REITs
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REITs
2026 年 08 月 23 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《REITs 政策支持持续加码， 消费板
块跌幅较大—行业周报》-2026.8.16
《商业不动产 REITs 发行持续密集
推进， 产业园区和仓储物流板块跌幅
较大—行业周报》-2026.8.9
《商业不动产 REITs 发行持续密集
推进， 保障房板块涨幅较大—行业周
报》-2026.8.2
5 只 REITs 密集获批，首单文创街区 REIT 申报
——行业周报
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 中证 REITs 指数环比上涨，维持行业“看好”评级
2026 年第 34 周，中证 REITs（收盘）指数为 702.5，同比下跌 16.17%，环比上
涨 1.09%。我们认为，近期 REITs 市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格
局。 政策层面， 商业不动产REITs 试点加速落地， 底层资产加速向酒店、 文创街
区等新业态扩容。 资金层面， 债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30
年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。
建议关注经营韧性强、 业绩兑现强的消费与保租房标的， 以及产业方增持意愿明
确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。
⚫ 5 只公募 REITs 密集获批，首单文创街区 REIT 申报
本周公募 REITs 一级市场迎来年内批复最密集一周，5 只产品集中获证监会注册
批复。8 月 17 日， 华泰华住安住REIT 获批， 成为深交所首单酒店型商业不动产
REITs，底层资产为华住集团旗下广州天河美居 +全季酒店及上海江桥桔子水晶
酒店； 博时山东铁投路桥REIT 获批， 为全国首单跨黄河路桥REITs。8 月 18 日，
平安西安高科产业园 REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热REIT（山西首
单）、国泰海通
中国建筑租赁住房 REIT（中建体系首单保租房 REITs）。申报
端，8 月 20 日嘉实陶邑消费 REIT 正式申报， 底层资产为景德镇陶溪川文创街区，
系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募 REITs， 进一步拓宽消费基础设施
REITs 业态边界。整体看，一级市场批复与申报节奏加快，底层资产从业态到地
域持续向纵深拓展，市场迈入常态化高质扩容新阶段。
⚫ 一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09%
2026 年第 34 周，中证 REITs（收盘）指数为 702.5，同比下跌 16.17%，环比上
涨 1.09%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌10.65%，
同期沪深 300 指数累计上涨 16.02%，累计超额收益-26.67%。 本周中证REITs 全
收益指数 942.21，同比下跌 11.28%，环比上涨 1.18%；从累计数值看，2025 年
年初至今， REITs 全收益指数累计下跌 2.23%，同期沪深 300 指数累计上涨
16.02%，累计超额收益-18.26%。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓
储物流、 能源、 消费类REITs 一周涨跌幅分别为 0.31%、-0.17%、0.47%、4.08%、
2.23%、0.63%、1.26%；一月涨跌幅分别为 1.57%、-0.04%、-1.05%、-0.42%、
-1.34%、-0.66%、-3.72%。
⚫ 一级跟踪：40 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃
2026 年第 34 周，共有 40 只 REITs 基金等待上市，14 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 21 支，底层资产类型丰富，包含商
业综合体、 办公、 零售商业、 酒店等。 第二批6 只商业不动产 REITs 已获证监会
批复，覆盖凯德、保利、
陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。
⚫ 风险提示：（1） 公募REITs 价格变动及运营风险；（2） 调控政策超预期变化，
行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及
预期。
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-10%
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2025-08 2025-12 2026-04
中证REITs全收益 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
行
业
周
报
行
业
研
究
行业周报
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目 录
1、 5 只公募 REITs 密集获批，首单文创街区 REIT 申报 ........................................................................................................... 3
2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09% .......................................................................................................... 4
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09% ................................................................................................................... 4
2.2、 中证 REITs 全收益指数环比上涨 1.18% ...................................................................................................................... 5
2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 16.14% ......................................................................................................... 6
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 12.82% ........................................................................................................ 6
3、 分板块表现：本周产业园区板块领涨 .................................................................................................................................... 7
4、 一级跟踪：40 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................. 14
5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 16
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 16
图表目录
图 1： 中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09% ......................................................................................................................... 4
图 2： 中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-26.67% ..................................................................................... 4
图 3： 中证 REITs 全收益指数环比上涨 1.18% ............................................................................................................................ 5
图 4： 中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58% ........................................................................................ 5
图 5： REITs 市场交易规模成交量同比下降 16.14% ................................................................................................................... 6
图 6： REITs 市场交易规模成交额同比下降 34.65% ................................................................................................................... 6
图 7： REITs 市场区间换手率 2.17%，同比-1.66pct .................................................................................................................... 6
图 8： 近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.18 亿份，同比下降 12.82% ..................................................................... 7
图 9： 近 30 日平均区间换手率 0.38%，同比下降 0.08pct ......................................................................................................... 7
图 10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8
图 11： 保障房 REITs 本周上涨 0.31%（单位：元） .................................................................................................................. 8
图 12： 环保类 REITs 本周下跌 0.17%（单位：元） .................................................................................................................. 9
图 13： 高速公路类 REITs 本周上涨 0.47%（单位：元） .......................................................................................................... 9
图 14： 产业园区类 REITs 本周上涨 4.08%（单位：元） ........................................................................................................ 10
图 15： 仓储物流类 REITs 本周上涨 2.23%（单位：元） ........................................................................................................ 10
图 16： 能源类 REITs 本周上涨 0.63%（单位：元） ................................................................................................................ 11
图 17： 消费类 REITs 本周上涨 1.26%（单位：元） ................................................................................................................ 11
表 1： 基础设施 REITs 获批与项目申报持续推进 ....................................................................................................................... 3
表 2： 本周中金亦庄产业园 REIT、国泰君安临港创
新产业园 REIT 涨幅居前 ..................................................................... 12
表 3： 40 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14
行业周报
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1、 5 只公募 REITs 密集获批，首单文创街区 REIT 申报
本周公募 REITs 一级市场迎来年内批复最密集一周，5 只产品集中获证监会注册
批复。8 月 17 日，华泰华住安住 REIT 获批， 成为深交所首单酒店型商业不动产REITs，
底层资产为华住集团旗下广州天河美居+全季酒店及上海江桥桔子水晶酒店； 博时山
东铁投路桥 REIT 获批， 为全国首单跨黄河路桥REITs。8 月 18 日，平安西安高科产
业园 REIT（陕西首单）、山证晋中公投瑞阳供热 REIT（山西首单）、国泰海通中
国建筑租赁住房 REIT（中建体系首单保租房 REITs）。申报端，8 月 20 日嘉实陶邑
消费 REIT 正式申报， 底层资产为景德镇陶溪川文创街区， 系全国首单以文创街区为
底层资产的消费公募 REITs， 进一步拓宽消费基础设施REITs 业态边界。 整体看， 一
级市场批复与申报节奏加快，底层资产从业态到地域持续向纵深拓展，市场迈入常
态化高质扩容新阶段。
表1：基础设施 REITs 获批与项目申报持续推进
时间 政策
2026/8/17
华泰华住安住 REIT 正式获中国证监会准予注册的批复， 并经深圳证券交易所审核通过， 成为深交所首单酒店型商业不动产
REITs。 底层资产系由华住集团担任品牌方的广州天河体育中心美居酒店与全季酒店项目、 上海江桥万达桔子水晶酒店项目。
2026/8/17 博时山东铁投路桥 REIT 正式获中国证监会准予注册的批复，募集份额总额为 5 亿份，是全国首单跨黄河路桥 REITs。
2026/8/18
证监会官网公示三单准予公募 REITs 注册的批复，分别是平安西安高科产业园 REIT（陕西省首单产业园公募 REITs）、山
证晋中公投瑞阳供热 REIT（山西省首单公募 REITs）、国泰海通中国建筑租赁住房 REIT（中建集团体系内首单租赁住房
REITs）。
2026/8/20
嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，这也是全国首单以文创街区为底层资产的消费公募 REITs 项目。项
目底层资产为陶溪川文创街区，位于江西景德镇珠山区，2016 年正式开街运营。
资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所
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2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09%
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09%
2026 年第 34 周，中证 REITs（收盘）指数为 702.5，同比下跌 16.17%，环比上
涨 1.09%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌10.65%，
同期沪深 300 指数累计上涨 16.02%，累计超额收益-26.67%。
图1：中证 REITs（收盘）指数环比上涨 1.09%
数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）
图2：中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-26.67%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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中证REITs（收盘）指数 环比
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累计超额收益（右轴） 中证REITs（收盘）指数累计收益 沪深300累计收益（右轴）
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2.2、 中证 REITs 全收益指数环比上涨 1.18%
2026 年第 34 周，中证 REITs 全收益指数 942.21，同比下跌 11.28%，环比上涨
1.18%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 2.23%，同期
沪深 300 指数累计上涨 16.02%，累计超额收益-18.26%。
图3：中证 REITs 全收益指数环比上涨 1.18%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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中证REITs全收益指数 环比
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中证REITs全收益指数(累计收益） 超额收益（累计收益，右轴） 沪深300（累计收益,右轴）
行业周报
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2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 16.14%
2026 年第 34 周，REITs 市场交易规模成交量达 7.22 亿份，同比下降 16.14%；
成交额达 23.74 亿元，同比下降 34.65%；区间换手率 2.17%，同比-1.66pct。
图5：REITs 市场交易规模成交量同比下降 16.14% 图6：REITs 市场交易规模成交额同比下降 34.65%
数据来源：Wind、开源证券研究所
数据来源：Wind、开源证券研究所
图7：REITs 市场区间换手率 2.17%，同比-1.66pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 12.82%
从近 30 日数据来看， 过去30 成交日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.18 亿份，
同比下降 12.82%；成交总额达 134.16 亿元，同比下降 18.81%；近 30 日平均区间换
手率 0.38%，同比下降 0.08pct。
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成交量(亿份) 同比（右轴）
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成交额(亿元) 同比（右轴）
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区间换手率(%) 同比（右轴）
行业周报
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图8：近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.18 亿份，同比下降 12.82%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：近 30 日平均区间换手率 0.38%，同比下降 0.08pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 分板块表现：本周产业园区板块领涨
2026 年第 34 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费
类 REITs 一周涨跌幅分别为 0.31%、-0.17%、0.47%、4.08%、2.23%、0.63%、1.26%；
一月涨跌幅分别为 1.57%、-0.04%、-1.05%、-0.42%、-1.34%、-0.66%、-3.72%。
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成交额(亿元) 成交量(亿份，右轴)
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2026-08-10
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2026-08-14
2026-08-17
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2026-08-21
区间换手率(%)
行业周报
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图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高
数据来源：Wind、开源证券研究所
图11：保障房 REITs 本周上涨 0.31%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2025W35
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2025W39
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2025W43
2025W45
2025W47
2025W49
2025W51
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2026W3
2026W5
2026W7
2026W9
2026W11
2026W13
2026W15
2026W17
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保障房 环保 高速公路 产业园区 仓储物流 能源 消费
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中金厦门安居REIT 红土创新深圳安居REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT
华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 招商基金
招商蛇口租赁住房REIT
汇添富上海地产租赁住房REIT 华泰苏州恒泰租赁住房REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9 / 18
图12：环保类 REITs 本周下跌 0.17%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图13：高速公路类 REITs 本周上涨 0.47%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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富国首创水务REIT 中航首钢绿能REIT 银华绍兴原水水利REIT
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平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏
中国交建REIT
华夏越秀高速REIT 国金
中国铁建REIT 华泰江苏交控REIT
中金
山东高速REIT 中金安徽交控REIT 工银河北高速REIT
易方达
深高速REIT 招商基金公路高速公路REIT 华夏南京交通高速公路REIT
平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10 / 18
图14：产业园区类 REITs 本周上涨 4.08%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图15：仓储物流类 REITs 本周上涨 2.23%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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东吴苏园产业REIT 博时蛇口产园REIT 华安张江产业园REIT
华夏合肥高新REIT 建信
中关村REIT 国泰君安临港创新产业园REIT
国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT
博时津开科工产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT 中金联东科技创新产业园REIT
华泰紫金南京建邺产业园REIT 中金重庆两江产业园REIT 广发成都高投产业园REIT
招商科创孵化器REIT 华夏金隅智造工场REIT 中金亦庄产业园REIT
创金合信首农REIT
中信建投沈阳国际软件园REIT
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中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏深国际REIT
红土创新
盐田港REIT 华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华安
外高桥仓储物流REIT
中航易商仓储物流REIT 汇添富
九州通医药仓储物流REIT 南方顺丰物流REIT
中银中外运仓储物流REIT 华夏安博仓储REIT
行业周报
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图16：能源类 REITs 本周上涨 0.63%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图17：消费类 REITs 本周上涨 1.26%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 34 周， 中金亦庄产业园REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT、华夏
金隅智造工场 REIT 涨幅靠前，涨幅为 9.2%、9.1%、8.4%；汇添富上海地产租赁住
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嘉实
中国电建清洁能源REIT 中信建投
明阳智能新能源REIT 华夏
特变电工新能源REIT
中信建投国家电投新能源REIT 鹏华
深圳能源REIT 中航京能光伏REIT
工银蒙能清洁能源REIT 华夏华电清洁能源REIT 华夏中核清洁能源REIT
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嘉实物美消费REIT 华夏华润消费REIT 中金印力消费REIT 华夏金茂消费REIT
华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏
大悦城消费REIT 易方达华威市场REIT
中金中国绿发商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏凯德消费REIT 华夏中海消费REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12 / 18
房 REIT、平安广州广河 REIT、中金中国绿发商业资产 REIT 跌幅靠前， 跌幅为2.4%、
1.9%、1.9%。
表2：本周中金亦庄产业园 REIT、国泰君安临港创新产业园 REIT 涨幅居前
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
保障房 中金厦门安居 REIT 2022-08-31 12.14 5.00 3.82 4.37% 2.43 -0.37%
红土创新深圳安居 REIT 2022-08-31 11.58 5.00 3.23 3.22% 2.32 0.16%
国泰君安城投宽庭保租房 REIT 2024-01-12 30.53 10.00 3.86 4.80% 3.05 1.45%
华夏基金华润有巢 REIT 2022-12-09 11.10 5.00 2.69 4.45% 2.22 0.86%
华夏北京保障房 REIT 2022-08-31 11.51 5.00 3.93 3.74% 2.30 2.18%
招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 2024-10-23 12.46 5.00 3.44 3.33% 2.49 -0.89%
汇添富上海地产租赁住房 REIT 2025-03-31 12.31 5.00 3.22 4.15% 2.46 -2.42%
华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 2025-05-21 12.61 5.00 3.49 3.59% 2.52 1.51%
环保 富国首创水务 REIT 2021-06-21 17.46 5.00 3.48 1.69% 3.49 1.02%
中航首钢绿能 REIT 2021-06-21 0.00 1.00 11.43 4.33% 0.00 -0.65%
银华绍兴原水水利 REIT 2024-11-08 15.93 6.00 3.78 2.50% 2.65 -0.87%
高速公路
平安广州广河 REIT 2021-06-21 96.74 7.00 7.35 12.09% 13.82 -1.95%
浙商沪杭甬 REIT 2021-06-21 45.63 5.00 4.74 5.88% 9.13 -1.35%
华夏中国交建 REIT 2022-04-28 98.32 10.00 5.77 9.27% 9.83 -1.23%
华夏越秀高速 REIT 2021-12-14 0.00 3.00 4.69 8.77% 0.00 -0.13%
国金中国铁建 REIT 2022-07-08 46.12 5.00 7.51 6.23% 9.22 -0.58%
华泰江苏交控 REIT 2022-11-15 28.50 4.00 5.94 7.08% 7.13 1.18%
中金山东高速 REIT 2023-10-27 27.90 4.00 7.91 4.23% 6.97 -0.69%
中金安徽交控 REIT 2022-11-22 111.98 10.00 5.81 9.88% 11.20 1.08%
工银河北高速 REIT 2024-06-28 55.18 10.00 4.42 7.27% 5.52 3.13%
易方达深高速 REIT 2024-03-29 21.02 3.00 6.30 4.41% 7.01 0.45%
招商基金公路高速公路 REIT 2024-11-21 37.75 5.00 7.16 4.41% 7.55 2.37%
华夏南京交通高速公路 REIT 2024-11-01 29.96 5.00 5.40 4.84% 5.99 3.80%
平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 2024-12-26 99.00 10.00 7.57 3.45% 9.90 0.11%
产业园区
东吴苏园产业 REIT 2021-06-21 33.50 9.00 2.49 7.52% 3.72 1.02%
博时蛇口产园 REIT 2021-06-21 25.28 9.00 1.44 9.38% 2.81 3.83%
华安张江产业园 REIT 2021-06-21 14.70 5.00 1.89 8.80% 2.94 6.18%
华夏合肥高新 REIT 2022-10-10 13.51 7.00 1.01 10.77% 1.93 1.93%
建信中关村 REIT 2021-12-17 30.73 9.00 1.11 8.40% 3.41 3.63%
国泰君安临港创新产业园 REIT 2022-10-13 7.30 2.00 3.26 7.14% 3.65 9.09%
国泰君安东久新经济 REIT 2022-10-14 13.76 5.00 3.49 5.42% 2.75 2.92%
华夏和达高科 REIT 2022-12-27 14.24 5.00 1.78 8.55% 2.85 -1.11%
中金湖北科投光谷 REIT 2023-06-30 15.40 6.00 1.24 11.07% 2.57 0.73%
博时津开科工产业园 REIT 2024-09-19 11.99 5.00 2.55 5.97% 2.40 3.62%
易方达广州开发区高新产业园 REIT 2024-09-23 20.10 8.00 1.28 9.92% 2.51 1.18%
中金联东科技创新产业园 REIT 2024-11-05 16.17 5.00 3.29 5.76% 3.23 0.03%
华泰紫金南京建邺产业园 REIT 2024-12-03 10.16 4.00 2.07 7.06% 2.54 8.00%
中金重庆两江产业园 REIT 2024-12-11 10.20 4.00 2.41 5.91% 2.55 7.51%
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13 / 18
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
广发成都高投产业园 REIT 2024-12-19 12.45 4.00 2.48 6.95% 3.11 3.21%
招商科创孵化器 REIT 2024-12-31 10.03 3.00 1.84 10.19% 3.34 4.42%
华夏金隅智造工场 REIT 2025-02-26 11.08 4.00 2.97 4.13% 2.77 8.42%
中金亦庄产业园 REIT 2025-06-26 10.03 4.00 2.61 4.74% 2.51 9.19%
创金合信首农 REIT 2025-07-25 30.66 10.00 3.55 3.27% 3.07 5.50%
中信建投沈阳国际软件园 REIT 2025-11-06 10.26 3.00 2.47 8.70% 3.42 2.36%
仓储物流
中金普洛斯 REIT 2021-06-21 53.46 15.00 2.32 7.35% 3.56 2.20%
嘉实京东仓储基础设施 REIT 2023-02-08 15.65 5.00 3.30 6.06% 3.13 0.36%
华夏深国际 REIT 2024-07-09 14.88 6.00 2.70 6.45% 2.48 0.78%
红土创新盐田港 REIT 2021-06-21 17.05 8.00 2.08 6.13% 2.13 1.07%
华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 2024-10-29 12.17 3.00 3.24 8.00% 4.06 4.51%
华安外高桥仓储物流 REIT 2024-12-25 10.41 4.00 3.05 5.02% 2.60 3.21%
中航易商仓储物流 REIT 2025-01-24 24.35 8.00 1.91 9.34% 3.04 6.99%
汇添富九州通医药仓储物流 REIT 2025-02-27 11.03 4.00 3.78 4.38% 2.76 0.72%
南方顺丰物流 REIT 2025-04-21 30.41 10.00 3.38 5.77% 3.04 1.47%
中银中外运仓储物流 REIT 2025-07-29 10.97 4.00 3.37 5.15% 2.74 1.54%
华夏安博仓储 REIT 2025-12-19 21.71 4.00 4.65 7.18% 5.43 1.68%
能源
嘉实中国电建清洁能源 REIT 2024-03-28 10.33 4.00 3.70 1.78% 2.58 2.75%
中信建投明阳智能新能源 REIT 2024-07-23 12.32 2.00 5.40 5.83% 6.16 -0.02%
华夏特变电工新能源 REIT 2024-07-02 10.39 3.00 4.24 2.92% 3.46 -0.09%
中信建投国家电投新能源 REIT 2023-03-29 71.65 8.00 9.80 4.00% 8.96 1.10%
鹏华深圳能源 REIT 2022-07-26 32.64 6.00 5.67 3.12% 5.44 1.32%
中航京能光伏 REIT 2023-03-29 24.54 3.00 9.24 3.57% 8.18 0.11%
工银蒙能清洁能源 REIT 2024-12-10 10.16 2.00 4.84 0.19% 5.08 -1.27%
华夏华电清洁能源 REIT 2025-08-01 15.99 5.00 4.28 2.78% 3.20 1.25%
华夏中核清洁能源 REIT 2026-02-02 12.53 3.00 6.40 3.08% 4.18 0.50%
消费 嘉实物美消费 REIT 2024-03-12 10.02 4.00 3.39 1.55% 2.51 -0.18%
华夏华润商业 REIT 2024-03-14 81.47 10.00 9.38 3.48% 8.15 1.40%
中金印力消费 REIT 2024-04-30 39.59 10.00 3.72 5.41% 3.96 -0.19%
华夏金茂商业 REIT 2024-03-12 10.65 4.00 3.66 3.59% 2.66 -1.59%
华安百联消费 REIT 2024-08-16 23.32 10.00 2.66 3.38% 2.33 5.09%
华夏首创奥特莱斯 REIT 2024-08-28 19.73 8.00 4.00 3.12% 2.47 1.34%
华夏大悦城商业 REIT 2024-09-20 32.43 10.00 4.36 2.90% 3.24 2.85%
易方达华威农贸市场 REIT 2025-01-24 14.82 5.00 4.18 3.77% 2.96 1.75%
中金中国绿发商业资产 REIT 2025-06-27 15.30 5.00 3.61 4.55% 3.06 -1.90%
中金唯品会奥莱 REIT 2025-09-12 29.01 10.00 3.86 2.77% 2.90 2.66%
华夏凯德商业 REIT 2025-09-29 25.69 4.00 5.48 5.05% 6.42 0.40%
华夏中海商业资产 REIT 2025-10-31 12.90 3.00 5.40 2.55% 4.30 3.47%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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4、 一级跟踪：40 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第 34 周，共有 40 只 REITs 基金等待上市，14 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 21 支，底层资产类型丰富，包含商业综
合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。
第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国
资等，业态扩至酒店/综合体。
表3：40 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃
待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
嘉实陶邑消费基础设施资产支持专项计划 消费基础设施 首发 已申报 2026-08-20 景德镇陶邑文化发展有限公司
中金-温州公用水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已受理 2026-08-20 温州市水务集团有限公司
平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 通过 2026-08-18 西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司
华泰资管-华住安住商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-08-17 上海安住此间商务信息咨询有限公
司
山证资管-晋中公投瑞阳供热 1 期资产支持专项计划 首发 通过 2026-08-13 晋中市公用基础设施投资控股(集团)
有限公司
国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计
划
保障性租赁住房 首发 通过 2026-08-13 中建资本管理(上海)有限公司
博时山东铁投路桥封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划 首发 通过 2026-08-13 山东铁路投资控股集团有限公司
瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-08-11 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公
司
南方资本-
润泽科技数据中心 2 期基础设施资产支持专项计
划
扩募 已问询 2026-08-10 润泽科技发展有限公司
银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已问询 2026-08-10 广东粤海飞来峡水力发电有限公司
中金-菜鸟物流仓储 1 号资产支持专项计划 仓储物流 首发 已问询 2026-08-10 杭州传欣物联网技术有限公司
嘉实京东仓储物流 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 已受理 2026-08-10 北京京东耀弘管理咨询有限公司
国金资管-
嘉泽新能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-08-07 嘉泽新能源股份有限公司
华安资产中电浦软商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-08-07 上海浦东软件园股份有限公司
中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划 保障性租赁住房 首发 已问询 2026-08-07 杭州市安居宁巢投资有限公司
华泰资管-仙林金鹰湖滨天地资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-08-06 南京仙林金鹰
天地科技实业有限公
司
东方红
申能股份能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-31 申能新能源(青海)有限公司
中信证券-大悦城商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-07-30 中粮置业投资有限公司
瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-22 瑶溪文化投资(广州)有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 已问询 2026-07-15 招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
中信建投-
广州发展清洁能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-10 广州发展新能源集团股份有限公司
招商资管招商蛇口商业资产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-07 招商局积余产业运营服务股份有限
公司
国泰海通-崇邦商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-06-26 泛全有限公司
中信证券-龙岗城投产业园基础设施 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-06-24 深圳市龙岗区城市建设投资集团有
限公司
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待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
华安资产-锦江商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 上海锦江资产管理有限公司
第一创业-北京国资公司商业不动产 1 期资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 北京市国有资产经营有限责任公司
光大保德信光大安石 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-22 上海光翎投资中心(有限合伙)
中信证券-华润电力燃煤发电基础设施 1 号资产支持专项计
划
能源基础设施 首发 已问询 2026-06-09 华润电力焦作有限公司
长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-06-09 华能青岛热电有限公司
中信证券-蜀道集团高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已问询 2026-06-09 四川高速公路建设开发集团有限公
司
中信证券-华润置地商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-05-27 华润置地控股有限公司
深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产 1 号资产支持专项计
划
商业不动产 首发 已反馈 2026-05-27 深圳茂业(集团)股份有限公司
中金-开元旅业 1 期商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-05-22 杭州汉嵊企业管理有限公司
中信证券-
保利发展商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 保利发展控股集团股份有限公司
中信证券-凯德商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 CAPITALANDMALLASIALIMITED
华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 上海前滩国际商务区投资(集团)有限
公司
太保资产-复星不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-04-27 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司
中信证券-湖北交投
楚天高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已反馈 2026-04-14 湖北楚天智能交通股份有限公司
深创投-星河集团商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-04-03 星河实业(深圳)有限公司
建信天津临港发展集团港口基础设施 1 号资产支持专项计
划
首发 已反馈 2026-03-30 天津临港港务集团有限公司
嘉实首开商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-20 北京首都开发股份有限公司
中金厦门安居租赁住房 2 期资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2026-03-16 厦门安居集团有限公司
中信证券-银泰百货 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-05 银泰百货有限公司
中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-01-28 厦门高新技术创业中心有限公司
中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 2 号资产支持专项计
划
保障性租赁住房 扩募 通过 2025-10-29 有巢住房租赁(深圳)有限公司
中信证券-华润商业资产 2 号资产支持专项计划 消费基础设施 扩募 已问询 2025-10-29 华润商业资产控股有限公司
国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专
项计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-08-28 BOLINDALIMITED
中航-京能水电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 扩募 通过 2025-08-05 云南保山槟榔江水电开发有限公司
国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项
计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30
上海临港控股股份有限公司
中信证券-北京保障房中心租赁住房 2 号资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 北京保障房中心有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-04-04 招商局光明科技园有限公司
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-04-04 深圳市盐田港物流有限公司
中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-03-31 普洛斯中国控股有限公司
华安资产张润大厦资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-03-31 上海张江(集团)有限公司
资料来源：Wind、开源证券研究所
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5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第 34 周，中证 REITs（收盘）指数为 702.5，同比下跌 16.17%，环比上
涨 1.09%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌10.65%，
同期沪深 300 指数累计上涨 16.02%， 累计超额收益-26.67%。 本周中证 REITs 全收益
指数 942.21， 同比下跌11.28%， 环比上涨1.18%； 从累计数值看，2025 年年初至今，
REITs 全收益指数累计下跌 2.23%，同期沪深 300 指数累计上涨 16.02%，累计超额
收益-18.26%。本周 REITs 市场交易规模成交量达 7.22 亿份，同比下降 16.14%；成
交额达 23.74 亿元，同比下降 34.65%；区间换手率 2.17%，同比-1.66pct。本周保障
房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 一周涨跌幅分别
为 0.31%、-0.17%、0.47%、4.08%、2.23%、0.63%、1.26%； 一月涨跌幅分别为1.57%、
-0.04%、-1.05%、-0.42%、-1.34%、-0.66%、-3.72%。我们认为，近期 REITs 市场呈
现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产 REITs 试点加速
落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下
移叠加资产荒，REITs 分派率与 30 年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正
从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现 强的消费与保租房
标的， 以及产业方增持意愿明确、 一级认购热度高但二级折价的新品种， 逢低布局。
维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。
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特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起
正式实施。 根据上述规定， 开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险） ， 因此通过公共平台推送的研报其适用
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度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不
同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的
决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比
较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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