房地产
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房地产
2026 年 08 月 23 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《上海出台楼市沪八条，精准释放外
环 外 改 善 需 求— 行 业 点 评 报 告 》
-2026.8.20
《销售弱修复延续，投资加速探底 —
行业点评报告》-2026.8.17
《二手房成交同比增长，四川城市更
新规划落地—行业周报》-2026.8.16
上海出台房地产新政“沪八条”， 国务院公布新住房公
积金管理条例
——行业周报
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 稳地产政策持续推进，需求端与去库存政策仍有加码空间
本周市场端新房、二手房成交同比均下降， 一线城市新房成交单周同比增速持续
增长。政策端本周上海出台房地产新政“沪八条”， 国务院公布新住房公积金管理
条例，整体政策基调较为宽松，预计将助力房企业绩端持续修复。 我们认为，2026
年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段， 后续核心城市限制性政策优
化、 公积金贷款、 城市更新等政策仍有空间。 若政策力度和推进速度进一步加强，
房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布
局城市基本面较好、 产品力强的优质房企： 中国金茂、 建发国际集团、 华润置地、
招商蛇口、
保利发展、中国海外发展、
滨江集团、越秀地产、绿城中国； （2）商
业运营与资管并重的商业地产运营商， 同时受益于地产复苏和消费促进政策： 华
润置地、
大悦城、
新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政策下服务品
质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、
招商积余、滨江
服务、建发物业。
⚫ 政策端：威海公积金提额，四川落地城市更新规划
本周政策分别从需求端、 投资端和更新端协同发力： 威海大幅上调公积金贷款额
度，叠加优惠后最高 200 万，直接降低购房资金门槛；上海从供给侧破局，明确
商品住房及商办用地招拍挂不得设企业规模等隐性门槛， 并支持民间投资项目发
行 REITs 盘活存量资产； 四川率先落地省级城市更新“十五五”规划， 五年内推
进 100 个重点片区、改造 6 万套危旧房、8000 个老旧小区和 420 个城中村，以
连片整体焕新取代单点改造，为十五五城市更新赛道明确了省级施工图。
⚫ 市场端：新房二手房单周成交均下降，一线城市保持增长
销售端：2026 年第 34 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径）146.4 万平
米，单周同比下降 16%；全国 30 城新房累计成交面积（网签口径）6109.2 万平
米，累计同比下降 6.5%。2026 年第 34 周，全国 15 城二手房单周成交面积（网
签口径）151.8 万平米， 单周同比下降2.6%； 全国15 城二手房累计成交面积 （网
签口径）5584 万平米，累计同比增长 1.3%。
投资端：2026 年第 34 周， 全国100 大中城市成交土地规划建筑面积 1407.6 万平
方米，单周同比下降 9%。2026 年前 34 周，全国 100 大中城市成交土地规划建
筑面积 68675.0 万平方米，累计同比下降 11%。全国 100 大中城市土地成交楼面
价为 2501.8 元/平米， 同比增长23%； 土地成交总价314.8 亿元，同比增长 12%；
平均溢价率（4 周移动平均）为 7.2%。
价格端：2026 年第 34 周，冰山 100 指数为 9760，周环比-0.13%，周同比-9.2%。
⚫ 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
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2025-08 2025-12 2026-04
房地产 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
行
业
周
报
行
业
研
究
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目 录
1、上海出台房地产新政“沪八条”，国务院公布新住房公积金管理条例 ................................................................................... 3
2、销售端：新房、二手房单周成交都有所下降 ........................................................................................................................... 4
2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降 7.9% ................................................................................................................ 4
2.2、15 城二手房成交面积单周同比下降 2.6% ..................................................................................................................... 5
3、投资端：100 大中城市土地成交面积同比下降 ........................................................................................................................ 7
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降................................................................................................................................... 9
5、投资建议：维持行业“看好”评级 ............................................................................................................................................. 10
6、风险提示 .................................................................................................................................................................................... 10
图表目录
图 1： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 16.0% ............................................................................... 4
图 2： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 14.0% ................................................................................. 5
图 3： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 2.6% ............................................................................. 5
图 4： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 11.4% ................................................. 6
图 5： 全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 9% ......................................................................................... 7
图 6： 100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比增长 ...................................................................................................... 8
图 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比增长 ..................................................................................... 8
图 8： 冰山 100 指数单周同比-9.2% .............................................................................................................................................. 9
图 9： 冰山 100 指数单周环比-0.13% ............................................................................................................................................ 9
表 1： 威海提高公积金贷款额度，四川印发城市更新“十五五”规划 ........................................................................................ 3
表 2： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.5% ................................................................................. 4
表 3： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 0.4%................................................................................... 4
表 4： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3% ............................................................................. 5
表 5： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.1% ................................................... 6
表 6： 全国 100 大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降 11% ........................................................................................ 7
表 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）7.2% ........................................................................................ 7
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1、上海出台房地产新政“沪八条”， 国务院公布新住房公积金管
理条例
全国政策：
8 月 18 日，国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》 ，李
强签署国务院令发布该决定，自 2026 年 9 月 20 日起施行。本次决定共 20 条，主要
从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面作出调整。
地方政策：
（1）8 月 20 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民
银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优
化本市房地产政策措施的通知》 ，自2026 年 8 月 21 日起施行。本次政策主要包括优
化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安
置以及推进收购二手住房等 5 个方面 8 项政策措施。
（2）8 月 20 日， 上海市人民政府办公厅印发 《上海市城市更新和住房发展 “十
五五”规划》 ，提出进一步扩大老旧小区改造覆盖面，同步解决房屋安全隐患问题，
实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐 步扩展至混合类、早期商品房小区，按
照“先体检、后改造”的原则，分批纳入改造计划。
表1：威海提高公积金贷款额度，四川印发城市更新“十五五”规划
时间 政策内容
2026/8/18
国务院公布《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》 ，李强签署国务院令发布该决定，自2026 年 9 月
20 日起施行。本次决定共 20 条，主要从提取使用、投资渠道、风险防控、制度覆盖四方面作出调整。
2026/8/20
上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理
中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》 ，自2026 年 8 月 21 日起施行。本次政策主要包括
优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等 5
个方面 8 项政策措施。
2026/8/20
上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》 ，提出进一步扩大老旧小区改造覆盖面，
同步解决房屋安全隐患问题，实现公房、售后公房类小区全覆盖修缮，逐步扩展至混合类、早期商品房小区，按
照“先体检、后改造”的原则，分批纳入改造计划。
资料来源：Wind、观点网、各地政府官网、开源证券研究所
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2、销售端：新房、二手房单周成交都有所下降
2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降 7.9%
根据房管局数据，2026 年第 34 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径）
146.4 万平米， 单周同比下降16%； 全国30 城新房累计成交面积 （网签口径）6109.2
万平米，累计同比下降 6.5%。
表2：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.5%
周数 周度开始日期 周度结束日期
全国 30 城市新房
单周（万平米）
单周同比增速
全国 30 城市累计
（万平米）
累计同比增速
2026W30 2026-07-19 2026-07-25 155.8 -2.9% 5507.1 -6.6%
2026W31 2026-07-26 2026-08-01 200.8 9.4% 5707.9 -6.1%
2026W32 2026-08-02 2026-08-08 124.8 -8.0% 5832.7 -6.2%
2026W33 2026-08-09 2026-08-15 130.1 -6.2% 5962.8 -6.2%
2026W34 2026-08-16 2026-08-22 146.4 -16.0% 6109.2 -6.5%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图1：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 16.0%
数据来源：Wind、开源证券研究所
根据房管局数据，2026 年第 34 周， 一线城市新房单周成交面积 （网签口径）44.4
万平米，单周同比增长 14%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）1666.6 万平
米，累计同比下降 0.4%。
表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 0.4%
周数 周度开始日期 周度结束日期
一线城市新房单
周（万平米）
单周同比增速
一线城市累计 （万
平米）
累计同比增速
2026W30 2026-07-19 2026-07-25 43.4 12.7% 1488.5 -1.6%
2026W31 2026-07-26 2026-08-01 48.5 -7.2% 1537.0 -1.8%
2026W32 2026-08-02 2026-08-08 46.1 38.2% 1583.0 -0.9%
2026W33 2026-08-09 2026-08-15 39.1 8.2% 1622.2 -0.7%
2026W34 2026-08-16 2026-08-22 44.4 14.0% 1666.6 -0.4%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 14.0%
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.2、15 城二手房成交面积单周同比下降 2.6%
根据房管局数据，2026 年第 34 周， 全国15 城二手房单周成交面积 （网签口径）
151.8 万平米， 单周同比下降2.6%； 全国15 城二手房累计成交面积 （网签口径）5584
万平米，累计同比增长 1.3%。
表4：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3%
周数 周度开始日期 周度结束日期
全国 15 城市
二手单周（万
平米）
单周同比增
速
全国 15 城市
累计（万平
米）
累计同比增速
2026W30 2026-07-19 2026-07-25 162.8 3.1% 4987.0 1.2%
2026W31 2026-07-26 2026-08-01 152.5 3.6% 5139.5 1.3%
2026W32 2026-08-02 2026-08-08 140.4 -1.0% 5279.9 1.2%
2026W33 2026-08-09 2026-08-15 152.3 7.9% 5432.3 1.4%
2026W34 2026-08-16 2026-08-22 151.8 -2.6% 5584.0 1.3%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 2.6%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
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根据房管局数据，2026 年第 34 周， 一线城市 （北京及深圳） 二手房单周成交面
积（网签口径）37.4 万平米，单周同比下降11.4%；一线城市（北京及深圳）二手房
累计成交面积（网签口径）1446.9 万平米，累计同比增长 1.1%。
表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.1%
周数 周度开始日期 周度结束日期
一线城市（北
京及深圳）二
手单周（万平
米）
单周同比
一线城市（北
京及深圳）累
计（万平米）
累计同比增速
2026W30 2026-07-19 2026-07-25 39.1 4.9% 1295.2 1.3%
2026W31 2026-07-26 2026-08-01 41.3 9.1% 1336.5 1.5%
2026W32 2026-08-02 2026-08-08 34.4 0.4% 1370.9 1.5%
2026W33 2026-08-09 2026-08-15 38.6 0.8% 1409.5 1.5%
2026W34 2026-08-16 2026-08-22 37.4 -11.4% 1446.9 1.1%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 11.4%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2024年 2025年 2026年
行业周报
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3、投资端：100 大中城市土地成交面积同比下降
2026 年第 34 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑 面积 1407.6 万平方米，
单周同比下降 9%。2026 年前 34 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积68675.0
万平方米，累计同比下降 11%。
表6：全国 100 大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降 11%
周数 周度开始日期 周度结束日期
100 大中城市成交地
块规划建面（万方）
单周同比
累计成交地块规划建
面（万方）
累计同比
2026W30 2026-07-18 2026-07-25 1940.5 -1% 61740.6 -10%
2026W31 2026-07-25 2026-08-01 1941.4 -11% 63682.1 -10%
2026W32 2026-08-01 2026-08-08 1946.2 -27% 65628.3 -11%
2026W33 2026-08-08 2026-08-15 1639.1 -30% 67267.4 -11%
2026W34 2026-08-15 2026-08-22 1407.6 -9% 68675.0 -11%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图5：全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 9%
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 34 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 2501.8 元/平米，同比增
长 23%；土地成交总价 314.8 亿元，同比增长 12%；平均溢价率（4 周移动平均）为
7.2%。
表7：全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）7.2%
周数
成交楼面价
（元/平米）
（4 周移动平均）
单周同比 成交土地总价 （亿元） 单周同比
平均溢价率
（4 周移动平均）
2026W30 1627.0 -6% 197.7 -7% 9.4%
2026W31 1527.5 -43% 315.3 -49% 7.4%
2026W32 2044.5 174% 797.0 101% 6.9%
2026W33 2197.5 74% 336.3 22% 6.3%
2026W34 2501.8 23% 314.8 12% 7.2%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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图6：100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比增长
数据来源：Wind、开源证券研究所
图7：全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比增长
数据来源：Wind、开源证券研究所
8 月以来，核心城市土拍次数减少，我们跟踪到成都、海口、武汉有土地成交：
（1）8 月 18 日，海口长秀片区 XY0602061 地块经 207 轮竞价，由
海南发展控
股置业以 2.37 亿元竞得，溢价率 27.52%，楼面价 8327 元/㎡。
（2）8 月 20 日， 成都成功出让一宗金牛区国宾板块宅地， 成都金牛同新弘图房
地产开发有限公司以楼面价10100 元/平方米竞得， 成交总价8.41 亿元， 溢价率0.00%。
（3）8 月 21 日， 武汉东湖新技术开发区2 宗宅地出让， 总成交金额8.35 亿元。
康桥街宅地经 122 轮竞价以 7.43 亿元成交，溢价率 49%；长岭宅地由武汉葛化集团
底价 0.93 亿元竞得。
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2024年 2025年 2026年
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4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026 年第 34 周，冰山 100 指数为 9760，周环比-0.13%，周同比-9.2%。
图8：冰山 100 指数单周同比-9.2%
数据来源：冰山指数、开源证券研究所
图9：冰山 100 指数单周环比-0.13%
数据来源：冰山指数、开源证券研究所
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2026W18
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2026W22
2026W23
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2026W29
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2026W31
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冰山100指数 周同比
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冰山100指数 周环比
行业周报
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5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周市场端新房、二手房成交同比均下降，一线城市新房成交单周同比增速持
续增长。政策端本周上海出台房地产新政 “沪八条”，国务院公布新住房公积金管理
条例，整体政策基调较为宽松，预计将助力房企业绩端持续修复。我们认为， 2026
年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段， 后续核心城市限制性政策优化、
公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和推进速度进一步加强，房地
产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。
推荐标的： （1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发
国际集团、 华润置地、 招商蛇口、 保利发展、 中国海外发展、 滨江集团、 越秀地产、
绿城中国； （2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消
费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团； （3） “好房子，好服务”政
策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积
余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
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特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》 、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行） 》已于2017年7月1日起正
式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险） ，因此通过公共平台推送的研报其适用
的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险
承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。
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分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力， 以勤勉的职业态
度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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法律声明
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具、 意见及推测只提供给客户作参考之用， 并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀
请。 本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断， 本报告所指的证券或投资标的的价格、
价值及投资收入可能会波动， 过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。 在不同时期， 本公司可发出与本报告所
载资料、 意见及推测不一致的报告。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突， 不应视本
报告为做出投资决策的唯一因素。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 本
公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、 财务状况或需要。 本公司建议客户应考虑本报告的任何意
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