|维持
行业基本情况
收盘点位
1829.38
52 周最高
2436.17
52 周最低
1741.7
行业相对指数表现
资料来源：聚源，中邮证券研究所
研究所
分析师:高丁卉
SAC 登记编号:S1340524080001
Email:gaodinghui@cnpsec.com
近期研究报告
《成交量整体平稳 新拿地项目支撑未
来业绩修复》 - 2026.07.27
房地产行业报告 （2026.7.27-2026.8.2）
1-7 月百强房企销售拿地降幅均收窄
⚫ 投资要点
根据中指数据，2026 年1-7 月百强房企销售总额为18042.1 亿
元，同比降幅较1-6 月收窄0.6pct，连续五个月收窄。央企表现明显
较优，1-7 月中海地产、华润置地、
招商蛇口、中国金茂、北京城建
等企业销售额同比增长。2026 年1-7 月百强房企拿地总额4189 亿元，
同比下降27.6%，降幅较上月收窄6.1pct，全口径新增货值同比下降
25.9%，降幅较1-6 月亦有所收窄。
保利发展、华润置地、越秀地产拿
地金额同比增长明显，预计新拿地项目将支撑未来业绩修复。
⚫ 行业基本面跟踪
（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为171.62
万方，本年累计新房成交面积为4971.73 万方，累计同比-6.2%。30
大中城市近四周平均成交面积为147.33万方，同比+4.9%，环比-6.1%。
其中一线城市近四周平均成交面积为45.86 万方，同比+11.4%，环比
-7%，二线城市近四周平均成交面积为70.45 万方，同比+4.9%，环比
-7.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.82 万方，同比-7.2%，环
比-5.5%。上周14 城商品住宅可售面积为7153.63 万方，同比-10.38%，
环比-0.71%，14 城去化周期为18.39 个月，其中一线城市去化周期为
12.62 个月。
（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为205.2 万
方，本年累计二手房成交面积为6930.55 万方，累计同比+4.5%。20
城近四周平均成交面积为215.11 万方，同比+8.3%，环比-2.7%。截
至2026/7/20 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.08，环比-0.9%，
挂牌价指数为141.42，环比-0.12%。
（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数
量为70 宗，成交住宅类土地数量为38 宗，新增供应商服类土地数量
为71 宗，成交商服类土地数量为26 宗。近四周100 大中城市平均住
宅类土地成交数量/供应数量为0.81，平均商服类土地成交数量/供应
数量为0.87。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为
7220.25 元/平方米，溢价率为9.87%，环比-0.24pct，成交商服类土
地楼面均价为2607.75 元/平方米，溢价率为0.42%，环比-0.08pct。
⚫ 行情回顾：
上周A 股申万一级房地产行业指数上涨5.03%，沪深300 指数下
跌1.31%，房地产指数跑赢沪深300 指数6.35pct。上周港股恒生物
业服务及管理指数上涨2.26%，恒生综合指数上涨3.69%，物业服务
及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。
⚫ 风险提示：
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情
绪极端避险。
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2025-08
2025-10
2025-12
2026-03
2026-05
2026-07
房地产
沪深300
发布时间：2026-08-03
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2
目录
1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4
1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4
1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5
1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6
2 行情回顾 ................................................................................. 7
3 风险提示 ................................................................................. 9
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3
图表目录
图表1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4
图表2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4
图表3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4
图表4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4
图表5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5
图表6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5
图表7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6
图表8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6
图表9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6
图表10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6
图表11： 100 大中城市土地供销比 ........................................................ 7
图表12： 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ........................................... 7
图表13： 近一年A 股房地产指数和沪深300 走势 ............................................ 7
图表14： 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ........................................ 7
图表15： 上周A 股申万一级行业涨跌幅情况 ................................................ 8
图表16： 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ................................................ 8
图表17： 上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位 .......................................... 8
图表18： 上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位 .......................................... 8
图表19： 上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位 .............................................. 9
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4
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存
上周30 大中城市新房成交面积为171.62 万方，本年累计新房成交面积为
4971.73 万方，累计同比-6.2%。30 大中城市近四周平均成交面积为147.33 万方，
同比+4.9%，环比-6.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为45.86 万方，同比
+11.4%，环比-7%，二线城市近四周平均成交面积为70.45 万方，同比+4.9%，环
比-7.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.82 万方，同比-7.2%，环比-5.5%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比
上周14 城商品住宅可售面积为7153.63 万方，同比-10.38%，环比-0.71%，
14 城去化周期为18.39 个月，其中一线城市去化周期为12.62 个月。
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5/24/26
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4/26/26
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3/29/26
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3/1/26
2/15/26
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1/18/26
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30城成交面积（万方）
30城成交面积MA4（万方）
同比去年（%）
同比19年（%）
累计同比（%）
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一线城市成交面积（万方）
一线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%）
同比19年（%）
累计同比（%）
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二线城市成交面积（万方）
二线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%）
同比19年（%）
累计同比（%）
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4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
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三线城市成交面积（万方）
三线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%）
同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分
5
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆
田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周
期=可售面积/最近12 个月月均成交量。
1.2 二手房成交及挂牌
上周20 城二手房成交面积为205.2 万方，本年累计二手房成交面积为
6930.55 万方，累计同比+4.5%。20 城近四周平均成交面积为215.11 万方，同比
+8.3%，环比-2.7%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成
都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、
渭南、宿迁。
截至2026/7/20 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.08，环比-0.9%，挂牌
价指数为141.42，环比-0.12%。
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14城商品住宅可售面积（万方）
14城商品住宅去化周期（月）
一线城市去化周期（月）
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重点城市二手房成交面积（万方）
重点城市二手房成交面积MA4（万方）
同比去年（%）
同比19年（%）
累计同比（%）
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6
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年1 月为100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年1 月为100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年1 月为100
1.3 土地市场成交
上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为70 宗，成交住宅类土地数量
为38 宗，新增供应商服类土地数量为71 宗，成交商服类土地数量为26 宗。近
四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.81，平均商服类土地
成交数量/供应数量为0.87。
近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7220.25 元/平方米，溢价
率为9.87%，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2607.75 元/平方米，溢
价率为0.42%，环比-0.08pct。
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全国城市
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1/25/25
2/24/25
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全国城市
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三线城市
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3/26/25
4/25/25
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9/22/25
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11/21/25
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1/20/26
2/19/26
3/21/26
4/20/26
5/20/26
6/19/26
7/19/26
90平米以下
90-144平米
144平米以上
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7/29/24
8/28/24
9/27/24
10/27/24
11/26/24
12/26/24
1/25/25
2/24/25
3/26/25
4/25/25
5/25/25
6/24/25
7/24/25
8/23/25
9/22/25
10/22/25
11/21/25
12/21/25
1/20/26
2/19/26
3/21/26
4/20/26
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90平米以下
90-144平米
144平米以上
请务必阅读正文之后的免责条款部分
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图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
资料来源：Wind，中邮证券研究所
资料来源：Wind，中邮证券研究所
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数上涨5.03%，沪深300 指数下跌1.31%，
房地产指数跑赢沪深300 指数6.35pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨
2.26%，恒生综合指数上涨3.69%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数
1.42pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
资料来源：Wind，中邮证券研究所
资料来源：Wind，中邮证券研究所
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第8，港股
地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第10、第8。
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成交数量/供应数量MA4-住宅类
成交数量/供应数量MA4-商服类
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12/7/25
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10/26/25
10/12/25
9/28/25
9/14/25
8/31/25
8/17/25
8/3/25
成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）
成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）
成交土地溢价率MA4-住宅（%）
成交土地溢价率MA4-商服（%）
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房地产(申万)
沪深300
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4/10/26
4/24/26
5/8/26
5/22/26
6/5/26
6/19/26
7/3/26
7/17/26
7/31/26
恒生物业服务及管理
恒生综合指数
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8
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
张江高科（+17.34%）、上海临
港（+11.72%）、
华发股份（+9.44%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：太
古地产（+6.22%）、雅居乐集团（+6%）、中国金茂（+4.55%），重点物业服务企业
涨幅居前的分别为：恒大物业（+22.73%）、
特发服务（+9.02%）、
新大正（+7.38%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所
资料来源：Wind，中邮证券研究所
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
传媒
社会服务
商贸零售
美容护理
纺织服饰
食品饮料
计算机
房地产
汽车
家用电器
轻工制造
钢铁
农林牧渔
交通运输
建筑装饰
综合
有色金属
建筑材料
银行
医药生物
环保
石油石化
基础化工
国防军工
电力设备
公用事业
煤炭
非银金融
机械设备
电子
通信
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
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9
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
恒大物业
特发服务
新大正
越秀服务
招商积余
世茂服务
建发物业
中海物业
万物云
融创服务
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10
中邮证券投资评级说明
投资评级标准
类型
评级
说明
报告中投资建议的评级标准：
报告发布日后的6 个月内的相
对市场表现，即报告发布日后
的6 个月内的公司股价（或行
业指数、可转债价格）的涨跌
幅相对同期相关证券市场基准
指数的涨跌幅。
市场基准指数的选取：A 股市
场以沪深300 指数为基准；新
三板市场以三板成指为基准；
可转债市场以中信标普可转债
指数为基准；香港市场以恒生
指数为基准；美国市场以标普
500 或纳斯达克综合指数为基
准。
股票评级
买入
预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上
增持
预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间
中性
预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间
回避
预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下
行业评级
强于大市
预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上
中性
预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间
弱于大市
预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下
可转债
评级
推荐
预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上
谨慎推荐
预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间
中性
预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间
回避
预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下
分析师声明
撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。
本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公
平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等
利益相关方的干涉和影响，特此声明。
免责声明
中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券”）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。
本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容
仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导
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过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中邮证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测
不一致的研究报告。
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或修改。
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公司简介
中邮证券有限责任公司于2002 年9 月经中国证券监督管理委员会批准设立，公司注册资本61.68 亿元人民币，
是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。
公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券
承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025 年
10 月底，公司在全国设有58 家分支机构(含29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和1 家另类投资子公
司。
中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前
服务的经纪客户已超过260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投
融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地
位的特色精品券商。
中邮证券研究所
北京
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：北京市丰台区北甲地路2 号院6 甲1 号，玺萌大
厦南塔
邮编：100050
上海
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：上海市虹口区东大名路1080 号邮储银行大厦3
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