图表1：样本选取发债房企名单

报告摘要
一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压
2025 年所选34 家样本发债房企营业收入合计2.04 万亿元，同比下降8.3%，其中23 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-693.66 亿元，而去年同期合计为-24.21 亿元，同比明显下降。毛利率14.45%，而2024 年毛利率为15.99%，净利率为-23.6%，去年平均净利率为-7.2%，延续下降态势，二、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩2025 年所选34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08亿元，较24 年同期2588.35 亿元明显下降，其中有18 家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1167.01 亿元，流出规模较24年同期增加了75.82%。筹资活动现金流净额约-1782.81 亿元，而2024 年同期为-2293.59 亿元，同比净流出规模收缩。三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存2025 年所选34 家样本发债房企合计有息负债规模为3.03 万亿元，较2024 年末的3.07 万亿小幅下降1.37%。平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%，较2024 年末提高了1.40 个百分点。平均净负债率为138.99%，同比2024 年末提高了32.44 个百分点。现金短债比从24 年末1.42 小幅降低至1.22。四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优2025 年29 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24 年同期同比下降18.3%至20830 亿元。权益销售比大部分在60%以上。五、拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域2025 年房企拿地保持积极态度，多地推出利好政策，推地质量提升，房企抓住利好时机积极补仓。拿地布局多聚集于一二线核心城市。六、投资建议：2026 年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，《“十五五”规划建议》中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期(10%)(2%)6%14%22%30%25/5/1525/7/2625/10/625/12/1726/2/2726/5/10房地产沪深300守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P2守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P4
一、
样本说明2025 年全国房地产市场整体延续调整态势，年初以来，各部门积极出台优化地产政策，推动市场止跌回稳。7 月份中共中央时隔十年召开城市工作会议，部署七方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。8 月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，9 月以来北京、上海、深圳三城密集出台房地产优化政策，10 月份《“十五五”规划建议》中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”。目前，房地产企业2025 年年报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计34 家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取名单明细如下表所示：
图表1：样本选取发债房企名单
类型数量（家）公司明细央企龙头中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展混合所有制龙头绿城中国、金地集团未出险民企龙头龙湖集团、滨江集团、新城控股地方国企龙头建发房地产集团、华发股份普通央企华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置业、大悦城、信达地产普通地方国企金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压2.1 营收整体同比下降，地方国企表现较优2025 年所选34 家样本发债房企营业收入合计2.04 万亿元，同比下降8.3%，其中23 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。分企业性质来看，2025 年央企龙头合计营收同比下降3.81%，其中华润置地营收增长略超10%，普通地方国企营业收入同比下降3.3%，其中首开股份、珠实集团、中华企业、深业集团、北京城守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P5建和陆家嘴营收同比提升，地方国企龙头营业收入同比提高6.66%，其中华发股份营收同比增速超过30%。未出险民企龙头营业收入同比下降19.14%，其中滨江集团因交付楼盘体量同比增长，2025年营收增速为19.86%。而混合所有制龙头和普通央企营业收入同比分别下降25.40%和9.90%。
图表2：发债房企样本营收规模及同比增速
图表3：各类型发债房企样本营收同比增速
2.2 归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压2025 年，所选34 家样本发债房企归母净利润合计-693.66 亿元，而去年同期合计为-24.21 亿元，同比明显下降，其中19 家房企亏损，而去年亏损房企数量为17 家，主要受到近年来房地产行业周期调整，部分房企为加速库存去化采取降价营销策略，结转毛利率下行，以及大幅计提减值、合作开发导致少数股东损益占比提高等原因影响，盈利能力仍承压。分企业性质来看，2025 年央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅分别为41.4%和47.2%，混合所有制龙头归母净利润由去年同期的-37.39 亿元降至-123.3 亿元，同比大幅下滑，未出险民企龙头同比下降71.9%至31.47 亿元，普通地方国企合计归母净利润为-451.68 亿元，较去年同期下滑26.9 个百分点。地方国企龙头的合计归母净利润为-61.63 亿元，较去年由正转负。-10%0%10%20%30%100001500020000250002019 2020 2021 2022 2023 2024 2025营业收入（亿元）同比增速（右轴）-32%18%68%118%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P6
图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速
图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速
2.3 毛利率、净利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩2025 年所选34 家样本发债房企平均毛利率为14.45%，而2024 年毛利率为15.99%，延续下降态势，其中21 家样本发债房企毛利率同比24 年下滑，主要系部分房企为维持市场份额，采取降价促销换量措施，毛利率继续走弱。分企业性质来看，2025 年央企龙头毛利率为15.63%，相对较高，其中华润置地毛利率超过20%，普通央企毛利率为14.85%，较去年同期同比降低0.42 个百分点，其中上海金茂投资、保利置业、大悦城较去年同期毛利率提升。未出险民企龙头毛利率较去年提高0.9 个百分点至16.99%，其中滨江集团和新城控股的毛利率同比分别提高0.68 和7.61 个百分点，普通地方国企、混合所有制龙头和地方国企龙头毛利率为13.92%/12.71%/12.42%，较24 年分别下滑2.40/1.00/2.23 个百分点。-150%-100%-50%0%50%(1000)(500)2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025归母净利润（亿元）同比增速（右轴）-400%-200%0%200%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P7
图表6：发债房企样本毛利率（%）
图表7：各类型发债房企样本毛利率（%）
2025 年所选34 家样本发债房企平均净利率为-23.6%，而2024 年平均净利率为-7.2%，延续下降态势，其中27 家样本发债房企净利率同比24 年下滑，主要系多数房企计提较多资产减值，净利率降幅高于毛利率。分企业性质来看，2025 年央企龙头平均净利率为4.38%，相对较高，其中中国海外发展和华润置地净利率超过7%，普通央企净利率为-35.15%，较去年同期同比降低28.40 个百分点，其中上海金茂投资和保利置业较去年同期净利率提升，其余房企平均净利率均有不同程度下降，未出险民企龙头净利率较去年降低3.3 个百分点至1.76%，其中新城控股的净利率同比提高0.03 个百分点，普通地方国企和混合所有制龙头净利率为-32.98%/-20.73%，较24 年分别下滑17.43/17.11个百分点。毛利率（%）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P8
图表8：发债房企样本净利率（%）
图表9：各类型发债房企样本净利率（%）
2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强2025 年所选34 家样本发债房企平均销售费用规模为16.86 亿元，而2024 年为18.42 亿元，延续下降态势，其中21 家样本发债房企销售费用规模同比24 年下滑，房企整体费用管控意识有所增强，销售费用得到有效控制。分企业性质来看，2025 年央企龙头平均销售费用为51.67 亿元，较2024 年增加1.32 亿元，费用规模相对较高，混合所有制龙头、未出险民企龙头、普通央企和普通地方国企的平均销售费用分别为20.48/19.34/16.03/5.05 亿元，较24 年减少6.91/10.18/2.09/0.12 亿元。费用率方面， 2025 年所选34 家样本发债房企平均营收销售费用率为3.50%，较2024 年提高3.18 个百分点，平均营收管理费用率为4.06%，较2024 年提高0.44 个百分点。费用率指标提高主要是由于营业收入下滑的幅度较费用下降幅度更大。(30)(20)(10)净利率（%）(50)2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P9
图表10：发债房企样本销售费用平均规模（亿元）
图表11：各类型发债房企样本销售费用率（%）
2025 年所选34 家样本发债房企平均管理费用规模为13.36 亿元，而2024 年为14.98 亿元，延续下降态势，其中28 家样本发债房企管理费用规模同比24 年下滑。分企业性质来看，管理费用方面，2025 年央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、普通央企、地方国企龙头和普通地方国企的平均管理费用分别为25.48/25.00/19.36/15.71/9.79/6.59 亿元，较24 年较少1.61/5.17/3.39/1.95/2.79/0.47 亿元。
图表12：发债房企样本管理费用平均规模（亿元）
图表13：各类型发债房企样本管理费用率（%）
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均0.05.010.02018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P10三、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩3.1 经营性现金流净额降低，现金流压力增大2025 年所选34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08 亿元，较24 年同期2588.35 亿元明显下降，其中有18 家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。从各类样本发债房企来看，普通央企、央企龙头、未出险民企龙头、普通地方国企和混合所有制龙头经营性净现金流为230.41/206.39/189.89/83.00/47.91 亿元，较24 年同比下降51.86%/76.44%/40.14%/65.29%/88.54%。地方国企龙头经营性现金流净额为366.47 亿元，去年同期为259.24 亿元，建发房地产集团和华发股份的经营性现金流均有所提升。
图表14：发债房企样本经营性净现金流
图表15：各类型发债房企样本经营性净现金流
2025 年所选34 家样本发债房企的货币资金累计为9220.88 亿元，较24 年同期11081.04 亿元下降16.8%，其中有28 家房企货币资金降低，主要与市场销售规模下行有关。从各类样本发债房企来看，央企龙头、普通央企、地方国企龙头、混合所有制龙头和未出险民企龙头货币资金为3472.09/2024.74/811.23/724.68/616.79 亿元，较24 年同比下降17.09%/17.93%/12.65%/22.26%/32.90%。普通地方国企货币资金为1571.37 亿元，去年同期为1646.31 亿元，联发集团、珠实集团、光明地产和陆家嘴的货币资金均有所提升。经营活动现金净流量（亿元）-3501,150央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P11
图表16：发债房企样货币资金
图表17：各类型发债房企样本货币资金
3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高2025 年所选34 家样本发债房企的投资性现金流净额为-1167.01 亿元，24 年同期为-663.76亿元，流出规模较24 年同期增加了75.82%，其中有23 家房企投资性现金净额为负数，22 家房企投资现金流同比多流出，投资支出增加。分企业性质来看，普通央企、地方国企龙头、央企龙头、混合所有制龙头和普通地方国企投资性净现金流为-338.34/-274.76/-248.25/-191.09/-107.38亿元，同比多流出80.47/86.66/69.08/175.31/139.39 亿元，未出险民企龙头投资性净现金流为-7.19 亿元，同比2024 年同期少流出47.66 亿元。
图表18：发债房企样本投资性净现金流
图表19：各类型发债房企样本投资性净现金流
1000015000货币资金（亿元）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企-4000-3000-2000-1000投资活动现金净流量（亿元）-1000-500央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P123.3 筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松2025 年所选34 家样本发债房企的筹资活动现金流净额约-1782.81 亿元，而2024 年同期为-2293.59 亿元，同比净流出规模收缩。在金融十六条、白名单项目贷款等房地产融资协调机制的支持下，房企筹资性现金流净流出规模降低。分企业性质来看，央企龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头净流出较多，2025 年筹资性现金净流出规模为695.20/474.78/207.57 亿元，较24 年同期多流出304.09/100.16/44.84 亿元，混合所有制龙头和普通央企25 年筹资性现金净流出分别为66.42 和331.61 亿元，较24 年同期同比少流出分别为410.76 和79.04 亿元。普通地方国企筹资活动现金净流出为7.25 亿元，较24 年少流出470.06 亿元。
图表20：发债房企样本筹资性净现金流
图表21：各类型发债房企样本筹资性净现金流
四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存4.1 有息债务规模整体小幅下降2025 年所选34 家样本发债房企合计有息负债规模为3.03 万亿元，较2024 年末的3.07 万亿小幅下降1.37%。分企业类型来看，未出险民企龙头、混合所有制龙头、普通央企、地方国企龙头平均有息负债规模分别为743.20/950.10/1056.13/1157.72 亿元，较2024 年末分别降低12.85%/6.63%/3.03%/3.01%，而央企龙头的平均有息负债为2291.09，较2024 年末提升3.43%。央企龙头的融资渠道相对畅通，较为稳定的经营状况也支持企业保持一定的负债规模。-4000-2000筹资活动现金净流量（亿元）-1000央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P13
图表22：发债房企样本有息债务规模
图表23：各类型发债房企样本平均有息债务规模
2025 年所选34 家样本发债房企短期有息债务平均占比为29.85%，较24 年减少0.85 个百分点，主要是受到部分房企严格控制存量债务规模影响。分企业类型来看，混合所有制龙头、普通央企、央企龙头、未出险民企龙头平均有息负债规模分别为34.47%/32.03%/28.71%/27.59%，较2024 年末分别降低2.67/2.42/4.07/3.92 个百分点，而地方国企龙头、普通地方国企平均短期有息债务占比分别为25.89%和29.35%，较24 年增加2.03 和1.33 个百分点。
图表24：发债房企样本短期有息债务占比
图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占
-5%0%5%10%15%20%25%100002000030000400002019 2020 2021 2022 2023 2024 2025有息债务规模（亿元）同比增速（右轴）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均27.0%28.0%29.0%30.0%31.0%32.0%33.0%短期有息债务占比10%30%50%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P144.2 剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比降低2025 年所选34 家样本发债房企平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%，较2024 年末提高了1.40 个百分点。分企业类型来看，央企龙头和未出险民企龙头平均剔除预收账款的资产负债率分别为60.37%和62.24%，较24 年末下降1.24 和0.18 个百分点，混合所有者龙头和地方国企龙头分别对应64.42%和62.82%，较24 年末提高1.59 和2.27 个百分点。而普通央企和普通地方国企的平均剔除预收账款的资产负债率超过70%。中国海外发展、滨江集团、龙湖集团期末剔除预收账款的资产负债率相对较低。
图表26：发债房企样本剔预资产负债率
2025 年所选34 家样本发债房企平均净负债率为138.99%，同比2024 年末提高了32.44 个百分点。分企业类型来看，未出险民企龙头、央企龙头、地方国企龙头和混合所有制龙头房企各组的平均净负债率保持在80%以下，分别为45.80%/51.13%/68.81%/63.02%，而普通央企和普通地方国企的平均净负债率超过100%，且较2024 年末的净负债率有所提高。60%65%70%75%80%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P15
图表27：发债房企样本净负债率
2025 年所选34 家样本发债房企平均现金短债比从24 年末1.42 小幅降低至1.22。其中有16家发债房企的现金短债比高于1 倍，其中滨江集团、绿城中国等房企资金管理良好，现金短债比连续2-3 年呈现上升趋势。分企业类型来看，央企龙头、地方国企龙头、普通地方国企和未出险民企龙头现金短债比分别为1.47/1.56/1.34/1.12，较2024 年末降低了0.26/0.14/0.27/0.04，混合所有制龙头房企的平均现金短债比为1.23，较24 年末提升了0.01，普通央企的平均现金短债比低于1 倍，仍存在一定短期债务压力。0%50%100%150%200%250%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P16
图表28：发债房企样本现金短债比
4.3 综合融资成本下降，央企龙头相对较低2025 年23 家可获取数据发债房企样本的综合融资成本较24 年同比下降0.47 个百分点至3.49%。2025 年房企融资支持政策边际改善，各地推广融资协调机制“白名单”，多数房企的综合融资成本均有所下降。分类型来看，央企龙头的平均综合融资成本为2.75%，较24 年同比下降0.52 个百分点，4 家央企龙头的综合融资成本均低于3%，融资优势突出。地方国企龙头和普通地方国企2025 年平均综合融资成本分别为4.02%和3.62%，较24 年降低0.51 和0.65 个百分点。未出险民企龙头平均综合融资成本为4.11%，相对较高。0.01.02.03.04.05.06.0央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P17
图表29：发债房企样本平均综合融资成本
图表30：样本发债房企综合融资成本情况
类型公司名称央企龙头中国海外发展3.55%3.57%3.55%3.10%2.80%华润置地3.71%3.75%3.56%3.11%2.72%招商蛇口4.48%3.89%3.47%2.99%2.74%保利发展4.46%3.92%3.56%3.10%2.72%混合所有制龙头绿城中国4.60%4.40%4.30%3.90%3.30%金地集团4.56%4.53%4.36%4.05%3.92%未出险民企龙头龙湖集团4.14%4.10%4.24%4.00%3.51%滨江集团4.90%4.60%4.20%3.40%3.00%美的置业4.82%4.62%4.80%--新城控股6.46%6.45%6.15%5.88%5.81%地方国企龙头建发房地产集团4.69%4.33%3.75%3.56%3.15%华发股份5.80%5.76%5.48%5.22%4.88%普通央企华侨城集团4.46%4.23%3.91%3.62%-中国金茂3.98%3.90%4.30%3.39%2.75%保利置业4.52%4.27%3.88%3.38%2.86%中海宏洋3.80%4.80%4.60%4.10%3.40%4.79%4.64%4.39%3.96%3.49%0%1%2%3%4%5%6%综合融资成本守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P18大悦城4.91%4.82%4.61%4.06%3.54%信达地产5.44%5.02%4.63%4.36%3.91%首开股份4.85%4.52%4.26%3.78%3.54%首创城发5.12%4.83%4.73%4.28%-北辰实业5.86%5.07%4.40%4.07%3.56%珠实集团5.17%4.56%4.07%--光明地产4.94%4.67%4.49%4.23%3.58%中华企业4.61%4.53%4.34%3.87%3.22%深振业4.83%4.69%4.32%--北京城建4.48%4.67%4.12%3.71%2.99%天地源7.38%7.49%7.27%6.78%5.91%陆家嘴4.04%3.73%3.48%3.06%2.56%五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优2025 国家统计局数据显示，全年新建商品房销售面积为8.8 亿平方米，同比下降8.7%，销售额8.6 万亿元，同比下降12.6%。据中指数据，2025 年29 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24 年同期同比下降18.3%至20830 亿元。其中保利发展、绿城中国、中国海外发展的全口径销售额超过2500 亿元，分类型来看，普通央企和央企龙头全口径销售金额合计分别为3524亿元和9338 亿元，同比下降15.24%和16.17%，普通地方国企、未出险民企龙头、混合所有制龙头和地方国企龙头全口径销售金额分别同比下降29.28%、27.12%、18.37%和16.03%。各发债房企的权益销售比大部分在60%以上，其中中国海外发展、华侨城集团、安徽高速地产的权益销售比在90%以上。
图表31：样本发债房企销售情况（亿元）
类型公司名称
25 年全口径
销售额
24 年全口径销
售额同比增速
25 年权益口径
销售额
25 年权益销售比例
央企龙头中国海外发展-19%92%华润置地-11%68%招商蛇口-11%67%保利发展-22%79%混合所有制龙头绿城中国-9%41%金地集团-56%62%守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P19未出险民企龙头龙湖集团-37%69%滨江集团-9%47%新城控股-52%77%地方国企龙头建发房地产集团-9%74%华发股份-25%64%普通央企华侨城集团-35%97%上海金茂投资16%69%电建地产-22%65%铁建地产-24%82%中交房地产集团-33%86%保利置业-7%70%大悦城-46%55%信达地产5%49%普通地方国企金融街-63%89%首开股份-57%63%北辰实业-39%--联发集团-20%70%珠实集团-22%57%光明地产-9%--深业集团-10%80%北京城建2%77%天地源-16%--安徽省高速地产集团有限公司-21%100%2025 年房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价格有所上升，中国金茂2025 年销售均价较24 年提升50%至25335 元/平方米。保利置业、招商蛇口、华润置地和金地集团的销售均价提高幅度超过15%。北京城建、滨江集团和保利置业的销售均价相对较高。守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P20
图表32：发债房企样本销售均价
图表33：2025 年重点城市销售额TOP20 的部分热销项目
项目名称城市区域所属企业成交金额（亿元）成交均价（元/平方米）翡雲悦府上海浦东新区华润置地&越秀地产&中能建150.5110,992保利玥玺湾广州天河区保利发展140.8151,768深圳湾澐玺深圳南山区华润置地&中海地产110.2168,821保利·世博天悦上海浦东新区保利发展&上海地产108.0168,478和樾望雲北京海淀区华润置地&越秀地产92.5105,223建发·海晏北京海淀区建发房产75.3135,730康定壹拾玖上海静安区招商蛇口&南通瑞城70.7169,875海上·清和玺上海徐汇区招商蛇口&徐汇城投70.3114,668绿城·潮鸣东方上海徐汇区绿城中国69.8194,725中環置地心·望上海宝山区华润置地68.668,292翡雲悦府上海浦东新区华润置地&越秀地产&中能建150.5110,992保利玥玺湾广州天河区保利发展140.8151,7685,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000中国金茂保利置业招商蛇口华润置地金地集团保利发展建发房地产集团中交房地产集团绿城中国北辰实业新城发展光明地产电建地产信达地产铁建地产华侨城集团华发股份北京城建滨江集团珠实集团金融街龙湖集团联发集团中海天地源首开股份安徽高速地产深业集团大悦城2025销售均价（元/平方米）2024销售均价（元/平方米）守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P21六、拿地端：房企拿地积极性较高，聚焦核心区域2025 年房企拿地保持积极态度，据中指研究院数据，TOP100 房企拿地金额同比增长3.9%，主要是多地推出利好政策，推地质量提升，房企抓住利好时机积极补仓，以实现可持续发展。拿地布局多聚集于一二线核心城市。据中指研究院，中海地产2025 年在香港和北上广深5 座城市拿地金额占比超七成，部分项目实现当年开盘。华润置地2025 年在北京、上海等5 大核心城市拿地金额占比近八成。
图表34：2025 年部分房企拿地热点地块
城市成交日期地块名称拿地企业成交价（亿元）成交楼面价（元/平方米）溢价率上海
2 月25 日
虹口区北外滩地区 hk315-11 地块绿城中国64.7126,57746%上海
3 月11 日
浦东新区北蔡楔形绿地 C09b-01 地绿城中国29.271,41240%上海
1 月16 日
浦东新区 PDP0-0405 单元 C-02C-01地块中旅投资&招商蛇口27.352,36040%上海
6 月27 日
浦东新区 Z000602 单元 20Ea-01 地华润置地&越秀50.974,69533%上海
3 月28 日
杨浦区 C090101 单元 01C5-02 地块保利发展35.095,53031%上海
1 月14 日
嘉定区嘉定新城 F03A-4 地块招商蛇口26.631,85030%深圳
3 月28 日
南山区南山街道地块招商蛇口21.684,18086%深圳
3 月27 日
龙岗区龙城街道龙飞大道地块中海地产30.729,61170%杭州
5 月23 日
蒋村文新单元 XH030203-01 地块建发房产34.388,029115%杭州
4 月28 日
湘湖单元 XS160101-01 地块滨江集团13.619,30674%杭州
4 月1 日
城东新城单元 SC080201-46 地块华润置地26.250,68372%杭州
4 月1 日
湖墅单元 GS0201-R21-05 地块滨江集团54.664,83471%杭州
6 月27 日
西兴单元 BJ030102-25 地块滨江集团52.072,91570%杭州
4 月1 日
蜀山单元 XS150201-42 地块滨江集团11.029,33068%杭州
5 月20 日
三墩单元 XH010401-17 地块保利置业10.422,89063%杭州
4 月1 日
北干西单元 XSCQ1206-09 地块滨江集团28.038,85962%成都
8 月15 日
锦江区柳江街道包江桥社区地块建发房产33.541,200106%成都
2 月20 日
高新区桂溪街道铜牌村 9 组、10 组地块招商蛇口27.031,70070%成都
6 月27 日
成华区槐树店路 16 号地块华润置地16.920,40051%守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P22七、发展战略：探索多条增长曲线随着行业深度调整，部分房企谋求战略转型，结合自身优势做精、做强不动产经营性业务和代建，积极探索多赛道发展。保利发展提出积极探索新发展模式，加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局：一是做强不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位；二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益；三是做优不动产综合服务，从标准服务迈向标杆服务，实现市场化生存、产业化发展，提升专业能力强化竞争壁垒。招商蛇口提出围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变。
图表35：部分房企发展战略
企业发展战略保利发展将不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务作为公司三大主业，并上升为公司战略。中海地产坚守不动产开发运营主航道，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。华润置地确立“开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务”为集团未来三大核心业务群。招商蛇口围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变。建发房产聚焦房地产产业链协同发展，持续提升物业、工程管理等板块的综合服务能力，提升第二曲线业务规模和经营品质。中国金茂持续推进“一核·三聚焦”业务战略升级，构建形成了以高质量地产开发为核心，聚焦精品持有、质量服务、建筑科技业务的多维业务联动，加速打造第二增长曲线。金地集团通过“轻重并举”的发展战略，在代建业务、持有型物业经营、物业服务等领域积极探索自己的多条发展曲线。龙湖集团坚持构建高质量发展模式，聚焦开发、运营、服务三大业务板块，围绕地产开发、商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造五大业务航道协同发展。新城控股“商业运营+地产开发”双轮驱动战略。守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P23八、投资建议2026 年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，《“十五五”规划建议》中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。九、风险提示房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P24
1、行业评级
看好：预计未来6 个月内，行业整体回报高于沪深300 指数5%以上；中性：预计未来6 个月内，行业整体回报介于沪深300 指数-5%与5%之间；看淡：预计未来6 个月内，行业整体回报低于沪深300 指数5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅在15%以上；增持：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于-5%与5%之间；减持：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于-5%与-15%之间；卖出：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅低于-15%以下。太平洋研究院云南省昆明市盘龙区北京路926 号同德广场写字楼31 楼研究院中国北京 100044北京市西城区北展北街九号华远·企业号D 座投诉电话： 95397太平洋证券股份有限公司（以下简称“我公司”或“太平洋证券”）具备中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。本报告仅向与太平洋证券签署服务协议的签约客户发布，为太平洋证券签约客户的专属研究产品，若您并非太平洋证券签约客户，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息；太平洋证券不会因接收人收到、阅读或关注媒体推送本报告中的内容而视其为太平洋证券的客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构和个人的投资建议，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。