knightfrank.com.cn/research2025年 第三季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区图二：2025-2027各区域新增写字楼面积其他蔡屋围后海前海福田中心区1,0001,500千平方米市场承压持续，价格出清与结构竞争并行2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场继续处于调整阶段，租金下行压力未减、供应集中释放、去化动力放缓。全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，虽然跌幅较上季略有收窄，但仍处于明显下行区间，显示业主端仍以价格让利应对去化压力。新增供应显著增加，季度入市体量约21.9万平方米，为年内最高水平，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡再度扩大，带动全市空置率升至26.1%，环比上涨0.9个百分点。分市场来看，租金下调为主旋律。宝安录得5.8%的环比跌幅居首，跨境电商企业减租与业主主动调价并行；车公庙与福田分别下滑3.9%与3.5%，受区内竞争加剧影响；南山整体表现相对稳健，科技园、前海、蛇口等核心片区跌幅均控制在2%以内。整体而言，市场价格博弈加剧，租金下探仍是主要趋势。需求端延续收缩态势。TMT行业占比52.0%，仍为主导力量，核心驱动来自互联网平台与软件开发企业；专业服务业占21.3%，由互联网营销与出海服务带动；医疗健康位列第三，其中互联网诊疗表现突出。企业租赁策略整体趋于保守，以搬迁（77.0%）为主，且升级搬迁比例降至31.3%，显示租户普遍以“等价提质”或“小幅降本”为主。续租占10.9%，新租与扩张需求仅6.6%与4.0%，反映整体市场活跃度偏低。投资市场保持低位运行，仅录得一宗大宗交易。
招商蛇口以人民币7.16亿元将
招商积余大厦转让予
招商轮船，成交单价约每概览和展望平方米人民币21,607元。该交易实质为集团内部资产再配置，意在回笼资金、优化资产负债表。市场整体成交活跃度有限，自用型与产业资本仍是主要买方，传统金融与机构投资者普遍保持观望。展望第四季度，市场仍将面临高供应、弱吸纳、价承压的格局。预计新增供应约15万平方米将集中入市，叠加宏观不确定性上升与租户谨慎决策，业主方预计将维持价格弹性与激励并举的策略。年底租赁旺季或带来阶段性修复，净吸纳量有望恢复至10万平方米以上。然而，市场整体仍难以逆转下行趋势，预计全市租金将继续下探，跌幅与本季度相近。强势片区（如南山科技园、前海）因产业支撑与企业黏性，去化效率有望优于大市；而福田与宝安等区域的价格竞争将进一步加剧。图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1][1] 租金为平均净有效租金2025年第三季度新增供应218,8802025年第三季度净吸纳量68,105平方米2025年第三季度租金148.4元/平方米/月2025年第三季度空置率26.1%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.9个百分点2.2%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米租金延续下行，价格博弈加剧租金走势2025年第三季度，深圳甲级写字楼租金继续承压下行，全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，跌幅较上季度收窄0.7个百分点。尽管跌势延续，但市场租金调整的节奏趋于温和，业主方在竞争加剧的背景下正采取更具策略性的租赁方案以稳定租户。从分市场表现来看，宝安子市场以5.8%的环比跌幅领跌全市。在标杆项目主动降价与激励加码带动下，宝安有效租金持续下探；同时，中美关系不确定性抑制跨境电商扩张，减租与退租增多，共同拉低区域议价均值。车公庙以环比3.9%的跌幅位居其后，主要因老旧项目让利空间增大，有效租金继续下修。福田区租金环比下滑3.5%，主要受南山虹吸与区内新入市项目灵活定价的双重叠加影响。相比之下，南山区域整体相对稳健，其中科技园、前海及后海租金跌幅多控制在2%以内，显示该区域核心企业租赁黏性较强。展望第四季度，新增供应的集中入市叠加市场需求疲弱，租赁价格仍将面临一定下行压力。预计业主方将继续采取“价格调整+租期优惠+免租期”组合策略以吸引租户入驻。全市平均租金水平或将延续温和下行趋势，环比跌幅预计与本季度相近。图三：深圳甲级写字楼租金走势Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3人民币/ 平方米/月表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第三季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅罗湖122.8↓1.8%28.4%↓1.6%福田中心区175.7↓3.5%18.5%↑0.5%福田 - 车公庙141.7↓3.9%24.5%↓3.8%南山-科技园132.3↓1.7%15.9%↓0.2%南山-后海173.8↓0.8%36.2%↑7.0%南山 - 蛇口156.2↓2.1%34.8%↓6.5%南山-前海131.2↓1.4%36.5%↑1.1%宝安中心区123.4↓5.8%26.9%↑1.3%注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准新供(左轴)净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%1,0001,2001,4001,6002025*图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率千平方米注：2025年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计的供应量及净吸纳量2025年的空置率为第三季度的空置率本季度，深圳甲级写字楼市场新增供应激增，大家财险总部大厦、创维海外总部大厦及创金合信总部大楼相继入市，合计约21.9万平方米，创年内新高。相较之下，租赁需求显著放缓，全市净吸纳量回落至6.8万平方米，供过于求的结构性矛盾再度显现。从需求结构来看，TMT行业以52.0%的租赁成交占比继续主导深圳甲级写字楼市场。其中，互联网平台与软件开发构成主要
驱动力，云计算板块及积分福利电商平台相关企业需求尤为活跃。专业服务业以21.3%的成交占比位列第二，需求来源集中于互联网营销、企业出海咨询及品牌管理服务领域。其中，私域运营工具开发商与微短剧制作机构表现突出，反映出营销模式多元化与内容出海趋势的加速。医疗健康行业本季度超越金融业升至第三位，需求增长主要来自互联网诊疗平台与
创新医疗科技企业的扩张。整体来看，数字化平台/开发、内容出海与互联网医疗成为本季度写字楼需求的三大核心动能，行业集中度进一步提升，市场结构向新经济与创新服务方向持续演进。从租赁类型来看，搬迁需求主导地位强化，占比高达77.0%，但其中为升级搬迁的比例仅31.3%，环比明显下滑，显示企业加强成本管控，“等价/降级换租”比例上升。续租需求占比10.9%，业主通过价格与条款优化提升留存。新租及扩张需求分别为6.6%与4.0%，双双走弱，增量需求不足，市场活跃度收紧。区域流动性方面，前海与科技园内部迁移特征明显，显示企业区域黏性较强；福田区租户留存率降至22.5%，区内竞争及虹吸效应进一步凸显。展望第四季度，年底前刚性租赁需求或将带动市场阶段性修复，全市净吸纳量有望重回10万平方米以上。然而，前海与后海合计约15万平方米的新增供应将推高全市空置水平，业主间的租赁竞争预计将进一步加剧。新增供应放量，吸纳回落加剧供需失衡供应和需求表二：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第三季度区域项目租户面积（平方米）交易类型南山深圳国际创新中心亚马逊15,000搬迁南山中国风投大厦深圳点猫科技有限公司10,000搬迁南山中建科工大厦京东健康5,000搬迁福田深业上城金城银行3,000搬迁南山周大福金融大厦无限进制2,800搬迁福田中州湾
郑中设计2,200搬迁福田鼎和大厦菲利普莫里斯2,000续租福田东海国际中心灵景健康2,000搬迁注：所有成交均有待落实深圳甲级写字楼市场数据图2025年第三季度宝安中心区租金: 123.4空置率: 26.9%存量: 49前海租金: 131.2空置率: 36.5%存量: 208科技园租金: 132.3空置率: 15.9%存量: 190车公庙租金: 141.7空置率: 24.5%存量: 60罗湖租金: 122.8空置率: 28.4%存量: 119福田中心区租金: 175.7空置率: 18.5%存量: 272后海租金: 173.8空置率: 36.2%存量: 144蛇口租金: 156.2空置率: 34.8%存量: 25各细分市场写字楼存量、租金和空置率注: 存量的面积单位为万平方米，租金指平均净有效租金, 租金单位为人民币/平方米/月，空置率为平均空置率部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准1,067万平方米甲级写字楼总存量约2025年第三季度，深圳写字楼大宗投资市场成交表现平淡，仅录得一宗瞩目交易。招商蛇口以人民币7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每平方米人民币21,607元。该项目位于南山区太子湾核心地段，建筑面积约33,120平方米，土地使用期限自2016年至2066年，为招商局集团旗下资产的内部转让。本次交易为招商蛇口带来7.16亿元现金流入，优化资产负债结构并增强流动性。标的公司太子湾商储置业于2025年上半年录得净亏损112万元，出售此资产有助于剥离低收益资产，体现出集团在“资产重组—资金优化—聚焦主业”的战略逻辑。整体来看，深圳大宗交易市场仍处于低活跃阶段，多个写字楼物业在司法拍卖市场多次流拍，投资者风险偏好维持低位。当前市场以自用型买家及产业资本为主导，投资逻辑从追求短期收益转向长期保值与结构优化。在全球经济不确定性、人民币利率周期及政策导向的综合影响下，未来市场预计仍将以集团内资产调整及产业链整合交易为主，整体成交规模温和可控。大宗偏冷，回笼资金与资产优化成为主导投资市场陈启明分析员，研究及咨询部+86 136 4231 4481莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。 客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络：研究及咨询部深圳商业物业服务部王兆麒高级董事，大中华区研究及咨询部主管+852 2846 7184杨悦晨董事，上海及北京研究及咨询部主管+86 139 1872 3123近期研究报告简家宏深圳董事总经理及华南区商业物业服务部主管+86 186 6682 5418房地产行业的ESG量化ESG的重要性：租户指南广州写字楼市场报告2025年第二季度北京写字楼市场报告2025年第三季度上海写字楼市场报告2025年第三季度深圳写字楼市场报告2025年第二季度