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行
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究
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证
券
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公
司
证
券
研
究
报
告
2026 年09 月 22 日
行业深度研究
中性 /
维持
房地产
房地产
发债房企 2026 年半年报总结：短期盈利能力承压，企业经营分化调整
走势比较
子行业评级
相关研究报告
<<8 月新房和二手房价格同比降幅继
续收窄>>--2026-09-17
<<8 月销售保持低位，开工、投资降
幅扩大>>--2026-09-17
<<中国金茂 2026 年半年报点评：销
售金额逆势提升，利润阶段性承
压>>--2026-09-08
证券分析师：徐超
电话：18311057693
E-MAIL：xuchao@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190521050001
证券分析师：戴梓涵
电话：18217681683
E-MAIL：daizh@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190524110003
报告摘要
一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企营业收入合计 6281.3 亿元，
同比下降 23.0%，其中 28 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调
整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-90.23 亿元，而
去年同期合计为32.76 亿元， 较去年同期由正转负，平均毛利率为14.39%，
而 2025 年同期毛利率为 15.93%，净利率为-13.15%，而2025 年上半年平
均净利率为-12.66%，延续下降态势。
二、现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为
1347.39 亿元，经营性现金流流入规模较 25 年同期大幅增加，投资性现
金流净额为-39.77 亿元，25 年同期为-763.82 亿元，筹资活动现金流净
额约-1127.11 亿元，而 2025 年同期为-273.44 亿元。
三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企合计有息负债规模为 3.12 万
亿元， 较2025 年末的 3.16 万亿小幅下降 1.13%。平均剔除预收账款的资
产负债率为 70.12%，较 2025 年末降低了 0.29 个百分点。平均净负债率
为 145.14%，同比 2025 年末提高了 6.15 个百分点。现金短债比为 1.22。
四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优
2026 年上半年 30 家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较 25
年同期同比下降 11.0%至 9615 亿元。权益销售比大部分在 60%以上。
五、拿地端：房企拿地聚焦核心区域 优质地块
2026 年上半年，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓， 房
企资金向确定性较强的优质资产集聚。
六、投资建议：
8 月 28 日， 多部委同日密集发文出台政策， 围绕商品住房销售制度、
房地产信贷管理、 资本市场融资等领域完善制度布局，加快推进房地产发
展新模式落地。地方层面北京、 上海等多地出台楼市新政。随着行业深度
调整， 不少房企也在谋求战略转型， 坚持打造第二增长曲线。 对房企而言，
销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，
部分优质央国企融资情况较好， 债务健康， 具备竞争优势， 未来有望在行
业周期调整后，迎来新一轮发展机会。
七、 风险提示：房地产行业下行风险； 个别房企信用风险； 房地产调控政
策落地进程不及预期
(30%)
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25/9/22
25/12/3
26/2/13
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房地产 沪深300
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目录
一、 样本说明 ................................ ................................ ...... 4
二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 ................................ ............. 5
2.1 营收整体同比下降，央企表现较优 ................................ ................... 5
2.2 归母净利润走弱，盈利能力仍承压 ................................ ................... 5
2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化 ................................ ................. 6
2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强 ................................ .... 8
三、 现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱 .............................. 10
3.1 经营性现金流净额为正，现金流压力减弱 ................................ ............ 10
3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少 ................................ ........ 11
3.3 筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多................................ ....... 12
四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 ................................ 12
4.1 有息债务规模整体小幅下降 ................................ ........................ 12
4.2 剔预资产负债率降低，净负债率提高 ................................ ................ 14
五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 ................................ ........ 16
六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块 ................................ .......... 19
七、 投资建议 ................................ ................................ ..... 23
八、 风险提示 ................................ ................................ ..... 23
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图表目录
图表 1： 样本选取发债房企名单 ......................................................... 4
图表 2： 发债房企样本营收规模及同比增速 ............................................... 5
图表 3： 各类型发债房企样本营收同比增速 ............................................... 5
图表 4： 发债房企样本归母净利润规模及同比增速 ......................................... 6
图表 5： 各类型发债房企样本归母净利润同比增速 ......................................... 6
图表 6： 发债房企样本毛利率（%） ...................................................... 7
图表 7： 各类型发债房企样本毛利率（%） ................................................ 7
图表 8： 发债房企样本净利率（%） ...................................................... 8
图表 9： 各类型发债房企样本净利率（%） ................................................ 8
图表 10： 发债房企样本销售费用同比 .................................................... 9
图表 11： 各类型发债房企样本销售费用率（%） ........................................... 9
图表 12： 发债房企样本管理费用同比 .................................................... 9
图表 13： 各类型发债房企样本管理费用率（%） ........................................... 9
图表 14： 发债房企样本经营性净现金流 ................................................. 10
图表 15： 各类型发债房企样本经营性净现金流 ........................................... 10
图表 16： 发债房企样本货币资金 ....................................................... 11
图表 17： 各类型发债房企样本货币资金 ................................................. 11
图表 18： 发债房企样本投资性净现金流 ................................................. 11
图表 19： 各类型发债房企样本投资性净现金流 ........................................... 11
图表 20： 发债房企样本筹资性净现金流 ................................................. 12
图表 21： 各类型发债房企样本筹资性净现金流 ........................................... 12
图表 22： 发债房企样本有息债务规模 ................................................... 13
图表 23： 各类型发债房企样本平均有息债务规模 ......................................... 13
图表 24： 发债房企样本短期有息债务占比 ............................................... 13
图表 25： 各类型发债房企样本平均短期有息债务占比 ..................................... 13
图表 26： 发债房企样本剔预资产负债率 ................................................. 14
图表 27： 发债房企样本净负债率 ....................................................... 15
图表 28： 发债房企样本现金短债比 ..................................................... 16
图表 29： 样本发债房企销售情况（亿元） ............................................... 17
图表 30： 发债房企样本销售均价 ....................................................... 18
图表 31： 2026 年上半年重点城市商品住宅销售金额 TOP20 的项目 ........................... 18
图表 32： 300 城住宅用地规划建面推出、成交走势 ........................................ 20
图表 33： 2026 年上半年重点城市住宅用地成交情况 ....................................... 20
图表 34： 2026 年上半年重点城市高溢价地块（市本级） ................................... 21
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一、 样本说明
2026 年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，年初以来，各部门积极出台优化地产政策。
3 月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场” ，4 月中央政治局会议提出“努力稳定房地产
市场”，3 月《 “十五五” 规划纲要》落地， 其中全面部署未来五年房地产工作任务，首次将房地产
独立成章，明确“高质量推进城市更新” ，5 月《城市更新“十五五”规划》落地，提出了“十五
五”时期城市更新的主要目标。地方层面，多地出台宽松性政策，如优化公积金贷款、购房补贴
等政策，提振住房需求，优化供给方面，落地城市更新与存量盘活配套政策等。上半年核心城市
楼市呈现点状修复，市场延续分化行情。
目前， 房地产企业2026 年半年报多已公布， 房地产呈现周期调整的大背景下， 发债房企财报
表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企， 所选样本数量合计34
家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地
方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取名单明细如下表所示：
图表1：样本选取发债房企名单
类型 数量（家） 公司明细
央企龙头 4 中国海外发展、华润置地、
招商蛇口、
保利发展
混合所有制龙头 2 绿城中国、
金地集团
未出险民企龙头 3 龙湖集团、
滨江集团、
新城控股
地方国企龙头 2 建发房地产集团、
华发股份
普通央企 8
华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置
业、
大悦城、
信达地产
普通地方国企 15
金融街、
首开股份、首创城发、
北辰实业、联发集团、珠实集团、
光明地产、中
华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、
天地源、安徽高速地产集
团、
陆家嘴
资料来源：Wind，
太平洋证券整理
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二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压
2.1 营收整体同比下降，央企表现较优
2026 年上半年所选34 家样本发债房企营业收入合计6281.3 亿元，同比下降23.0%，其中28
家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。
分企业性质来看，2026 年上半年央企龙头合计营收同比下降 12.4%，其中招商蛇口营收增长
略超 5%，普通地方国企营业收入同比下降 21.6%，其中北辰实业、安徽高速地产和陆家嘴营收同
比提升，普通央企营业收入同比下降 24.22%，其中上海金茂投资和电建地产营收同比小幅增长。
而 混 合 所 有 制 龙 头 、 未 出 险 民 企 龙 头 和 地 方 国 企 龙 头 营 业 收 入 同 比 分 别 下 降
25.65%/30.81%/49.12%。
图表2：发债房企样本营收规模及同比增速 图表3：各类型发债房企样本营收同比增速
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2.2 归母净利润走弱，盈利能力仍承压
2026 年上半年，所选 34 家样本发债房企归母净利润合计-90.23 亿元，而去年同期合计为
32.76 亿元，较去年同期由正转负，其中 21 家房企亏损，而去年亏损房企数量为 17 家，主要受
到近年来房地产行业周期调整、计提减值、结转毛利率下行等原因影响，盈利能力仍承压。
分企业性质来看，2026 年上半年央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅 分别为 38.1%和
51.4%，混合所有制龙头归母净利润为-25.85 亿元，去年同期为-34.38 亿元，未出险民企龙头同
比下降 43.4%至 30.36 亿元，普通地方国企合计归母净利润为-71.34 亿元，地方国企龙头的合计
归母净利润为-31.14 亿元，较去年由正转负。
-30%
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0%
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5000
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25000
营业收入（亿元） 同比增速（右轴）
-32%
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速 图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化
2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均毛利率为14.39%，而2025 年同期毛利率为15.93%，
其中 20 家样本发债房企毛利率同比25 年上半年下滑，主要系部分房企为维持市场份额，采取降
价促销换量措施，毛利率小幅走弱。
分企业性质来看，2026 年上半年央企龙头毛利率为17.63%， 相对较高， 其中华润置地毛利率
超过 20%；普通央企毛利率为11.0%，较去年同期同比降低4.08 个百分点，其中华侨城集团和信
达地产较去年同期毛利率提升。混合所有制龙头毛利率较去年同期增加0.47 个百分点至13.77%。
未出险民企龙头毛利率较去年同期增加 0.37 个百分点至 17.35%，其中新城控股的毛利率同比提
高 6.25 个百分点，普通地方国企和地方国企龙头毛利率为15.28%和11.05%，较25 年同期分别降
低 1.25 和5.21 个百分点。
-400%
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1500
2000
归母净利润（亿元） 同比增速（右轴）
-1000%
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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P7
图表6：发债房企样本毛利率（%） 图表7：各类型发债房企样本毛利率（%）
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企平均净利率为-13.15%，而 2025 年上半年平均净利率
为-12.66%， 延续下降态势， 其中25 家样本发债房企净利率同比25 年同期下滑， 主要系多数房企
计提较多资产减值，净利率降幅高于毛利率。
分企业性质来看，2026 年上半年央企龙头平均净利率为 4.37%，相对较高，其中中国海外发
展净利率超过 10%，未出险民企龙头净利率较去年同期降低 0.51 个百分点至 4.81%，其中滨江集
团和新城控股的净利率同比分别提高1.55 和0.65 个百分点，普通央企净利率为-24.03%，去年同
期为-33.34%， 混合所有制龙头净利率为-13.32%，较去年同期下滑0.85 个百分点。地方国企龙头
净利率为-6.84%，较25 年上半年由正转负。
0
10
20
30
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毛利率（%）
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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图表8：发债房企样本净利率（%） 图表9：各类型发债房企样本净利率（%）
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强
2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均销售费用规模为6.08 亿元， 而2025 年同期为6.61
亿元，延续下降态势，其中23 家样本发债房企销售费用规模同比 25 年上半年下滑，房企整体费
用管控意识有所增强，销售费用得到有效控制。分企业性质来看，2026 年上半年央企龙头平均销
售费用为 18.26 亿元，较2025 年同期增加 0.05 亿元，费用规模相对较高，地方国企龙头、混合
所 有 制 龙 头 、 未 出 险 民 企 龙 头 、 普 通 央 企 和 普 通 地 方 国 企 的 平 均 销 售 费 用 分 别 为
11.84/5.76/7.99/5.76/1.89 亿元，较25 年同期减少0.63/1.98/1.70/0.69/0.16 亿元。
费用率方面， 2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均营收销售费用率为3.85%，较2025
年同期提高 0.29 个百分点，平均营收管理费用率为5.01%，较 2025 年同期提高 0.69 个百分点。
费用率指标提高主要是由于营业收入下滑的幅度较费用下降幅度更大。
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净利率（%）
(40)
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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图表10：发债房企样本销售费用同比 图表11：各类型发债房企样本销售费用率（%）
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均管理费用规模为5.17 亿元， 而2025 年同期为5.80
亿元，延续下降态势，其中26 家样本发债房企管理费用规模同比25 年同期下滑。分企业性质来
看，管理费用方面，2026 年上半年央企龙头、未出险民企龙头、混合所有制龙头、普通央企、地
方国企龙头和普通地方国企的平均管理费用分别为9.85/8.98/8.00/5.61/3.05/2.83 亿元， 较25
年同期减少0.34/0.70/2.28/1.28/1.19/0.04 亿元。
图表12：发债房企样本管理费用同比 图表13：各类型发债房企样本管理费用率（%）
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
-100%
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
平均
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
平均
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三、 现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱
3.1 经营性现金流净额为正，现金流压力减弱
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1347.39 亿元，经营性现
金流流入规模较25 年同期大幅增加，其中有18 家房企经营性现金流净额较25 年同期增加， 受到
多地房地产政策落地，房地产市场销售回暖的影响，多数房企上半年经营性现金流有所改善。
从各类样本发债房企来看，央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头和普通央企的经营
性净现金流分别为573.81/103.99/151.75/222.62 亿元，较25 年同期均由负转正，地方国企龙头
和普通地方国企经营性净现金流为 174.16 和 121.05 亿元，较 25 年同期流入规模减少 19.87%和
22.56%。
图表14：发债房企样本经营性净现金流 图表15：各类型发债房企样本经营性净现金流
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的货币资金累计为 9412.46 亿元，较 25 年上半年末
10076.19 亿元和2025 年末9220.88 亿元均有所下降， 其中有18 家房企货币资金较25 年末降低，
主要与市场销售规模下行有关。
从各类样本发债房企来看，央企龙头货币资金为 3768.48 亿元，较 25 年末同比提高 8.54%，
货币资金规模相对较高，中国海外发展、招商蛇口和保利发展的货币资金较25 年末均有所提升。
普通央企、普通地方国企、 混合所有制龙头和未出险民企龙头 货币资金为
2018.88/1508.71/694.22/585.75 亿元，较 25 年底同比下降 0.29%/3.99%/4.20%/5.03%。地方国
企龙头的货币资金合计为836.41 亿元，较25 年底同比提高3.1%。
0
1000
2000
3000
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经营活动现金净流量（亿元）
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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行业深度研究
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图表16：发债房企样本货币资金 图表17：各类型发债房企样本货币资金
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的投资性现金流净额为-39.77 亿元，25 年同期为-
763.82 亿元， 流出规模较25 年同期减少了94.79%， 其中有19 家房企投资性现金净额为负数。 分
企业性质来看，央企龙头投资性净现金流为133.05 亿元， 较去年同期由负转正。混合所有制龙头、
地方国企龙头、普通地方国企和普通央企投资性净现金流为-72.35/-22.80/-16.60/-11.35 亿元，
同比少流出 7.56/179.95/65.83/303.95 亿元，未出险民企龙头投资性净现金流为-49.72 亿元，
同比 2025 年同期多流出1.32 亿元。
图表18：发债房企样本投资性净现金流 图表19：各类型发债房企样本投资性净现金流
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
0
5000
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货币资金（亿元）
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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投资活动现金净流量（亿元）
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央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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P12
3.3 筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的筹资活动现金流净额约-1127.11 亿元，而 2025 年
同期为-273.44 亿元。分企业性质来看，普通央企和央企龙头净流出相对较多，2026 年上半年筹
资性现金净流出规模为235.42 和408.97 亿元， 较25 年同期多流出355.15/244.12 亿元，混合所
有制龙头、地方国企龙头、 未出险民企龙头、 普通地方国企2026 年上半年筹资性现金净流出分别
为 52.69/126.09/131.65/172.31 亿元，较 25 年同期分别多流出 90.49/48.94/11.95/103.02 亿
元。
图表20：发债房企样本筹资性净现金流 图表21：各类型发债房企样本筹资性净现金流
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存
4.1 有息债务规模整体小幅下降
2026 年上半年所选34 家样本发债房企合计有息负债规模为3.12 万亿元， 较2025 年末的3.16
万亿小幅下降1.13%。 分企业类型来看，央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企
龙头平均有息负债规模分别为 2237.20/937.76/705.06/1146.61 亿元，较 2025 年末分别下降
2.35%/1.30%/5.13%/0.96%。普通央企和普通地方国企的平均有息负债规模分别是1056.48 亿元和
500.93 亿元，较2025 年末分别提高0.03%和0.23%，央企龙头的融资渠道相对畅通，较为稳定的
经营状况也支持企业保持一定的负债规模。
-4000
-2000
0
2000
4000
筹资活动现金净流量（亿元）
-1000
0
1000
2000
央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
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图表22：发债房企样本有息债务规模 图表23：各类型发债房企样本平均有息债务规模
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选34 家样本发债房企短期有息债务平均占比为37.69%，较25 年末减少3.73
个百分点，主要是受到部分房企严格控制存量债务规模影响。分企业类型来看，央企龙头、混合
所有制龙头、地方国企龙头和 普通央企 平均 短期 有息负债占比分别为
31.04%/39.90%/21.30%/46.13%，较 2025 年末分别提高 2.32/5.43/1.68/2.67 个百分点，而未出
险民企龙头 和普通地方国企 平均短期有息债务占比分别为 25.21%/39.35%，较 25 年末降低
2.38/10.98 个百分点。
图表24：发债房企样本短期有息债务占比 图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占
比
资料来源：Wind，太平洋证券整理 资料来源：Wind，太平洋证券整理
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
0
10000
20000
30000
40000
有息债务规模（亿元） 同比增速（右轴）
0
5000
央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
合计平均
30%
32%
34%
36%
38%
40%
42%
44%
短期有息债务占比
0%
100%
央企龙头 混合所有制龙头
未出险民企龙头 地方国企龙头
普通央企 普通地方国企
合计平均
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4.2 剔预资产负债率降低，净负债率提高
2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均剔除预收账款的资产负债率为70.12%，较2025 年
末降低了0.29 个百分点。 分企业类型来看， 央企龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头和混合所
有制龙头平均剔除预收账款的资产负债率分别为59.29%/60.46%/62.07%/63.81%，较25 年末分别
下降 1.08/1.79/0.76/0.61 个百分点。而普通央企和普通地方国企的平均剔除预收账款的资产负
债率超过70%。中国海外发展、深振业、滨江集团季末剔除预收账款的资产负债率相对较低。
图表26：发债房企样本剔预资产负债率
资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选34 家样本发债房企平均净负债率为145.14%， 同比2025 年末提高了6.15
个百分点。分企业类型来看，未出险民企龙头、央企龙头、混合所有制龙头和地方国企龙头房企
各组的平均净负债率保持在80%以下， 分别为42.05%/46.83%/65.27%/69.34%， 而普通央企和普通
地方国企的平均净负债率超过100%。
60%
62%
64%
66%
68%
70%
72%
74%
76%
78%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1
央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙头
地方国企龙头 普通央企 普通地方国企
合计平均
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图表27：发债房企样本净负债率
资料来源：Wind，太平洋证券整理
2026 年上半年所选 34 家样本发债房企平均现金短债比为 1.22，较 25 年末持平。其中有 18
家发债房企的现金短债比高于1 倍，其中中国海外发展、滨江集团等房企资金管理良好。分企业
类型来看，混合所有制龙头、普通央企、 普通地方国企现金短债比分别为0.98/0.78/1.33，较2025
年末降低了 0.25/0.01/0.01，央企龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头的平均现金短债比为
1.50/1.22/1.80，较 25 年末提升了 0.03/0.10/0.24，普通央企和混合所有制龙头的平均现金短
债比低于1 倍，仍存在一定短期债务压力。
0%
50%
100%
150%
200%
250%
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1
央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙头
地方国企龙头 普通央企 普通地方国企
合计平均
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图表28：发债房企样本现金短债比
资料来源：Wind，太平洋证券整理
五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优
据国家统计局数据显示，2026 年上半年新建商品房销售面积为4.01 亿平方米， 同比下降11.6%，
销售额 3.79 万亿元，同比下降13.6%。据中指数据，2026 年上半年 30 家可获取数据的样本房企
的全口径销售金额较 25 年同期同比下降 11.0%至 9615 亿元。其中保利发展、中国海外发展和华
润置地的全口径销售额超过1000 亿元。分类型来看，央企龙头全口径销售金额合计为4821 亿元，
同比增长3.78%，普通央企和普通地方企业全口径销售金额合计分别为1525 亿元和 708 亿元，同
比下降13.39%和13.51%。 未出险民企龙头、 地方国企龙头和混合所有制龙头全口径销售金额分别
同比下降32.72%、28.92%和 25.15%。各发债房企的权益销售比大部分在60%以上，其中中国海外
发展和华侨城集团的权益销售比在90%以上。
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026H1
央企龙头 混合所有制龙头 未出险民企龙头
地方国企龙头 普通央企 普通地方国企
合计平均
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图表29：样本发债房企销售情况（亿元）
类型 公司名称
26 年上半年
全口径销售额
25 年上半年全
口径销售额
同比增速
26 年上半年权
益口径销售额
26 年上半年权益销
售比例
央企龙头
中国海外发展 1344 1201 12% 1,236 92%
华润置地 1165 1103 6% 808 69%
招商蛇口 962 889 8% 589 61%
保利发展 1351 1452 -7% 1065 79%
混合所有
制龙头
绿城中国 947 1221 -22% 409 43%
金地集团 95 172 -44% 59 62%
未出险民
企龙头
龙湖集团 165 349 -53% 109 66%
滨江集团 432 528 -18% 204 47%
新城控股 64 104 -39% 53 83%
地方国企
龙头
建发房地产集团 638 707 -10% 489 77%
华发股份 221 502 -56% 127 57%
普通央企
华侨城集团 79 105 -24% 78 98%
上海金茂投资 575 534 8% 397 69%
电建地产 122 146 -17% 79 65%
铁建地产 263 362 -27% 215 82%
中交房地产集团 128 148 -13% 113 88%
保利置业 231 268 -14% 158 68%
大悦城 50 114 -57% 31 63%
信达地产 76 83 -9% 32 43%
普通地方
国企
金融街 24 50 -53% 21 89%
首开股份 69 110 -37% 44 63%
北辰实业 17 25 -31% - -
联发集团 132 109 21% 114 87%
珠实集团 66 79 -16% 48 72%
光明地产 11 25 -55% - -
深业集团 76 88 -13% 65 86%
北京城建 154 126 22% 102 66%
天地源 15 22 -30% - -
安徽省高速地产
集团有限公司
27 54 -50% 27 100%
陆家嘴 117 132 -11% 83 71%
资料来源：中指数据，太平洋证券整理
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2026 年上半年房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销
售价格有所上升，滨江集团 2026 年上半年销售均价较 25 年上半年提升 71%至 59435 元/平方米。
华润置地、 中国海外发展的销售均价提高幅度超过15%。陆家嘴、滨江集团、北京城建和华润置地
的销售均价相对较高。
图表30：发债房企样本销售均价
资料来源：Wind，太平洋证券整理
图表31：2026 年上半年重点城市商品住宅销售金额TOP20 的项目
排
序
城市 项目名称 开发企业
销售金额
（亿元）
销售面积
（万方）
销售套
数
成交套总价
（万元）
成交套均面积
（平米）
1 深圳 深圳湾澐玺 华润置地&中海地产 142.7 8.6 296 4820 291
2 上海 澐启滨江 华润置地&上海南房 107.7 8.1 502 2146 161
3 深圳
中信城开信
悦湾
中信城开 94.2 4.1 126 7478 325
4 广州 保利玥玺湾 保利发展 65 3.8 112 5804 339
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
陆家嘴
滨江集团
华润置地
北京城建
珠实集团
华发股份
中海
保利置业
招商蛇口
建发房地产集团
深业集团
上海金茂投资
绿城中国
保利发展
大悦城
中交房地产集团
联发集团
电建地产
金地集团
信达地产
天地源
华侨城集团
安徽高速地产
金融街
首开股份
铁建地产
光明地产
北辰实业
龙湖集团
新城发展
2026年上半年销售均价（元/平方米） 2025年上半年销售均价（元/平方米）
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5 上海 安澜上海
招商蛇口&中海&徐汇城
投&中旅投资
63.2 3.6 142 4454 254
6 深圳 深圳观潮 招商&华润&
南山控股 62.7 4.4 205 3058 215
7 北京 北京润园 华润置地 55.6 7.8 234 2375 333
8 上海
陆家嘴太古
源 源邸
陆家嘴地产&太古地产 54.4 3.1 108 5034 287
9 深圳
鸿荣源·观
睿府
鸿荣源集团 48.1 10.3 1124 428 92
10 上海
绿城·潮鸣
外滩
绿城中国 39.2 2.2 99 3955 222
11 深圳 鹏宸云筑 中建三局&湖北文旅集团 38.4 6.9 674 569 102
12 三亚 海棠悦府 华润置地&三亚城市投资 38 9 514 739 175
13 北京
中建·运河
玖院
中建二局 36.7 5.9 434 846 136
14 杭州
建发·栖湖
云庄
建发房产 36.6 2.6 56 6529 464
15 杭州 保利天珺 保利发展 36.4 4.8 236 1542 203
16 上海 外滩瑞府 华润置地 35.6 2.4 165 2158 145
17 杭州 保利天奕 保利发展 35.1 9.8 780 450 126
18 北京 龙樾海序 北京城建 34.9 6.4 668 523 96
19 上海 翡云悦府 华润置地&中能建&越秀 34.2 2.7 154 2220 175
20 杭州 奥映世纪轩 金帝联合集团 34.1 5.3 197 1731 269
资料来源：中指研究院，太平洋证券整理
六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块
2026 年上半年， 地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓， 据中指数据，2026 年上半年，
300 城住宅用地推出规划建面1.6 亿平方米， 同比下降20.7%， 成交1.3 亿平方米， 同比下降23.7%，
土地出让金 5946 亿元，同比下降31.2%。5 月以来，在核心城市优质地块成交带动下，住宅用地
出让金规模环比持续增长，同比降幅明显收窄。上半年300 城宅地平均溢价率为9.1%，不同城市
及板块间分化依旧显著。
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图表32：300 城住宅用地规划建面推出、成交走势
资料来源：中指数据，太平洋证券整理
城市集中度方面，据中指数据，2026 年上半年宅地出让金TOP20 城市占全国比重为62%，较
2025 年全年提高 10 个百分点。全国住宅用地出让金 TOP20 城市中，一线及强二线城市占据主导
地位，其中上半年上海住宅用地出让金为521 亿元，居全国首位，杭州出让金485 亿元，居全国
第二位，北京、广州、深圳出让金均在300 亿元左右，5 城合计出让金占 TOP20 城市合计出让金
比例为52.2%。
图表33：2026 年上半年重点城市住宅用地成交情况
序号 城市
成交金额
（亿元）
同比
规划建面
（万平方米）
同比 溢价率
1 上海 521 -18% 123 -22% 13%
2 杭州 485 -58% 212 -55% 36%
3 北京 340 -66% 122 -48% 4%
4 广州 320 64% 113 7% 24%
5 深圳 291 364% 77 222% 61%
6 成都 222 -48% 228 -42% 3%
7 南京 188 -34% 242 -15% 1%
8 南通 179 8% 317 -8% 0%
9 苏州 135 -26% 104 -35% 3%
10 福州 118 -13% 160 -14% 4%
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P21
11 无锡 117 166% 141 135% 2%
12 厦门 110 -45% 50 -37% 0%
13 西安 107 -60% 209 -43% 3%
14 宁波 104 -19% 124 10% 4%
15 石家庄 92 -1% 224 -14% 4%
16 扬州 92 64% 231 78% 0%
17 金华 88 40% 124 10% 8%
18 泉州 82 51% 181 29% 0%
19 重庆 78 -40% 237 -40% 5%
20 盐城 78 247% 176 222% 0%
资料来源：中指研究院，太平洋证券整理
房企资金向确定性较强的优质资产集聚，重点城市土拍市场呈现明显的结构性特征。核心城
市优质地块的资源集聚效应进一步凸显。典型地块如广州马场一期地块于2 月 25 日经过 9 小时，
243 轮竞价，由越秀地产以236.04 亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国
第五， 住宅楼面地价约8.5 万元/㎡， 刷新广州住宅楼面价纪录。上半年杭州成交涉宅用地34 宗，
其中 28 宗溢价成交，15 宗溢价率超30%，高溢价地块数量在重点城市中占比最高。
图表34：2026 年上半年重点城市高溢价地块（市本级）
地块名称 城市 成交时间 拿地企业
成交价
（亿元）
成交楼面价
（元/㎡）
溢价
率
粤海街道海云路和海天二路交叉口
深圳
6 月 5 日 保利置业 57.7 108680 151%
梦海大道与创新九街交汇处西南侧 6 月 12 日 建发房产 35.3 95918 114%
宝安区新安街道 6 月 25 日 保利发展 105.1 87924 99%
龙华区民治街道 4 月 27 日 天健地产 13.8 30994 40%
闵行 MHP0-1305 单元 1-4-12 地块
上海
5 月 28 日 大华集团 36.6 43623 41%
浦东 Z000302 单元 14-03e 地块 5 月 29 日 保利置业 34.7 84191 40%
虹口 C080301 单元 hk306-08 地块 5 月 28 日
城投控股 19.3 108502 36%
静安区 N070402 单元 081a-08 地块 6 月 30 日 建发房产 72.9 81665 30%
徐汇 S031201 单元 xh290-09 地块 4 月 21 日 招商蛇口 33 87150 25%
永久河单元 C-R21/R22-60 地块
杭州
6 月 26 日 招商蛇口 60.9 49830 79%
湘北单元 XSCQ3104-12 地块 6 月 30 日 浙江国丰集团 13.7 33868 69%
九堡单元 SC120401-04 地块 6 月 3 日 杭州地铁&绿城中国 20.7 22801 62%
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双桥单元 XH020203-05 地块 4 月 10 日 滨江集团 9.6 19129 60%
萧山区市北单元 XS070101-18、19 地块 4 月 30 日 绿城中国&滨江集团 26.1 36170 57%
城东新城单元 SC080201-27 地块 3 月 6 日 保利发展 32.2 44985 51%
七堡房单元 FG04-R21-B22 地块 4 月 8 日 华润置地 39.5 41108 47%
艮渚东单元 YH030703-34 地块 4 月 28 日 招商蛇口 10.3 16483 43%
北干西单元 XSCQ1204-18 地块 5 月 26 日 滨江集团 24.3 28419 42%
余杭区未来科技城单元 YH090705-03 地块 5 月 15 日 绿城中国&滨江集团 17.6 42387 40%
艮渚东单元 YH030704-06 地块 6 月 30 日 绿城中国 15.3 15875 40%
双桥单元 XH020302-17 地块 6 月 3 日 招商蛇口 12.2 14147 36%
萧山江南科技城南单元 XS060101-16 地块 6 月 16 日 金帝联合 15.1 21369 34%
未来科技城单元 YH090902-05 地块 6 月 23 日 建发房产 16 23314 33%
余杭区杭州未来科技城单元 YH090705-01
地块
5 月 15 日 绿城中国&滨江集团 21.3 26153 31%
东部湾新城单元 QT020302-06 地块 6 月 3 日 兴耀房产 6.4 18672 24%
未来科技城单元 YH090902-07 地块 6 月 26 日 建发房产 12.8 31991 23%
临平乔司单元 LP020403-02-01 地块 4 月 10 日 绿城中国 5.3 12950 23%
下沙单元 QT010102-06 地块 6 月 3 日 兴耀房产 7 17959 23%
闲林单元 YH120201-01 地块 4 月 8 日 保亿置业 6.1 15654 22%
通州老城范围内平房棚户区改造项目一期
九棵树南地块
北京 6 月 23 日 招商蛇口 10.2 30269 21%
锦江区牛沙路片区地块 成都 2 月 10 日 兴锦建设 6 20300 23%
番禺区洛浦街 BA0206303 地块
广州
6 月 30 日 国贸地产 10.3 18791 55%
海珠区琶洲中二区 AH041208 地块 6 月 30 日 越秀地产 13.7 60706 46%
天河区马场 1 期地块 2 月 25 日 越秀地产 236 41632 27%
白云黄边北路北侧 AB2902026 地块 6 月 15 日 保利发展 13.5 26926 24%
岳麓区梅溪湖一期，枫林三路以南地块
长沙
6 月 30 日 山东新航房地产 7.1 6277 46%
岳麓区滨江片区地块 6 月 26 日 永州嘉信 12.1 10841 39%
唐冶世纪大道以南 TY12-1 地块 济南 6 月 10 日 大华集团&龙赛建设 5.5 5506 21%
鄞州区 ZCB-02-05-059 地块 宁波 5 月 29 日 建发房产&汇成世纪 6.5 18882 33%
融安街东、西洲路南 苏州 5 月 29 日 中海地产 16.9 68920 30%
武昌中南二路和武珞路六巷交汇处 武汉 5 月 29 日 保利置业 8 21118 31%
两江新区 C02 单元 04 街区 001 地块 重庆 3 月 31 日 邦泰集团 6 13916 29%
资料来源：中指研究院，太平洋证券整理
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七、 投资建议
8 月28 日，多部委同日密集发文出台政策，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本
市场融资等领域完善制度布局，加快推进房地产发展新模式落地。地方层面北京、上海等多地出
台楼市新政。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企
而言，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企
融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。
八、 风险提示
房地产行业下行风险；
个别房企信用风险；
房地产调控政策落地进程不及预期
请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远
行业深度研究
P24
投资评级说明
1、行业评级
看好：预计未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上；
中性：预计未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间；
看淡：预计未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数 5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在 15%以上；
增持：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 5%与 15%之间；
持有：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-5%与 5%之间；
减持：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅低于-15%以下。
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