1、 商业类项目持续扩容，地方首单突破

REITsREITs行业走势图数据来源：聚源《REITs 指数环比下跌，仓储物流、产业园区板块本周跌幅较大—行业周报》-2026.7.19《REITs 指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大—行业周报》-2026.7.12《REITs 指数环比上涨，仓储物流、消费板块本周涨幅较大—行业周报》-2026.7.5REITs 指数环比下跌，产业园区、仓储物流板块本周跌幅较大——行业周报齐东（分析师）胡耀文（分析师）证书编号：S0790522010002证书编号：S0790524070001 中证REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级2026 年第30 周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%。我们认为，近期REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。 商业类项目持续扩容，地方首单突破本周REITs 市场呈现商业类项目持续扩容、地方首单突破的特点，一级市场热度延续。发行与认购：华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62 亿元，发行价3.593 元/份，预计募资17.97 亿元。该项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。项目审核进展：7 月23 日，深交所审核通过华泰紫金华住安住商业REIT和平安西安高科产业园REIT。前者底层为广州、上海的酒店资产，拟发行5 亿份，预计募资13.2 亿元；后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安软件新城13 栋产业楼宇，出租率88.33%。 一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%2026 年第30 周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。本周中证REITs 全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。本周REITs 市场交易规模成交量达6.04 亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82 亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。 一级跟踪：37 只REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃2026 年第30 周，共有37 只REITs 基金等待上市，12 只REITs 基金等待扩募。待上市首发REITs 中，商业不动产REITs 达17 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6 只商业不动产REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 风险提示：（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。-24%-12%0%12%24%36%2025-072025-112026-03中证REITs全收益沪深300相关研究报告行业周报目 录2.1、 中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34% ................................................................................................................... 42.2、 中证REITs 全收益指数环比下跌2.15% ...................................................................................................................... 52.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降18.5% ........................................................................................................... 62.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长16.32% ........................................................................................................ 7图表目录图1： 中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34% ......................................................................................................................... 4图2： 中证REITs（收盘）指数2025 年初以来累计超额收益-26.4% ....................................................................................... 4图3： 中证REITs 全收益指数环比下跌2.15% ............................................................................................................................ 5图4： 中证REITs 全收益指数2025 年初以来累计超额收益-18.29% ........................................................................................ 5图5： REITs 市场交易规模成交量同比下降18.49% ................................................................................................................... 6图6： REITs 市场交易规模成交额同比下降34.83% ................................................................................................................... 6图7： REITs 市场区间换手率1.86%，同比-1.76pct .................................................................................................................... 6图8： 近30 日REITs 市场交易规模成交总量达43.35 亿份，同比增长16.32% ..................................................................... 7图9： 近30 日平均区间换手率0.45%，同比增长0.03pct ......................................................................................................... 7图10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8图11： 保障房REITs 本周下跌1.37%（单位：元） .................................................................................................................. 8图12： 环保类REITs 本周下跌1.79%（单位：元） .................................................................................................................. 9图13： 高速公路类REITs 本周下跌2.87%（单位：元） .......................................................................................................... 9图14： 产业园区类REITs 本周下跌5.22%（单位：元） ........................................................................................................ 10图15： 仓储物流类REITs 本周下跌4.51%（单位：元） ........................................................................................................ 10图16： 能源类REITs 本周下跌2.80%（单位：元） ................................................................................................................ 11图17： 消费类REITs 本周下跌0.35%（单位：元） ................................................................................................................ 11表1： 商业类项目持续扩容、地方首单突破................................................................................................................................ 3表2： 本周华夏中海商业资产REIT、华泰江苏交控REIT、中金中国绿发商业资产REIT 涨幅居前 ................................ 12表3： 37 只REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14行业周报
1、 商业类项目持续扩容，地方首单突破
本周REITs 市场呈现商业类项目持续扩容、地方首单突破的特点，一级市场热度延续。发行与认购：华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62 亿元，发行价3.593 元/份，预计募资17.97 亿元。该项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。项目审核进展：7 月23 日，深交所审核通过华泰紫金华住安住商业REIT 和平安西安高科产业园REIT。前者底层为广州、上海的酒店资产，拟发行5 亿份，预计募资13.2亿元；后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安软件新城13 栋产业楼宇，出租率88.33%。表1：商业类项目持续扩容、地方首单突破时间政策2026/7/23华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，公众配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62 亿元，发行价3.593 元/份，预计募资17.97 亿元。项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心（写字楼）+佛山保利水城（购物中心）2026/7/23深交所网站显示，华泰紫金华住安住商业REIT、平安西安高科产业园REIT 的审核状态均变更为“通过”。其中华泰紫金华住安住商业不动产REIT 底层资产包含广州天河体育中心美居&全季酒店和上海江桥万达桔子水晶酒店，基金拟发行5 亿份，申报阶段预计募资13.2 亿元，存续期32 年。平安西安高科产业园REIT 核心资产集中在西安高新区软件新城版块，13栋现代化产业楼宇构成资产包，总建筑面积32.5 万平方米，可租赁面积约21.2 万平方米，初始申报基准日整体出租率为88.33%。行业周报
2、 市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%
2.1、 中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%2026 年第30 周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。图1：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）图2：中证REITs（收盘）指数2025 年初以来累计超额收益-26.4%数据来源：Wind、开源证券研究所-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%2022W482022W532023W62023W112023W162023W212023W262023W312023W362023W422023W472023W522024W52024W112024W162024W212024W262024W312024W362024W412024W462024W512025W42025W92025W142025W192025W242025W292025W342025W392025W442025W492026W22026W72026W122026W172026W222026W27中证REITs（收盘）指数环比-36%-32%-28%-24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%-36%-32%-28%-24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%2025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29累计超额收益（右轴）中证REITs（收盘）指数累计收益沪深300累计收益（右轴）行业周报2.2、 中证REITs 全收益指数环比下跌2.15%2026 年第30 周，中证REITs 全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。图3：中证REITs 全收益指数环比下跌2.15%数据来源：Wind、开源证券研究所图4：中证REITs 全收益指数2025 年初以来累计超额收益-18.29%数据来源：Wind、开源证券研究所-10%-5%0%5%10%15%2021W412021W482022W32022W102022W172022W242022W312022W382022W452022W522023W62023W132023W202023W272023W342023W412023W482024W32024W102024W172024W242024W312024W382024W452024W522025W72025W142025W212025W282025W352025W422025W492026W42026W112026W182026W25中证REITs全收益指数环比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29中证REITs全收益指数(累计收益）超额收益（累计收益，右轴）沪深300（累计收益,右轴）行业周报2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降18.5%2026 年第30 周，REITs 市场交易规模成交量达6.04 亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82 亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。图5：REITs 市场交易规模成交量同比下降18.49%图6：REITs 市场交易规模成交额同比下降34.83%数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所图7：REITs 市场区间换手率1.86%，同比-1.76pct数据来源：Wind、开源证券研究所-100%0%100%200%300%400%2023/2/242024/2/242025/2/242026/2/24成交量(亿份)同比（右轴）-100%0%100%200%300%400%2023/2/242024/2/242025/2/242026/2/24成交额(亿元)同比（右轴）-20%-15%-10%-5%0%5%10%区间换手率(%)同比（右轴）行业周报2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长16.32%从近30 日数据来看，过去30 成交日REITs 市场交易规模成交总量达43.35 亿份，同比增长16.32%；成交总额达164.72 亿元，同比增长10.06%；近30 日平均区间换手率0.45%，同比增长0.03pct。图8：近30 日REITs 市场交易规模成交总量达43.35 亿份，同比增长16.32%数据来源：Wind、开源证券研究所图9：近30 日平均区间换手率0.45%，同比增长0.03pct数据来源：Wind、开源证券研究所0.51.52.53.54.5成交额(亿元)成交量(亿份，右轴)0.20.40.60.81.21.4区间换手率(%)行业周报
3、 分板块表现：本周产业园区、仓储物流板块跌幅较大
2026 年第30 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高数据来源：Wind、开源证券研究所图11：保障房REITs 本周下跌1.37%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所-0.30-0.20-0.100.000.100.200.300.400.502025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29保障房环保高速公路产业园区仓储物流能源消费2.53.54.52024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29中金厦门安居REIT红土创新深圳安居REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT招商基金招商蛇口租赁住房REIT汇添富上海地产租赁住房REIT华泰苏州恒泰租赁住房REIT行业周报图12：环保类REITs 本周下跌1.79%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图13：高速公路类REITs 本周下跌2.87%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT银华绍兴原水水利REIT2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT国金中国铁建REIT华泰江苏交控REIT中金山东高速REIT中金安徽交控REIT工银河北高速REIT易方达深高速REIT招商基金公路高速公路REIT华夏南京交通高速公路REIT平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT行业周报图14：产业园区类REITs 本周下跌5.22%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图15：仓储物流类REITs 本周下跌4.51%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29东吴苏园产业REIT博时蛇口产园REIT华安张江产业园REIT华夏合肥高新REIT建信中关村REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏和达高科REIT中金湖北科投光谷REIT博时津开科工产业园REIT易方达广州开发区高新产业园REIT中金联东科技创新产业园REIT华泰紫金南京建邺产业园REIT中金重庆两江产业园REIT广发成都高投产业园REIT招商科创孵化器REIT华夏金隅智造工场REIT中金亦庄产业园REIT创金合信首农REIT中信建投沈阳国际软件园REIT2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29中金普洛斯REIT嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际REIT红土创新盐田港REIT华泰紫金宝湾物流仓储REIT华安外高桥仓储物流REIT中航易商仓储物流REIT汇添富九州通医药仓储物流REIT南方顺丰物流REIT中银中外运仓储物流REIT华夏安博仓储REIT行业周报图16：能源类REITs 本周下跌2.80%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图17：消费类REITs 本周下跌0.35%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29嘉实中国电建清洁能源REIT中信建投明阳智能新能源REIT华夏特变电工新能源REIT中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT中航京能光伏REIT工银蒙能清洁能源REIT华夏华电清洁能源REIT华夏中核清洁能源REIT2024W512025W12025W32025W52025W72025W92025W112025W132025W152025W172025W192025W212025W232025W252025W272025W292025W312025W332025W352025W372025W392025W412025W432025W452025W472025W492025W512026W12026W32026W52026W72026W92026W112026W132026W152026W172026W192026W212026W232026W252026W272026W29嘉实物美消费REIT华夏华润消费REIT中金印力消费REIT华夏金茂消费REIT华安百联消费REIT华夏首创奥莱REIT华夏大悦城消费REIT易方达华威市场REIT中金中国绿发商业REIT中金唯品会奥莱REIT华夏凯德消费REIT华夏中海消费REIT行业周报2026 年第30 周，REITs 市场整体表现偏弱，消费板块相对抗跌。其中，华夏中海商业资产REIT、华泰江苏交控REIT、中金中国绿发商业资产REIT 涨幅居前，周涨幅分别为4.18%、2.98%和2.51%。跌幅方面，产业园区板块仍整体承压，中金亦庄产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT 周跌幅分别为11.04%、10.71%和10.33%。表2：本周华夏中海商业资产REIT、华泰江苏交控REIT、中金中国绿发商业资产REIT 涨幅居前类别基金简称上市时间项目估值（亿元）募集份额（亿份）（元）中债估值收益率平均估值均价（元）一周涨跌保障房中金厦门安居REIT2022-08-3112.145.003.814.36%2.43-2.41%红土创新深圳安居REIT2022-08-3111.585.003.313.11%2.32-0.66%国泰君安城投宽庭保租房REIT2024-01-1230.5310.003.704.97%3.05-1.36%华夏基金华润有巢REIT2022-12-0911.105.002.624.55%2.22-3.50%华夏北京保障房REIT2022-08-3111.515.003.833.84%2.300.03%招商基金招商蛇口租赁住房REIT2024-10-2312.465.003.313.59%2.49-2.77%汇添富上海地产租赁住房REIT2025-03-3112.315.003.313.98%2.460.98%华泰苏州恒泰租赁住房REIT2025-05-2112.615.003.363.81%2.52-1.26%环保富国首创水务REIT2021-06-2117.465.003.521.17%3.490.17%中航首钢绿能REIT2021-06-210.001.0011.294.49%0.00-0.58%银华绍兴原水水利REIT2024-11-0815.936.003.792.60%2.65-4.96%高速公路平安广州广河REIT2021-06-2196.747.007.6112.62%13.82-2.91%浙商沪杭甬REIT2021-06-2145.635.004.9011.57%9.13-9.20%华夏中国交建REIT2022-04-2898.3210.005.879.14%9.830.86%华夏越秀高速REIT2021-12-140.003.004.718.54%0.00-3.62%国金中国铁建REIT2022-07-0846.125.007.506.12%9.22-3.36%华泰江苏交控REIT2022-11-1528.504.005.986.65%7.132.98%中金山东高速REIT2023-10-2727.904.008.193.77%6.97-3.26%中金安徽交控REIT2022-11-22111.9810.006.0010.17%11.20-1.37%工银河北高速REIT2024-06-2855.1810.004.439.11%5.52-3.04%易方达深高速REIT2024-03-2921.023.006.305.14%7.01-0.71%招商基金公路高速公路REIT2024-11-2137.755.007.164.90%7.55-4.52%华夏南京交通高速公路REIT2024-11-0129.965.005.215.46%5.99-2.54%平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT2024-12-2699.0010.007.643.13%9.90-6.65%产业园区东吴苏园产业REIT2021-06-2133.509.002.527.87%3.72-3.38%博时蛇口产园REIT2021-06-2125.289.001.558.95%2.81-2.82%华安张江产业园REIT2021-06-2114.705.001.938.71%2.94-6.30%华夏合肥高新REIT2022-10-1013.517.001.0111.81%1.93-3.45%建信中关村REIT2021-12-1730.739.001.138.84%3.41-2.75%国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-137.302.003.357.13%3.65-7.86%国泰君安东久新经济REIT2022-10-1413.765.003.436.37%2.75-4.67%华夏和达高科REIT2022-12-2714.245.001.749.10%2.85-5.19%中金湖北科投光谷REIT2023-06-3015.406.001.3312.28%2.57-4.37%博时津开科工产业园REIT2024-09-1911.995.002.555.76%2.40-10.33%易方达广州开发区高新产业园REIT2024-09-2320.108.001.2913.48%2.51-5.20%行业周报类别基金简称上市时间项目估值（亿元）募集份额（亿份）（元）中债估值收益率平均估值均价（元）一周涨跌中金联东科技创新产业园REIT2024-11-0516.175.003.556.15%3.23-1.63%华泰紫金南京建邺产业园REIT2024-12-0310.164.001.967.99%2.54-10.71%中金重庆两江产业园REIT2024-12-1110.204.002.018.31%2.55-3.79%广发成都高投产业园REIT2024-12-1912.454.002.596.66%3.11-3.65%招商科创孵化器REIT2024-12-3110.033.001.7510.67%3.34-4.80%华夏金隅智造工场REIT2025-02-2611.084.002.964.13%2.77-0.84%中金亦庄产业园REIT2025-06-2610.034.002.625.41%2.51-11.04%创金合信首农REIT2025-07-2530.6610.003.354.53%3.07-6.54%中信建投沈阳国际软件园REIT2025-11-0610.263.002.917.14%3.42-5.14%仓储物流中金普洛斯REIT2021-06-2153.4615.002.389.51%3.56-1.16%嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-0815.655.003.325.99%3.13-1.40%华夏深国际REIT2024-07-0914.886.002.656.53%2.48-6.39%红土创新盐田港REIT2021-06-2117.058.002.046.82%2.13-9.11%华泰紫金宝湾物流仓储REIT2024-10-2912.173.003.447.47%4.06-6.57%华安外高桥仓储物流REIT2024-12-2510.414.002.985.16%2.60-3.53%中航易商仓储物流REIT2025-01-2424.358.002.029.64%3.04-9.40%汇添富九州通医药仓储物流REIT2025-02-2711.034.003.784.37%2.76-2.70%南方顺丰物流REIT2025-04-2130.4110.003.316.44%3.04-5.08%中银中外运仓储物流REIT2025-07-2910.974.003.604.84%2.74-3.88%华夏安博仓储REIT2025-12-1921.714.004.796.89%5.43-0.39%能源嘉实中国电建清洁能源REIT2024-03-2810.334.003.732.85%2.58-3.47%中信建投明阳智能新能源REIT2024-07-2312.322.005.126.72%6.16-5.79%华夏特变电工新能源REIT2024-07-0210.393.004.591.61%3.46-2.43%中信建投国家电投新能源REIT2023-03-2971.658.009.544.35%8.96-0.98%鹏华深圳能源REIT2022-07-2632.646.005.635.32%5.44-1.40%中航京能光伏REIT2023-03-2924.543.009.273.75%8.18-2.49%工银蒙能清洁能源REIT2024-12-1010.162.005.412.93%5.08-8.23%华夏华电清洁能源REIT2025-08-0115.995.004.162.37%3.20-0.31%华夏中核清洁能源REIT2026-02-0212.533.006.323.15%4.18-0.13%消费嘉实物美消费REIT2024-03-1210.024.003.601.16%2.51-3.72%华夏华润商业REIT2024-03-1481.4710.009.573.31%8.15-0.33%中金印力消费REIT2024-04-3039.5910.003.904.93%3.960.46%华夏金茂商业REIT2024-03-1210.654.003.723.74%2.661.89%华安百联消费REIT2024-08-1623.3210.002.752.99%2.33-4.78%华夏首创奥特莱斯REIT2024-08-2819.738.004.133.36%2.470.29%华夏大悦城商业REIT2024-09-2032.4310.004.412.77%3.24-1.41%易方达华威农贸市场REIT2025-01-2414.825.004.432.83%2.96-1.31%中金中国绿发商业资产REIT2025-06-2715.305.003.764.16%3.062.51%中金唯品会奥莱REIT2025-09-1229.0110.004.072.16%2.90-0.34%华夏凯德商业REIT2025-09-2925.694.005.704.63%6.42-1.67%华夏中海商业资产REIT2025-10-3112.903.005.661.97%4.304.18%数据来源：Wind、开源证券研究所行业周报
4、 一级跟踪：37 只REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第29 周，共有37 只REITs 基金等待上市，13 只REITs 基金等待扩募。待上市首发REITs 中，商业不动产REITs 达17 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6 只商业不动产REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。表3：37 只REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃待上市REITs 名称资产类型申报类项目状态 受理日期主要原始权益人平安证券-西安高科产业园1 号资产支持专项计划园区基础设施首发通过2026-07-23 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司华泰资管-华住安住商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-07-23 上海安住此间商务信息咨询有限公瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-07-22瑶溪文化投资(广州)有限公司南方资本-润泽科技数据中心2 期基础设施资产支持专项计扩募已受理2026-07-16润泽科技发展有限公司招商蛇口博时产业园基础设施3 期资产支持专项计划园区基础设施扩募已问询2026-07-15 招商局蛇口工业区控股股份有限公东方红申能股份能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发已受理2026-07-13申能新能源(青海)有限公司中信建投-广州发展清洁能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发已反馈2026-07-10 广州发展新能源集团股份有限公司招商资管招商蛇口商业资产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-07-07 招商局积余产业运营服务股份有限公司国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计保障性租赁住房首发已反馈2026-06-30中建资本管理(上海)有限公司博时山东铁投路桥封闭式基础设施1 期资产支持专项计划首发已反馈2026-06-29山东铁路投资控股集团有限公司国泰海通-崇邦商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-06-26泛全有限公司中信证券-龙岗城投产业园基础设施1 号资产支持专项计划园区基础设施首发已问询2026-06-24 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司第一创业-北京国资公司商业不动产1 期资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-06-23 北京市国有资产经营有限责任公司华安资产-锦江商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-06-23上海锦江资产管理有限公司光大保德信光大安石1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-06-22上海光翎投资中心(有限合伙)华泰资管-三峡清洁能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发通过2026-06-10 中国三峡新能源(集团)股份有限公司长城-华能煤电1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施首发已反馈2026-06-09华能青岛热电有限公司中信证券-蜀道集团高速公路1 号资产支持专项计划交通基础设施首发已问询2026-06-09 四川高速公路建设开发集团有限公中信证券-华润电力燃煤发电基础设施1 号资产支持专项计能源基础设施首发已问询2026-06-09华润电力焦作有限公司中金-菜鸟物流仓储1 号资产支持专项计划仓储物流首发已问询2026-05-29杭州传欣物联网技术有限公司中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划保障性租赁住房首发已问询2026-05-28杭州市安居宁巢投资有限公司中信证券-华润置地商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-05-27华润置地控股有限公司深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产1 号资产支持专项计商业不动产首发已反馈2026-05-27深圳茂业(集团)股份有限公司银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划水利设施首发已问询2026-05-26 广东粤海飞来峡水力发电有限公司行业周报待上市REITs 名称资产类型申报类项目状态 受理日期主要原始权益人中金-开元旅业1 期商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发2026-05-22杭州汉嵊企业管理有限公司中信证券-凯德商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-05-14 CAPITALANDMALLASIALIMITED华安资产陆家嘴商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-05-14 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司中信证券-保利发展商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-05-14保利发展控股集团股份有限公司太保资产-复星不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-04-27 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司中信证券-湖北交投楚天高速公路1 号资产支持专项计划交通基础设施首发已反馈2026-04-14湖北楚天智能交通股份有限公司深创投-星河集团商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-04-03星河实业(深圳)有限公司中航证券-中核汇能新能源1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施首发通过2026-03-30中核汇能有限公司建信天津临港发展集团港口基础设施1 号资产支持专项计首发已反馈2026-03-30天津临港港务集团有限公司国金资管-嘉泽新能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发已反馈2026-03-30嘉泽新能源股份有限公司瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-25 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公嘉实首开商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-20北京首都开发股份有限公司山证资管-晋中公投瑞阳供热1 期资产支持专项计划首发已反馈2026-03-18 晋中市公用基础设施投资控股(集团)有限公司中金厦门安居租赁住房2 期资产支持专项计划保障性租赁住房扩募通过2026-03-16厦门安居集团有限公司中信证券-银泰百货1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-05银泰百货有限公司中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划园区基础设施首发已问询2026-01-28厦门高新技术创业中心有限公司中信证券-华润有巢租赁住房基础设施2 号资产支持专项计保障性租赁住房扩募通过2025-10-29有巢住房租赁(深圳)有限公司中信证券-华润商业资产2 号资产支持专项计划消费基础设施扩募已问询2025-10-29华润商业资产控股有限公司国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2025-08-28BOLINDALIMITED中航-京能水电1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施扩募通过2025-08-05 云南保山槟榔江水电开发有限公司国君资管临港创新智造产业园2 期基础设施资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2025-05-30上海临港控股股份有限公司中信证券-北京保障房中心租赁住房2 号资产支持专项计划保障性租赁住房扩募通过2025-03-26北京保障房中心有限公司招商蛇口博时产业园基础设施2 期资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2023-04-04招商局光明科技园有限公司深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划仓储物流扩募通过2023-04-04深圳市盐田港物流有限公司中金-普洛斯仓储物流基础设施2 期资产支持专项计划仓储物流扩募通过2023-03-31普洛斯中国控股有限公司华安资产张润大厦资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2023-03-31上海张江(集团)有限公司
5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第30 周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。本周中证REITs 全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025 年年初至今，行业周报REITs 全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300 指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。本周REITs 市场交易规模成交量达6.04 亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82 亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。行业周报《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。