3、 分板块表现：本周仓储物流板块领涨

REITsREITs行业走势图数据来源：聚源《中证REITs 指数环比下跌，产业园区、仓储物流本周跌幅较大—行业周报》-2026.5.31《中证REITs 指数环比上涨，首批商业不动产REITs 完成询价—行业周报》-2026.5.24《分化中寻机，REITs 市场从规模扩张迈向价值深耕— 2026 年中期REITs 投资策略》-2026.5.19REITs 指数环比上涨，仓储物流板块领涨——行业周报齐东（分析师）胡耀文（分析师）证书编号：S0790522010002证书编号：S0790524070001 中证REITs 指数环比上涨，维持行业“看好”评级2026 年第23 周，中证REITs（收盘）指数为754.05，同比下跌14.49%，环比上涨1.31%。我们认为，近期REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。 增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs 公告进展本周REITs 市场在增持、份额变动及扩募扩容方面均有动态。增持方面，建信中关村产业园REIT 原始权益人及其控股股东计划增持金额不超过6000 万元。份额结构调整方面，京能光伏REIT 原始权益人合计转让2690 万份份额（占总份额4.48%）。扩募上市方面，厦门安居REIT 本周完成扩募，2.13 亿份有限售安排的扩募份额于6 月4 日上市。 一周行情：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.1%2026 年第23 周，中证REITs（收盘）指数为754.05，同比下跌14.49%，环比上涨1.31%；2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.09%，同期沪深300指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。本周中证REITs 全收益指数1002.77，同比下跌9.44%，环比上涨1.31%；2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计上涨4.05%，同期沪深300 指数累计上涨21%，累计超额收益-16.95%。本周REITs市场成交量同比增长30.68%，市场交易规模成交量达5.55 亿份，同比增长19.35%；成交额达21.79 亿元，同比增长4.11%；区间换手率1.88%，同比-0.52pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。 一级跟踪：39 只REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃2026 年第23 周，共有39 只REITs 基金等待上市，12 只REITs 基金等待扩募。待上市首发REITs 中，商业不动产REITs 达20 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1 号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1 期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1 期资产支持专项计划4 支REITs 已询价结束，预计二季度开始发行上市。 风险提示：（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。-24%-12%0%12%24%36%2025-062025-102026-02中证REITs全收益沪深300相关研究报告行业周报目 录2.1、 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31% ................................................................................................................... 42.2、 中证REITs 全收益指数环比上涨1.31% ...................................................................................................................... 52.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比增长30.68% ......................................................................................................... 62.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长33.37% ........................................................................................................ 7
3、 分板块表现：本周仓储物流板块领涨
图表目录图1： 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31% ......................................................................................................................... 4图2： 中证REITs（收盘）指数2025 年初以来累计超额收益-25.09% ..................................................................................... 4图3： 中证REITs 全收益指数环比上涨1.31% ............................................................................................................................ 5图4： 中证REITs 全收益指数2025 年初以来累计超额收益-16.95% ........................................................................................ 5图5： REITs 市场交易规模成交量同比增长19.35% ................................................................................................................... 6图6： REITs 市场交易规模成交额同比增长4.11% ..................................................................................................................... 6图7： REITs 市场区间换手率1.88%，同比-0.52pct .................................................................................................................... 6图8： 近30 日REITs 市场交易规模成交总量达39.21 亿份，同比增长33.37% ..................................................................... 7图9： 近30 日平均区间换手率0.44%，同比增长0.1pct ........................................................................................................... 7图10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8图11： 保障房REITs 本周上涨1.75%（单位：元） .................................................................................................................. 8图12： 环保类REITs 本周上涨0.34%（单位：元） .................................................................................................................. 9图13： 高速公路类REITs 本周上涨1.67%（单位：元） .......................................................................................................... 9图14： 产业园区类REITs 本周上涨1.91%（单位：元） ........................................................................................................ 10图15： 仓储物流类REITs 本周上涨2.2%（单位：元） .......................................................................................................... 10图16： 能源类REITs 本周上涨0.38%（单位：元） ................................................................................................................ 11图17： 消费类REITs 本周上涨1.64%（单位：元） ................................................................................................................ 11表1： 增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs 公告进展 ........................................................................................................ 3表2： 本周创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT 涨幅靠前 ............................ 12表3： 39 只REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14行业周报
1、 增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs 公告进展
本周REITs 市场在增持、份额变动及扩募扩容方面均有动态。增持方面，建信中关村产业园REIT（508099）发布公告，原始权益人及其控股股东中关村发展集团基于对项目前景的信心，计划自6 月1 日起为期一年内，通过上交所竞价或大宗交易等方式增持基金份额，累计增持金额不超过6000 万元。份额结构调整方面，京能光伏REIT（508096）发生场外转让，原始权益人合计转让2690 万份份额（占总份额4.48%）。交易完成后，槟榔江水电与京能发展的持有比例分别调整为20.00%和20.99%，优化了股权结构。扩募上市方面，厦门安居REIT（508058）本周完成扩募，2.13 亿份有限售安排的扩募份额于6 月4 日上市。公告显示扩募资金已完成资产支持证券认购及项目公司的股权变更，标志着资产购入正式落地。表1：增持、调仓、扩募并行，三只公募REITs 公告进展时间政策2026/5/31建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金发布关于原始权益人及其控股股东基金份额增持计划的公告，增持方式包括通过上海证券交易所二级市场竞价、大宗交易或其他认可方式买入。根据基金价格波动及二级市场趋势择机实施，累计增持金额合计不超过6000 万元。2026/6/3京能光伏REIT 原始权益人转让2690 万份份额优化结构，占本基金总份额比例为4.48%。基金份额转让完成后，槟榔江水电持有基金份额20.00%，京能发展持有基金份额20.99%。2026/6/3厦门安居REIT 扩募份额上市，本次扩募上市份额数量为2.13 亿份，均为有限售安排的基金份额，完成资产购入及股权变更。行业周报
2、 市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%
2.1、 中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%2026 年第23 周，中证REITs（收盘）指数为754.05，同比下跌14.49%，环比上涨1.31%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.09%，同期沪深300 指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。图1：中证REITs（收盘）指数环比上涨1.31%数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）图2：中证REITs（收盘）指数2025 年初以来累计超额收益-25.09%数据来源：Wind、开源证券研究所-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%2022W402022W462022W512023W32023W92023W142023W192023W242023W292023W342023W392023W452023W502024W32024W92024W142024W192024W242024W292024W342024W392024W442024W492025W22025W72025W122025W172025W222025W272025W322025W372025W422025W472025W522026W52026W102026W152026W20中证REITs（收盘）指数环比-36%-32%-28%-24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%-36%-32%-28%-24%-20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%2024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22累计超额收益（右轴）中证REITs（收盘）指数累计收益沪深300累计收益（右轴）行业周报2.2、 中证REITs 全收益指数环比上涨1.31%2026 年第23 周，中证REITs 全收益指数1002.77，同比下跌9.44%，环比上涨1.31%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计上涨4.05%，同期沪深300 指数累计上涨21%，累计超额收益-16.95%。图3：中证REITs 全收益指数环比上涨1.31%数据来源：Wind、开源证券研究所图4：中证REITs 全收益指数2025 年初以来累计超额收益-16.95%数据来源：Wind、开源证券研究所-10%-5%0%5%10%15%2021W412021W472021W532022W72022W132022W192022W252022W312022W372022W432022W492023W22023W82023W142023W202023W262023W322023W382023W442023W502024W42024W102024W162024W222024W282024W342024W402024W462024W522025W62025W122025W182025W242025W302025W362025W422025W482026W22026W82026W142026W20中证REITs全收益指数环比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22中证REITs全收益指数(累计收益）超额收益（累计收益，右轴）沪深300（累计收益,右轴）行业周报2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比增长30.68%2026 年第23 周，REITs 市场交易规模成交量达5.55 亿份，同比增长19.35%；成交额达21.79 亿元，同比增长4.11%；区间换手率1.88%，同比-0.52pct。图5：REITs 市场交易规模成交量同比增长19.35%图6：REITs 市场交易规模成交额同比增长4.11%数据来源：Wind、开源证券研究所数据来源：Wind、开源证券研究所图7：REITs 市场区间换手率1.88%，同比-0.52pct数据来源：Wind、开源证券研究所-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2023/2/102024/2/102025/2/102026/2/10成交量(亿份)同比（右轴）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%2023/2/102024/2/102025/2/102026/2/10成交额(亿元)同比（右轴）-20%-15%-10%-5%0%5%10%区间换手率(%)同比（右轴）行业周报2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比增长33.37%从近30 日数据来看，过去30 成交日REITs 市场交易规模成交总量达39.21 亿份，同比增长33.37%；成交总额达159.59 亿元，同比增长25.82%；近30 日平均区间换手率0.44%，同比增长0.1pct。图8：近30 日REITs 市场交易规模成交总量达39.21 亿份，同比增长33.37%数据来源：Wind、开源证券研究所图9：近30 日平均区间换手率0.44%，同比增长0.1pct数据来源：Wind、开源证券研究所0.51.52.5成交额(亿元)成交量(亿份，右轴)0.10.20.30.40.50.60.70.80.92026-04-222026-04-232026-04-242026-04-272026-04-282026-04-292026-04-302026-05-062026-05-072026-05-082026-05-112026-05-122026-05-132026-05-142026-05-152026-05-182026-05-192026-05-202026-05-212026-05-222026-05-252026-05-262026-05-272026-05-282026-05-292026-06-012026-06-022026-06-032026-06-042026-06-05区间换手率(%)行业周报
3、 分板块表现：本周仓储物流板块领涨
2026 年第23 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs 一周涨跌幅分别为1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高数据来源：Wind、开源证券研究所图11：保障房REITs 本周上涨1.75%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所-0.20-0.100.000.100.200.300.400.502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22保障房环保高速公路产业园区仓储物流能源消费2.53.54.52024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22中金厦门安居REIT红土创新深圳安居REIT国泰君安城投宽庭保租房REIT华夏基金华润有巢REIT华夏北京保障房REIT招商基金招商蛇口租赁住房REIT汇添富上海地产租赁住房REIT华泰苏州恒泰租赁住房REIT行业周报图12：环保类REITs 本周上涨0.34%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图13：高速公路类REITs 本周上涨1.67%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT银华绍兴原水水利REIT2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22平安广州广河REIT浙商沪杭甬REIT华夏中国交建REIT华夏越秀高速REIT国金中国铁建REIT华泰江苏交控REIT中金山东高速REIT中金安徽交控REIT工银河北高速REIT易方达深高速REIT招商基金公路高速公路REIT华夏南京交通高速公路REIT平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT行业周报图14：产业园区类REITs 本周上涨1.91%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图15：仓储物流类REITs 本周上涨2.2%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22东吴苏园产业REIT博时蛇口产园REIT华安张江产业园REIT华夏合肥高新REIT建信中关村REIT国泰君安临港创新产业园REIT国泰君安东久新经济REIT华夏和达高科REIT中金湖北科投光谷REIT博时津开科工产业园REIT易方达广州开发区高新产业园REIT中金联东科技创新产业园REIT华泰紫金南京建邺产业园REIT中金重庆两江产业园REIT广发成都高投产业园REIT招商科创孵化器REIT华夏金隅智造工场REIT中金亦庄产业园REIT创金合信首农REIT中信建投沈阳国际软件园REIT2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22中金普洛斯REIT嘉实京东仓储基础设施REIT华夏深国际REIT红土创新盐田港REIT华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华安外高桥仓储物流REIT中航易商仓储物流REIT汇添富九州通医药仓储物流REIT南方顺丰物流REIT中银中外运仓储物流REIT华夏安博仓储REIT行业周报图16：能源类REITs 本周上涨0.38%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所图17：消费类REITs 本周上涨1.64%（单位：元）数据来源：Wind、开源证券研究所2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22嘉实中国电建清洁能源REIT中信建投明阳智能新能源REIT华夏特变电工新能源REIT中信建投国家电投新能源REIT鹏华深圳能源REIT中航京能光伏REIT工银蒙能清洁能源REIT华夏华电清洁能源REIT华夏中核清洁能源REIT2024W502024W522025W22025W42025W62025W82025W102025W122025W142025W162025W182025W202025W222025W242025W262025W282025W302025W322025W342025W362025W382025W402025W422025W442025W462025W482025W502025W522026W22026W42026W62026W82026W102026W122026W142026W162026W182026W202026W22嘉实物美消费REIT华夏华润消费REIT中金印力消费REIT华夏金茂消费REIT华安百联消费REIT华夏首创奥莱REIT华夏大悦城消费REIT易方达华威市场REIT中金中国绿发商业REIT中金唯品会奥莱REIT华夏凯德消费REIT华夏中海消费REIT行业周报2026 年第23 周，创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT 涨幅靠前，涨幅为8.7%、7.1%、6.9%；中金普洛斯REIT、华安外高桥仓储物流REIT、嘉实物美消费REIT 跌幅靠前，跌幅为3.2%、1.7%、1.5%。表2：本周创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT 涨幅靠前类别基金简称上市时间项目估值（亿元）募集份额（亿份）（元）中债估值收益率平均估值均价（元）一周涨跌保障房中金厦门安居REIT2022-08-3112.145.003.944.18%2.430.54%红土创新深圳安居REIT2022-08-3111.585.003.452.93%2.320.88%国泰君安城投宽庭保租房REIT2024-01-1230.5310.003.814.81%3.050.74%华夏基金华润有巢REIT2022-12-0911.105.002.744.33%2.222.81%华夏北京保障房REIT2022-08-3111.515.004.063.56%2.301.40%招商基金招商蛇口租赁住房REIT2024-10-2312.465.003.533.21%2.492.67%汇添富上海地产租赁住房REIT2025-03-3112.315.003.224.09%2.462.29%华泰苏州恒泰租赁住房REIT2025-05-2112.615.003.613.45%2.522.68%环保富国首创水务REIT2021-06-2117.465.003.630.77%3.49-0.06%中航首钢绿能REIT2021-06-219.441.0011.803.88%9.44-0.13%银华绍兴原水水利REIT2024-11-0815.936.004.082.07%2.651.22%高速公路平安广州广河REIT2021-06-2196.747.007.9911.32%13.82-0.15%浙商沪杭甬REIT2021-06-2145.635.005.489.79%9.134.22%华夏中国交建REIT2022-04-2898.3210.006.008.79%9.831.40%华夏越秀高速REIT2021-12-1422.863.005.186.61%7.62-0.54%国金中国铁建REIT2022-07-0846.125.007.605.66%9.220.40%华泰江苏交控REIT2022-11-1528.504.006.006.34%7.130.22%中金山东高速REIT2023-10-2727.904.008.104.03%6.975.82%中金安徽交控REIT2022-11-22111.9810.005.999.92%11.205.25%工银河北高速REIT2024-06-2855.1810.005.016.64%5.520.02%易方达深高速REIT2024-03-2921.023.006.364.78%7.01-0.42%招商基金公路高速公路REIT2024-11-2137.755.007.075.03%7.551.63%华夏南京交通高速公路REIT2024-11-0129.965.005.913.36%5.991.25%平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT2024-12-2699.0010.008.032.71%9.902.62%产业园区东吴苏园产业REIT2021-06-2133.509.002.687.24%3.720.41%博时蛇口产园REIT2021-06-2125.289.001.747.90%2.81-0.63%华安张江产业园REIT2021-06-2114.705.002.267.08%2.941.85%华夏合肥高新REIT2022-10-1013.517.001.1910.02%1.934.13%建信中关村REIT2021-12-1730.739.001.467.13%3.413.71%国泰君安临港创新产业园REIT2022-10-137.302.003.836.12%3.651.94%国泰君安东久新经济REIT2022-10-1413.765.003.805.67%2.751.12%华夏和达高科REIT2022-12-2714.245.001.938.22%2.852.44%中金湖北科投光谷REIT2023-06-3015.406.001.4910.77%2.57-0.27%博时津开科工产业园REIT2024-09-1911.995.003.283.68%2.402.09%易方达广州开发区高新产业园REIT2024-09-2320.108.001.5111.26%2.513.07%中金联东科技创新产业园REIT2024-11-0516.175.003.935.45%3.230.74%行业周报类别基金简称上市时间项目估值（亿元）募集份额（亿份）（元）中债估值收益率平均估值均价（元）一周涨跌华泰紫金南京建邺产业园REIT2024-12-0310.164.002.535.88%2.540.24%中金重庆两江产业园REIT2024-12-1110.204.002.536.12%2.55-0.24%广发成都高投产业园REIT2024-12-1912.454.002.915.61%3.111.33%招商科创孵化器REIT2024-12-3110.033.002.537.07%3.34-1.05%华夏金隅智造工场REIT2025-02-2611.084.003.572.28%2.770.96%中金亦庄产业园REIT2025-06-2610.034.003.372.11%2.515.18%创金合信首农REIT2025-07-2530.6610.004.181.51%3.078.74%中信建投沈阳国际软件园REIT2025-11-0610.263.003.395.96%3.422.51%仓储物流中金普洛斯REIT2021-06-2153.4615.002.519.05%3.56-3.20%嘉实京东仓储基础设施REIT2023-02-0815.655.003.565.59%3.131.08%华夏深国际REIT2024-07-0914.886.002.925.93%2.48-1.22%红土创新盐田港REIT2021-06-2117.058.002.285.87%2.133.45%华泰紫金宝湾物流仓储REIT2024-10-2912.173.003.866.52%4.066.92%华安外高桥仓储物流REIT2024-12-2510.414.003.424.11%2.60-1.67%中航易商仓储物流REIT2025-01-2424.358.002.597.30%3.04-0.12%汇添富九州通医药仓储物流REIT2025-02-2711.034.004.064.01%2.761.68%南方顺丰物流REIT2025-04-2130.4110.003.685.67%3.045.57%中银中外运仓储物流REIT2025-07-2910.974.003.964.15%2.747.15%华夏安博仓储REIT2025-12-1921.714.005.236.15%5.434.54%能源嘉实中国电建清洁能源REIT2024-03-2810.334.004.032.28%2.58-0.44%中信建投明阳智能新能源REIT2024-07-2312.322.006.123.47%6.161.11%华夏特变电工新能源REIT2024-07-0210.393.005.110.37%3.460.20%中信建投国家电投新能源REIT2023-03-2971.658.009.883.77%8.960.81%鹏华深圳能源REIT2022-07-2632.646.005.764.83%5.440.58%中航京能光伏REIT2023-03-2924.543.009.683.20%8.18-0.20%工银蒙能清洁能源REIT2024-12-1010.162.006.700.31%5.08-1.00%华夏华电清洁能源REIT2025-08-0115.995.004.331.96%3.203.02%华夏中核清洁能源REIT2026-02-0212.533.006.413.04%4.18-0.62%消费嘉实物美消费REIT2024-03-1210.024.004.03-0.03%2.51-1.47%华夏华润商业REIT2024-03-1481.4710.0010.013.03%8.150.09%中金印力消费REIT2024-04-3039.5910.004.174.36%3.962.18%华夏金茂商业REIT2024-03-1210.654.003.853.43%2.660.52%华安百联消费REIT2024-08-1623.3210.003.081.74%2.335.12%华夏首创奥特莱斯REIT2024-08-2819.738.004.263.11%2.471.36%华夏大悦城商业REIT2024-09-2032.4310.004.682.22%3.240.93%易方达华威农贸市场REIT2025-01-2414.825.004.702.38%2.963.21%中金中国绿发商业资产REIT2025-06-2715.305.004.003.74%3.061.52%中金唯品会奥莱REIT2025-09-1229.0110.004.381.63%2.90-0.63%华夏凯德商业REIT2025-09-2925.694.006.353.66%6.422.57%华夏中海商业资产REIT2025-10-3112.903.005.532.15%4.304.28%数据来源：Wind、开源证券研究所行业周报
4、 一级跟踪：39 只REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第23 周，共有39 只REITs 基金等待上市，12 只REITs 基金等待扩募。待上市首发REITs 中，商业不动产REITs 达20 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。其中汇添富资本-上海地产商业不动产1 号资产支持专项计划、中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划、国泰海通资管砂之船商业不动产1 期资产支持专项计划、中信建投-首农商业不动产1 期资产支持专项计划4 支REITs 已询价结束，预计二季度开始发行上市。表3：39 只REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃待上市REITs 名称资产类型申报类项目状态 受理日期主要原始权益人中金-菜鸟物流仓储1 号资产支持专项计划仓储物流首发已问询2026-04-30杭州传欣物联网技术有限公司中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划保障性租赁住房首发已问询2026-05-06杭州市安居宁巢投资有限公司中信证券-龙岗城投产业园基础设施1 号资产支持专项计划园区基础设施首发已受理2026-05-27 深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产1 号资产支持专项计商业不动产首发已反馈2026-05-06深圳茂业(集团)股份有限公司中信证券-华润置地商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-04-30华润置地控股有限公司银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划水利设施首发已问询2026-04-27 广东粤海飞来峡水力发电有限公司中金-开元旅业1 期商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-04-30杭州汉嵊企业管理有限公司国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计保障性租赁住房首发已反馈2026-04-17中建资本管理(上海)有限公司长城-华能煤电1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施首发已受理2026-05-12华能青岛热电有限公司中信证券-华润电力燃煤发电基础设施1 号资产支持专项计能源基础设施首发已受理2026-05-12华润电力焦作有限公司中信证券-蜀道集团高速公路1 号资产支持专项计划交通基础设施首发已受理2026-05-12 四川高速公路建设开发集团有限公华泰资管-三峡清洁能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发已反馈2025-12-26 中国三峡新能源(集团)股份有限公司第一创业-北京国资商业不动产1 期资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-04-02 北京市国有资产经营有限责任公司太保资产-复星不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-30 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司中信证券-凯德商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-01-30 CAPITALANDMALLASIALIMITED国泰海通资管砂之船商业不动产1 期资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-01-30砂之船(西安)购物广场有限公司中信建投-首农商业不动产1 期资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-02-12 北京元创联商业企业管理中心(有限合伙)汇添富资本-上海地产商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-01-29上海世博发展(集团)有限公司中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发通过2026-01-29杉杉商业集团有限公司华安资产-锦江商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-01-29上海锦江资产管理有限公司华安资产陆家嘴商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-01-30 上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司中信证券-保利发展商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-01-30保利发展控股集团股份有限公司光大保德信光大安石1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-02-05上海光翎投资中心(有限合伙)行业周报待上市REITs 名称资产类型申报类项目状态 受理日期主要原始权益人中信证券-湖北交投楚天高速公路1 号资产支持专项计划交通基础设施首发已反馈2025-08-22湖北楚天智能交通股份有限公司深创投-星河集团商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-03-13星河实业(深圳)有限公司国金资管-嘉泽新能源1 号资产支持专项计划能源基础设施首发已反馈2026-03-02嘉泽新能源股份有限公司中航证券-中核汇能新能源1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施首发通过2025-11-25中核汇能有限公司建信天津临港发展集团港口基础设施1 号资产支持专项计首发已反馈2026-03-02天津临港港务集团有限公司瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-06 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公嘉实首开商业不动产资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-03-02北京首都开发股份有限公司山证资管-晋中公投瑞阳供热1 期资产支持专项计划首发已反馈2025-09-19 晋中市公用基础设施投资控股(集团)有限公司国泰海通-崇邦商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-02-12泛全有限公司中金厦门安居租赁住房2 期资产支持专项计划保障性租赁住房扩募通过2025-05-09厦门安居集团有限公司中信证券-银泰百货1 号资产支持专项计划商业不动产首发已反馈2026-01-30银泰百货有限公司华泰资管-华住安住商业不动产1 号资产支持专项计划商业不动产首发已问询2026-02-05 上海安住此间商务信息咨询有限公博时山东铁投路桥封闭式基础设施1 期资产支持专项计划首发已反馈2025-12-19山东铁路投资控股集团有限公司中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划园区基础设施首发已问询2025-12-30厦门高新技术创业中心有限公司平安证券-西安高科产业园1 号资产支持专项计划园区基础设施首发已问询2025-12-04 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券园区基础设施首发已申报厦门高新技术创业中心有限公司东方红隧道股份智能运维高速基础设施资产支持专项计划交通基础设施首发已申报上海基础设施建设发展(集团)有限公中信证券-华润有巢租赁住房基础设施2 号资产支持专项计保障性租赁住房扩募通过2024-11-11有巢住房租赁(深圳)有限公司中信证券-华润商业资产2 号资产支持专项计划消费基础设施扩募已问询2025-10-13华润商业资产控股有限公司国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2025-03-31BOLINDALIMITED中航-京能水电1 号基础设施资产支持专项计划能源基础设施扩募通过2024-04-01 云南保山槟榔江水电开发有限公司国君资管临港创新智造产业园2 期基础设施资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2024-11-19上海临港控股股份有限公司中信证券-北京保障房中心租赁住房2 号资产支持专项计划保障性租赁住房扩募通过2024-09-24北京保障房中心有限公司中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1 号资产支持专项计保障性租赁住房扩募已受理2024-11-11有巢住房租赁(深圳)有限公司深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划仓储物流扩募通过2022-09-29深圳市盐田港物流有限公司招商蛇口博时产业园基础设施1 期资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2022-09-29招商局光明科技园有限公司中金-普洛斯仓储物流基础设施2 期资产支持专项计划仓储物流扩募通过2022-09-29普洛斯中国控股有限公司华安资产张润大厦资产支持专项计划园区基础设施扩募通过2022-09-29上海张江(集团)有限公司行业周报
5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第23 周，中证REITs（收盘）指数为754.05，同比下跌14.49%，环比上涨1.31%；从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌4.09%，同期沪深300 指数累计上涨21%，累计超额收益-25.09%。本周中证REITs 全收益指数1002.77，同比下跌9.44%，环比上涨1.31%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计上涨4.05%，同期沪深300 指数累计上涨21%，累计超额收益-16.95%。REITs 市场成交量同比增长30.68%，市场交易规模成交量达5.55 亿份，同比增长19.35%；成交额达21.79 亿元，同比增长4.11%；区间换手率1.88%，同比-0.52pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为1.75%、0.34%、1.67%、1.91%、2.2%、0.38%、1.64%；一月涨跌幅分别为-0.36%、-0.35%、0.21%、-6.32%、-3.61%、-0.94%、-0.87%。我们认为，近期REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。行业周报《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。