2 百城土地市场跟踪

核心观点
新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积158.7 万平，环比下降45.7%，同比下降35.6%，同比降幅较上周扩大16.6 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8%，一线城市同比增速较上周下降39.5 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大4.7、2.1 个百分点。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积175.5万平，环比上升35.5%，同比下降21.6%，同比降幅较上周扩大7.0 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8%，一线城市同比降幅较上周收窄2.8 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大19.3、5.7 个百分点。新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为11318 万平，环比增速为0.2%，同比增速为-8.6%；去化周期为16.3 个月，环比上升0.5 个月，同比上升4.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1 个月，环比分别上升0.5、0.4、0.5 个月，同比分别上升4.6、3.3、34.2 个月。土地市场同环比均量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面1744.7 万平，环比下降60.3%，同比下降2.2%；成交总价321.9 亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%；楼面均价1844.7 元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%；溢价率0.6 %，环比下降7.9 个百分点，同比下降4.6 个百分点。房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量82.7 亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7%（前值：-20.2%）。总偿还量为141.0 亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%（前值：-45.1%）；净融资额-58.3 亿元。板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8pct，相对收益（相对沪深300）为2.3%，较上周上升2.4pct。房地产板块PE 为25.66X，较上周上升1.02X。政策各地持续优化公积金政策。1）成都公积金购房代际互助政策延至今年底。成都明确购房提取代际互助政策延续至2026 年12 月31 日，成都公积金缴存人在成都市行政区域内新购住房，除本人及配偶可提取公积金外，其父母、子女也可在购房一年内申请提取一次。2）沈阳自2026 年1 月起优化5 项公积金贷款政策：一、将24 年11 月实施的公积金贷款最低首付款比例15%的政策适用期限延长至26年12 月31 日。二、将25 年7 月实施的使用过2 次及以上住房公积金贷款，结清后再贷款政策适用期限延长至26 年12 月31 日。三、放宽灵活就业等群体“商转公”贷款中原商贷已偿还年限。四、“商转公”贷款比例限额由房屋价格的60%提高到房屋价格的80%。五、放宽新市民、青年人住房贷款支持政策，将贷款限额提高到基础上限1.3 倍的政策适用范围，由新房放宽到新房+二手房。投资建议当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。房地产行业周报图表1. 40 个城市新房成交套数为1.6 万套，环比下降42.9%，同比下降28.1% ... 6图表2. 新房成交面积为158.7 万平方米，环比下降45.7%，同比下降35.6% ....... 6图表3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为-39.4%、-50.9%、-30.1%............................................................................................................................................ 6图表4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%............................................................................................................................................ 6图表5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为-23.1%、-28.6%、-35.5%............................................................................................................................................ 6图表6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8%............................................................................................................................................ 6图表7. 12 个城市新房库存套数为137.8 万套，环比增速为0.05%，同比增速为-11.0%............................................................................................................................................ 7图表8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为0.1%、0.03%、-0.2%7图表9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-11.5%、-12.0%、0.4%............................................................................................................................................ 7图表10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.6、12.4、81.1 个月............................................................................................................................................ 7图表11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为0.7%、3.9%、1.2% ................................................................................................................................... 7图表12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为23.7%、26.5%、118.1% ............................................................................................................................... 7图表13. 12 个城市新房库存面积为11318 万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-8.6% .............................................................................................................................. 8图表14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3%、-0.02%、-0.2%............................................................................................................................................ 8图表15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-10.9%、-6.9%、2.3%............................................................................................................................................ 8图表16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1 个月............................................................................................................................................ 8图表17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为2.9%、3.6%、0.7% ................................................................................................................................... 8图表18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为35.1%、35.8%、107.6% ............................................................................................................................... 8图表19. 18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升60.9%，同比下降22.5%............................................................................................................................................ 9图表20. 18 个城市二手房成交面积为175.5 万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6% ................................................................................................................................. 9图表21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为9.1%、101.6%、55.0%............................................................................................................................................ 9图表22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别9.7%、45.3%、48.4%............................................................................................................................................ 9房地产行业周报图表23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为-20.3%、-24.6%、-21.1%............................................................................................................................................ 9图表24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8%............................................................................................................................................ 9图表25. 百城成交土地规划建筑面积为1744.7 万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2% ........................................................................................................................ 10图表26. 百城成交土地总价为321.9 亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3% ... 10图表27. 百城成交土地楼面均价为1844.7 元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%.......................................................................................................................................... 10图表28. 百城成交土地溢价率为0.6 %，环比下降7.9 个百分点，同比下降4.6 个百分点 .............................................................................................................................. 10图表29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-58.0%、-52.8%、-68.4% .............................................................................................................................. 11图表30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速为-26.5%、11.5%、-14.0%.......................................................................................................................................... 11图表31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-68.8%、-63.8%、-85.0%.......................................................................................................................................... 11图表32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-90.9%、-27.9%、-41.3%.......................................................................................................................................... 11图表33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-25.8%、-23.3%、-52.5%.......................................................................................................................................... 11图表34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-87.6%、-35.3%、-31.7%.......................................................................................................................................... 11图表35. 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、0.7%、0.6% .............. 11图表36. 百城成交住宅土地规划建筑面积为350.3 万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2% .................................................................................................................. 12图表37. 百城成交住宅土地总价为131.5 亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%.......................................................................................................................................... 12图表38. 百城成交住宅土地楼面均价为3755.2 元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5% ...................................................................................................................... 12图表39. 百城成交住宅类用地溢价率为1.6%，环比下降0.6 个百分点，同比下降2.8 个百分点 .................................................................................................................... 12图表40. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为-76.2%、-52.8%、-92.0% ............................................................................................. 12图表41. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为-90.9%、61.2%、-15.6% .............................................................................................. 12图表42. 一、二、三线城市住宅成交土地总价环比增速分别为-97.1%、-73.4%、-91.3%.......................................................................................................................................... 13图表43. 一、二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为-99.2%、-39.4%、41.4% ............................................................................................................................... 13图表44. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速分别为-87.9%、-43.6%、8.7% ................................................................................................................................. 13图表45. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为-91.2%、-62.4%、67.5%房地产行业周报.......................................................................................................................................... 13图表46. 一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、2.7%、0.2% .. 13图表47. 2026 年第2 周大事件 ...................................................................................... 14图表48. 房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8 个百分点 ......................... 15图表49. 房地产行业相对沪深300 收益为2.3%，较上周上升2.4 个百分点 ......... 15图表50. 房地产板块PE 为25.66X，较上周上升1.02X ........................................... 16图表51. A 股涨幅靠前的三家公司依次为保利发展、新城控股、万科A ............... 16图表52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、龙湖集团、华润置地 ...... 16图表53. 2026 年第2 周（1 月3 日-1 月9 日）重点公司公告汇总 .......................... 17图表54. 2026 年第2 周房地产行业国内债券总发行量为82.7 亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7%............................................................................................ 18图表55. 2026 年第2 周国内债券总偿还量为141.0 亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2% ..................................................................................................................... 18图表56. 2026 年第2 周房地产行业国内债券净融资额为-58.3 亿元 ........................ 18图表57. 本周债券发行量最大的房企为首开股份、沛县城投、保利置业集团，发行量分别为21.0、15.0、10.0 亿元 ............................................................................... 19图表58. 本周债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团、保利置业集团、苏高新集团，偿还量分别为20.0、15.0、14.0 亿元 ................................................................... 19图表59. 报告中提及上市公司估值表 .......................................................................... 20图表60. 城市数据选取清单 .......................................................................................... 22房地产行业周报1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪本周（第2 周：1 月3 日-1 月9 日）相比于上周，新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同环比均上升。1.1 重点城市新房成交情况跟踪本周40 个城市新房成交套数为1.6 万套，环比下降42.9%、环比由正转负，同比下降28.1%、同比降幅扩大；新房成交面积为158.7 万平方米，环比下降45.7%、环比由正转负，同比下降35.6%、同比降幅扩大。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.6、0.7、0.4 万套，环比增速分别为-39.4%、-50.9%、-30.1%，同比增速分别为-23.1%、-28.6%、-35.5%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为40.9、78.7、39.1 万平方米，环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%，同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8%。图表1. 40 个城市新房成交套数为1.6 万套，环比下降42.9%，同比下降28.1%图表2. 新房成交面积为158.7 万平方米，环比下降45.7%，同比下降35.6%图表3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为-39.4%、-50.9%、-30.1%图表4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-56.1%、-50.4%、-4.0%图表5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为-23.1%、-28.6%、-35.5%图表6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-39.0%、-25.3%、-49.8%房地产行业周报1.2 重点城市新房库存情况跟踪12 个城市新房库存套数为137.8 万套，环比增速为0.05%，同比增速为-11.0%，一、二、三四线城市新房库存套数分别为55.3、77.9、4.7 万套，环比增速分别为0.1%、0.03%、-0.2%，同比增速分别为-11.5%、-12.0%、0.4%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.4、6.3、13.7、4.8 万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为0.5%、0.4%、-0.3%、-1.6%，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-13.7%、-2.2%、-2.2%、-28.2%。在新房库存套数去化周期方面，12 个城市新房库存套数去化周期为16.2 个月，环比上升0.2 个月，同比上升3.3 个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.6、12.4、81.1 个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.1、0.5、1.0 个月，一、二、三四线城市同比分别上升3.2、2.6、43.9个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为36.3、6.8、10.2、21.7个月，北京、上海环比分别上升0.8、0.2 个月，广州、深圳环比分别下降0.1、0.2 个月，北京、上海、广州、深圳同比分别上升5.9、1.2、1.3、13.1 个月。图表7. 12 个城市新房库存套数为137.8 万套，环比增速为0.05%，同比增速为-11.0%图表8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为0.1%、0.03%、-0.2%图表9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-11.5%、-12.0%、0.4%图表10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为16.6、12.4、81.1 个月图表11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为0.7%、3.9%、1.2%图表12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为23.7%、26.5%、118.1%房地产行业周报12 个城市新房库存面积为11318 万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-8.6%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为5930、4818、570 万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为0.3%、-0.02%、-0.2%，同比增速分别为-10.9%、-6.9%、2.3%。在新房库存面积去化周期方面，12 个城市新房库存面积去化周期为16.3 个月，环比上升0.5 个月，同比上升4.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1 个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.5、0.4、0.5 个月，一、二、三四线城市同比分别上升4.6、3.3、34.2个月。图表13. 12 个城市新房库存面积为11318 万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-8.6%图表14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3%、-0.02%、-0.2%图表15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-10.9%、-6.9%、2.3%图表16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.6、12.6、66.1 个月图表17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为2.9%、3.6%、0.7%图表18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为35.1%、35.8%、107.6%1.3 重点城市二手房成交情况跟踪本周18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升60.9%，同比下降22.5%；成交面积为175.5万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为0.4、1.1、0.3 万套，环比增速分别为9.1%、101.6%、55.0%，同比增速分别为-20.3%、-24.6%、-21.1%；一、二、三四线城市成交面积分别为41.5、96.7、37.3 万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为9.7%、45.3%、48.4%，同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8%。房地产行业周报图表19. 18 个城市二手房成交套数为1.9 万套，环比上升60.9%，同比下降22.5%图表20. 18 个城市二手房成交面积为175.5 万平方米，环比上升35.5%，同比下降21.6%图表21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为9.1%、101.6%、55.0%图表22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别9.7%、45.3%、48.4%图表23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为-20.3%、-24.6%、-21.1%图表24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-23.3%、-21.7%、-16.8%房地产行业周报
2 百城土地市场跟踪
土地市场方面，我们选取2026 年第1 周（2025 年12 月29 日-2026 年1 月4 日）的数据，土地市场同环比均量价齐跌。从城市能级来看，一线城市同环比均量价齐跌，二线城市环比量价齐跌、同比量涨价跌，三线城市同环比均量价齐跌；一、二、三线城市溢价率同环比均下降。2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪百城全类型成交土地规划建筑面积为1744.7 万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2%；成交土地总价为321.9 亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%；成交土地楼面均价为1844.7 元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%；百城成交土地溢价率为0.6 %，环比下降7.9 个百分点，同比下降4.6个百分点。图表25. 百城成交土地规划建筑面积为1744.7 万平方米，环比下降60.3%，同比下降2.2%图表26. 百城成交土地总价为321.9 亿元，环比下降71.2%，同比下降63.3%图表27. 百城成交土地楼面均价为1844.7 元/平，环比下降27.5%，同比下降62.4%图表28. 百城成交土地溢价率为0.6 %，环比下降7.9 个百分点，同比下降4.6 个百分点从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为105.4、999.9、639.5 万平方米，
一、二、三线城市环比增速分别为-58.0%、-52.8%、-68.4%，同比增速分别为-26.5%、11.5%、-14.0%；
一、二、三线城市成交土地总价分别为43.1、225.3、53.5 亿元，一、二、三线城市环比增速分别为
-68.8%、-63.8%、-85.0%，同比增速分别为-90.9%、-27.9%、-41.3%；一、二、三线城市平均楼面价分别为4087.4、2253.3、836.2 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为-25.8%、-23.3%、-52.5%，同比增速分别为-87.6%、-35.3%、-31.7%；一线城市平均土地溢价率持平，二、三线城市平均土地溢价率分别为0.7%、0.6%，一线城市环比下降0.1 个百分点、二线城市环比下降6.8 个百分点、三线城市环比下降8.8 个百分点，一线城市同比下降8.7 个百分点、二线城市同比下降1.2 个百分点、三线城市同比下降6.2 个百分点。房地产行业周报图表29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-58.0%、-52.8%、-68.4%图表30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速为-26.5%、11.5%、-14.0%图表31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为-68.8%、-63.8%、-85.0%图表32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为-90.9%、-27.9%、-41.3%图表33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-25.8%、-23.3%、-52.5%图表34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为-87.6%、-35.3%、-31.7%图表35. 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为0.0%、0.7%、0.6%房地产行业周报2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪百城成交住宅土地规划建筑面积为350.3 万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2%；成交住宅土地总价为131.5 亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%；成交住宅土地楼面均价为3755.2 元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5%；百城成交住宅类用地溢价率为1.6%，环比下降0.6 个百分点，同比下降2.8 个百分点。图表36. 百城成交住宅土地规划建筑面积为350.3 万平方米，环比下降73.4%，同比上升10.2%图表37. 百城成交住宅土地总价为131.5 亿元，环比下降82.5%，同比下降77.4%图表38. 百城成交住宅土地楼面均价为3755.2 元/平方米，环比下降34.4%，同比下降79.5%图表39. 百城成交住宅类用地溢价率为1.6%，环比下降0.6 个百分点，同比下降2.8 个百分点从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别为6.8、289.8、53.7 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为-76.2%、-52.8%、-92.0%，一、二、三线城市同比增速分别为-90.9%、61.2%、-15.6%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为3.1、107.6、20.8 亿元，一、二、三线城市环比增速分别为-97.1%、-73.4%、-91.3%，一、二、三线城市同比增速分别为-99.2%、-39.4%、41.4%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为4642、3714、3864 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为-87.9%、-43.6%、8.7%，一、二、三线城市同比增速分别为-91.2%、-62.4%、67.5%；一线城市平均住宅类成交土地溢价率持平，二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为2.7%、0.2%，一线城市环比下降0.3 个百分点，二线城市环比下降2.1 个百分点，三线城市环比下降0.5 个百分点，一线城市同比下降13.1 个百分点、二线城市同比下降1.5个百分点、三线城市同比下降0.9 个百分点。图表40. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速分别为-76.2%、-52.8%、-92.0%图表41. 一、二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为-90.9%、61.2%、-15.6%房地产行业周报图表42. 一、二、三线城市住宅成交土地总价环比增速分别为-97.1%、-73.4%、-91.3%图表43. 一、二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为-99.2%、-39.4%、41.4%图表44. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速分别为-87.9%、-43.6%、8.7%图表45. 一、二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为-91.2%、-62.4%、67.5%图表46. 一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为0.0%、2.7%、0.2%房地产行业周报
3 本周行业政策梳理
上海：在本市缴纳城镇土地使用税且确有困难的纳税人可按规申请困难减免。南京：发布三项人才新政，符合条件的发放一次性生活补贴最高10 万元。长春：公积金2026 年度缴存基数上限暂按28949 元执行。成都：公积金购房代际互助政策延至2026 年底。沈阳：1 月起优化5 项公积金贷款政策，首付15%延至2026 年底。上海：住建委进一步健全公平竞争审查机制，防止“内卷式”竞争。图表47. 2026 年第2 周大事件类型时间内容地方2026/1/5上海：在本市缴纳城镇土地使用税且确有困难的纳税人可按规申请困难减免。2026/1/5南京：发布三项人才新政，符合条件的发放一次性生活补贴最高10 万元。2026/1/5长春：公积金2026 年度缴存基数上限暂按28949 元执行。2026/1/6成都：公积金购房代际互助政策延至2026 年底。2026/1/8沈阳：1 月起优化5 项公积金贷款政策，首付15%延至2026 年底。2026/1/9上海：住建委进一步健全公平竞争审查机制，防止“内卷式”竞争。房地产行业周报
4 本周板块表现回顾
本周（1 月3 日-1 月9 日），在大盘表现方面，上证指数收于4120 点，较上周上升151.59 点，涨跌幅为3.8%；创业板指收于3328 点，较上周上升124.64 点，涨跌幅为3.9%；沪深300 指数收于4759点，较上周上升128.98 点，涨跌幅为2.8%。在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为综合、国防军工、传媒，涨幅分别为14.5%、13.6%、13.1%；涨跌幅靠后的行业依次为银行、交通运输、石油石化，跌幅分别为-1.9%、0.2%、0.3%。板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.3%，较上周上升2.4pct。房地产板块PE 为25.66X，较上周上升1.02X。图表48. 房地产行业绝对收益为5.1%，较上周上升5.8 个百分点图表49. 房地产行业相对沪深300 收益为2.3%，较上周上升2.4 个百分点房地产行业周报图表50. 房地产板块PE 为25.66X，较上周上升1.02X在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A 股重点跟踪的房地产行业股票均上涨，其中涨幅靠前的三家公司依次为保利发展、新城控股、万科A，涨幅分别为7.7%、7.6%、6.7%，涨幅靠后的三家公司依次为滨江集团、绿地控股、华侨城A，涨跌幅分别为2.9%、3.0%、4.8%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、龙湖集团、华润置地，涨跌幅分别为7.3%、6.9%、5.3%，涨跌幅靠后的三家公司依次为融创中国、碧桂园、美的置业，涨跌幅分别为-11.7%、-6.3%、-1.2%。图表51. A 股涨幅靠前的三家公司依次为保利发展、新城控股、万科A图表52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、龙湖集团、华润置地房地产行业周报
5 本周重点公司公告
股权变动公告：新城控股：公司控股股东富域发展持有本公司股份为1.4 亿股，占公司总股本6.11%，其中被质押的股份累计6 千万股，占其持有公司股份的43.54%，占公司总股本的2.66%。京粮控股：持有公司股份3.9 千万股，占公司总股本比例5.43%的股东王岳成先生计划减持公司股份不超过0.5千万股，占公司总股本比例0.69%。2025 年12 月24 日，王岳成先生减持公司股份0.3 千万股，占公司总股本的0.43%，本次权益变动后，再是公司持有5%以上股份的股东。万泽股份：控股股东万泽集团目前合计持有本公司股份1.6 亿股，占本公司当前总股本的比例为32.3%。万泽集团计划减持本公司股份不超过8 百万股，即不超过本公司当前总股本的1.7%。卧龙新能：控股子公司龙能电力将持有的都昌龙能公司100%股权以2.0 亿元的价格出售给浙江龙柏集团有限公司。高管变动公告：金地集团：季彤先生申请辞去董事会董事等职务，辞职后不再担任公司任何职务。实达集团：李莉丽女士申请辞去财务总监职务，其辞任后，公司将对其另有任用安排。佳兆业集团：李海鸣先生提呈辞任执行董事。新希望服务：非执行董事刘栩先生辞任非执行董事。首开股份：赵龙节先生申请辞任公司总经理职务，同时将继续担任公司董事等职务。凤凰股份：因工作变动，张淼磊先生辞去公司第九届董事会董事等职务，其辞职后不再担任公司任何职务。经营数据公告：金地集团：2025 年12 月公司实现签约面积16.5 万平方米，同比下降60.8%；实现签约金额24.0 亿元，同比下降54.5%。其他重要公告：华联控股：公司拟终止使用自有资金进行证券投资业务。图表53. 2026 年第2 周（1 月3 日-1 月9 日）重点公司公告汇总公告类型公司名称公告内容股权变动公告新城控股公司控股股东富域发展持有本公司股份为1.4 亿股，占公司总股本6.11%，其中被质押的股份累计6 千万股，占其持有公司股份的43.54%，占公司总股本的2.66%。京粮控股持有公司股份3.9 千万股，占公司总股本比例5.43%的股东王岳成先生计划减持公司股份不超过0.5 千万股，占公司总股本比例0.69%。2025 年12 月24 日，王岳成先生减持公司股份0.3 千万股，占公司总股本的0.43%，本次权益变动后，再是公司持有5%以上股份的股东。万泽股份控股股东万泽集团目前合计持有本公司股份1.6 亿股，占本公司当前总股本的比例为32.3%。万泽集团计划减持本公司股份不超过8 百万股，即不超过本公司当前总股本的1.7%。卧龙新能控股子公司龙能电力将持有的都昌龙能公司100%股权以2.0 亿元的价格出售给浙江龙柏集团有限公司。高管变动公告金地集团季彤先生申请辞去董事会董事等职务，辞职后不再担任公司任何职务。实达集团李莉丽女士申请辞去财务总监职务，其辞任后，公司将对其另有任用安排。佳兆业集团 李海鸣先生提呈辞任执行董事。新希望服务 非执行董事刘栩先生辞任非执行董事。首开股份赵龙节先生申请辞任公司总经理职务，同时将继续担任公司董事等职务。凤凰股份因工作变动，张淼磊先生辞去公司第九届董事会董事等职务，其辞职后不再担任公司任何职务。经营数据公告金地集团2025 年12 月公司实现签约面积16.5 万平方米，同比下降60.8%；实现签约金额24.0 亿元，同比下降54.5%。其他重要公告华联控股公司拟终止使用自有资金进行证券投资业务。房地产行业周报
6 本周房企债券发行情况
本周房企国内债券总发行量环比上升、同比下降，总偿还量同环比均上升。2026 年第2 周（1 月3日-1 月9 日）房地产行业国内债券总发行量为82.7 亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7%（前值：-20.2%）。总偿还量为141.0 亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%（前值：-45.1%）；净融资额为-58.3 亿元。具体来看，本周债券发行量最大的房企为首开股份、沛县城投、保利置业集团，发行量分别为21.0、15.0、10.0 亿元。本周债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团、保利置业集团、苏高新集团，偿还量分别为20.0、15.0、14.0 亿元。图表54. 2026 年第2 周房地产行业国内债券总发行量为82.7 亿元，环比上升321.0%，同比下降27.7%图表55. 2026 年第2 周国内债券总偿还量为141.0 亿元，环比上升514.0%，同比上升67.2%图表56. 2026 年第2 周房地产行业国内债券净融资额为-58.3 亿元房地产行业周报图表57. 本周债券发行量最大的房企为首开股份、沛县城投、保利置业集团，发行量分别为21.0、15.0、10.0 亿元发行日期债券简称发行人发行人企业性质发行总额(亿)到期日期债券类型2026-01-07
26 沛县城投PPN001
沛县城投地方国有企业15.02031-01-08非公开定向债务融资工具(PPN)2026-01-09
26 首开MTN001A
首开股份地方国有企业11.02032-01-12中期票据2026-01-09
26 首开MTN001B
首开股份地方国有企业10.02033-01-12中期票据2026-01-05
26 五新实业MTN001
五新实业集团私营8.82031-01-06中期票据2026-01-08
26 北电01
电子城地方国有企业8.02029-01-09公司债2026-01-09
26 保利置业MTN001A
保利置业集团中央企业5.02029-01-12中期票据2026-01-09
26 保利置业MTN001B
保利置业集团中央企业5.02031-01-12中期票据2026-01-05
26 苏州高新SCP001
苏高新集团地方国有企业4.02026-06-26短期融资券2026-01-08
26 苏州高新MTN001
苏高新集团地方国有企业4.02029-01-12中期票据2026-01-08
26 晋文01
晋江文旅地方国有企业4.02031-01-09公司债2026-01-05
26 奥体01
奥体建设地方国有企业4.02029-01-06公司债2026-01-05
26 海安动迁MTN001
海安动迁;动迁公司地方国有企业3.92029-01-06中期票据图表58. 本周债券偿还量最大的房企为渝江北嘴集团、保利置业集团、苏高新集团，偿还量分别为20.0、15.0、14.0亿元偿还日期债券简称发行人发行人企业性质偿还类型偿还量(亿)发行利率(%)债券类型2026-01-11
23 渝江北嘴MTN001
渝江北嘴集团地方国有企业回售20.01.0中期票据2026-01-09
23 保利置业MTN001
保利置业集团中央企业到期15.03.8中期票据2026-01-07
21 徐州新盛MTN001
新盛集团地方国有企业到期10.04.1中期票据2026-01-05
23 苏州高新MTN001
苏高新集团地方国有企业到期10.03.6中期票据2026-01-11
24 中交地产MTN001
中交房地产中央企业回售10.02.1中期票据2026-01-07
21 常高G1
常高新地方国有企业到期10.03.3公司债2026-01-11
21 拱墅01
拱墅城发地方国有企业到期10.03.3公司债2026-01-07
21 龙湖02
龙湖拓展私营回售9.94.4公司债2026-01-11
23 西安陆港MTN001
西安国际陆港集团地方国有企业到期9.06.5中期票据2026-01-10
23 武新01
武汉新区建设开发投资集团地方国有企业回售9.01.5公司债2026-01-09
23 沪开01
上海城开地方国有企业到期7.54.2公司债2026-01-11H21 珠投1珠江投资私营到期6.27.5公司债2026-01-11
21 侨城02
华侨城中央企业回售5.02.9公司债2026-01-08
25 苏州高新SCP014
苏高新集团地方国有企业到期4.01.6短期融资券2026-01-10
24 奥体01
奥体建设地方国有企业到期4.03.0公司债2026-01-09
23 高速地产MTN001
高速地产地方国有企业到期1.34.4中期票据2026-01-08住发1 优上海地产住房发展地方国有企业提前偿还0.032.2资产支持证券2026-01-0822华发实业ABN001优先华发股份地方国有企业提前偿还0.014.5资产支持证券房地产行业周报
7 投资建议
当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。图表59. 报告中提及上市公司估值表公司代码公司简称评级股价市值每股收益(元/股)市盈率(x)最新每股净资产(元)(亿元)2024A2025E2024A2025E(元/股)002244.SZ滨江集团10.34321.720.820.8312.6412.468.85001979.SZ招商蛇口未有评级9.18827.670.450.4820.4919.0312.310123.HK越秀地产3.77168.660.260.2414.6015.7113.731908.HK建发国际集团14.25354.621.912.467.485.7916.770119.HK保利置业集团1.8377.570.050.0538.1838.068.951209.HK华润万象生活未有评级41.851061.361.591.8026.3223.207.241972.HK太古地产未有评级19.281233.25-0.13-0.13-153.61-146.8245.110272.HK瑞安房地产未有评级0.6557.800.020.0028.90-4.79000031.SZ大悦城未有评级2.91124.73-0.69-0.24-4.19-12.012.47600827.SH百联股份未有评级9.25165.040.880.2610.5335.3111.02注：股价截止日1 月9 日，未有评级公司盈利预测来自同花顺一致预期。房地产行业周报
8 风险提示
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。房地产行业周报
9 附录
数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。图表60. 城市数据选取清单新房成交情况选取城市【新房】合计40 个城市一线城市（4 个）：深圳、上海、北京、广州二线城市（10 个）：南宁、杭州、南京、武汉、青岛、苏州、福州、济南、成都、宁波三四线城市（26 个）：金华、宝鸡、台州、常德、吉安、娄底、池州、舟山、江门、韶关、东莞、佛山、莆田、泰安、焦作、肇庆、荆门、龙岩、东营、清远、衢州、云浮、海门、温州、扬州、惠州其中商品房：深圳，南宁，广州，金华，宝鸡，台州，常德，吉安，娄底，池州，舟山；商品住宅：上海，北京，杭州，南京，武汉，青岛，苏州，宁波，福州，东莞，惠州，济南，扬州，温州，江门，韶关，成都，佛山，莆田，泰安，焦作，肇庆，荆门，龙岩，东营，清远，衢州，云浮，海门。由于宝鸡、吉安、池州、舟山、东莞、肇庆、龙岩、清远、衢州、云浮、海门、东营同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。二手房成交情况选取城市【二手房】合计18 个城市一线城市（2 个）：北京，深圳二线城市（7 个）：杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都三四线城市（9 个）：东莞、金华、韶关、吉安、扬州、佛山、池州、清远、衢州其中商品房：金华，韶关，吉安；商品住宅：北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都、东莞、扬州、佛山、池州、清远、衢州。由于青岛、成都、东莞、吉安、扬州、池州、清远、衢州同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。新房库存及成交情况选取城市【库存】合计12 个城市一线城市（4 个）：深圳、上海、北京、广州二线城市（5 个）：杭州、南京、苏州、宁波、福州三四线城市（3 个）：韶关、莆田、东营其中商品房：北京，深圳，广州，南京；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田，东营。由于南京（套数、面积）、东营（套数、面积）、广州（面积）同期无数据可比，因此在计算整体同比数据时做了相应的剔除。土地市场选取城市【土地市场】百城数据，合计122 个城市。一线城市（4 个）：北京，上海，广州，深圳。二线城市（26 个）：合肥，福州，厦门，济南，大连，哈尔滨，石家庄，长春，南昌，太原，珠海，兰州，成都，重庆，杭州，武汉，西安，天津，苏州，南京，郑州，长沙，沈阳，青岛，宁波，佛山。三线城市（92 个）：潍坊，扬州，海口，汕头，洛阳，乌鲁木齐，临沂，唐山，镇江，盐城，湖州，赣州，泰州，济宁，呼和浩特，咸阳，漳州，揭阳，江门，桂林，邯郸，芜湖，三亚，阜阳，淮安，遵义，银川，衡阳，上饶，柳州，淄博，莆田，绵阳，湛江，商丘，宜昌，沧州，连云港，南阳，九江，新乡，信阳，襄阳，岳阳，蚌埠，驻马店，滁州，威海，宿迁，株洲，宁德，邢台，潮州，秦皇岛，肇庆，荆州，周口，马鞍山，清远，宿州，鞍山，安庆，菏泽，宜春，黄冈，泰安，南充，六安，大庆，舟山，衢州，吉林，昆明，无锡，温州，泉州，南宁，贵阳，金华，常州，惠州，嘉兴，南通，徐州，中山，保定，台州，绍兴，烟台，廊坊，东莞，嘉峪关。房地产行业周报披露声明本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际证券股份有限公司同时声明，将通过公司网站披露本公司授权公众媒体及其他机构刊载或者转发证券研究报告有关情况。如有投资者于未经授权的公众媒体看到或从其他机构获得本研究报告的，请慎重使用所获得的研究报告，以防止被误导，中银国际证券股份有限公司不对其报告理解和使用承担任何责任。评级体系说明以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：公司投资评级：买入：预计该公司股价在未来6-12 个月内超越基准指数20%以上；增持：预计该公司股价在未来6-12 个月内超越基准指数10%-20%；中性：预计该公司股价在未来6-12 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；减持：预计该公司股价在未来6-12 个月内相对基准指数跌幅在10%以上；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。中性：预计该行业指数在未来6-12 个月内表现基本与基准指数持平；未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。沪深市场基准指数为沪深300 指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500 指数。本报告发布的特定客户包括：1)基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报告，具备专业信息处理能力的中银国际证券股份有限公司的机构客户；2)中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队，其可参考使用本报告。中银国际证券股份有限公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础，整合形成证券投资顾问服务建议或产品，提供给接受其证券投资顾问服务的客户。中银国际证券股份有限公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客户提供本报告。中银国际证券股份有限公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告的，亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策；需充分咨询证券投资顾问意见，独立作出投资决策。中银国际证券股份有限公司不承担由此产生的任何责任及损失等。本报告内含保密信息，仅供收件人使用。阁下作为收件人，不得出于任何目的直接或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人，或将此报告全部或部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的，中银国际证券股份有限公司将及时采取维权措施，追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中银国际证券股份有限公司或其附属及关联公司（统称“中银国际集团”）的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用，并未考虑到任何特别的投资目的、财务状况或特殊需要，不能成为或被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的要约或邀请，亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券股份有限公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前，就该投资产品的适合性，包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关投资顾问的意见。尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券股份有限公司及其证券分析师从相信可靠的来源取得或达到，但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何成员及其董事、高管、员工或其他任何个人（包括其关联方）都不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外，中银国际集团任何成员不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告，亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问，本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负责。提供这些地址或超级链接（包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接）的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下须承担浏览这些网站的风险。本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。中银国际证券股份有限公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。中银国际证券股份有限公司中国上海浦东银城中路200 号中银大厦39 楼邮编200121电话:(8621)68604866传真:(8621)58883554相关关联机构：中银国际研究有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)39886333致电香港免费电话:中国网通10 省市客户请拨打：108008521065中国电信21 省市客户请拨打：108001521065新加坡客户请拨打：8008523392传真:(852)21479513中银国际证券有限公司香港花园道一号中银大厦二十楼电话:(852)39886333传真:(852)21479513中银国际控股有限公司北京代表处中国北京市西城区西单北大街110 号8 层邮编:100032电话:(8610)83262000传真:(8610)83262291中银国际(英国)有限公司2/F,1LothburyLondonEC2R7DBUnitedKingdom电话:(4420)36518888传真:(4420)36518877中银国际(美国)有限公司美国纽约市美国大道1045 号7BryantPark15 楼NY10018电话:(1)2122590888传真:(1)2122590889中银国际(新加坡)有限公司注册编号199303046Z新加坡百得利路四号中国银行大厦四楼(049908)电话:(65)66926829/65345587传真:(65)65343996/65323371