房地产行业：销售环比改善，核心城市土拍支撑市场——9月统计局房地产数据追踪

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证券研究报告/行业研究/行业深度 2026年10月27日 房地产行业：销售环比改善，核心城市土拍支撑市场 ——9月统计局房地产数据追踪 研报摘要 l 新房：“金九”旺季，商品房销售面积和销售额环比改善。9月中国商品房销售额0.63万亿，累计同比-13.9%，单月同比-21.14%，环比+33.16%；9月中国商品房销售面积0.66亿平方米，累计同比-13.2%，单月同比-22.6%，环比+35.9%。“去库存”稳步推进，截至9月，商品房待售面积7.48亿平方米，较8月有所下降，累计同比下降1.5%。 l 二手房：9月一线城市二手房价涨幅扩大。9月北上深等重点城市二手房成交套数同比延续正增长，但增速有所回落。价格方面，9月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，一线城市二手住宅销售价格环比涨幅扩大至0.2%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.2%、0.3%。 l 开发投资： 低位运行， 仍有压力。1-9月住宅土地成交规模总量下滑，但一线城市住宅土地成交总结累计同比转正。投资端延续低位运行，9月房地产开发投资完成额累计同比-20.6%，降幅较前月进一步扩大；9月新开工面积累计同比下降24.9%，施工面积累计同比下滑12.8%，竣工面积累计同比下滑25.1%，新开工、竣工面积累计同比降幅均扩大，施工面积累计同比降幅较前月持平。 l 投资建议：9月传统楼市销售旺季影响，新房、二手房成交环比均有所改善，但从1-9月累计销售来看，新房销售面积和销售金额累计同比降幅均扩大，销售金额的下滑幅度高于销售面积的下滑幅度，市场仍然延续筑底调整态势。8月多部门推出现房优先+封顶预售、个人按揭最长期限延长等政策，9月24日北京进一步出台细则明确有序现房销售推进、在途项目如何过渡等问题，重塑行业发展模式。需求端，二手住宅租金回报率企稳回升是二手房价企稳的关键，9月北京、 上海等地二手住宅租金指数虽环比有所下降，但整体下降幅度不大。投资端仍有压力，土地市场整体仍旧缩量，但一线城市支撑整体土拍市场，1-9月一线城市成交住宅土地累计同比转正。 l 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险
强于大市（维持) 行业指数与大盘走势对比
证券分析师 蔡萌萌 S0670524110001 caimengmeng@jrjzq.com.cn 联系人
-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%
04-2705-2706-2707-2708-2709-27
房地产沪深300

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目录 一、 一线城市新房价格涨幅扩大 ..................................................................... 4 （一） 新房：9月新房销售环比改善，但累计同比降幅均扩大 ............................. 4 （二） 二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 ................................................ 7 二、 土地：整体缩量延续，一线城市支撑土拍 ............................................ 10 三、 投资：低位运行，仍有压力 ................................................................... 12 四、 投资建议 ................................................................................................... 13 五、 风险提示 ................................................................................................... 14

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图表目录 图1：9月中国商品房销售额0.63万亿， 累计同比-13.9%，单 月 同 比-21.14%，环 比+33.16% .............................................................................................................................................. 4 图2：9月中国商品房销售面积0.66亿平方米，累计同比-13.2%，单月同比-22.6%，环比+35.9% .................................................................................................................................. 4 图3：9月，重点35城商品房批准上市18万套，累计同比-29.32%，单月同比-37.31% .. 4 图4：9月居民中长期贷款增长874亿元 ................................................................................. 5 图5：9月5年期LPR保持不变 ............................................................................................... 5 图6：截至2026年9月，中国商品房待售面积7.48亿平方米，累计同比-1.5% ................ 5 图7：截至2026年9月，不同城市间去化周期分化明显 ...................................................... 6 图8：9月70个大中城市新房销售价格指数当月同比降幅收窄 ........................................... 6 图9：9月一线城市新房销售价格指数环比增长0.1%，涨幅较前月持平 ........................... 6 图10：9月，多个重点城市二手房成交套数同比正增长 ....................................................... 7 图11：9月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄 ............................................................. 7 图12：9月一线城市二手住宅销售价格指数环比涨幅扩大 ................................................... 7 图13：9月北京二手房价格指数环比转正 ............................................................................... 8 图14：9月合肥、武汉二手住宅价格持续改善 ....................................................................... 8 图15：2026年9月，上海、深圳二手房成交议价空间较8月收窄 ..................................... 8 图16：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州 ...................................... 9 图17：七大重点城市中原二手住宅价格指数走势 .................................................................. 9 图18：9月深圳住宅租金指数持续正增长，广州、重庆较上月持平，北京、上海、天津、成都环比上月下降 ............................................................................................................ 10 图19：2026年1-9月，100大中城市成交住宅类土地规划建筑面积累计同比-32.5% ..... 10 图20：9月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比降幅较前月扩大 ............. 10 图21：2026年1-9月中国住宅土地成交总价累计同比-26.94% .......................................... 11 图22：9月中国住宅土地成交总价累计同比降幅持续收窄 ................................................. 11 图23：1-9月一线城市土地成交价值约占100大中城市成交土地总额的36.98% ............. 11 图24：1-9月一线城市成交土地总价累计同比增长2.44% .................................................. 11 图25：1-9月央国企支撑土地市场成交 ................................................................................. 12 图26：9月房地产开发投资完成额累计同比-19.9% ............................................................. 12 图27：9月商品房销售面积、新开工面积累计同比降幅均扩大 ......................................... 13 图28：9月房地产新开工面积、竣工面积累计同比降幅均扩大 ......................................... 13 图29：重点房地产ETF行情变动 .......................................................................................... 14

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一、 一线城市新房价格延续正增长 （一） 新房：9月新房销售环比改善，但累计同比降幅均扩大 “金九” 旺季， 商品房销售面积和销售额环比改善。9月中国商品房销售额0.63万亿， 累计同比-13.9%，单 月 同 比-21.14%，环 比+33.16%；9月中国商品房销售面积0.66亿平方米，累计同比-13.2%，单月同比-22.6%，环比+35.9%。 图1：9月中国商品房销售额0.63万亿，累计同比-13.9%，单月同比-21.14%，环比+33.16% 图2：9月中国商品房销售面积0.66亿平方米，累计同比-13.2%，单月同比-22.6%，环比+35.9%

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所 9月推盘环比放量，累计同比降幅扩大。9月作为季节性销售旺季，开发商推盘积极性环比7-8月淡季有所提升， 但对比去年同期仍有一定下降。 根据中指院数据，9月重点35城市商品房批准上市18万套， 累计同比-29.32%，单 月 同 比-37.31%。需 求 端 ，居 民 中 长 期 贷款增加874亿元，公积金利率和5年期以上LPR维持不变。 图3：9月，重点35城商品房批准上市18万套，累计同比-29.32%，单月同比-37.31%
资料来源：中指院，金融街证券研究所
-40%-20%0%20%40%60%80%100%
0.00.51.01.52.02.52021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-112025-032025-072025-112026-032026-07
商品房销售金额当月值（万亿）累计同比（右轴）
-30%-20%-10%0%10%20%30%40%
0.00.51.01.52.02.52021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092024-012024-052024-092025-012025-052025-092026-012026-052026-09
商品房销售面积当月值（亿平方米）累计同比（右轴）
-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%
0.05.010.015.020.025.030.035.040.0
2023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/122024/012024/022024/032024/042024/052024/062024/072024/082024/092024/102024/112024/122025/012025/022025/032025/042025/052025/062025/072025/082025/092025/102025/112025/122026/012026/022026/032026/042026/052026/062026/072026/082026/09
重点35城商品房批准上市套数（万套）累计同比（右轴）单月同比（右）

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图4：9月居民中长期贷款增长874亿元 图5：9月5年期LPR保持不变

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所 去库存稳步推进， 狭义库存持续下降。截至9月， 商品房待售面积7.48亿平方米， 较8月有所下降， 累计同比下降1.5%。房 地 产 去 库 存 进 展 仍 按 照“ 控 增 量 、去 库 存 、优 供 给 ”的思路进行，土拍方面对于库存压力大、去化周期超长（超过36个月）的城市，要暂停新增商品住宅用地出让，开发商新开工对待新开工相对审慎，2026年前8个月中国商品房新开工面积累计同比-24.9%，累计同比降幅持续扩大。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显， 核心城市凭借稀缺的资源禀赋、 优质的产业基础，商品房去化周期相对较低，去化速度相对较快。截至2026年9月，北京、上海、深圳、广州、 杭州商品住宅 （不含保障房） 去化周期分别为24.6个月、18.34个月、14.57个月、24.74个月、11.74个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。 图6：截至2026年9月，中国商品房待售面积7.48亿平方米，累计同比-1.5%
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
-10000-500005000100001500020000250003000035000
2022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-07
新增居民中长期贷款当月值（亿元）新增居民中长期贷款累计值（亿元）
2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%
2019-122020-052020-102021-032021-082022-012022-062022-112023-042023-092024-022024-072024-122025-052025-102026-032026-08
5年期以上LPR5年期以上个人公积金贷款利率
-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%
01234567892018-072018-112019-032019-072019-112020-032020-072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-112023-032023-072023-112024-032024-072024-112025-032025-072025-112026-032026-07
商品房待售面积（亿平方米）累计同比（右）

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图7：截至2026年9月，不同城市间去化周期分化明显
资料来源：中指院，金融街证券研究所 70大中城市新房价格环比降幅收窄，一线城市新房价格指数保持正增长。9月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降0.14%，降幅较前月（-0.17%）略有收窄，其中一线城市新房价格指数环比增长0.1%，二线城市新房销售价格指数环比下降持平，三线城市新房销售价格指数环比下降0.2%，降幅较前月（-0.2%）持平。 图8：9月70个大中城市新房销售价格指数当月同比降幅收窄 图9：9月一线城市新房销售价格指数环比增长0.1%，涨幅较前月持平

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
0102030405060708090
0.0
500.0
1,000.0
1,500.0
2,000.0
2,500.0
3,000.0
北京上海天津重庆深圳广州杭州南京武汉成都苏州大连厦门西安长沙宁波无锡福州沈阳青岛济南合肥郑州石家庄长春海口南宁
商品住宅（不含保障房）可售面积（万平方米）出清周期（右）
-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%2021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-07
70个大中城市新建商品住宅销售价格指数当月同比一线城市新建住宅销售价格指数当月同比样本二线城市新建住宅销售价格指数当月同比样本三线城市新建住宅销售价格指数当月同比
-0.6%-0.5%-0.4%-0.3%-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%
2025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-062026-072026-082026-09
70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比一线城市新建住宅销售价格指数环比样本二线城市新建住宅销售价格指数环比样本三线城市新建住宅销售价格指数环比

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（二） 二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 北上深9月二手房成交套数环比改善。9月北京、上海二手房成交套数同比延续正增长，但增速有所回落，深圳二手房成交套数同比转负，杭州二手房成交同比降幅收窄。 图10：9月，深圳二手房成交套数同比转负
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 一线城市二手住宅销售价格指数环比涨幅扩大。9月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄，其中，一线城市二手住宅销售价格环比涨幅扩大，9月环比增长0.2%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降0.2%、0.3%。 图11：9月70个大中城市二手房价格环比降幅收窄 图12：9月一线城市二手住宅销售价格指数环比涨幅扩大

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
-1.2%-1.0%-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%
-0.8%-0.6%-0.4%-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%
2021-102022-022022-062022-102023-022023-062023-102024-022024-062024-102025-022025-062025-102026-022026-06
70个大中城市新建商品住宅价格环比70个大中城市二手住宅价格环比（右）
-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%
2021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-07
一线城市二手住宅销售价格指数当月环比样本二线城市二手住宅销售价格指数当月环比样本三线城市二手住宅销售价格指数当月环比

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图13：9月北京二手房价格指数环比转正 图14：9月合肥、武汉二手住宅价格持续改善

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所 9月进入传统楼市成交旺季，北京、上海等地二手房议价空间收窄。我们采用二手房成交均价与二手房挂牌均价比值来大致刻画该城市二手房成交的议价空间， 该比值越低， 说明二手房成交过程中，二手房房东让利空间更大。结合各地二手房成交情况，9月北京、上海等地二手房成交套数环比持续增长， 旺季成交预期之下不少房东提高挂牌价， 核心城市二手房成交议价空间缩小。 图15：2026年9月，上海、深圳二手房成交议价空间较8月收窄
资料来源：中指院，金融街证券研究所
-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%
2024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-062026-08
北京二手房价格指数环比上海二手房价格指数环比广州二手房价格指数环比深圳二手房价格指数环比
-2.5%-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%
2023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-07
杭州二手房价格指数环比合肥二手房价格指数环比武汉二手房价格指数环比成都二手房价格指数环比
0.700.750.800.850.900.951.001.051.10
2023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-052026-072026-09
成交均价/挂牌均价北京上海天津重庆深圳

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图16：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州
资料来源：中指院，金融街证券研究所 9月深圳二手住宅租金指数延续正增长，长期需关注核心城市租金企稳带动房价企稳。9月深圳住宅租金指数持续正增长，广州、重庆较上月持平，北京、上海、天津、成都环比上月下降。租金作为观测二手房价企稳的关键指标之一，9月深圳、广州、重庆等重点城市二手租金指数或稳定上涨或同前月持平， 北京、 上海等地二手住宅租金指数虽环比有所下降，但下降幅度不大，整理来看，租金市场为未来二手房价企稳提供了积极信号。 图17：七大重点城市中原二手住宅价格指数走势
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
0.60.70.80.911.11.22021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-092025-122026-032026-062026-09
成交均价/挂牌均价广州杭州南京武汉成都
0200400600800100012001400
2015-082016-082017-082018-082019-082020-082021-082022-082023-082024-082025-082026-08
北京上海广州深圳天津成都重庆

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图18：9月深圳住宅租金指数持续正增长，广州、重庆较上月持平，北京、上海、天津、成都环比上月下降
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 注：图中曲线为各城市二手住宅租金指数
二、 土地：整体缩量延续，一线城市支撑土拍 9月100大中城市住宅土地规划建筑面积累计同比降幅收窄。2026年1-9月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.73亿平方米，同比下降32.5%。行业去库存仍在进行， “封顶预售、现房优先”等政策推出之后，开发商周转速度下降，在土拍市场上“补库存”相对谨慎。 图19：2026年1-9月，100大中城市成交住宅类土地规划建筑面积累计同比-32.5% 图20：9月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比降幅较前月扩大

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
901101301501701902102302502702902012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022023-082024-022024-082025-022025-082026-022026-08
北京上海广州深圳天津成都重庆
-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%
0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0
2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026.1-9
100大中城市成交住宅土地规划建筑面积（亿平方米）累计同比（右）
-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%
0100020003000400050006000700080009000
2025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-062026-072026-082026-09
100大中城市住宅类土地成交规划建筑面积（万平方米）累计同比（右）

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26年1-9月住宅土地成交规模总量下降，但一线城市土地成交住宅土地总价累计同比转正。1-9月， 中国住宅土地成交总价0.71万亿， 累计同比下降23.96%。从 内 部 结 构 来 看 ，1-9月住宅土地成交中一线城市占100大中城市住宅类土地成交总价的37.79%，一 线 城 市土拍支撑市场。 图21：2026年1-9月中国住宅土地成交总价累计同比-23.96% 图22：9月中国住宅土地成交总价累计同比降幅持续收窄

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所 图23：1-9月一线城市土地成交价值约占100大中城市成交土地总额的36.98% 图24：1-9月一线城市成交土地总价累计同比增长2.44%

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所 央国企作为拿地主力，支撑土地市场。1-9月，华润置地、保利发展、越秀地产全口径新增货值位列行业前三， 新增货值TOP30中多数为央企或者地方国企， 民企滨江集团1-9月全口径新增货值378亿元， 位列行业第十位。 在当下市场环境下， 核心区域土地价值量大，
-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%
0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0
201820192020202120222023202420252026.1-9
中国住宅土地成交总价（万亿）累计同比（右）
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05001000150020002500300035004000
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100大中城市成交住宅土地总价（亿元）累计同比（右）
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%
2017201820192020202120222023202420252026.1-8
一线城市样本二线城市样本三线城市
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一线城市成交土地总价（亿元）累计同比（右）

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价格高， 去化确定性相对较强， 央国企等开发商资金实力相对较强， 有能力在土拍市场上脱颖而出。 图25：1-9月央国企支撑土地市场成交
资料来源：中指院，金融街证券研究所
三、 投资：低位运行，仍有压力 9月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大。9月房地产开发投资完成额累计同比-20.6%，降幅较前月进一步扩大。9月固定资产投资完成额累计同比下降7.2%，制造业投资完成额累计同比下降2.1%，基建投资完成额累计同比下降4.2%，房地产开发投资完成额累计同比降幅持续扩大，拖累固定资产投资增长。 图26：9月房地产开发投资完成额累计同比-20.6%
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
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华润置地保利发展越秀地产中海地产招商蛇口绿城中国建发房产中国金茂国贸地产滨江集团泉州城建集团象屿地产邦泰集团兴锦建投北外滩集团成都轨道TOD北京建工集团广州昱丰控股北京城建集团南山控股
全口径新增货值（亿元）权益比（右）
-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-07
固定资产投资完成额累计同比制造业投资完成额累计同比基础设施投资完成额累计同比房地产开发投资累计同比

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新开工、竣工面积累计同比降幅均扩大。9月新开工面积累计同比下降24.9%，施工面积累计同比下滑12.8%，竣工面积累计同比下滑25.1%，销售市场尚未出现明显的复苏，去库存工作持续推进，住宅土地成交仍有一定下滑，开发商开发投资持续谨慎。 图27：9月商品房销售面积、新开工面积累计同比降幅均扩大 图28：9月房地产新开工面积、 竣工面积累计同比降幅均扩大

资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
四、 投资建议 9月传统楼市销售旺季影响，新房、二手房成交环比均有所改善，但从1-9月累计销售来看， 新房销售面积和销售金额累计同比降幅均扩大， 销售金额的下滑幅度高于销售面积的下滑幅度，市场仍然延续筑底调整态势。8月多部门推出现房优先+封顶预售、个人按揭最长期限延长等政策，9月24日北京进一步出台细则明确有序现房销售推进、在途项目如何过渡等问题， 重塑行业发展模式。 需求端， 二手住宅租金回报率企稳回升是二手房价企稳的关键，9月北京、上海等地二手住宅租金指数虽环比有所下降，但整体下降幅度不大。投资端仍有压力，土地市场整体仍旧缩量，但一线城市支撑整体土拍市场，1-9月一线城市成交住宅土地累计同比转正。
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2017-042017-102018-042018-102019-042019-102020-042020-102021-042021-102022-042022-102023-042023-102024-042024-102025-042025-102026-04
商品房销售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比
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新开工面积累计同比施工面积累计同比竣工面积累计同比

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图29：重点房地产ETF行情变动
资料来源：IFinD，金融街证券研究所 注：区间数据为20261001-20261026;基金规模基于20261026计算得到
五、 风险提示 商品房销售不及预期风险； 政策调控效果不及预期风险； 商品房去库存不及预期风险。

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公司评级 买入--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益20%以上 增持--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益10%~20% 持有--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%~10% 卖出--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%以下
行业评级 强于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅5%以上 中性--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%-5% 弱于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%以下 相关证券市场代表性指数说明 本报告采用的基准指数--沪深300指数（简称基准）
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