房地产/房地产服务
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4
招商积余（001914.SZ）
2026 年 10 月 30 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/10/30
当前股价(元) 8.32
一年最高最低(元) 12.25/8.11
总市值(亿元) 87.67
流通市值(亿元) 87.67
总股本(亿股) 10.54
流通股本(亿股) 10.54
近 3 个月换手率(%) 56.06
股价走势图
数据来源：聚源
《收入增速放缓利润微增，市场化拓
展持续推进 —公司信息更新 报告》
-2026.8.27
《资产处置拖累业绩，新签合同显著
增长—公司信息更新报告》-2026.3.15
《营收利润双位数增长，市拓规模同
比提升 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》
-2025.10.30
收入增长利润微降，资产出表有望贡献利润弹性
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 营收保持双增，资产出表有望贡献利润弹性，维持“买入”评级
招商积余发布 2026 年三季报，公司前三季度营收增长利润下降，市拓能力不断
提升，资产出表有望贡献利润弹性。我们维持盈利预测，预计 2026-2028 年归母
净利润分别为 9.86、10.50、11.60 亿元，EPS 分别为 0.94、1.00、1.10 元，当前
股价对应 PE 为 8.9、8.3、7.6 倍，伴随公司业务结构调整及降本增效措施，盈利
能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
⚫ 收入增速回落至个位数，Q3 单季归母净利转负
2026 年前三季度公司实现营业收入 148.52 亿元， 同比+6.10%，Q3 单季营收 50.81
亿元，同比+5.08%；前三季度归母净利润 6.79 亿元，同比-4.29%， 扣非归母6.63
亿元，同比-0.80%；Q3 单季归母 1.81 亿元，同比-14.70%，扣非 1.76 亿元，同
比-14.37%，三季度是全年盈利的转折点。毛利率同步走弱 ，1-9 月综合毛利率
10.24%，同比-1.49pct，其中 Q3 单季 8.81%，同比-1.67pct、环比上半年 10.98%
下降 2.17pct。经营活动现金流净额-17.80 亿元，同比多流出 5.63 亿元。
⚫ 费用端仍在托底，应收账款激增
公司前三季度管理费用3.69 亿元，同比-17.49%；财务费用201 万元，同比-80.55%；
研发费用 0.42 亿元，同比-18.61%；期间费用率降至 3.31%，同比-0.82pct；加权
平均 ROE 6.20%、同比-0.43pct。截至 9 月末，应收账款 46.75 亿元，较年初的
24.41 亿元增加 22.34 亿元、同比+91.52%，主要系物管业务以非住宅项目为主，
在规模扩张与竞争加剧背景下甲方结算周期延长； 预期随着项目结算推进及四季
度集中清收，余额将逐步下降。
⚫ 商业不动产 REITs 获证监会注册批复，资产出表有望贡献利润弹性
公司 9 月 22 日公告， 参与申报的 “招商资管
招商蛇口REIT” 已同时取得深交所
无异议函与证监会注册批复，基金合同期限 28 年，准予募集份额总额 10 亿份，
正式进入募集发行阶段。若 Q4 完成发行并按公允价值重估，有望形成一次性投
资收益，是全年利润重要的弹性来源。
⚫ 风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 17,172 19,273 20,607 21,724 22,781
YOY(%) 9.9 12.2 6.9 5.4 4.9
归母净利润(百万元) 840 655 986 1,050 1,160
YOY(%) 14.2 -22.1 50.6 6.6 10.4
毛利率(%) 12.0 11.1 11.4 11.7 12.2
净利率(%) 4.9 3.4 4.8 4.8 5.1
ROE(%) 8.2 6.1 8.4 8.3 8.5
EPS(摊薄/元) 0.80 0.62 0.94 1.00 1.10
P/E(倍) 10.4 13.4 8.9 8.3 7.6
P/B(倍) 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6
数据来源：聚源、开源证券研究所
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
2025-10 2026-02 2026-06
招商积余 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
公
司
信
息
更
新
报
告
公
司
研
究
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4
附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 9304 10278 10142 12646 12500 营业收入 17172 19273 20607 21724 22781
现金 4670 5623 6118 7506 7922 营业成本 15119 17136 18263 19187 19996
应收票据及应收账款 2247 2464 1874 2777 2108 营业税金及附加 109 138 157 169 178
其他应收款 896 785 995 863 1066 营业费用 115 110 123 133 139
预付账款 74 92 95 86 104 管理费用 602 580 618 652 683
存货 1146 1044 829 1119 1043 研发费用 78 76 95 106 103
其他流动资产 271 269 231 295 258 财务费用 30 11 9 6 4
非流动资产 9856 9794 9810 9796 9810 资产减值损失 -1 -73 -10 -11 -11
长期投资 106 118 144 169 194 其他收益 50 46 48 47 47
固定资产 595 564 584 590 589 公允价值变动收益 1 -15 -18 -21 -25
无形资产 24 21 19 17 13 投资净收益 5 3 4 5 4
其他非流动资产 9132 9091 9064 9020 9015 资产处置收益 2 3 2 2 2
资产总计 19161 20072 19952 22442 22310 营业利润 1136 956 1326 1450 1649
流动负债 7011 8015 6965 8601 7505 营业外收入 10 4 10 10 9
短期借款 149 0 0 0 0 营业外支出 7 10 8 7 8
应付票据及应付账款 2974 3667 2711 4162 3016 利润总额 1139 950 1327 1453 1650
其他流动负债 3888 4348 4254 4439 4488 所得税 269 292 332 392 479
非流动负债 1549 1199 1134 1067 1002 净利润 869 658 996 1061 1172
长期借款 663 317 251 184 120 少数股东损益 29 3 10 11 12
其他非流动负债 886 882 882 882 882 归属母公司净利润 840 655 986 1050 1160
负债合计 8560 9214 8098 9667 8507 EBITDA 1177 934 1300 1409 1551
少数股东权益 151 134 144 154 166 EPS(元) 0.80 0.62 0.94 1.00 1.10
股本 1060 1054 1054 1054 1054
资本公积 3107 3000 3000 3000 3000 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 6290 6670 7476 8341 9314 成长能力
归属母公司股东权益 10449 10724 11710 12621 13637 营业收入(%) 9.9 12.2 6.9 5.4 4.9
负债和股东权益 19161 20072 19952 22442 22310 营业利润(%) 24.1 -15.8 38.7 9.4 13.7
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) 14.2 -22.1 50.6 6.6 10.4
获利能力
毛利率(%) 12.0 11.1 11.4 11.7 12.2
净利率(%) 4.9 3.4 4.8 4.8 5.1
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 8.2 6.1 8.4 8.3 8.5
经营活动现金流 1834 1641 836 1681 705 ROIC(%) 7.3 5.2 7.6 7.5 7.7
净利润 869 658 996 1061 1172 偿债能力
折旧摊销 92 80 77 80 45 资产负债率(%) 44.7 45.9 40.6 43.1 38.1
财务费用 30 11 9 6 4 净负债比率(%) -35.2 -46.0 -48.2 -56.1 -55.4
投资损失 -5 -3 -4 -5 -4 流动比率 1.3 1.3 1.5 1.5 1.7
营运资金变动 770 542 -299 477 -580 速动比率 1.1 1.1 1.3 1.3 1.5
其他经营现金流 78 353 57 63 68 营运能力
投资活动现金流 -121 51 -104 -81 -78 总资产周转率 0.9 1.0 1.0 1.0 1.0
资本支出 24 19 56 43 35 应收账款周转率 7.7 8.3 9.7 9.5 9.5
长期投资 -7 -38 -25 -26 -25 应付账款周转率 5.9 5.2 5.7 5.6 5.6
其他投资现金流 -90 108 -23 -12 -18 每股指标（元）
筹资活动现金流 -1465 -737 -237 -212 -211 每股收益(最新摊薄) 0.80 0.62 0.94 1.00 1.10
短期借款 149 -149 0 0 0 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) 1.74 1.56 0.79 1.60 0.67
长期借款 322 -346 -66 -67 -64 每股净资产(最新摊薄) 9.92 10.18 11.11 11.98 12.94
普通股增加 0 -7 0 0 0 估值比率
资本公积增加 39 -107 0 0 0 P/E 10.4 13.4 8.9 8.3 7.6
其他筹资现金流 -1975 -128 -171 -145 -147 P/B 0.8 0.8 0.7 0.7 0.6
现金净增加额 249 954 495 1388 416 EV/EBITDA 4.4 4.2 2.5 1.2 0.8
数据来源：聚源、开源证券研究所
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 4
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》 、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行） 》已正式实施。根据上述
规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险） ，因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定
为专业投资者及风险承受能力为 C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为 C3、C4、C5
的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。
因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力， 以勤勉的职业态
度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 4
法律声明
开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。
本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司” ）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为
客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用。
本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息， 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。 本报告所载的资料、 工
具、 意见及推测只提供给客户作参考之用， 并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀
请。 本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断， 本报告所指的证券或投资标的的价格、
价值及投资收入可能会波动， 过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。 在不同时期， 本公司可发出与本报告所
载资料、 意见及推测不一致的报告。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突， 不应视本
报告为做出投资决策的唯一因素。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 本
公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、 财务状况或需要。 本公司建议客户应考虑本报告的任何意
见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
意见并不构成对任何人的投资建议。 在任何情况下， 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损
失负任何责任。 若本报告的接收人非本公司的客户， 应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前
咨询独立投资顾问。 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险， 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券
投资损失的书面或口头承诺均为无效。
开源证券在法律允许的情况下可参与、 投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易， 或向本报告涉及的公司提供
或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。 开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系， 并无
需事先或在获得业务关系后通知客户。
本报告的版权归本公司所有。 本公司对本报告保留一切权利。 未经本公司事先书面授权， 本报告的任何部分均不得
以任何方式制作任何形式的拷贝、 复印件或复制品， 或再次分发给任何其他人， 或以任何侵犯本公司版权的其他方
式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。
开源证券研究所
上海 深圳
地址：上海市浦东新区世纪大道1788号
陆家嘴金控广场1号
楼3层
邮编：200120
邮箱：research@kysec.cn
地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号
楼45层
邮编：518000
邮箱：research@kysec.cn
北京 西安
地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层
邮编：100044
邮箱：research@kysec.cn
地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层
邮编：710065
邮箱：research@kysec.cn