行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《若“淡季不淡”则行业有望复苏》 -2026.04.14房地产行业报告 （2026.4.13-2026.4.19）一线房价改善 板块行情回暖⚫ 投资要点近期一线城市新房二手房房价同步回暖，上海等核心城市呈现底部复苏迹象。政策方面国家发改委披露“十五五”期间城市更新总投资约15 万亿元，包括改造50 万套（间）危旧房、11.5 万个老旧小区、77 万公里管网等。我们认为只要不再出现房价恐慌式下跌，地产股当前的估值水平较为合理，是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点，但需观察4-5 月持续性情况，若4-5 月基本面继续回落，则等待三季度的布局时机。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为149.78万方，本年累计新房成交面积为2328.6 万方，累计同比-11.4%。30大中城市近四周平均成交面积为190.95 万方，同比+4.9%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68 万方，同比+24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02 万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24 万方，同比+2.8%，环比-5.1%。上周14 城商品住宅可售面积为7491.66 万方，同比-5.98%，环比+0.07%，14 城去化周期为19.56 个月，其中一线城市去化周期为13.87 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为292.29万方，本年累计二手房成交面积为3346.04 万方，累计同比-3.1%。20 城近四周平均成交面积为265.78 万方，同比+5.8%，环比+2.5%。截至2026/4/6全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为35 宗，成交住宅类土地数量为10 宗，新增供应商服类土地数量为36 宗，成交商服类土地数量为16 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为8761.25 元/平方米，溢价率为8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75 元/平方米，溢价率为3.69%，环比-0.01pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数上涨4.13%，沪深300 指数上涨1.99%，房地产指数跑赢沪深300 指数2.15pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.9%，恒生综合指数上涨1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为149.78 万方，本年累计新房成交面积为2328.6 万方，累计同比-11.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为190.95 万方，同比+4.9%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68 万方，同比+24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02 万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24 万方，同比+2.8%，环比-5.1%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7491.66 万方，同比-5.98%，环比+0.07%，14 城去化周期为19.56 个月，其中一线城市去化周期为13.87 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%4/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%4/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为292.29 万方，本年累计二手房成交面积为3346.04 万方，累计同比-3.1%。20 城近四周平均成交面积为265.78 万方，同比+5.8%，环比+2.5%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/4/6 全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。7,1007,2007,3007,4007,5007,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为35 宗，成交住宅类土地数量为10 宗，新增供应商服类土地数量为36 宗，成交商服类土地数量为16 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为8761.25 元/平方米，溢价率为8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75 元/平方米，溢价率为3.69%，环比-0.01pct。4/15/245/15/246/14/247/14/248/13/249/12/2410/12/2411/11/2412/11/241/10/252/9/253/11/254/10/255/10/256/9/257/9/258/8/259/7/2510/7/2511/6/2512/6/251/5/262/4/263/6/264/5/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/15/245/15/246/14/247/14/248/13/249/12/2410/12/2411/11/2412/11/241/10/252/9/253/11/254/10/255/10/256/9/257/9/258/8/259/7/2510/7/2511/6/2512/6/251/5/262/4/263/6/264/5/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/15/245/15/246/14/247/14/248/13/249/12/2410/12/2411/11/2412/11/241/10/252/9/253/11/254/10/255/10/256/9/257/9/258/8/259/7/2510/7/2511/6/2512/6/251/5/262/4/263/6/264/5/2690平米以下90-144平米144平米以上4/15/245/15/246/14/247/14/248/13/249/12/2410/12/2411/11/2412/11/241/10/252/9/253/11/254/10/255/10/256/9/257/9/258/8/259/7/2510/7/2511/6/2512/6/251/5/262/4/263/6/264/5/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数上涨4.13%，沪深300 指数上涨1.99%，房地产指数跑赢沪深300 指数2.15pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.9%，恒生综合指数上涨1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第7，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第8、第2。0.01.02.03.04.05.04/20/255/4/255/18/256/1/256/15/256/29/257/13/257/27/258/10/258/24/259/7/259/21/2510/5/2510/19/2511/2/2511/16/2511/30/2512/14/2512/28/251/11/261/25/262/8/262/22/263/8/263/22/264/5/264/19/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0004/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%4/18/255/2/255/16/255/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/264/3/264/17/26房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%4/18/255/1/255/14/255/27/256/9/256/22/257/5/257/18/257/31/258/13/258/26/259/8/259/21/2510/4/2510/17/2510/30/2511/12/2511/25/2512/8/2512/21/251/3/261/16/261/29/262/11/262/24/263/9/263/22/264/4/264/17/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
衢州发展（+10.84%）、
招商蛇口（+10.76%）、
先导基电（+10.01%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国金茂（+10.71%）、绿城中国（+9.58%）、龙湖集团（+8.07%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+18.42%）、雅生活服务（+5.43%）、
招商积余（+5.11%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%通信综合电子电力设备国防军工有色金属房地产建筑材料计算机机械设备农林牧渔家用电器环保社会服务汽车钢铁公用事业银行纺织服饰传媒商贸零售轻工制造建筑装饰基础化工非银金融美容护理医药生物交通运输煤炭食品饮料石油石化-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-5%0%5%10%15%20%恒大物业雅生活服务招商积余
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