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REITs
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REITs
2026 年 08 月 09 日

投资评级：看好（维持）

行业走势图

数据来源：聚源

《商业不动产 REITs 发行持续密集
推进， 保障房板块涨幅较大—行业周
报》-2026.8.2
《REITs 指数环比下跌，产业园区、
仓储物流板块本周跌幅较大 —行业
周报》-2026.7.26
《REITs 指数环比下跌，仓储物流、
产业园区板块本周跌幅较大 —行业
周报》-2026.7.19
商业不动产 REITs 发行持续密集推进，产业园区和
仓储物流板块跌幅较大
——行业周报

齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001

 中证 REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级
2026 年第 32 周，中证 REITs（收盘）指数为 701.53，同比下跌 19.18%，环比下
跌 1.69%。我们认为，近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下， 板块配置逻辑
持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，
REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背
景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层
资产稀缺性凸显， 建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的， 维持行
业“看好”评级。
 商业不动产 REITs 发行持续推进
本周商业不动产 REITs 发行进度持续加快， 华泰锦和商业REIT 完成发行结果披
露，公众投资者认购比例达 64.41%，网下配售比例达 43.34%。此外，华安锦江
商业 REIT 等产品陆续推进发行，底层资产包括锦江国际旗下酒店商业物业等。
商业不动产 REITs 扩容趋势延续，有望进一步盘活优质存量资产。
 一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69%
2026 年第 32 周，中证 REITs（收盘）指数为 701.53，同比下跌 19.08%，环比下
跌 1.69%； 2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 10.77%，同期沪深
300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益-28.69%。本周中证 REITs 全收益指数
938.08，同比下跌 14.51%，环比下跌 1.64%； 2025 年年初至今，REITs 全收益
指数累计下跌2.66%， 同期沪深300 指数累计上涨17.92%， 累计超额收益-20.58%。
REITs 市场成交量同比下降 18.61%，市场交易规模成交量达 6.56 亿份，同比下
降 18.61%；成交额达 25.02 亿元，同比下降 31.77%；区间换手率 1.99%，同比
-1.79pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类
REITs 一周涨跌幅分别为-0.90%、0.66%、-1.31%、-4.20%、-3.19%、-0.99%、-1.76%；
一月涨跌幅分别为-0.98%、-2.14%、-3.76%、-12.07%、-8.74%、-6.09%、-3.64%。
 一级跟踪：37 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃
2026 年第 32 周，共有 37 只 REITs 基金等待上市，12 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 18 支，底层资产类型丰富，包含商
业综合体、 办公、 零售商业、 酒店等。 第二批6 只商业不动产 REITs 已获证监会
批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。
 风险提示：（1） 公募REITs 价格变动及运营风险；（2） 调控政策超预期变化，
行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及
预期。

-24%
-12%
0%
12%
24%
36%
2025-08 2025-12 2026-04
中证REITs全收益 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告

行
业
周
报
行
业
研
究

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目 录
1、 商业不动产 REITs 发行持续推进 ............................................................................................................................................ 3
2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69% .......................................................................................................... 4
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69% ................................................................................................................... 4
2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 1.64% ...................................................................................................................... 5
2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 18.61% ......................................................................................................... 6
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 16.53% ................................................................................................ ........ 7
3、 分板块表现：本周产业园区和仓储物流板块跌幅较大 ......................................................................................................... 7
4、 一级跟踪：37 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................. 14
5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 15
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 16

图表目录
图 1： 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69% ......................................................................................................................... 4
图 2： 中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-28.69% ..................................................................................... 4
图 3： 中证 REITs 全收益指数环比下跌 1.64% ............................................................................................................................ 5
图 4： 中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58% ........................................................................................ 5
图 5： REITs 市场交易规模成交量同比下降 18.61% ................................................................................................................... 6
图 6： REITs 市场交易规模成交额同比下降 31.77% ................................................................................................................... 6
图 7： REITs 市场区间换手率 1.99%，同比-1.79pct .................................................................................................................... 6
图 8： 近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.31 亿份，同比下降 16.53% ..................................................................... 7
图 9： 近 30 日平均区间换手率 0.38%，同比下降 0.11pct .......................................................................................................... 7
图 10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8
图 11： 保障房 REITs 本周下跌 0.90%（单位：元） .................................................................................................................. 8
图 12： 环保类 REITs 本周上涨 0.66%（单位：元） .................................................................................................................. 9
图 13： 高速公路类 REITs 本周下跌 1.31%（单位：元） .......................................................................................................... 9
图 14： 产业园区类 REITs 本周下跌 4.20%（单位：元） ........................................................................................................ 10
图 15： 仓储物流类 REITs 本周下跌 3.19%（单位：元） ........................................................................................................ 10
图 16： 能源类 REITs 本周下跌 0.99%（单位：元） ................................................................................................................ 11
图 17： 消费类 REITs 本周下跌 1.76%（单位：元） ................................................................................................................ 11

表 1： 商业不动产 REITs 发行持续密集推进 ............................................................................................................................... 3
表 2： 本周中金中国绿发商业资产 REIT、中航首钢绿能 REIT 涨幅居前 ............................................................................. 12
表 3： 37 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14

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1、 商业不动产 REITs 发行持续推进
本周公募 REITs 市场发行上市持续推进， 多只产品取得新进展。 新能源REIT 方
面， 华泰三峡清洁能源REIT 于 8 月 7 日在上海证券交易所上市交易， 成为东北地区
首单获批并完成发行的能源类公募 REITs。 该项目底层资产为三峡新能源大连庄河海
上风电项目，发行规模约 5 亿元，发行价格 8.013 元/份，募集资金约 40 亿元，进一
步丰富了公募 REITs 资产类型。
此外， 商业不动产REITs发行持续推进， 华泰锦和商业REIT 完成发行结果披露，
公众投资者认购比例达 64.41%； 华泰宝湾物流REIT 完成配售， 募集资金规模约40.06
亿元。随着新能源、商业、物流等多元资产类型 REITs 持续扩容，公募 REITs 市场
供给不断丰富，存量资产盘活进程持续推进。
表1：商业不动产 REITs 发行持续密集推进
时间 政策
2026/8/7
华泰三峡新能源 REIT 正式挂牌交易，底层资产为大连庄河 III 期海上风电场，基金发售总份额为 5 亿份，发行价格 8.013
元/份，募集金额 40.065 亿元，网下认购倍数超 140 倍。
2026/8/7 华安锦江商业 REIT 发布认购结果， 网下配售比例43.34%， 公众认购比例64.41%， 底层资产为锦江国际旗下酒店商业物业。
资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所

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2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69%
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69%
2026 年第 32 周，中证 REITs（收盘）指数为 701.53，同比下跌 19.08%，环比
下跌 1.69%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌10.77%，
同期沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益-28.69%。
图1：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 1.69%

数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）

图2：中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-28.69%

数据来源：Wind、开源证券研究所

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中证REITs（收盘）指数 环比
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累计超额收益（右轴） 中证REITs（收盘）指数累计收益 沪深300累计收益（右轴）

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2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 1.64%
2026 年第 32 周，中证 REITs 全收益指数 938.08，同比下跌 14.51%，环比下跌
1.64%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 2.66%，同期
沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益-20.58%。
图3：中证 REITs 全收益指数环比下跌 1.64%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图4：中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58%

数据来源：Wind、开源证券研究所

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2023W13
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2023W27
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2023W41
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2024W17
2024W24
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2024W38
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中证REITs全收益指数 环比
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中证REITs全收益指数(累计收益） 超额收益（累计收益，右轴） 沪深300（累计收益,右轴）

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2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 18.61%
2026 年第 32 周，REITs 市场交易规模成交量达 6.56 亿份，同比下降 18.61%；
成交额达 25.02 亿元，同比下降 31.77%；区间换手率 1.99%，同比-1.79pct。
图5：REITs 市场交易规模成交量同比下降 18.61% 图6：REITs 市场交易规模成交额同比下降 31.77%

数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所

图7：REITs 市场区间换手率 1.99%，同比-1.79pct

数据来源：Wind、开源证券研究所

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成交量(亿份) 同比（右轴）
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成交额(亿元) 同比（右轴）
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区间换手率(%) 同比（右轴）

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2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 16.53%
从近 30 日数据来看， 过去30 成交日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.31 亿份，
同比下降 16.53%；成交总额达 140.87 亿元，同比下降 19.87%；近 30 日平均区间换
手率 0.38%，同比下降 0.11pct。
图8：近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 37.31 亿份，同比下降 16.53%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图9：近 30 日平均区间换手率 0.38%，同比下降 0.11pct

数据来源：Wind、开源证券研究所

3、 分板块表现：本周产业园区和仓储物流板块跌幅较大
2026 年第 32 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费
类 REITs 一周涨跌幅分别为-0.90%、0.66%、-1.31%、-4.20%、-3.19%、-0.99%、-1.76%；
一月涨跌幅分别为-0.98%、-2.14%、-3.76%、-12.07%、-8.74%、-6.09%、-3.64%。
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2026-08-07
成交额(亿元) 成交量(亿份，右轴)
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2026-08-06
区间换手率(%)

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图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高

数据来源：Wind、开源证券研究所

图11：保障房 REITs 本周下跌 0.90%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所

-0.30
-0.20
-0.10
0.00
0.10
0.20
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2025W18
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2025W26
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2025W34
2025W36
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中金厦门安居REIT 红土创新深圳安居REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT
华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 招商基金招商蛇口租赁住房REIT
汇添富上海地产租赁住房REIT 华泰苏州恒泰租赁住房REIT

行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9 / 18
图12：环保类 REITs 本周上涨 0.66%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所
图13：高速公路类 REITs 本周下跌 1.31%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所

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富国首创水务REIT 中航首钢绿能REIT 银华绍兴原水水利REIT
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平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏中国交建REIT
华夏越秀高速REIT 国金中国铁建REIT 华泰江苏交控REIT
中金山东高速REIT 中金安徽交控REIT 工银河北高速REIT
易方达深高速REIT 招商基金公路高速公路REIT 华夏南京交通高速公路REIT
平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT

行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10 / 18
图14：产业园区类 REITs 本周下跌 4.20%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所
图15：仓储物流类 REITs 本周下跌 3.19%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所

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东吴苏园产业REIT 博时蛇口产园REIT 华安张江产业园REIT
华夏合肥高新REIT 建信中关村REIT 国泰君安临港创新产业园REIT
国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT
博时津开科工产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT 中金联东科技创新产业园REIT
华泰紫金南京建邺产业园REIT 中金重庆两江产业园REIT 广发成都高投产业园REIT
招商科创孵化器REIT 华夏金隅智造工场REIT 中金亦庄产业园REIT
创金合信首农REIT 中信建投沈阳国际软件园REIT
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中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏深国际REIT
红土创新盐田港REIT 华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华安外高桥仓储物流REIT
中航易商仓储物流REIT 汇添富九州通医药仓储物流REIT 南方顺丰物流REIT
中银中外运仓储物流REIT 华夏安博仓储REIT

行业周报
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图16：能源类 REITs 本周下跌 0.99%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所
图17：消费类 REITs 本周下跌 1.76%（单位：元）

数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 32 周，REITs 市场整体延续分化偏弱走势。消费板块中，中金中国绿
发商业资产 REIT、 华夏金茂商业REIT 表现相对靠前， 周涨幅分别为3.04%和 0.84%；
环保及能源板块中，中航首钢绿能 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT、南方顺
丰物流 REIT 分别上涨 1.86%、1.55%和 1.52%，表现相对稳健；高速公路板块整体
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嘉实中国电建清洁能源REIT 中信建投明阳智能新能源REIT 华夏特变电工新能源REIT
中信建投国家电投新能源REIT 鹏华深圳能源REIT 中航京能光伏REIT
工银蒙能清洁能源REIT 华夏华电清洁能源REIT 华夏中核清洁能源REIT
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嘉实物美消费REIT 华夏华润消费REIT 中金印力消费REIT 华夏金茂消费REIT
华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏大悦城消费REIT 易方达华威市场REIT
中金中国绿发商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏凯德消费REIT 华夏中海消费REIT

行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12 / 18
波动较小， 招商基金公路高速公路REIT、 华夏中国交建REIT 分别上涨 0.43%和 0.05%。
跌幅方面，产业园区板块调整压力较大，创金合信首农产业园REIT、博时蛇口产园
REIT、中金亦庄科创产业园 REIT 周跌幅分别为 9.55%、8.85%和 7.57%；仓储物流
板块中，中航易商仓储物流 REIT、华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 分别下跌 9.44%和
4.58%；能源板块中，工银蒙能清洁能源 REIT 下跌 4.88%。
表2：本周中金中国绿发商业资产 REIT、中航首钢绿能 REIT 涨幅居前
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
保障房 中金厦门安居 REIT 2022-08-31 12.14 5.00 3.86 4.31% 2.43 -1.25%
红土创新深圳安居 REIT 2022-08-31 11.58 5.00 3.25 3.19% 2.32 -1.09%
国泰君安城投宽庭保租房 REIT 2024-01-12 30.53 10.00 3.78 4.88% 3.05 -0.99%
华夏基金华润有巢 REIT 2022-12-09 11.10 5.00 2.70 4.43% 2.22 -0.55%
华夏北京保障房 REIT 2022-08-31 11.51 5.00 3.87 3.81% 2.30 -0.97%
招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 2024-10-23 12.46 5.00 3.39 3.46% 2.49 -1.05%
汇添富上海地产租赁住房 REIT 2025-03-31 12.31 5.00 3.28 4.05% 2.46 -1.03%
华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 2025-05-21 12.61 5.00 3.46 3.63% 2.52 -0.23%
环保 富国首创水务 REIT 2021-06-21 17.46 5.00 3.49 1.65% 3.49 -0.23%
中航首钢绿能 REIT 2021-06-21 0.00 1.00 11.71 3.99% 0.00 1.86%
银华绍兴原水水利 REIT 2024-11-08 15.93 6.00 3.80 2.45% 2.65 0.34%
高速公路

平安广州广河 REIT 2021-06-21 96.74 7.00 7.55 11.43% 13.82 -0.09%
浙商沪杭甬 REIT 2021-06-21 45.63 5.00 4.79 5.47% 9.13 -1.85%
华夏中国交建 REIT 2022-04-28 98.32 10.00 5.94 9.04% 9.83 0.05%
华夏越秀高速 REIT 2021-12-14 0.00 3.00 4.75 8.47% 0.00 -0.73%
国金中国铁建 REIT 2022-07-08 46.12 5.00 7.65 5.73% 9.22 -0.17%
华泰江苏交控 REIT 2022-11-15 28.50 4.00 5.90 7.08% 7.13 -0.79%
中金山东高速 REIT 2023-10-27 27.90 4.00 7.94 4.17% 6.97 -3.45%
中金安徽交控 REIT 2022-11-22 111.98 10.00 5.76 9.98% 11.20 -1.25%
工银河北高速 REIT 2024-06-28 55.18 10.00 4.22 8.07% 5.52 -4.52%
易方达深高速 REIT 2024-03-29 21.02 3.00 6.29 4.41% 7.01 -0.93%
招商基金公路高速公路 REIT 2024-11-21 37.75 5.00 7.27 4.58% 7.55 0.43%
华夏南京交通高速公路 REIT 2024-11-01 29.96 5.00 5.21 5.50% 5.99 -2.85%
平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 2024-12-26 99.00 10.00 7.56 3.46% 9.90 -0.84%
产业园区

东吴苏园产业 REIT 2021-06-21 33.50 9.00 2.51 7.42% 3.72 -1.76%
博时蛇口产园 REIT 2021-06-21 25.28 9.00 1.38 9.71% 2.81 -8.85%
华安张江产业园 REIT 2021-06-21 14.70 5.00 1.74 9.63% 2.94 -6.80%
华夏合肥高新 REIT 2022-10-10 13.51 7.00 1.00 10.75% 1.93 -0.50%
建信中关村 REIT 2021-12-17 30.73 9.00 1.10 8.44% 3.41 -2.65%
国泰君安临港创新产业园 REIT 2022-10-13 7.30 2.00 3.04 7.67% 3.65 -5.06%
国泰君安东久新经济 REIT 2022-10-14 13.76 5.00 3.55 5.29% 2.75 -1.06%
华夏和达高科 REIT 2022-12-27 14.24 5.00 1.79 8.47% 2.85 0.73%
中金湖北科投光谷 REIT 2023-06-30 15.40 6.00 1.21 11.25% 2.57 -2.57%
博时津开科工产业园 REIT 2024-09-19 11.99 5.00 2.46 6.27% 2.40 -3.49%
易方达广州开发区高新产业园 REIT 2024-09-23 20.10 8.00 1.28 9.92% 2.51 -1.23%

行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13 / 18
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
中金联东科技创新产业园 REIT 2024-11-05 16.17 5.00 3.35 5.71% 3.23 -7.57%
华泰紫金南京建邺产业园 REIT 2024-12-03 10.16 4.00 1.89 7.74% 2.54 -2.38%
中金重庆两江产业园 REIT 2024-12-11 10.20 4.00 2.16 6.82% 2.55 -1.01%
广发成都高投产业园 REIT 2024-12-19 12.45 4.00 2.43 7.10% 3.11 -6.47%
招商科创孵化器 REIT 2024-12-31 10.03 3.00 1.67 11.20% 3.34 -2.23%
华夏金隅智造工场 REIT 2025-02-26 11.08 4.00 2.78 4.80% 2.77 -5.76%
中金亦庄产业园 REIT 2025-06-26 10.03 4.00 2.42 5.75% 2.51 -4.35%
创金合信首农 REIT 2025-07-25 30.66 10.00 3.15 4.90% 3.07 -9.55%
中信建投沈阳国际软件园 REIT 2025-11-06 10.26 3.00 2.51 8.53% 3.42 -11.51%
仓储物流

中金普洛斯 REIT 2021-06-21 53.46 15.00 2.27 7.50% 3.56 -4.54%
嘉实京东仓储基础设施 REIT 2023-02-08 15.65 5.00 3.33 6.00% 3.13 -2.29%
华夏深国际 REIT 2024-07-09 14.88 6.00 2.64 6.58% 2.48 -3.54%
红土创新盐田港 REIT 2021-06-21 17.05 8.00 2.05 6.25% 2.13 -4.17%
华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 2024-10-29 12.17 3.00 3.21 8.05% 4.06 -4.58%
华安外高桥仓储物流 REIT 2024-12-25 10.41 4.00 2.94 5.28% 2.60 -0.41%
中航易商仓储物流 REIT 2025-01-24 24.35 8.00 1.76 10.15% 3.04 -9.44%
汇添富九州通医药仓储物流 REIT 2025-02-27 11.03 4.00 3.75 4.43% 2.76 -4.02%
南方顺丰物流 REIT 2025-04-21 30.41 10.00 3.35 5.81% 3.04 1.52%
中银中外运仓储物流 REIT 2025-07-29 10.97 4.00 3.45 5.14% 2.74 -2.43%
华夏安博仓储 REIT 2025-12-19 21.71 4.00 4.72 7.02% 5.43 -1.17%
能源

嘉实中国电建清洁能源 REIT 2024-03-28 10.33 4.00 3.72 1.74% 2.58 -1.27%
中信建投明阳智能新能源 REIT 2024-07-23 12.32 2.00 5.24 6.33% 6.16 1.55%
华夏特变电工新能源 REIT 2024-07-02 10.39 3.00 4.35 2.49% 3.46 -1.96%
中信建投国家电投新能源 REIT 2023-03-29 71.65 8.00 9.59 4.29% 8.96 -0.43%
鹏华深圳能源 REIT 2022-07-26 32.64 6.00 5.61 3.28% 5.44 -1.04%
中航京能光伏 REIT 2023-03-29 24.54 3.00 9.43 3.58% 8.18 0.78%
工银蒙能清洁能源 REIT 2024-12-10 10.16 2.00 4.64 0.98% 5.08 -4.88%
华夏华电清洁能源 REIT 2025-08-01 15.99 5.00 4.20 2.94% 3.20 -0.78%
华夏中核清洁能源 REIT 2026-02-02 12.53 3.00 6.30 3.18% 4.18 -0.88%
消费 嘉实物美消费 REIT 2024-03-12 10.02 4.00 3.45 1.36% 2.51 -1.88%
华夏华润商业 REIT 2024-03-14 81.47 10.00 9.40 3.45% 8.15 -1.23%
中金印力消费 REIT 2024-04-30 39.59 10.00 3.80 5.19% 3.96 -2.94%
华夏金茂商业 REIT 2024-03-12 10.65 4.00 3.86 3.24% 2.66 0.84%
华安百联消费 REIT 2024-08-16 23.32 10.00 2.52 4.00% 2.33 -4.84%
华夏首创奥特莱斯 REIT 2024-08-28 19.73 8.00 4.02 3.09% 2.47 -3.30%
华夏大悦城商业 REIT 2024-09-20 32.43 10.00 4.40 2.81% 3.24 -1.37%
易方达华威农贸市场 REIT 2025-01-24 14.82 5.00 4.32 3.45% 2.96 -2.73%
中金中国绿发商业资产 REIT 2025-06-27 15.30 5.00 3.76 4.24% 3.06 3.04%
中金唯品会奥莱 REIT 2025-09-12 29.01 10.00 3.99 2.49% 2.90 -2.47%
华夏凯德商业 REIT 2025-09-29 25.69 4.00 5.61 4.82% 6.42 -1.20%
华夏中海商业资产 REIT 2025-10-31 12.90 3.00 5.41 2.54% 4.30 -3.08%
数据来源：Wind、开源证券研究所

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4、 一级跟踪：37 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第 32 周，共有 37 只 REITs 基金等待上市，12 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 18 支，底层资产类型丰富，包含商业综
合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。
第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国
资等，业态扩至酒店/综合体。
表3：37 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃
待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
中信证券-大悦城商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-07-30 中粮置业投资有限公司
华安资产中电浦软商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已申报 2026-07-29 上海浦东软件园股份有限公司
嘉实京东仓储物流 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 已申报 2026-07-24 北京京东耀弘管理咨询有限公司
华泰资管-华住安住商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-07-23 上海安住此间商务信息咨询有限公
司
平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 通过 2026-07-23 西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司
瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-22 瑶溪文化投资(广州)有限公司
南方资本-润泽科技数据中心 2 期基础设施资产支持专项计
划
扩募 已受理 2026-07-16 润泽科技发展有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 已问询 2026-07-15 招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
东方红申能股份能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已受理 2026-07-13 申能新能源(青海)有限公司
中信建投-广州发展清洁能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-10 广州发展新能源集团股份有限公司
招商资管招商蛇口商业资产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-07 招商局积余产业运营服务股份有限
公司
国泰海通资管-中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计
划
保障性租赁住房 首发 已反馈 2026-06-30 中建资本管理(上海)有限公司
博时山东铁投路桥封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划 首发 已反馈 2026-06-29 山东铁路投资控股集团有限公司
国泰海通-崇邦商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-06-26 泛全有限公司
中信证券-龙岗城投产业园基础设施 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-06-24 深圳市龙岗区城市建设投资集团有
限公司
第一创业-北京国资公司商业不动产 1 期资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 北京市国有资产经营有限责任公司
华安资产-锦江商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 上海锦江资产管理有限公司
光大保德信光大安石 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-22 上海光翎投资中心(有限合伙)
华泰资管-三峡清洁能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 通过 2026-06-10 中国三峡新能源(集团)股份有限公司
长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-06-09 华能青岛热电有限公司
中信证券-蜀道集团高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已问询 2026-06-09 四川高速公路建设开发集团有限公
司
中信证券-华润电力燃煤发电基础设施 1 号资产支持专项计
划
能源基础设施 首发 已问询 2026-06-09 华润电力焦作有限公司
中金-菜鸟物流仓储 1 号资产支持专项计划 仓储物流 首发 已问询 2026-05-29 杭州传欣物联网技术有限公司

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待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划 保障性租赁住房 首发 已问询 2026-05-28 杭州市安居宁巢投资有限公司
中信证券-华润置地商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-05-27 华润置地控股有限公司
深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产 1 号资产支持专项计
划
商业不动产 首发 已反馈 2026-05-27 深圳茂业(集团)股份有限公司
银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已问询 2026-05-26 广东粤海飞来峡水力发电有限公司
中金-开元旅业 1 期商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-05-22 杭州汉嵊企业管理有限公司
华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 上海前滩国际商务区投资(集团)有限
公司
中信证券-保利发展商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 保利发展控股集团股份有限公司
中信证券-凯德商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 CAPITALANDMALLASIALIMITED
太保资产-复星不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-04-27 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司
中信证券-湖北交投楚天高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已反馈 2026-04-14 湖北楚天智能交通股份有限公司
深创投-星河集团商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-04-03 星河实业(深圳)有限公司
国金资管-嘉泽新能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-03-30 嘉泽新能源股份有限公司
建信天津临港发展集团港口基础设施 1 号资产支持专项计
划
首发 已反馈 2026-03-30 天津临港港务集团有限公司
瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-25 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公
司
嘉实首开商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-20 北京首都开发股份有限公司
山证资管-晋中公投瑞阳供热 1 期资产支持专项计划 首发 已反馈 2026-03-18 晋中市公用基础设施投资控股(集团)
有限公司
中金厦门安居租赁住房 2 期资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2026-03-16 厦门安居集团有限公司
中信证券-银泰百货 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-05 银泰百货有限公司
中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-01-28 厦门高新技术创业中心有限公司
中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 2 号资产支持专项计
划
保障性租赁住房 扩募 通过 2025-10-29 有巢住房租赁(深圳)有限公司
中信证券-华润商业资产 2 号资产支持专项计划 消费基础设施 扩募 已问询 2025-10-29 华润商业资产控股有限公司
国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专
项计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-08-28 BOLINDALIMITED
中航-京能水电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 扩募 通过 2025-08-05 云南保山槟榔江水电开发有限公司
国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项
计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30 上海临港控股股份有限公司
中信证券-北京保障房中心租赁住房 2 号资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 北京保障房中心有限公司
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-04-04 深圳市盐田港物流有限公司
资料来源：Wind、开源证券研究所

5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第 32 周，中证 REITs（收盘）指数为 701.53，同比下跌 19.18%，环比
下跌 1.69%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌10.77%，
同期沪深 300 指数累计上涨 17.92%， 累计超额收益-28.69%。 本周中证REITs 全收益

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指数 938.08， 同比下跌14.51%， 环比下跌 1.64%； 从累计数值看，2025 年年初至今，
REITs 全收益指数累计下跌 2.66%，同期沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额
收益-20.58%。REITs市场成交量同比下降18.61%， 市场交易规模成交量达6.56 亿份，
同比下降 18.61%；成交额达 25.02 亿元，同比下降 31.77%；区间换手率 1.99%，同
比-1.79pct。本周保障房、 环保、 高速公路、 产业园区、 仓储物流、 能源、 消费类REITs
一周涨跌幅分别为-0.90%、0.66%、-1.31%、-4.20%、-3.19%、-0.99%、-1.76%；一
月涨跌幅分别为-0.98%、-2.14%、-3.76%、-12.07%、-8.74%、-6.09%、-3.64%。我
们认为，近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策
层面， 保障性住房、 消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度
同步提升。 资金层面， 在债券利率中枢下移、 刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特
性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布
局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

6、 风险提示
（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。

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特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起
正式实施。 根据上述规定， 开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险） ， 因此通过公共平台推送的研报其适用
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度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不
同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的
决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比
较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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