图表1：样本选取发债房企名单

报告摘要
一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压
2026 年一季度所选34 家样本发债房企营业收入合计2284.85 亿元，同比下降28.2%，其中23 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-39.42 亿元，而去年同期合计为15.53 亿元，较去年同期由正转负，平均毛利率为15.22%，而2025 年同期毛利率为14.93%，净利率为-11.15%，而2025 年一季度平均净利率为-8.16%，延续下降态势。二、现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大2026 年一季度所选34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-63.96 亿元，经营性现金流流出规模较25 年同期小幅减少，投资性现金流净额为-57.87 亿元，25 年同期为-400.30 亿元，筹资活动现金流净额约-44.67 亿元，而2025 年同期为162.18 亿元，由正转负。三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存2026 年一季度所选34 家样本发债房企合计有息负债规模为3.16 万亿元，较2025 年末的3.16 万亿小幅下降0.81%。平均剔除预收账款的资产负债率为69.99%，较2025 年末降低了0.42 个百分点。平均净负债率为140.41%，同比2025 年末提高了1.42 个百分点。现金短债比为1.16，较25 年末的1.22 小幅降低。四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优2026 年一季度27 家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较25年同期同比下降21.4%至3683 亿元。权益销售比大部分在60%以上。五、拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块2026 年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，房企资金向确定性较强的优质资产集聚。六、投资建议：2026 年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，两会定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，需求端，核心城市有望继续优化限制性政策，降幅购房成本，深化住房公积金制度改革，供给端加快“好房子”建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期(10%)(2%)6%14%22%30%25/6/325/8/1425/10/2526/1/526/3/1826/5/29房地产沪深300守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P2守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P4
一、
样本说明2026 年一季度全国房地产市场整体延续调整态势，年初以来，各部门积极出台优化地产政策，推动市场止跌回稳。3 月5 日两会《政府工作报告》中定调“着力稳定房地产市场”，需求端强调推动住房政策与人口政策深度结合，提出加强初婚初育及多子女家庭支持，并深化公积金制度改革。供给端提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，推进存量盘活与“好房子”建设，同时要求“高质量推进城市更新”。地方层面，多地落地城市更新相关文件，优化公积金贷款政策，如苏州对符合条件的青年人群给予公积金贷款贴息，补贴金额不超过5 万元。3 月份江苏、福建发行专项债券收回收购闲置存量土地，合计发行约173 亿元。一季度核心城市楼市呈现点状修复，市场延续分化行情。目前，房地产企业2026 年一季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债房企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债房企，所选样本数量合计34家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取名单明细如下表所示：
图表1：样本选取发债房企名单
类型数量（家）公司明细央企龙头中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展混合所有制龙头绿城中国、金地集团未出险民企龙头龙湖集团、滨江集团、新城控股地方国企龙头建发房地产集团、华发股份普通央企华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置业、大悦城、信达地产普通地方国企金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P5二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压2.1 营收整体同比下降，地方国企表现较优2026 年一季度所选34 家样本发债房企营业收入合计2284.85 亿元，同比下降28.2%，其中23 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。分企业性质来看，2026 年一季度央企龙头合计营收同比下降17.1%，其中招商蛇口营收增长略超15%，普通地方国企营业收入同比下降8.69%，其中金融街、首开股份、北辰实业、联发集团、珠实集团和安徽高速地产营收同比提升，普通央企营业收入同比下降48.68%，其中大悦城营收增速接近50%。而混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头营业收入同比分别下降5.73%/29.05%/74.25%。
图表2：发债房企样本营收规模及同比增速
图表3：各类型发债房企样本营收同比增速
2.2 归母净利润走弱，盈利能力仍承压2026 年一季度，所选34 家样本发债房企归母净利润合计-39.42 亿元，而去年同期合计为15.53 亿元，较去年同期由正转负，其中18 家房企亏损，而去年亏损房企数量为17 家，主要受到近年来房地产行业周期调整，部分房企为加速库存去化采取降价营销策略，结转毛利率下行等原因影响，盈利能力仍承压。分企业性质来看，2026 年一季度央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅分别为55.5%和90.8%，混合所有制龙头归母净利润由去年同期的-4.28 亿元降至-10.49 亿元，同比大幅下滑，未出险民企龙头同比上涨4.1%至13.50 亿元，普通地方国企合计归母净利润为-24.19 亿元，地方国企龙头的合计归母净利润为-8.15 亿元，较去年由正转负。-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%10000150002000025000营业收入（亿元）同比增速（右轴）-32%18%68%118%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P6
图表4：发债房企样本归母净利润规模及同比增速
图表5：各类型发债房企样本归母净利润同比增速
2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化2026年一季度所选34 家样本发债房企平均毛利率为15.22%，而2025 年同期毛利率为14.93%，其中20 家样本发债房企毛利率同比25 年一季度下滑，主要系部分房企为维持市场份额，采取降价促销换量措施，毛利率小幅走弱。分企业性质来看，2026 年一季度央企龙头毛利率为15.72%，相对较高，其中华润置地毛利率超过20%，普通央企毛利率为12.35%，较去年同期同比降低0.94 个百分点，其中上海金茂投资、铁建地产较去年同期毛利率提升。混合所有制龙头毛利率较去年同期下降4.54 个百分点。未出险民企龙头毛利率较去年同期降低0.62 个百分点至17.01%，其中新城控股的毛利率同比提高8.56个百分点，普通地方国企和地方国企龙头毛利率为16.71%和15.49%，较25 年同期分别提高1.25和5.21 个百分点。-300%-200%-100%0%100%(1000)(500)归母净利润（亿元）同比增速（右轴）-1000%-500%0%500%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P7
图表6：发债房企样本毛利率（%）
图表7：各类型发债房企样本毛利率（%）
2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均净利率为-11.15%，而2025 年一季度平均净利率为-8.16%，延续下降态势，其中21 家样本发债房企净利率同比25 年下滑，主要系多数房企计提较多资产减值，净利率降幅高于毛利率。分企业性质来看，2026 年一季度央企龙头平均净利率为4.16%，相对较高，其中中国海外发展和华润置地净利率超过6%，未出险民企龙头净利率较去年同期提高1.17 个百分点至4.11%，其中滨江集团和新城控股的净利率同比分别提高2.95和0.57个百分点，普通央企净利率为-27.85%，较去年同期同比降低14.86 个百分点，混合所有制龙头净利率为-6.91%，较去年同期下滑3.54 个百分点。地方国企龙头净利率为-12.17%，较25 年一季度由正转负。毛利率（%）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P8
图表8：发债房企样本净利率（%）
图表9：各类型发债房企样本净利率（%）
2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均销售费用规模为2.43 亿元，而2025 年同期为2.89亿元，延续下降态势，其中24 家样本发债房企销售费用规模同比25 年一季度下滑，房企整体费用管控意识有所增强，销售费用得到有效控制。分企业性质来看，2026 年一季度央企龙头平均销售费用为7.41 亿元，较2025 年同期减少0.56 亿元，费用规模相对较高，混合所有制龙头、未出险民企龙头、普通央企和普通地方国企的平均销售费用分别为2.45/3.27/2.09/0.80 亿元，较25年同期减少0.87/0.61/0.82/0.10 亿元。费用率方面， 2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均营收销售费用率为4.56%，较2025年同期提高0.60 个百分点，平均营收管理费用率为6.39%，较2024 年提高0.86 个百分点。费用率指标提高主要是由于营业收入下滑的幅度较费用下降幅度更大。(30)(20)(10)净利率（%）(40)(20)央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P9
图表10：发债房企样本销售费用同比
图表11：各类型发债房企样本销售费用率（%）
2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均管理费用规模为2.50 亿元，而2025 年同期为2.94亿元，延续下降态势，其中22 家样本发债房企管理费用规模同比24 年下滑。分企业性质来看，管理费用方面，2026 年一季度央企龙头、混合所有制龙头、普通央企、地方国企龙头和普通地方国企的平均管理费用分别为4.83/3.58/1.41/2.76/1.35 亿元，较25 年同期减少0.26/2.15/0.79/0.98/0.05 亿元。而未出险民企龙头平均管理费用较25 年同期增加0.15 亿元至4.43 亿元。
图表12：发债房企样本管理费用同比
图表13：各类型发债房企样本管理费用率（%）
-100%0%100%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均0.010.020.0央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均-50%0%50%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P10三、现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大3.1 经营性现金流净额为负，现金流压力增大2026 年一季度所选34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-63.96 亿元，经营性现金流流出规模较25 年同期小幅减少，其中有20 家房企经营性现金流净额为负数，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企一季度经营性现金流仍为负值。从各类样本发债房企来看，未出险民企龙头和普通央企的经营性净现金流分别为11.45 亿元和24.40 亿元，较25 年同期均由负转正，混合所有制龙头和央企龙头经营性净现金流为-12.37和-23.01 亿元，较25 年同期流出规模减少82.66%和94.23%。保利发展和保利置业的经营性现金流均有所提升。地方国企龙头和普通地方国企经营性现金流净额为-15.30 亿元和-49.12 亿元，去年同期为66.39 亿元和43.50 亿元。
图表14：发债房企样本经营性净现金流
图表15：各类型发债房企样本经营性净现金流
2026 年一季度所选34 家样本发债房企的货币资金累计为9016.48 亿元，较25 年一季度末10422.96 亿元和2025 年末9220.88 亿元均有所下降，其中有22 家房企货币资金较25 年末降低，主要与市场销售规模下行有关。从各类样本发债房企来看，央企龙头货币资金为3522.30 亿元，较25 年末同比提高1.45%，货币资金规模相对较高，中国海外发展和保利发展的货币资金较25 年末均有所提升。普通央企、普通地方国企、地方国企龙头和混合所有制龙头货币资金为1920.16/1539.29/753.99/651.62 亿元，较25 年同比下降5.16%/2.04%/7.06%/10.08%。未出险民企龙头的货币资金合计为629.12 亿(1000)经营活动现金净流量（亿元）-3501,150央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P11元，较25 年同比提高2%。
图表16：发债房企样本货币资金
图表17：各类型发债房企样本货币资金
3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少2026 年一季度所选34 家样本发债房企的投资性现金流净额为-57.87 亿元，25 年同期为-400.30 亿元，流出规模较25 年同期减少了85.54%，其中有19 家房企投资性现金净额为负数。分企业性质来看，央企龙头投资性净现金流为81.03 亿元，较去年同期由负转正。普通央企、地方国企龙头、未出险民企龙头和普通地方国企投资性净现金流为-8.98/-9.09/-18.60/-35.47 亿元，同比少流出120.30/32.49/8.08/36.56 亿元，混合所有制龙头投资性净现金流为-66.76 亿元，同比2025 年同期多流出16.75 亿元。1000015000货币资金（亿元）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P12
图表18：发债房企样本投资性净现金流
图表19：各类型发债房企样本投资性净现金流
3.3 筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多2026 年一季度所选34 家样本发债房企的筹资活动现金流净额约-44.67 亿元，而2025 年同期为162.18 亿元，由正转负。分企业性质来看，普通央企和央企龙头净流出相对较多，2026 年一季度筹资性现金净流出规模为85.87 和0.86 亿元，较25 年同期多流出32.10/299.54 亿元，地方国企龙头2026 年一季度筹资性现金净流出为33.04 亿元，较25 年同期少流出2.08 亿元。普通地方国企筹资活动现金流为50.92 亿元，较25 年同期减少36.92 亿元。未出险民企龙头和混合所有制龙头筹资活动现金流分别为15.34 和8.85 亿元，较25 年同期增加105.48 和54.16 亿元
图表20：发债房企样本筹资性净现金流
图表21：各类型发债房企样本筹资性净现金流
-4000-3000-2000-1000投资活动现金净流量（亿元）-1000-500央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企-4000-2000筹资活动现金净流量（亿元）-1000央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P13四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存4.1 有息债务规模整体小幅下降2026 年一季度所选34 家样本发债房企合计有息负债规模为3.16 万亿元，较2025 年末的3.16万亿小幅下降0.81%。分企业类型来看，未出险民企龙头、混合所有制龙头、地方国企龙头和普通地方国企平均有息负债规模分别为747.50/968.77/1164.20/508.22 亿元，较2025 年末分别提高0.58%/1.96%/0.56%/1.69%。普通央企和央企龙头平均有息负债规模分别为1045.99 亿元和2285.59 亿元，较2025 年末分别降低0.96%和0.24%，央企龙头的融资渠道相对畅通，较为稳定的经营状况也支持企业保持一定的负债规模。
图表22：发债房企样本有息债务规模
图表23：各类型发债房企样本平均有息债务规模
2026 年一季度所选34 家样本发债房企短期有息债务平均占比为37.95%，较25 年末减少3.47个百分点，主要是受到部分房企严格控制存量债务规模影响。分企业类型来看，央企龙头、普通央企和混合所有制龙头平均短期有息负债占比分别为29.21%/44.08%/39.75%，较2025 年末分别提高0.50/0.62/5.28 个百分点，而未出险民企龙头、地方国企龙头和普通地方国企平均短期有息债务占比分别为25.45%/11.35%/42.83%，较25 年末降低2.14/8.28/7.50 个百分点。-10%-5%0%5%10%15%20%25%10000200003000040000有息债务规模（亿元）同比增速（右轴）央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P14
图表24：发债房企样本短期有息债务占比
图表25：各类型发债房企样本平均短期有息债务占
4.2 剔预资产负债率和现金短债比降低，净负债率提高2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均剔除预收账款的资产负债率为69.99%，较2025 年末降低了0.42 个百分点。分企业类型来看，央企龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头和混合所有制龙头平均剔除预收账款的资产负债率分别为59.85%/61.19%/62.00%/64.39%，较25 年末分别下降0.53/1.05/0.82/0.04 个百分点。而普通央企和普通地方国企的平均剔除预收账款的资产负债率超过70%。中国海外发展、深振业、滨江集团季末剔除预收账款的资产负债率相对较低。30%32%34%36%38%40%42%44%短期有息债务占比0%50%100%央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P15
图表26：发债房企样本剔预资产负债率
2026 年一季度所选34 家样本发债房企平均净负债率为140.41%，同比2025 年末提高了1.42个百分点。分企业类型来看，未出险民企龙头、央企龙头、混合所有制龙头和地方国企龙头房企各组的平均净负债率保持在80%以下，分别为46.14%/50.05%/69.80%/72.67%，而普通央企和普通地方国企的平均净负债率超过100%。
图表27：发债房企样本净负债率
60%62%64%66%68%70%72%74%76%78%2026Q1央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均0%50%100%150%200%250%2026Q1央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P162026 年一季度所选34 家样本发债房企平均现金短债比为1.16，较25 年末的1.22 小幅降低。其中有18 家发债房企的现金短债比高于1 倍，其中滨江集团、光明地产等房企资金管理良好。分企业类型来看，地方国企龙头、央企龙头、普通地方国企和混合所有制龙头现金短债比分别为1.52/1.45/1.21/0.88，较2025 年末降低了0.04/0.03/0.13/0.35，未出险民企龙头和普通央企房企的平均现金短债比为1.20 和0.87，较25 年末提升了0.08 和0.07，普通央企和混合所有制龙头的平均现金短债比低于1 倍，仍存在一定短期债务压力。
图表28：发债房企样本现金短债比
0.01.02.03.04.05.06.02026Q1央企龙头混合所有制龙头未出险民企龙头地方国企龙头普通央企普通地方国企合计平均守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P17五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优据国家统计局数据显示，2026年一季度新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%，销售额1.73 万亿元，同比下降16.7%。据中指数据，2026 年一季度27 家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较25 年同期同比下降21.4%至3683 亿元。其中保利发展和中国海外发展的全口径销售额超过500 亿元。分类型来看，普通央企和央企龙头全口径销售金额合计分别为632 亿元和1807 亿元，同比下降18.42%和7.68%，表现相对较优。未出险民企龙头、地方国企龙头、混合所有制龙头和普通地方国企全口径销售金额分别同比下降42.91%、42.12%、30.79%和25.07%。各发债房企的权益销售比大部分在60%以上，其中中国海外发展和华侨城集团的权益销售比在90%以上。
图表29：样本发债房企销售情况（亿元）
类型公司名称
26 年一季度
全口径销售额
25 年一季度全
口径销售额同比增速
26 年一季度权
益口径销售额
26 年一季度权益销
售比例央企龙头中国海外发展11%92%华润置地-14%71%招商蛇口-5%63%保利发展-18%79%混合所有制龙头绿城中国-26%45%金地集团-60%62%未出险民企龙头龙湖集团-55%67%滨江集团-35%48%新城控股-39%84%地方国企龙头建发房地产集团-21%76%华发股份-65%60%普通央企华侨城集团-47%95%上海金茂投资23%69%电建地产-32%71%铁建地产-35%75%中交房地产集团-14%79%保利置业-22%65%大悦城-61%62%信达地产-18%47%守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P18普通地方国企金融街-74%88%首开股份-63%63%北辰实业-33%--联发集团10%84%珠实集团-37%67%深业集团-8%86%北京城建17%77%天地源-35%--2026 年一季度房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价格有所上升，滨江集团2026 年销售均价较25 年一季度提升47%至52762 元/平方米。华润置地、珠实集团、中国海外发展的销售均价提高幅度超过15%。滨江集团、北京城建和华润置地的销售均价相对较高。
图表30：发债房企样本销售均价
10,00020,00030,00040,00050,00060,000滨江集团北京城建华润置地珠实集团华发股份保利置业建发房地产集团中海招商蛇口上海金茂投资深业集团绿城中国大悦城保利发展中交房地产集团电建地产金地集团联发集团信达地产天地源铁建地产金融街华侨城集团北辰实业首开股份龙湖集团新城发展2026年一季度销售均价（元/平方米）2025年一季度销售均价（元/平方米）守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P19
图表31：2026 年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20 的部分热销项目
项目名称开发企业城市区县成交金额（亿元）成交面积（万方）成交套数套均总价（万元）套均面积（平米）中信城开·信悦湾中信城开深圳南山区65.52.87,803深圳湾澐玺华润置地&中海地产深圳南山区53.93.34,774保利玥玺湾保利发展广州天河区40.92.16,292澐启滨江华润置地&上海南房上海浦东新36.32.72,163安澜上海招商&中海&徐汇城投&中旅上海徐汇区33.01.94,460北京润园华润置地北京顺义区28.84.12,229华润置地海棠悦府华润置地&三亚城运三亚海棠区25.05.9陆家嘴太古源 源陆家嘴&太古上海浦东新24.31.45,405中建·运河玖院中建二局北京通州区21.33.5明湖之心·半岛宁波城建&江山万里宁波鄞州区20.03.41,928中旅馥棠公馆中旅投资三亚海棠区18.23.11,137阅臻府中铁&中能建深圳宝安区17.92.11,011超级地中海·憘悦复星集团三亚海棠区17.03.81,108建发海耀建发房产成都锦江区16.62.32,368越秀·天河·和樾越秀地产广州天河区15.42.01,058保利天奕保利发展杭州余杭区15.04.2建屋新棠玥新建元&恒泰控苏州工业园14.84.0中海·九树满和中海地产北京通州区14.72.8中海·南海叁号院中海地产海口龙华区14.64.2保利·世博天悦保利发展&上海地产上海浦东新14.40.93,594守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P20六、拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块2026 年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，据中指数据，2026 年一季度（截至3 月28 日），300 城住宅用地推出规划建面6472 万平方米，同比下降23.8%，成交5893 万平方米，同比下降25.9%，土地出让金2154 亿元，同比下降45.7%；平均溢价率为5%。
图表32：300 城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至3 月28 日）
城市集中度方面，据中指数据，一季度全国TOP20 城市宅地出让金占全国比重为59%，较2025年全年提高7 个百分点。全国住宅用地出让金TOP20 城市中，多为核心一二线城市。除广州、上海、杭州等地核心地块竞拍出高溢价外，多数城市土拍情绪保持平淡。广州在天河区马场地块（总价236 亿元）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114 亿元，更多为地方国资获取。守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P21
图表33：2026 年一季度重点城市住宅用地成交情况
序号城市成交金额（亿元）同比规划建面（万平方米）同比平均溢价率广州297%190%24%上海-37%-21%3%南通-24%-37%0%北京-85%-64%0%成都-64%-56%3%无锡91%83%3%福州240%119%0%杭州-90%-93%34%扬州30%33%0%宁波-37%-2%0%南京84%65%0%厦门-47%-46%0%石家庄-11%-19%2%西安-63%-44%0%沈阳261%372%0%哈尔滨238%75%29%盐城53%86%0%太原40%16%0%青岛147%133%2%长沙-20%-52%1%房企资金向确定性较强的优质资产集聚，重点城市土拍市场呈现明显的结构性特征。核心城市优质地块的资源集聚效应进一步凸显。典型地块如广州马场一期地块于2 月25 日经过9 小时，243 轮竞价，由越秀地产以236.04 亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国第五，住宅楼面地价约8.5 万元/㎡，刷新广州住宅楼面价纪录。3 月6 日，杭州上城区城东新城宅地经109 轮竞价，以总价32.2 亿元、溢价率51%由保利获取，成交楼面价达44985 元/㎡。守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P22
图表34：2026 年一季度重点城市高总价成交地块
排名地块地区总价（亿元）溢价率马场1 期地块广州天河区26.6%城东新城单元SC080201-27 地块杭州上城区51.1%ZCB05-G-05、07、12、22 地块宁波鄞州区0%新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005 地块二类城镇住宅用地、商业用地北京顺义区0%蓝景丽家收储项目HD00-1603-01、03A 地块B4 综合性商业金融服务业用地北京海淀区0%S031102 单元S04-16 地块上海徐汇区0%QPPO-0101 单元18-05 地块上海青浦区6.6%Y00-0402 单元E04B-10 地块上海浦东新区0%XDG-2025-68 号地块无锡新吴区0%湘雅路以南、湘江大道以东地块长沙开福区0%七、投资建议2026 年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，两会定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，需求端，核心城市有望继续优化限制性政策，降幅购房成本，深化住房公积金制度改革，供给端加快“好房子”建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P23八、风险提示房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期守正 出奇 宁静 致远行业深度研究 P24
1、行业评级
看好：预计未来6 个月内，行业整体回报高于沪深300 指数5%以上；中性：预计未来6 个月内，行业整体回报介于沪深300 指数-5%与5%之间；看淡：预计未来6 个月内，行业整体回报低于沪深300 指数5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅在15%以上；增持：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于-5%与5%之间；减持：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅介于-5%与-15%之间；卖出：预计未来6 个月内，个股相对沪深300 指数涨幅低于-15%以下。太平洋研究院云南省昆明市盘龙区北京路926 号同德广场写字楼31 楼研究院中国北京 100044北京市西城区北展北街九号华远·企业号D 座投诉电话： 95397太平洋证券股份有限公司（以下简称“我公司”或“太平洋证券”）具备中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。本报告仅向与太平洋证券签署服务协议的签约客户发布，为太平洋证券签约客户的专属研究产品，若您并非太平洋证券签约客户，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息；太平洋证券不会因接收人收到、阅读或关注媒体推送本报告中的内容而视其为太平洋证券的客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构和个人的投资建议，投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或询价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。任何人使用本报告，视为同意以上声明。