行业基本情况收盘点位1741.72436.171741.7行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《市场全面修复仍需时间 板块β有望阶段性抬升》 - 2026.07.13房地产行业报告 （2026.7.20-2026.7.26）成交量整体平稳 新拿地项目支撑未来业绩修复⚫ 投资要点7 月传统淡季成交量整体平稳，一线城市新房成交面积累计同比转正，一二线城市修复持续优于三四线，二手房市场成交量维持增长，上海累计同比持续优于其他一线城市。2026 年上半年，重点房企拿地平均净利率已有所回升，且资源高度向头部集中，上半年TOP10 拿地房企中基本均为央国企。这意味着，对于管控能力强、具备产品溢价的头部央国企而言，其新拿地项目的盈利底已经探明，未来的业绩修复具备较高的确定性，建议关注
招商蛇口、华润置地、中国海外发展。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为145.94万方，本年累计新房成交面积为4788.73 万方，累计同比-6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为154.83 万方，同比+3.3%，环比-13.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.05万方，同比+13.7%，环比-12.7%，二线城市近四周平均成交面积为76 万方，同比+5.9%，环比-13.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.78 万方，同比-14.8%，环比-14.2%。上周14 城商品住宅可售面积为7201.46 万方，同比-10.08%，环比-0.03%，14 城去化周期为18.58 个月，其中一线城市去化周期为12.69 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为219.04 万方，本年累计二手房成交面积为6724.9 万方，累计同比+4.4%。20 城近四周平均成交面积为220.96 万方，同比+10.3%，环比-4.1%。截至2026/7/13 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%，挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为29 宗，成交住宅类土地数量为24 宗，新增供应商服类土地数量为38 宗，成交商服类土地数量为31 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.04。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为6654.25 元/平方米，溢价率为8.77%，环比-3.46pct，成交商服类土地楼面均价为1978.5 元/平方米，溢价率为0.47%，环比-0.01pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌3.31%，沪深300 指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300 指数5.96pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.73pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2025-072025-102025-122026-032026-052026-07房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为145.94 万方，本年累计新房成交面积为4788.73 万方，累计同比-6.8%。30 大中城市近四周平均成交面积为154.83 万方，同比+3.3%，环比-13.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为49.05 万方，同比+13.7%，环比-12.7%，二线城市近四周平均成交面积为76 万方，同比+5.9%，环比-13.3%，三线城市近四周平均成交面积为29.78 万方，同比-14.8%，环比-14.2%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%7/26/267/12/266/28/266/14/265/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%7/26/267/12/266/28/266/14/265/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%7/26/267/12/266/28/266/14/265/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%7/26/267/12/266/28/266/14/265/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7201.46 万方，同比-10.08%，环比-0.03%，14 城去化周期为18.58 个月，其中一线城市去化周期为12.69 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为219.04 万方，本年累计二手房成交面积为6724.9 万方，累计同比+4.4%。20 城近四周平均成交面积为220.96 万方，同比+10.3%，环比-4.1%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。6,6006,8007,0007,2007,4007,6007,8008,0008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2026/7/13 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.09，环比-1.8%，挂牌价指数为141.59，环比-0.16%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为29 宗，成交住宅类土地数量为24 宗，新增供应商服类土地数量为38 宗，成交商服类土地数量为31 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.91，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.04。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为6654.25 元/平方米，溢价率为8.77%，环比-3.46pct，成交商服类土地楼面均价为1978.5 元/平方米，溢价率为0.47%，环比-0.01pct。7/22/248/21/249/20/2410/20/2411/19/2412/19/241/18/252/17/253/19/254/18/255/18/256/17/257/17/258/16/259/15/2510/15/2511/14/2512/14/251/13/262/12/263/14/264/13/265/13/266/12/267/12/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市7/22/248/21/249/20/2410/20/2411/19/2412/19/241/18/252/17/253/19/254/18/255/18/256/17/257/17/258/16/259/15/2510/15/2511/14/2512/14/251/13/262/12/263/14/264/13/265/13/266/12/267/12/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市7/22/248/21/249/20/2410/20/2411/19/2412/19/241/18/252/17/253/19/254/18/255/18/256/17/257/17/258/16/259/15/2510/15/2511/14/2512/14/251/13/262/12/263/14/264/13/265/13/266/12/267/12/2690平米以下90-144平米144平米以上7/22/248/21/249/20/2410/20/2411/19/2412/19/241/18/252/17/253/19/254/18/255/18/256/17/257/17/258/16/259/15/2510/15/2511/14/2512/14/251/13/262/12/263/14/264/13/265/13/266/12/267/12/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌3.31%，沪深300 指数上涨2.65%，房地产指数跑输沪深300 指数5.96pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.31%，恒生综合指数上涨1.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.73pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第27，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第11、第13。7/27/258/10/258/24/259/7/259/21/2510/5/2510/19/2511/2/2511/16/2511/30/2512/14/2512/28/251/11/261/25/262/8/262/22/263/8/263/22/264/5/264/19/265/3/265/17/265/31/266/14/266/28/267/12/267/26/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0007/26/267/12/266/28/266/14/265/31/265/17/265/3/264/19/264/5/263/22/263/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%7/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/264/3/264/17/265/1/265/15/265/29/266/12/266/26/267/10/267/24/26房地产(申万)沪深300-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%7/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/263/20/264/3/264/17/265/1/265/15/265/29/266/12/266/26/267/10/267/24/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
南京高科（+2.47%）、
滨江集团（+2.38%）、招商蛇口（+2.23%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+18.04%）、中国海外宏洋（+4.68%）、建发国际集团（+3.5%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：越秀服务（+9.76%）、滨江服务（+1.59%）、
招商积余（+0.52%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%有色金属石油石化煤炭电力设备公用事业银行非银金融交通运输国防军工食品饮料钢铁环保计算机通信基础化工家用电器电子汽车建筑装饰机械设备医药生物美容护理商贸零售轻工制造农林牧渔社会服务房地产纺织服饰传媒建筑材料综合-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%-5%0%5%10%15%20%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%越秀服务滨江服务招商积余恒大物业世茂服务融创服务碧桂园服务万物云中海物业
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