REITs
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REITs
2026 年 09 月 13 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《REITs 指数环比下跌， 产业园区板
块跌幅最大 —行业周报》-2026.9.6
《两单 REITs 获交易所受理，产业
园板块连续两周领涨 —行业周报》
-2026.8.30
《 5 只 REITs 密集获批，首单文创
街区 REIT 申报 — 行 业 周 报 》
-2026.8.23
中海第二单公募 REITs 申请注册，保障房板块领涨
——行业周报
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 中证 REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级
2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9，同比下跌 17.51%，环比下
跌 0.59%。我们认为，近期 REITs 市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格
局。 政策层面， 商业不动产REITs 试点加速落地， 底层资产加速向酒店、 文创街
区等新业态扩容。 资金层面， 债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30
年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。
建议关注经营韧性强、 业绩兑现强的消费与保租房标的， 以及产业方增持意愿明
确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。
⚫ 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请注册
本周中国海外发展（00688.HK）公告，华夏基金及
中信证券已向中国证监会及
深交所提交 “华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金” 的注册及上市申请， 这
是继 2025 年 10 月映月湖环宇城 REIT 上市后， 中海在公募REITs 领域的第二步。
中国建筑租赁住房 REIT 网下认购，145.28 倍超额认购，42 家机构 227 个配售
对象，认购价 2.735 元/份。
⚫ 一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59%
2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9 ，同比下跌 17.51% ，环比下
跌 0.59%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌11.87%，
同期沪深 300 指数累计上涨 13.29%，累计超额收益-25.16%。 本周中证REITs 全
收益指数 937.11，同比下跌 12.42%，环比下跌 0.39%；从累计数值看，2025 年
年初至今， REITs 全收益指数累计下跌 2.76%，同期沪深 300 指数累计上涨
13.29%，累计超额收益-16.05%。本周 REITs 市场交易规模成交量达 5.49 亿份，
同比下降 14.08%；成交额达 17.45 亿元，同比下降 39.64%；区间换手率 1.63%，
同比-1.18pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消
费类 REITs 一周涨跌幅分别为 0.39%、-1.32%、-0.55%、-2.68%、-1.24%、-1.72%、
-1.51%； 一月涨跌幅分别为-0.4%、-1.17%、-1.5%、2.38%、0.12%、-1.6%、-1.5%。
⚫ 一级跟踪：43 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃
2026 年第 37 周，共有 43 只 REITs 基金等待上市，13 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 22 支，底层资产类型丰富，包含商
业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒
店等。 第二批6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复， 覆盖凯德、 保利、
陆家嘴、
北京国资等，业态扩至酒店/综合体。
⚫ 风险提示：（1） 公募REITs 价格变动及运营风险；（2） 调控政策超预期变化，
行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及
预期。
-19%
-10%
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19%
2025-09 2026-01 2026-05
中证REITs全收益 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
行
业
周
报
行
业
研
究
行业周报
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目 录
1、 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请上市 ........................................................................................................................ 3
2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% .......................................................................................................... 4
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% ................................................................................................................... 4
2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.39% ...................................................................................................................... 5
2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 14.08% ......................................................................................................... 6
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 5.41% .......................................................................................................... 6
3、 分板块表现：本周保障房板块领涨 ........................................................................................................................................ 7
4、 一级跟踪：43 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................. 14
5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 16
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 16
图表目录
图 1： 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% ......................................................................................................................... 4
图 2： 中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-25.16% ..................................................................................... 4
图 3： 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.39% ............................................................................................................................ 5
图 4： 中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-16.05% ........................................................................................ 5
图 5： REITs 市场交易规模成交量同比下降 14.08% ................................................................................................................... 6
图 6： REITs 市场交易规模成交额同比下降 39.64% ................................................................................................................... 6
图 7： REITs 市场区间换手率 1.63%，同比-1.18pct .................................................................................................................... 6
图 8： 近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 39.48 亿份，同比下降 5.41% ....................................................................... 7
图 9： 近 30 日平均区间换手率 0.4%，同比下降 0.03pct ........................................................................................................... 7
图 10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8
图 11： 保障房 REITs 本周+0.37%（单位：元） ......................................................................................................................... 8
图 12： 环保类 REITs 本周-1.32%（单位：元） .......................................................................................................................... 9
图 13： 高速公路类 REITs 本周-0.55%（单位：元） .................................................................................................................. 9
图 14： 产业园区类 REITs 本周-2.68%（单位：元） ................................................................................................................ 10
图 15： 仓储物流类 REITs 本周-1.24%（单位：元） ................................................................................................................ 10
图 16： 能源类 REITs 本周-1.72%（单位：元） ........................................................................................................................ 11
图 17： 消费类 REITs 本周-1.51%（单位：元） ........................................................................................................................ 11
表 1： 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请上市 ................................................................................................................... 3
表 2： 本周嘉实
中国电建清洁能源 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 涨幅居前 ..................................................................... 12
表 3： 43 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14
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1、 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请上市
本周中国海外发展（00688.HK）公告，华夏基金及中信证券已向中国证监会及
深交所提交“华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金”的注册及上市申请，这是
继 2025 年 10 月映月湖环宇城 REIT 上市后， 中海在公募REITs 领域的第二步。中国
建筑租赁住房 REIT 网下认购，145.28 倍超额认购，42 家机构 227 个配售对象，认
购价 2.735 元/份。
表1：华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请上市
时间 政策
2026/9/7 中国海外发展（00688.HK）公告，华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交“华夏中海封闭式商业不动产证券投
资基金”的注册及上市申请，这是继 2025 年 10 月映月湖环宇城 REIT 上市后，中海在公募 REITs 领域的第二步。
2026/9/9 中国建筑租赁住房 REIT 网下认购，145.28 倍超额认购，42 家机构 227 个配售对象，认购价 2.735 元/份。
资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所
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2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59%
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59%
2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9，同比下跌 17.51%，环比下
跌 0.59%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌11.87%，
同期沪深 300 指数累计上涨 13.29%，累计超额收益-25.16%。
图1：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59%
数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）
图2：中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-25.16%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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中证REITs（收盘）指数 环比
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累计超额收益（右轴） 中证REITs（收盘）指数累计收益 沪深300累计收益（右轴）
行业周报
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2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.39%
2026 年第 37 周，中证 REITs 全收益指数 937.11，同比下跌 12.42%，环比下跌
0.39%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 2.76%，同期
沪深 300 指数累计上涨 13.29%，累计超额收益-16.05%。
图3：中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.39%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-16.05%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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中证REITs全收益指数 环比
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中证REITs全收益指数(累计收益） 超额收益（累计收益，右轴） 沪深300（累计收益,右轴）
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2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 14.08%
2026 年第 37 周，REITs 市场交易规模成交量达 5.49 亿份，同比下降 14.08%；
成交额达 17.45 亿元，同比下降 39.64%；区间换手率 1.63%，同比-1.18pct。
图5：REITs 市场交易规模成交量同比下降 14.08% 图6：REITs 市场交易规模成交额同比下降 39.64%
数据来源：Wind、开源证券研究所
数据来源：Wind、开源证券研究所
图7：REITs 市场区间换手率 1.63%，同比-1.18pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 5.41%
从近 30 日数据来看， 过去30 成交日 REITs 市场交易规模成交总量达 39.48 亿份，
同比下降 5.41%； 成交总额达131.49 亿元， 同比下降15.47%；近30 日平均区间换手
率 0.4%，同比下降 0.03pct。
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区间换手率(%) 同比（右轴）
行业周报
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图8：近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 39.48 亿份，同比下降 5.41%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：近 30 日平均区间换手率 0.4%，同比下降 0.03pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 分板块表现：本周保障房板块领涨
2026 年第 37 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费
类 REITs 一周涨跌幅分别为 0.39%、-1.32%、-0.55%、-2.68%、-1.24%、-1.72%、-1.51%；
一月涨跌幅分别为-0.4%、-1.17%、-1.5%、2.38%、0.12%、-1.6%、-1.5%。
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成交额(亿元) 成交量(亿份，右轴)
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区间换手率(%)
行业周报
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图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高
数据来源：Wind、开源证券研究所
图11：保障房 REITs 本周+0.39%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
-0.30
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2026W19
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2026W25
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2026W37
保障房 环保 高速公路 产业园区 仓储物流 能源 消费
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2.5
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2025W19
2025W21
2025W23
2025W25
2025W27
2025W29
2025W31
2025W33
2025W35
2025W37
2025W39
2025W41
2025W43
2025W45
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2025W49
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2026W1
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中金厦门安居REIT 红土创新深圳安居REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT
华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 招商基金
招商蛇口租赁住房REIT
汇添富上海地产租赁住房REIT 华泰苏州恒泰租赁住房REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9 / 18
图12：环保类 REITs 本周-1.32%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图13：高速公路类 REITs 本周-0.55%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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富国首创水务REIT 中航首钢绿能REIT 银华绍兴原水水利REIT
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平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏
中国交建REIT
华夏越秀高速REIT 国金
中国铁建REIT 华泰江苏交控REIT
中金
山东高速REIT 中金安徽交控REIT 工银河北高速REIT
易方达
深高速REIT 招商基金公路高速公路REIT 华夏南京交通高速公路REIT
平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10 / 18
图14：产业园区类 REITs 本周-2.68%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图15：仓储物流类 REITs 本周-1.24%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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东吴苏园产业REIT 博时蛇口产园REIT 华安张江产业园REIT
华夏合肥高新REIT 建信
中关村REIT 国泰君安临港创
新产业园REIT
国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT
博时津开科工产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT 中金联东科技创新产业园REIT
华泰紫金南京建邺产业园REIT 中金重庆两江产业园REIT 广发成都高投产业园REIT
招商科创孵化器REIT 华夏金隅智造工场REIT 中金亦庄产业园REIT
创金合信首农REIT
中信建投沈阳国际软件园REIT
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中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏深国际REIT
红土创新
盐田港REIT 华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华安
外高桥仓储物流REIT
中航易商仓储物流REIT 汇添富
九州通医药仓储物流REIT 南方顺丰物流REIT
中银中外运仓储物流REIT 华夏安博仓储REIT
行业周报
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图16：能源类 REITs 本周-1.72%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图17：消费类 REITs 本周-1.51%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 37 周，嘉实中国电建清洁能源 REIT、华夏基金华润有巢 REIT、华泰
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嘉实中国电建清洁能源REIT 中信建投
明阳智能新能源REIT 华夏
特变电工新能源REIT
中信建投国家电投新能源REIT 鹏华
深圳能源REIT 中航京能光伏REIT
工银蒙能清洁能源REIT 华夏华电清洁能源REIT 华夏中核清洁能源REIT
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嘉实物美消费REIT 华夏华润消费REIT 中金印力消费REIT 华夏金茂消费REIT
华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏
大悦城消费REIT 易方达华威市场REIT
中金中国绿发商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏凯德消费REIT 华夏中海消费REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12 / 18
紫金宝湾物流仓储 REIT 涨幅靠前，涨幅为 1.88%、1.23%、1.13%；工银蒙能清洁能
源 REIT、易方达广州开发区高新产业园 REIT、建信中关村 REIT 跌幅靠前，跌幅为
9.66%、8.69%、6.79%。
表2：本周嘉实中国电建清洁能源 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 涨幅居前
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
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收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
保障房 中金厦门安居 REIT 2022-08-31 12.14 5.00 3.84 4.30% 2.43 0.37%
红土创新深圳安居 REIT 2022-08-31 11.58 5.00 3.19 3.25% 2.32 0.66%
国泰君安城投宽庭保租房 REIT 2024-01-12 30.53 10.00 3.86 4.81% 3.05 0.55%
华夏基金华润有巢 REIT 2022-12-09 11.10 5.00 2.63 4.52% 2.22 1.23%
华夏北京保障房 REIT 2022-08-31 11.51 5.00 3.93 3.75% 2.30 0.51%
招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 2024-10-23 12.46 5.00 3.44 3.35% 2.49 0.97%
汇添富上海地产租赁住房 REIT 2025-03-31 12.31 5.00 3.21 4.17% 2.46 -1.14%
华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 2025-05-21 12.61 5.00 3.41 3.64% 2.52 -0.06%
环保 富国首创水务 REIT 2021-06-21 17.46 5.00 3.32 1.54% 3.49 -4.43%
中航首钢绿能 REIT 2021-06-21 0.00 1.00 11.39 4.41% 0.00 -0.64%
银华绍兴原水水利 REIT 2024-11-08 15.93 6.00 3.85 2.34% 2.65 1.10%
高速公路
平安广州广河 REIT 2021-06-21 96.74 7.00 6.81 12.84% 13.82 -0.79%
浙商沪杭甬 REIT 2021-06-21 45.63 5.00 4.71 6.18% 9.13 -0.02%
华夏中国交建 REIT 2022-04-28 98.32 10.00 5.78 9.30% 9.83 0.57%
华夏越秀高速 REIT 2021-12-14 0.00 3.00 4.67 8.96% 0.00 -0.21%
国金中国铁建 REIT 2022-07-08 46.12 5.00 7.44 6.53% 9.22 -0.20%
华泰江苏交控 REIT 2022-11-15 28.50 4.00 5.39 7.83% 7.13 0.65%
中金山东高速 REIT 2023-10-27 27.90 4.00 7.80 4.44% 6.97 -2.54%
中金安徽交控 REIT 2022-11-22 111.98 10.00 5.91 9.66% 11.20 -0.19%
工银河北高速 REIT 2024-06-28 55.18 10.00 4.21 7.91% 5.52 0.10%
易方达深高速 REIT 2024-03-29 21.02 3.00 6.01 4.13% 7.01 -4.59%
招商基金公路高速公路 REIT 2024-11-21 37.75 5.00 7.16 4.46% 7.55 0.79%
华夏南京交通高速公路 REIT 2024-11-01 29.96 5.00 5.38 4.98% 5.99 -0.79%
平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 2024-12-26 99.00 10.00 7.74 2.90% 9.90 0.06%
产业园区
东吴苏园产业 REIT 2021-06-21 33.50 9.00 2.42 7.79% 3.72 -2.30%
博时蛇口产园 REIT 2021-06-21 25.28 9.00 1.46 9.29% 2.81 -1.95%
华安张江产业园 REIT 2021-06-21 14.70 5.00 1.86 8.99% 2.94 -1.53%
华夏合肥高新 REIT 2022-10-10 13.51 7.00 1.00 10.91% 1.93 -2.16%
建信中关村 REIT 2021-12-17 30.73 9.00 1.21 7.90% 3.41 -6.79%
国泰君安临港创新产业园 REIT 2022-10-13 7.30 2.00 3.29 7.10% 3.65 -0.36%
国泰君安东久新经济 REIT 2022-10-14 13.76 5.00 3.34 5.72% 2.75 -1.71%
华夏和达高科 REIT 2022-12-27 14.24 5.00 1.59 9.62% 2.85 -4.85%
中金湖北科投光谷 REIT 2023-06-30 15.40 6.00 1.23 11.22% 2.57 -5.11%
博时津开科工产业园 REIT 2024-09-19 11.99 5.00 2.44 6.09% 2.40 -3.97%
易方达广州开发区高新产业园 REIT 2024-09-23 20.10 8.00 1.15 11.02% 2.51 -8.69%
中金联东科技创新产业园 REIT 2024-11-05 16.17 5.00 3.13 6.11% 3.23 -3.78%
华泰紫金南京建邺产业园 REIT 2024-12-03 10.16 4.00 2.12 6.71% 2.54 -1.54%
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13 / 18
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
中金重庆两江产业园 REIT 2024-12-11 10.20 4.00 2.34 5.92% 2.55 -1.39%
广发成都高投产业园 REIT 2024-12-19 12.45 4.00 2.46 6.91% 3.11 -1.88%
招商科创孵化器 REIT 2024-12-31 10.03 3.00 1.77 10.69% 3.34 -2.65%
华夏金隅智造工场 REIT 2025-02-26 11.08 4.00 2.88 4.32% 2.77 -1.47%
中金亦庄产业园 REIT 2025-06-26 10.03 4.00 2.68 4.02% 2.51 0.30%
创金合信首农 REIT 2025-07-25 30.66 10.00 3.55 3.31% 3.07 0.65%
中信建投沈阳国际软件园 REIT 2025-11-06 10.26 3.00 2.51 8.59% 3.42 -2.45%
仓储物流
中金普洛斯 REIT 2021-06-21 53.46 15.00 2.33 7.33% 3.56 -1.52%
嘉实京东仓储基础设施 REIT 2023-02-08 15.65 5.00 3.30 6.09% 3.13 -0.06%
华夏深国际 REIT 2024-07-09 14.88 6.00 2.63 6.64% 2.48 -0.60%
红土创新盐田港 REIT 2021-06-21 17.05 8.00 2.06 6.09% 2.13 -0.48%
华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 2024-10-29 12.17 3.00 3.12 8.10% 4.06 1.13%
华安外高桥仓储物流 REIT 2024-12-25 10.41 4.00 2.92 5.37% 2.60 -2.24%
中航易商仓储物流 REIT 2025-01-24 24.35 8.00 1.86 9.65% 3.04 -4.51%
汇添富九州通医药仓储物流 REIT 2025-02-27 11.03 4.00 3.75 4.46% 2.76 -0.19%
南方顺丰物流 REIT 2025-04-21 30.41 10.00 3.35 5.70% 3.04 -2.31%
中银中外运仓储物流 REIT 2025-07-29 10.97 4.00 3.24 5.45% 2.74 -1.10%
华夏安博仓储 REIT 2025-12-19 21.71 4.00 4.50 7.35% 5.43 -1.77%
能源
嘉实中国电建清洁能源 REIT 2024-03-28 10.33 4.00 3.79 1.62% 2.58 1.88%
中信建投明阳智能新能源 REIT 2024-07-23 12.32 2.00 5.34 6.11% 6.16 -2.13%
华夏特变电工新能源 REIT 2024-07-02 10.39 3.00 4.03 3.83% 3.46 -3.73%
中信建投国家电投新能源 REIT 2023-03-29 71.65 8.00 9.62 4.30% 8.96 -0.31%
鹏华深圳能源 REIT 2022-07-26 32.64 6.00 5.54 3.54% 5.44 0.47%
中航京能光伏 REIT 2023-03-29 24.54 3.00 8.94 3.98% 8.18 -1.19%
工银蒙能清洁能源 REIT 2024-12-10 10.16 2.00 4.47 -0.04% 5.08 -9.66%
华夏华电清洁能源 REIT 2025-08-01 15.99 5.00 4.22 2.93% 3.20 -0.31%
华夏中核清洁能源 REIT 2026-02-02 12.53 3.00 6.40 3.09% 4.18 -0.48%
消费 嘉实物美消费 REIT 2024-03-12 10.02 4.00 3.17 2.29% 2.51 -2.04%
华夏华润商业 REIT 2024-03-14 81.47 10.00 9.21 3.55% 8.15 -0.93%
中金印力消费 REIT 2024-04-30 39.59 10.00 3.73 5.43% 3.96 -0.37%
华夏金茂商业 REIT 2024-03-12 10.65 4.00 3.59 3.75% 2.66 -0.75%
华安百联消费 REIT 2024-08-16 23.32 10.00 2.59 3.73% 2.33 -2.08%
华夏首创奥特莱斯 REIT 2024-08-28 19.73 8.00 4.01 2.98% 2.47 0.48%
华夏大悦城商业 REIT 2024-09-20 32.43 10.00 4.21 3.14% 3.24 -0.71%
易方达华威农贸市场 REIT 2025-01-24 14.82 5.00 4.06 3.84% 2.96 -3.19%
中金中国绿发商业资产 REIT 2025-06-27 15.30 5.00 3.54 4.71% 3.06 -2.40%
中金唯品会奥莱 REIT 2025-09-12 29.01 10.00 3.82 2.87% 2.90 -0.99%
华夏凯德商业 REIT 2025-09-29 25.69 4.00 5.29 5.17% 6.42 -1.76%
华夏中海商业资产 REIT 2025-10-31 12.90 3.00 5.02 3.09% 4.30 -3.33%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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4、 一级跟踪：43 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第 37 周，共有 43 只 REITs 基金等待上市，13 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 22 支，底层资产类型丰富，包含商业综
合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。
第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国
资等，业态扩至酒店/综合体。
表3：43 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃
待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
华安资产
晶澳科技新能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已申报 2026-09-10 晶澳
太阳能投资(中国)有限公司
国泰海通资管-上实租赁住房基础设施资产支持专项计划 保障性租赁住房 首发 已申报 2026-09-10 上实城开(上海)房屋租赁有限公司
中信证券-中海商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已申报 2026-09-07 中海企业发展集团有限公司
嘉实京东仓储物流 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 已反馈 2026-09-07 北京京东耀弘管理咨询有限公司
中金-开元旅业 1 期商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-09-06 杭州汉嵊企业管理有限公司
中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划 保障性租赁住房 首发 通过 2026-09-04 杭州市安居宁巢投资有限公司
华安资产中电浦软商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-09-04 上海浦东软件园股份有限公司
中金-菜鸟物流仓储 1 号资产支持专项计划 仓储物流 首发 通过 2026-09-04 杭州传欣物联网技术有限公司
银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 通过 2026-09-04 广东粤海飞来峡水力发电有限公司
华泰资管-仙林金鹰湖滨天地资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-09-03 南京仙林金鹰
天地科技实业有限公
司
瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-09-03 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公
司
长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-09-03 华能青岛热电有限公司
中信证券-华润电力燃煤发电基础设施 1 号资产支持专项计
划
能源基础设施 首发 已问询 2026-09-03 华润电力焦作有限公司
招商资管招商蛇口商业资产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-09-02 招商局积余产业运营服务股份有限
公司
中金-中国绿发商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-08-25 鲁能集团有限公司
嘉实陶邑消费基础设施资产支持专项计划 消费基础设施 首发 已受理 2026-08-25 景德镇陶邑文化发展有限公司
中信证券-大悦城商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-08-21 中粮置业投资有限公司
中金-温州公用水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已受理 2026-08-20 温州市水务集团有限公司
平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 通过 2026-08-18 西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司
华泰资管-华住安住商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-08-17 上海安住此间商务信息咨询有限公
司
国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计
划
保障性租赁住房 首发 通过 2026-08-13 中建资本管理(上海)有限公司
博时山东铁投路桥封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划 首发 通过 2026-08-13 山东铁路投资控股集团有限公司
山证资管-晋中公投瑞阳供热 1 期资产支持专项计划 首发 通过 2026-08-13 晋中市公用基础设施投资控股(集团)
有限公司
南方资本-
润泽科技数据中心 2 期基础设施资产支持专项计
划
扩募 已问询 2026-08-10 润泽科技发展有限公司
国金资管-
嘉泽新能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-08-07 嘉泽新能源股份有限公司
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待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
东方红
申能股份能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-31 申能新能源(青海)有限公司
瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-22 瑶溪文化投资(广州)有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 已问询 2026-07-15 招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
中信建投-
广州发展清洁能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-10 广州发展新能源集团股份有限公司
国泰海通-崇邦商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-06-26 泛全有限公司
中信证券-龙岗城投产业园基础设施 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-06-24 深圳市龙岗区城市建设投资集团有
限公司
华安资产-锦江商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 上海锦江资产管理有限公司
光大保德信光大安石 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-22 上海光翎投资中心(有限合伙)
中信证券-蜀道集团高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已问询 2026-06-09 四川高速公路建设开发集团有限公
司
中信证券-华润置地商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-05-27 华润置地控股有限公司
深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产 1 号资产支持专项计
划
商业不动产 首发 已反馈 2026-05-27 深圳茂业(集团)股份有限公司
中信证券-
保利发展商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 保利发展控股集团股份有限公司
中信证券-凯德商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 CAPITALANDMALLASIALIMITED
华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 上海前滩国际商务区投资(集团)有限
公司
太保资产-复星不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-04-27 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司
中信证券-湖北交投
楚天高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已反馈 2026-04-14 湖北楚天智能交通股份有限公司
深创投-星河集团商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-04-03 星河实业(深圳)有限公司
建信天津临港发展集团港口基础设施 1 号资产支持专项计
划
首发 已反馈 2026-03-30 天津临港港务集团有限公司
嘉实首开商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-20 北京首都开发股份有限公司
中金厦门安居租赁住房 2 期资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2026-03-16 厦门安居集团有限公司
中信证券-银泰百货 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-05 银泰百货有限公司
中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-01-28 厦门高新技术创业中心有限公司
中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 2 号资产支持专项计
划
保障性租赁住房 扩募 通过 2025-10-29 有巢住房租赁(深圳)有限公司
国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专
项计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-08-28 BOLINDALIMITED
中航-京能水电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 扩募 通过 2025-08-05 云南保山槟榔江水电开发有限公司
国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项
计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30
上海临港控股股份有限公司
中信证券-北京保障房中心租赁住房 2 号资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 北京保障房中心有限公司
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-04-04 深圳市盐田港物流有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-04-04 招商局光明科技园有限公司
华安资产张润大厦资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-03-31 上海张江(集团)有限公司
中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-03-31 普洛斯中国控股有限公司
资料来源：Wind、开源证券研究所
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5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9，同比下跌 17.51%，环比下
跌 0.59%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌11.87%，
同期沪深 300 指数累计上涨 13.29%， 累计超额收益-25.16%。 本周中证 REITs 全收益
指数 937.11， 同比下跌12.42%， 环比下跌0.39%； 从累计数值看，2025 年年初至今，
REITs 全收益指数累计下跌 2.76%，同期沪深 300 指数累计上涨 13.29%，累计超额
收益-16.05%。本周 REITs 市场交易规模成交量达 5.49 亿份，同比下降 14.08%；成
交额达 17.45 亿元，同比下降 39.64%；区间换手率 1.63%，同比-1.18pct。本周保障
房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 一周涨跌幅分别
为 0.39%、-1.32%、-0.55%、-2.68%、-1.24%、-1.72%、-1.51%；一月涨跌幅分别为
-0.4%、-1.17%、-1.5%、2.38%、0.12%、-1.6%、-1.5%。我们认为，近期 REITs 市场
呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产 REITs 试点加
速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢
下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30 年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价
正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现 强的消费与保租
房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布
局。维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。
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特别声明
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正式实施。 根据上述规定， 开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险） ， 因此通过公共平台推送的研报其适用
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析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不
同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的
决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比
较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
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见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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