2 百城土地市场跟踪

核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积167.0 万平，环比上升3.8%，同比下降32.3%，同比降幅较上周收窄2.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%，同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%，同比降幅较上周分别收窄5.6、1.0、0.7 个百分点。二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积180.3 万平，环比上升1.1%，同比下降8.7%，同比降幅较上周收窄12.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%，同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%，同比降幅较上周分别收窄13.2、14.0、9.3 个百分点。新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为11296 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%；去化周期为16.8 个月，环比上升0.5 个月，同比上升5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8 个月，环比分别上升0.6、0.3、1.8 个月，同比分别上升5.6、3.3、35.7 个月。土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨；溢价率环比上升、同比下降。百城全类型成交土地规划建面1013.3 万平，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交总价163.4 亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；楼面均价1612.5 元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%；溢价率6.1%，环比上升5.5 个百分点，同比下降1.8 个百分点。房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量94.6 亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%（前值：-27.7%）。总偿还量158.3 亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%（前值：59.9%）；净融资额-63.7 亿元。板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6pct，相对收益（相对沪深300）为-2.9%，较上周下降5.2pct。房地产板块PE 为25.03X，较上周下降0.63X。政策央行在1月15日国新办举行的“介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效”新闻发布会上举行的提出：降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调0.25pct至1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。1 月17 日，央行、金融监管总局发布关于商业用房购房贷款最低首付比例整政策的通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%下调至30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。根据国家统计局，截至25 年11 月末，办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234 万平、1.41 亿平，占全国商品房待售面积的25.7%。此外，换房个税退税政策延续至27 年底。1 月14 日，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自26 年1 月1 日至27 年12 月31 日，对出售自有住房并在现住房出售后1 年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。此次延续实施支持居民换购住房有关个税政策，是对22 年9 月出台的个税退税优惠政策的延续，且已经是对该政策的第二次延续。22 年9 月30 日，财政部和税务总局联合印发《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，出台居民换购住房个税退税优惠政策，当时该政策执行周期为22 年10 月1 日至23 年12 月31 日。曾在23 年8 月，发文延续实施支持居民换购住房有关个税政策至25年12 月31 日。投资建议当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。房地产行业周报图表1. 40 个城市新房成交套数为1.9 万套，环比上升11.7%，同比下降26.5% ... 6图表2. 新房成交面积为167.0 万平方米，环比上升3.8%，同比下降32.3% ......... 6图表3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为-13.4%、-1.7%、65.0%............................................................................................................................................ 6图表4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%6图表5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为-22.4%、-29.3%、-26.4%............................................................................................................................................ 6图表6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%............................................................................................................................................ 6图表7. 12个城市新房库存套数为137.4 万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.1%............................................................................................................................................ 7图表8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为-0.5%、-0.1%、0.3% 7图表9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-10.2%、-12.3%、1.1%............................................................................................................................................ 7图表10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.8、12.7、81.9 个月............................................................................................................................................ 7图表11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为1.6%、2.3%、1.2% ................................................................................................................................... 7图表12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为26.7%、24.3%、117.8% ............................................................................................................................... 7图表13. 12 个城市新房库存面积为11296 万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4% .............................................................................................................................. 8图表14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.5%8图表15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-8.7%、-7.3%、3.1%8图表16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8 个月............................................................................................................................................ 8图表17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为3.5%、2.5%、2.7% ................................................................................................................................... 8图表18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为44.5%、34.1%、111.4% ............................................................................................................................... 8图表19. 18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升0.8%，同比下降12.5%9图表20. 18 个城市二手房成交面积为180.3 万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7% ................................................................................................................................... 9图表21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为8.1%、-1.9%、0.1%............................................................................................................................................ 9图表22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别5.7%、0.02%、-1.1%............................................................................................................................................ 9图表23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为-5.6%、-18.9%、-7.8%............................................................................................................................................ 9图表24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%房地产行业周报............................................................................................................................................ 9图表25. 百城成交土地规划建筑面积为1013.3 万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5% ........................................................................................................................ 10图表26. 百城成交土地总价为163.4 亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5% ..... 10图表27. 百城成交土地楼面均价为1612.5 元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%.......................................................................................................................................... 10图表28. 百城成交土地溢价率为6.1%，环比上升5.5 个百分点，同比下降1.8 个百分点 .................................................................................................................................. 10图表29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-23.5%、-59.0%、-22.0% .............................................................................................................................. 11图表30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速为104.7%、105.2%、-38.1% .............................................................................................................................. 11图表31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为19.6%、-77.4%、6.2%11图表32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为2536.3%、92.0%、-50.1%.......................................................................................................................................... 11图表33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为56.4%、-45.0%、36.2% ............................................................................................................................... 11图表34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为1188.1%、-6.4%、-19.3% .............................................................................................................................. 11图表35. 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、0.3%、9.6% .............. 11图表36. 百城成交住宅土地规划建筑面积为152.8 万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2% .................................................................................................................. 12图表37. 百城成交住宅土地总价为100.5 亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%.......................................................................................................................................... 12图表38. 百城成交住宅土地楼面均价为6578.2 元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5% .................................................................................................................... 12图表39. 百城成交住宅类用地溢价率为33.9%，环比上升32.3 个百分点，同比上升27.6 个百分点 ............................................................................................................. 12图表40. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为80.1%、-82.3%、30.6% ................................................................................................ 12图表41. 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为348.0%、-67.2% .............................................................................................................................. 12图表42. 一、二、三线城市住宅成交土地总价环比增速分别为1334.1%、-77.2%、27.2% ............................................................................................................................... 13图表43. 二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为296.0%、-63.8% ....... 13图表44. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速分别为696.3%、28.7%、-2.7% ................................................................................................................................ 13图表45. 二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为-11.6%、10.6% ................... 13图表46. 一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、0.0%、50.8% 13图表47. 2026 年第3 周大事件 ...................................................................................... 14图表48. 房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6 个百分点 ........................ 15图表49. 房地产行业相对沪深300 收益为-2.9%，较上周下降5.2 个百分点 ........ 15房地产行业周报图表50. 房地产板块PE 为25.03X，较上周下降0.63X ........................................... 16图表51. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、华侨城A、滨江集团 ....... 16图表52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国.. 16图表53. 2026 年第3 周（1 月10 日-1 月16 日）重点公司公告汇总 ...................... 17图表54. 2026年第3周房地产行业国内债券总发行量为94.6 亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1% ............................................................................................................. 18图表55. 2026 年第3 周国内债券总偿还量为158.3 亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5% ....................................................................................................................... 18图表56. 2026 年第3 周房地产行业国内债券净融资额为-63.7 亿元 ........................ 18图表57. 本周债券发行量最大的房企为中海地产;中海企业、首创城发、华远集团（常高新），发行量分别为25.0、20.0、10.0 亿元 ................................................... 19图表58. 本周债券偿还量最大的房企为金融街、沛县城投、五新实业集团，偿还量分别为80.7、15.0、10.0 亿元 ................................................................................... 19图表59. 报告中提及上市公司估值表 .......................................................................... 20图表60. 城市数据选取清单 .......................................................................................... 22房地产行业周报1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪本周（第3 周：1 月10 日-1 月16 日）相比于上周，新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比增幅收窄，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同环比均上升。1.1 重点城市新房成交情况跟踪本周40 个城市新房成交套数为1.9 万套，环比上升11.7%、环比由负转正，同比下降26.5%、同比降幅收窄；新房成交面积为167.0 万平方米，环比上升3.8%、环比由负转正，同比下降32.3%、同比降幅收窄。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.5、0.7、0.7 万套，环比增速分别为-13.4%、-1.7%、65.0%，同比增速分别为-22.4%、-29.3%、-26.4%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为41.4、78.6、47.0 万平方米，环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%，同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%。图表1. 40 个城市新房成交套数为1.9 万套，环比上升11.7%，同比下降26.5%图表2. 新房成交面积为167.0 万平方米，环比上升3.8%，同比下降32.3%图表3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为-13.4%、-1.7%、65.0%图表4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.3%、-0.2%、13.7%图表5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为-22.4%、-29.3%、-26.4%图表6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-33.3%、-24.2%、-46.6%房地产行业周报1.2 重点城市新房库存情况跟踪12 个城市新房库存套数为137.4 万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.1%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为55.0、77.8、4.7 万套，环比增速分别为-0.5%、-0.1%、0.3%，同比增速分别为-10.2%、-12.3%、1.1%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.2、6.3、13.7、4.8 万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为-0.8%、-0.8%、0.1%、-0.1%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-14.0%、-1.7%、-1.5%、-17.6%。在新房库存套数去化周期方面，12 个城市新房库存套数去化周期为16.5 个月，环比上升0.3 个月，同比上升3.6 个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.8、12.7、81.9 个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.3、0.3、0.9 个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.6、2.5、44.3个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为36.9、6.9、10.4、22.3个月，北京、上海、广州、深圳环比分别上升0.6、0.1、0.1、0.6 个月，北京、上海、广州、深圳同比分别上升6.9、1.4、1.2、14.7 个月。图表7. 12 个城市新房库存套数为137.4 万套，环比增速为-0.3%，同比增速为-10.1%图表8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为-0.5%、-0.1%、0.3%图表9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-10.2%、-12.3%、1.1%图表10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.8、12.7、81.9 个月图表11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为1.6%、2.3%、1.2%图表12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为26.7%、24.3%、117.8%房地产行业周报12 个城市新房库存面积为11296 万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5916、4808、572 万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.5%，同比增速分别为-8.7%、-7.3%、3.1%。在新房库存面积去化周期方面，12 个城市新房库存面积去化周期为16.8 个月，环比上升0.5 个月，同比上升5.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8 个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.6、0.3、1.8 个月，一、二、三四线城市同比分别上升5.6、3.3、35.7个月。图表13. 12 个城市新房库存面积为11296 万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-7.4%图表14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.5%图表15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-8.7%、-7.3%、3.1%图表16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.2、12.9、67.8 个月图表17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为3.5%、2.5%、2.7%图表18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为44.5%、34.1%、111.4%1.3 重点城市二手房成交情况跟踪本周18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升0.8%，同比下降12.5%；成交面积为180.3 万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.5、1.1、0.4 万套，环比增速分别为8.1%、-1.9%、0.1%，同比增速分别为-5.6%、-18.9%、-7.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为43.8、96.7、39.7 万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为5.7%、0.02%、-1.1%，同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%。房地产行业周报图表19. 18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升0.8%，同比下降12.5%图表20. 18 个城市二手房成交面积为180.3 万平方米，环比上升1.1%，同比下降8.7%图表21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为8.1%、-1.9%、0.1%图表22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别5.7%、0.02%、-1.1%图表23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为-5.6%、-18.9%、-7.8%图表24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-10.1%、-7.7%、-7.5%房地产行业周报
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土地市场方面，我们选取2026 年第2 周（1 月5 日-1 月11 日）的数据，土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨。从城市能级来看，一线城市环比量跌价涨、同比量价齐涨，二线城市环比量价齐跌、同比量涨价跌，三线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌；一线城市溢价率同环比增速均不变，二线城市溢价率环比下降、同比上升，三线城市溢价率环比上升、同比下降。2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪百城全类型成交土地规划建筑面积为1013.3 万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%；成交土地总价为163.4 亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%；成交土地楼面均价为1612.5 元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%；百城成交土地溢价率为6.1%，环比上升5.5 个百分点，同比下降1.8 个百分点。图表25. 百城成交土地规划建筑面积为1013.3 万平方米，环比下降42.9%，同比下降6.5%图表26. 百城成交土地总价为163.4 亿元，环比下降49.9%，同比上升8.5%图表27. 百城成交土地楼面均价为1612.5 元/平，环比下降12.2%，同比上升16.0%图表28. 百城成交土地溢价率为6.1%，环比上升5.5 个百分点，同比下降1.8 个百分点从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为80.6、410.3、522.4 万平方米，
一、二、三线城市环比增速分别为-23.5%、-59.0%、-22.0%，同比增速分别为104.7%、105.2%、-38.1%；
一、二、三线城市成交土地总价分别为51.5、50.8、61.0 亿元，一、二、三线城市环比增速分别为
19.6%、-77.4%、6.2%，同比增速分别为2536.3%、92.0%、-50.1%；一、二、三线城市平均楼面价分别为6391.1、1239.1、1168.1 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为56.4%、-45.0%、36.2%，同比增速分别为1188.1%、-6.4%、-19.3%；一线城市平均土地溢价率持平，二、三线城市平均土地溢价率分别为0.3%、9.6%，一线城市环比增速不变、二线城市环比下降0.4 个百分点、三线城市环比上升9.0 个百分点，一线城市同比增速不变、二线城市同比上升0.3 个百分点、三线城市同比下降1.7 个百分点。房地产行业周报图表29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-23.5%、-59.0%、-22.0%图表30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速为104.7%、105.2%、-38.1%图表31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为19.6%、-77.4%、6.2%图表32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为2536.3%、92.0%、-50.1%图表33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为56.4%、-45.0%、36.2%图表34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为1188.1%、-6.4%、-19.3%图表35. 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、0.3%、9.6%房地产行业周报2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪百城成交住宅土地规划建筑面积为152.8 万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%；成交住宅土地总价为100.5 亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%；成交住宅土地楼面均价为6578.2 元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5%；百城成交住宅类用地溢价率为33.9%，环比上升32.3 个百分点，同比上升27.6 个百分点。图表36. 百城成交住宅土地规划建筑面积为152.8 万平方米，环比下降58.1%，同比下降46.2%图表37. 百城成交住宅土地总价为100.5 亿元，环比下降25.6%，同比上升10.1%图表38. 百城成交住宅土地楼面均价为6578.2 元/平方米，环比上升77.8%，同比上升104.5%图表39. 百城成交住宅类用地溢价率为33.9%，环比上升32.3 个百分点，同比上升27.6 个百分点从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别为12.2、51.3、89.3 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为80.1%、-82.3%、30.6%，二、三线城市同比增速分别为348.0%、-67.2%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为45.1、24.5、30.8 亿元，一、二、三线城市环比增速分别为1334.1%、-77.2%、27.2%，二、三线城市同比增速分别为296.0%、-63.8%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为36962、4782、3454 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为696.3%、28.7%、-2.7%，二、三线城市同比增速分别为-11.6%、10.6%；
一、二线城市平均住宅类成交土地溢价率均持平，三线城市平均住宅类成交土地溢价率为50.8%，
一线城市环比增速不变、二线城市环比下降2.7 个百分点、三线城市环比上升50.6 个百分点，二线城市同比同比增速不变、三线城市同比上升43.3 个百分点。图表40. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为80.1%、-82.3%、30.6%图表41. 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为348.0%、-67.2%房地产行业周报图表42. 一、二、三线城市住宅成交土地总价环比增速分别为1334.1%、-77.2%、27.2%图表43. 二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为296.0%、-63.8%图表44. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速分别为696.3%、28.7%、-2.7%图表45. 二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为-11.6%、10.6%图表46. 一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、0.0%、50.8%房地产行业周报
3 本周行业政策梳理
中央住建部：将对建筑垃圾实施全过程监管。财政部、税务总局、住房城乡建设部：三部门联合发布公告，关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。地方上交所：融创房地产及时任董事长汪孟德等人收到上交所纪律处分。广州：南沙大涌村整村687 栋房屋征收补偿安置合同完成签约。三亚：拟出新规严管商品房资金，现售项目须入监管账户。湖北：出台政策关于城区内购房最高可享受15 万元政府补贴。宁夏：推出措施涉及土地保障、规划设计、住房品质、政策支持、保障供应、促销激励、权益保障、市场监管八个方面精准施策，全力推动房地产市场平稳健康发展。图表47. 2026 年第3 周大事件类型时间内容中央2026/1/14住建部：将对建筑垃圾实施全过程监管。2026/1/15财政部、税务总局、住房城乡建设部：三部门联合发布公告，关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。地方2026/1/12上交所：融创房地产及时任董事长汪孟德等人收到上交所纪律处分。2026/1/12广州：南沙大涌村整村687 栋房屋征收补偿安置合同完成签约。2026/1/13三亚：拟出新规严管商品房资金，现售项目须入监管账户。2026/1/13湖北：出台政策关于城区内购房最高可享受15 万元政府补贴。2026/1/14宁夏：推出措施涉及土地保障、规划设计、住房品质、政策支持、保障供应、促销激励、权益保障、市场监管八个方面精准施策，全力推动房地产市场平稳健康发展。房地产行业周报
4 本周板块表现回顾
本周（1 月10 日-1 月16 日），在大盘表现方面，上证指数收于4102 点，较上周下降18.51 点，涨跌幅为-0.4%；创业板指收于3361 点，较上周上升33.20 点，涨跌幅为1.0%；沪深300 指数收于4732点，较上周下降27.05 点，涨跌幅为-0.6%。在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为计算机、电子、有色金属，涨幅分别为3.8%、3.8%、3.0%；涨跌幅靠后的行业依次为国防军工、房地产、农林牧渔，跌幅分别为-4.9%、-3.5%、-3.3%。板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.9%，较上周下降5.2pct。房地产板块PE 为25.03X，较上周下降0.63X。图表48. 房地产行业绝对收益为-3.5%，较上周下降8.6 个百分点图表49. 房地产行业相对沪深300 收益为-2.9%，较上周下降5.2 个百分点房地产行业周报图表50. 房地产板块PE 为25.03X，较上周下降0.63X在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、华侨城A、滨江集团，涨跌幅分别为-1.1%、-1.9%、-2.9%，涨跌幅靠后的三家公司依次为绿地控股、保利发展、金地集团，涨跌幅分别为-5.3%、-5.2%、-4.7%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国，涨跌幅分别为3.8%、2.7%、1.8%，涨跌幅靠后的三家公司依次为建发国际集团、越秀地产、中国金茂，涨跌幅分别为-8.3%、-2.1%、-0.8%。图表51. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口、华侨城A、滨江集团图表52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国房地产行业周报
5 本周重点公司公告
股权变动公告：新城控股：公司控股股东富域发展累计持有本公司股份为15.1 亿股，占公司总股本67.2%，被质押的股份累计为3.7 亿股，占其持有公司股份的24.6%，占公司总股本的16.5%。且其与国泰海通协商一致，同意将质押给国泰海通部分股权的质押期限延长半年。荣安地产：股东荣安集团本次解除质押1.7 亿股，占所持股比例7%，占总股本5.3%。高管变动公告：万科A：因到龄退休，郁亮先生提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事等职位且郁亮先生将不再担任公司任何职务。华侨城A：李茂惠先生因个人原因不再担任公司相关职务。经营数据公告：绿地控股：第四季度新开工项目9.4 万平方米,比去年同期减少 33%，完成竣工备案面积201 万平方米，比去年同期减少50%。公司实现合同销售面积259.8 万平方米，比去年同期增加46%；实现合同销售金额204.6 亿元，比去年同期增加31%。黑牡丹：第四季度实现签约面积3.2万平方米，同比减少82%，实现签约金额人民币4.2 亿元，同比减少71%。龙湖集团：十二月合同销售金额23.8 亿元人民币，合同销售面积28.6 万平方米。新增土地总建筑面积6.4 万平方米，权益地价7.7 亿元人民币。天地源：第四季度无新增房地产土地储备。合同销售面积7 万平方米，同比下降4.9%。实现权益合同销售面积6.1 万平方米，同比增长7%。公司实现合同销售金额10.1 亿元，同比下降13.8%。首开股份：12 月签约面积16.49 万平方米、签约金额18.56 亿元。且无新增土地储备。华侨城A：2025 年12 月，公司实现合同销售面积13.5 万平方米，同比减少20%，环比11 月增加56%；合同销售金额19.9 亿元，同比减少31%，环比11 月增加66%。图表53. 2026 年第3 周（1 月10 日-1 月16 日）重点公司公告汇总公告类型公司名称公告内容股权变动公告新城控股公司控股股东富域发展累计持有本公司股份为15.1 亿股，占公司总股本67.2%，被质押的股份累计为3.7 亿股，占其持有公司股份的24.6%，占公司总股本的16.5%。且其与国泰海通协商一致，同意将质押给国泰海通部分股权的质押期限延长半年。荣安地产股东荣安集团本次解除质押1.7 亿股，占所持股比例7%，占总股本5.3%。高管变动公告万科A因到龄退休，郁亮先生提交了书面辞职报告，申请辞去公司董事等职位且郁亮先生将不再担任公司任何职务。华侨城A李茂惠先生因个人原因不再担任公司相关职务。经营数据公告绿地控股第四季度新开工项目9.4 万平方米,比去年同期减少 33%，完成竣工备案面积201 万平方米，比去年同期减少50%。公司实现合同销售面积259.8 万平方米，比去年同期增加46%；实现合同销售金额204.6 亿元，比去年同期增加31%。黑牡丹第四季度实现签约面积3.2 万平方米，同比减少82%，实现签约金额人民币4.2 亿元，同比减少71%。龙湖集团十二月合同销售金额23.8 亿元人民币，合同销售面积28.6 万平方米。新增土地总建筑面积6.4 万平方米，权益地价7.7 亿元人民币。天地源第四季度无新增房地产土地储备。合同销售面积7 万平方米，同比下降4.9%。实现权益合同销售面积6.1 万平方米，同比增长7%。公司实现合同销售金额10.1 亿元，同比下降13.8%。首开股份12 月签约面积16.49 万平方米、签约金额18.56 亿元。且无新增土地储备。华侨城A2025 年12 月，公司实现合同销售面积13.5 万平方米，同比减少20%，环比11 月增加56%；合同销售金额19.9 亿元，同比减少31%，环比11 月增加66%。房地产行业周报
6 本周房企债券发行情况
本周房企国内债券总发行量环比上升、同比下降，总偿还量环比上升、同比下降。2026 年第3 周（1月10 日-1 月16 日）房地产行业国内债券总发行量为94.6 亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%（前值：-27.7%）。总偿还量为158.3 亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%（前值：59.9%）；净融资额为-63.7 亿元。具体来看，本周债券发行量最大的房企为中海地产;中海企业、首创城发、华远集团（常高新），发行量分别为25.0、20.0、10.0 亿元。本周债券偿还量最大的房企为金融街、沛县城投、五新实业集团，偿还量分别为80.7、15.0、10.0 亿元。图表54. 2026 年第3 周房地产行业国内债券总发行量为94.6 亿元，环比上升14.4%，同比下降56.1%图表55. 2026 年第3 周国内债券总偿还量为158.3 亿元，环比上升17.4%，同比下降7.5%图表56. 2026 年第3 周房地产行业国内债券净融资额为-63.7 亿元房地产行业周报图表57. 本周债券发行量最大的房企为中海地产;中海企业、首创城发、华远集团（常高新），发行量分别为25.0、20.0、10.0 亿元发行日期债券简称发行人发行人企业性质发行总额(亿)到期日期债券类型2026-01-12
26 中海01
中海地产;中海企业中央企业15.02029-01-14公司债2026-01-13
26 常高01
常高新地方国有企业10.02031-01-15公司债2026-01-16
26 华远01
华远集团地方国有企业10.02027-01-21公司债2026-01-14
26 首城01
首创城发地方国有企业10.02030-01-16公司债2026-01-14
26 首城02
首创城发地方国有企业10.02031-01-16公司债2026-01-12
26 中海02
中海地产;中海企业中央企业10.02031-01-14公司债2026-01-16
26 建发地产MTN001
建发房产地方国有企业9.52032-01-19中期票据2026-01-15
26 大悦01
大悦城控股中央企业5.02030-01-19公司债2026-01-16
26 首开01
首开集团地方国有企业3.82030-01-20公司债2026-01-16
26 首开02
首开集团地方国有企业3.82031-01-20公司债2026-01-13
26 苏州高新SCP002
苏高新集团地方国有企业3.02026-07-24短期融资券2026-01-14
26 平资01
平湖经济开发区资产管理地方国有企业2.52029-01-16公司债2026-01-13
26 澄高01
滨江澄源地方国有企业2.12031-01-14公司债图表58. 本周债券偿还量最大的房企为金融街、沛县城投、五新实业集团，偿还量分别为80.7、15.0、10.0 亿元偿还日期债券简称发行人发行人企业性质偿还类型偿还量(亿)发行利率(%)债券类型2026-01-16GC 金街优金融街地方国有企业提前偿还80.73.6资产支持证券2026-01-17
24 沛县城投PPN001
沛县城投地方国有企业回售15.01.0非公开定向债务融资工具(PPN)2026-01-13
23 五新实业MTN001
五新实业集团私营到期10.04.2中期票据2026-01-16
23 天恒置业MTN001
天恒置业地方国有企业到期8.44.9中期票据2026-01-13
23 空港01
空港集团地方国有企业到期8.03.2公司债2026-01-17
23 北电01
电子城地方国有企业到期8.03.9公司债2026-01-17
23 泰兴01
泰兴虹桥园地方国有企业到期6.06.5公司债2026-01-18
21 侨城04
华侨城中央企业回售5.02.9公司债2026-01-17
23 广安02
北京广安地方国有企业回售4.01.5公司债2026-01-12
23 海安动迁MTN001
海安动迁;动迁公司地方国有企业到期3.95.3中期票据2026-01-16
25 苏州高新SCP019
苏高新集团地方国有企业到期3.01.7短期融资券2026-01-16
25 苏州高新SCP017
苏高新集团地方国有企业到期2.01.7短期融资券2026-01-13
25 西高A1
西安高科地方国有企业到期1.42.5资产支持证券2026-01-18
21 华发01
华发股份地方国有企业到期1.32.7公司债2026-01-15
20 遂宁绿色债
遂宁河投地方国有企业提前偿还1.27.5企业债2026-01-13
25 西高B1
西安高科地方国有企业到期0.42.6资产支持证券2026-01-14南国02 优中国电建地产中央企业提前偿还0.013.3资产支持证券2026-01-14南国01 优中国电建地产中央企业提前偿还0.014.0资产支持证券房地产行业周报
7 投资建议
当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。图表59. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股)市盈率(x)最新每股净资产(元)(亿元)2024A2025E2024A2025E(元/股)1109.HK华润置地未有评级26.332,086.513.593.447.347.6538.21002244.SZ滨江集团10.34321.720.820.8312.6412.468.85001979.SZ招商蛇口未有评级9.18827.670.450.4820.4919.0312.310123.HK越秀地产3.77168.660.260.2414.615.7113.731908.HK建发国际集团14.25354.621.912.467.485.7916.770119.HK保利置业集团1.8377.570.050.0538.1838.068.951209.HK华润万象生活未有评级41.851,061.361.591.826.3223.27.241972.HK太古地产未有评级19.281,233.25-0.13-0.13-153.61-146.8245.110272.HK瑞安房地产未有评级0.6557.80.0228.9-4.79000031.SZ大悦城未有评级2.91124.73-0.69-0.24-4.19-12.012.47600827.SH百联股份未有评级9.25165.040.880.2610.5335.3111.02注：股价截止日1 月16 日，未有评级公司盈利预测来自同花顺一致预期。房地产行业周报
8 风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。房地产行业周报
9 附录
数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。图表60. 城市数据选取清单新房成交情况选取城市【新房】合计40 个城市一线城市（4 个）：深圳、上海、北京、广州二线城市（10 个）：南宁、杭州、南京、武汉、青岛、苏州、福州、济南、成都、宁波三四线城市（26 个）：金华、宝鸡、台州、常德、吉安、娄底、池州、舟山、江门、韶关、东莞、佛山、莆田、泰安、焦作、肇庆、荆门、龙岩、东营、清远、衢州、云浮、海门、温州、扬州、惠州其中商品房：深圳，南宁，广州，金华，宝鸡，台州，常德，吉安，娄底，池州，舟山；商品住宅：上海，北京，杭州，南京，武汉，青岛，苏州，宁波，福州，东莞，惠州，济南，扬州，温州，江门，韶关，成都，佛山，莆田，泰安，焦作，肇庆，荆门，龙岩，东营，清远，衢州，云浮，海门。由于宝鸡、吉安、池州、舟山、东莞、肇庆、龙岩、清远、衢州、云浮、海门、东营同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。二手房成交情况选取城市【二手房】合计18 个城市一线城市（2 个）：北京，深圳二线城市（7 个）：杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都三四线城市（9 个）：东莞、金华、韶关、吉安、扬州、佛山、池州、清远、衢州其中商品房：金华，韶关，吉安；商品住宅：北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都、东莞、扬州、佛山、池州、清远、衢州。由于青岛、成都、东莞、吉安、扬州、池州、清远、衢州同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。新房库存及成交情况选取城市【库存】合计12 个城市一线城市（4 个）：深圳、上海、北京、广州二线城市（5 个）：杭州、南京、苏州、宁波、福州三四线城市（3 个）：韶关、莆田、东营其中商品房：北京，深圳，广州，南京；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田，东营。由于南京（套数、面积）、东营（套数、面积）、广州（面积）同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。土地市场选取城市【土地市场】百城数据，合计122 个城市。一线城市（4 个）：北京，上海，广州，深圳。二线城市（26 个）：合肥，福州，厦门，济南，大连，哈尔滨，石家庄，长春，南昌，太原，珠海，兰州，成都，重庆，杭州，武汉，西安，天津，苏州，南京，郑州，长沙，沈阳，青岛，宁波，佛山。三线城市（92 个）：潍坊，扬州，海口，汕头，洛阳，乌鲁木齐，临沂，唐山，镇江，盐城，湖州，赣州，泰州，济宁，呼和浩特，咸阳，漳州，揭阳，江门，桂林，邯郸，芜湖，三亚，阜阳，淮安，遵义，银川，衡阳，上饶，柳州，淄博，莆田，绵阳，湛江，商丘，宜昌，沧州，连云港，南阳，九江，新乡，信阳，襄阳，岳阳，蚌埠，驻马店，滁州，威海，宿迁，株洲，宁德，邢台，潮州，秦皇岛，肇庆，荆州，周口，马鞍山，清远，宿州，鞍山，安庆，菏泽，宜春，黄冈，泰安，南充，六安，大庆，舟山，衢州，吉林，昆明，无锡，温州，泉州，南宁，贵阳，金华，常州，惠州，嘉兴，南通，徐州，中山，保定，台州，绍兴，烟台，廊坊，东莞，嘉峪关。房地产行业周报披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。评级体系说明以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：公司投资评级：买入：预计该公司股价在未来6-12 个月内超越基准指数20%以上；增持：预计该公司股价在未来6-12 个月内超越基准指数10%-20%；中性：预计该公司股价在未来6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；减持：预计该公司股价在未来6-12 个月内相对基准指数跌幅在10%以上；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。中性：预计该行业指数在未来6-12 个月内表现基本与基准指数持平；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。沪深市场基准指数为沪深300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500 指数。本报告发布的特定客户包括：1)基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2)中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。中银国际证券股份有限公司中国上海浦东银城中路200 号中银大厦39 楼邮编200121电话:(8621)68604866传真:(8621)58883554相关关联机构：中银国际研究有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)39886333致电香港免费电话:中国网通10 省市客户请拨打：108008521065中国电信21 省市客户请拨打：108001521065新加坡客户请拨打：8008523392传真:(852)21479513中银国际证券有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)39886333传真:(852)21479513中银国际控股有限公司北京代表处中国北京市西城区西单北大街110 号8 层邮编:100032电话:(8610)83262000传真:(8610)83262291中银国际(英国)有限公司2/F,1LothburyLondonEC2R7DBUnitedKingdom电话:(4420)36518888传真:(4420)36518877中银国际(美国)有限公司美国纽约市美国大道1045 号7BryantPark15 楼NY10018电话:(1)2122590888传真:(1)2122590889中银国际(新加坡)有限公司注册编号199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼(049908)电话:(65)66926829/65345587传真:(65)65343996/65323371