REITs
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REITs
2026 年 08 月 16 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
《商业不动产 REITs 发行持续密集
推进， 产业园区和仓储物流板块跌幅
较大—行业周报》-2026.8.9
《商业不动产 REITs 发行持续密集
推进， 保障房板块涨幅较大—行业周
报》-2026.8.2
《REITs 指数环比下跌，产业园区、
仓储物流板块本周跌幅较大 —行业
周报》-2026.7.26
REITs 政策支持持续加码，消费板块跌幅较大
——行业周报
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
中证 REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级
2026 年第 33 周，中证 REITs（收盘）指数为 694.89，同比下跌 18.63%，环比下
跌 0.95%。我们认为，近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下， 板块配置逻辑
持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，
REITs 市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背
景下，REITs 稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层
资产稀缺性凸显， 建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的， 维持行
业“看好”评级。
REITs 政策支持持续加码，水利基础设施 REIT 扩容
本周 REITs 政策与项目端均有新进展。 上海出台促进民间投资行动方案， 明确加
强民间投资项目发行基础设施 REITs 的协调服务， 并支持民间资本参与城市更新
及基础设施建设。 同时，中金温州公用水利 REIT 于 8 月 13 日正式申报，进一
步拓展水利基础设施 REITs 资产类型。
一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95%
2026 年第 33 周，中证 REITs（收盘）指数为 694.89，同比下跌 18.63%，环比下
跌 0.95%； 2025 年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌 11.61%，同期沪深
300 指数累计上涨 17.2%，累计超额收益-28.82%。本周中证 REITs 全收益指数
931.23，同比下跌 13.85%，环比下跌 0.73%； 2025 年年初至今，REITs 全收益
指数累计下跌 3.37%， 同期沪深300 指数累计上涨 17.2%， 累计超额收益-20.58%。
REITs 市场成交量同比下降 10.87%，市场交易规模成交量达 6.15 亿份，同比下
降 10.87%；成交额达 21.05 亿元，同比下降 35.55%；区间换手率 1.84%，同比
-1.34pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类
REITs 一周涨跌幅分别为-0.03%、0.89%、-0.59%、0%、-0.68%、0.38%、-2.68%；
一月涨跌幅分别为-0.15%、-1.67%、-4.34%、-9.31%、-7.76%、-4.02%、-5.2%。
一级跟踪：39 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃
2026 年第 33 周，共有 39 只 REITs 基金等待上市，14 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 21 支，底层资产类型丰富，包含商
业综合体、 办公、 零售商业、 酒店等。 第二批6 只商业不动产 REITs 已获证监会
批复，覆盖凯德、保利、
陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。
风险提示：（1） 公募REITs 价格变动及运营风险；（2） 调控政策超预期变化，
行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及
预期。
-24%
-12%
0%
12%
24%
2025-08 2025-12 2026-04
中证REITs全收益 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
行
业
周
报
行
业
研
究
行业周报
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目 录
1、 政策支持力度提升，基础设施 REITs 资产类型持续扩容 ................................................................................................... 3
2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95% .......................................................................................................... 4
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95% ................................................................................................................... 4
2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.73% ...................................................................................................................... 5
2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 10.87% ......................................................................................................... 6
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 16.06% ........................................................................................................ 6
3、 分板块表现：本周消费板块跌幅较大 .................................................................................................................................... 7
4、 一级跟踪：39 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................. 14
5、 投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................... 16
6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 16
图表目录
图 1： 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95% ......................................................................................................................... 4
图 2： 中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-28.82% ..................................................................................... 4
图 3： 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.73% ............................................................................................................................ 5
图 4： 中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58% ........................................................................................ 5
图 5： REITs 市场交易规模成交量同比下降 10.87% ................................................................................................................... 6
图 6： REITs 市场交易规模成交额同比下降 35.55% ................................................................................................................... 6
图 7： REITs 市场区间换手率 1.84%，同比-1.34pct .................................................................................................................... 6
图 8： 近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 36.22 亿份，同比下降 16.06% ..................................................................... 7
图 9： 近 30 日平均区间换手率 0.37%，同比下降 0.1pct ........................................................................................................... 7
图 10： 2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 ..................................................................................................... 8
图 11： 保障房 REITs 本周下跌 0.03%（单位：元） .................................................................................................................. 8
图 12： 环保类 REITs 本周上涨 0.89%（单位：元） .................................................................................................................. 9
图 13： 高速公路类 REITs 本周下跌 0.59%（单位：元） .......................................................................................................... 9
图 14： 产业园区类 REITs 本周持平（单位：元） ................................................................................................................... 10
图 15： 仓储物流类 REITs 本周下跌 0.68%（单位：元） ........................................................................................................ 10
图 16： 能源类 REITs 本周上涨 0.38%（单位：元） ................................................................................................................ 11
图 17： 消费类 REITs 本周下跌 2.68%（单位：元） ................................................................................................................ 11
表 1： 基础设施 REITs 政策支持与项目申报持续推进 ............................................................................................................... 3
表 2： 本周创金合信首农 REIT、招商科创孵化器 REIT 涨幅居前 ......................................................................................... 12
表 3： 39 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃 ............................................................................................................ 14
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1、 政策支持力度提升，基础设施 REITs 资产类型持续扩容
本周基础设施 REITs 政策端与项目端均有新进展。政策方面，上海市发布《贯
彻落实〈关于进一步促进民间投资发展的若干措施〉的行动方案》，提出进一步加
强民间投资项目发行 REITs 的协调服务，并支持符合条件的民间投资项目申报超长
期特别国债、政策性金融工具等。同时，政策鼓励民间资本参与城市更新、存量资
产盘活以及基础设施建设，为基础设施 REITs 后续项目储备和资产盘活提供进一步
支持。
项目端方面， 中金温州公用水利封闭式基础设施证券投资基金于8 月 13 日正式
申报，底层资产为珊溪水利枢纽工程核心经营性资产。该项目也是全国第三单进入
交易所申报流程的水利类基础设施 REITs， 反映出基础设施REITs 底层资产范围继续
向水利等细分领域拓展。
表1：基础设施 REITs 政策支持与项目申报持续推进
时间 政策
2026/8/13
上海市发改委印发《贯彻落实〈关于进一步促进民间投资发展的若干措施〉的行动方案》，加强民间投资项目发行 REITs
协调服务，协助民企完善固定资产盘活条件，支持民间项目申报超长期特别国债、政策性金融工具。
2026/8/13
中金温州公用水利封闭式基础设施证券投资基金正式申报，底层资产为珊溪水利枢纽工程核心经营性资产，也是全国第三
单进入交易所申报流程的水利类基础设施 REITs。
资料来源：Wind、新浪财经、开源证券研究所
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2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95%
2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95%
2026 年第 33 周，中证 REITs（收盘）指数为 694.89，同比下跌 18.63%，环比
下跌 0.95%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌11.61%，
同期沪深 300 指数累计上涨 17.2%，累计超额收益-28.82%。
图1：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.95%
数据来源：Wind、开源证券研究所（W 代表周，下同）
图2：中证 REITs（收盘）指数 2025 年初以来累计超额收益-28.82%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2023W52
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2024W31
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2026W2
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中证REITs（收盘）指数 环比
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累计超额收益（右轴） 中证REITs（收盘）指数累计收益 沪深300累计收益（右轴）
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2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.73%
2026 年第 33 周，中证 REITs 全收益指数 931.23，同比下跌 13.85%，环比下跌
0.73%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 3.37%，同期
沪深 300 指数累计上涨 17.92%，累计超额收益-20.58%。
图3：中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.73%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：中证 REITs 全收益指数 2025 年初以来累计超额收益-20.58%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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2023W13
2023W20
2023W27
2023W34
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2024W3
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2024W17
2024W24
2024W31
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2024W45
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2025W35
2025W42
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2026W4
2026W11
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中证REITs全收益指数 环比
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中证REITs全收益指数(累计收益） 超额收益（累计收益，右轴） 沪深300（累计收益,右轴）
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2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 10.87%
2026 年第 33 周，REITs 市场交易规模成交量达 6.15 亿份，同比下降 10.87%；
成交额达 21.05 亿元，同比下降 35.55%；区间换手率 1.84%，同比-1.34pct。
图5：REITs 市场交易规模成交量同比下降 10.87% 图6：REITs 市场交易规模成交额同比下降 35.55%
数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所
图7：REITs 市场区间换手率 1.84%，同比-1.34pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比 下降 16. 06 %
从近 30 日数据来看， 过去30 成交日 REITs 市场交易规模成交总量达 36.22 亿份，
同比下降 16.06%；成交总额达 134.46 亿元，同比下降 20.64%；近 30 日平均区间换
手率 0.37%，同比下降 0.1pct。
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成交量(亿份) 同比（右轴）
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成交额(亿元) 同比（右轴）
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区间换手率(%) 同比（右轴）
行业周报
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图8：近 30 日 REITs 市场交易规模成交总量达 36.22 亿份，同比下降 16.06%
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：近 30 日平均区间换手率 0.37%，同比下降 0.1pct
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 分板块表现：本周消费板块跌幅较大
2026 年第 33 周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费
类 REITs 一周涨跌幅分别为-0.03%、0.89%、-0.59%、0%、-0.68%、0.38%、-2.68%；
一月涨跌幅分别为-0.15%、-1.67%、-4.34%、-9.31%、-7.76%、-4.02%、-5.2%。
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2026-08-03
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成交额(亿元) 成交量(亿份，右轴)
0
0.2
0.4
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1
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2026-05-15
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2026-08-12
2026-08-14
区间换手率(%)
行业周报
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图10：2025 年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高
数据来源：Wind、开源证券研究所
图11：保障房 REITs 本周下跌 0.03%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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-0.10
0.00
0.10
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2025W13
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2025W19
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2025W23
2025W25
2025W27
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2025W31
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中金厦门安居REIT 红土创新深圳安居REIT 国泰君安城投宽庭保租房REIT
华夏基金华润有巢REIT 华夏北京保障房REIT 招商基金
招商蛇口租赁住房REIT
汇添富上海地产租赁住房REIT 华泰苏州恒泰租赁住房REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 9 / 18
图12：环保类 REITs 本周上涨 0.89%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图13：高速公路类 REITs 本周下跌 0.59%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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富国首创水务REIT 中航首钢绿能REIT 银华绍兴原水水利REIT
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平安广州广河REIT 浙商沪杭甬REIT 华夏
中国交建REIT
华夏越秀高速REIT 国金
中国铁建REIT 华泰江苏交控REIT
中金
山东高速REIT 中金安徽交控REIT 工银河北高速REIT
易方达
深高速REIT 招商基金公路高速公路REIT 华夏南京交通高速公路REIT
平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 10 / 18
图14：产业园区类 REITs 本周持平（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图15：仓储物流类 REITs 本周下跌 0.68%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
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东吴苏园产业REIT 博时蛇口产园REIT 华安张江产业园REIT
华夏合肥高新REIT 建信
中关村REIT 国泰君安临港创
新产业园REIT
国泰君安东久新经济REIT 华夏和达高科REIT 中金湖北科投光谷REIT
博时津开科工产业园REIT 易方达广州开发区高新产业园REIT 中金联东科技创新产业园REIT
华泰紫金南京建邺产业园REIT 中金重庆两江产业园REIT 广发成都高投产业园REIT
招商科创孵化器REIT 华夏金隅智造工场REIT 中金亦庄产业园REIT
创金合信首农REIT
中信建投沈阳国际软件园REIT
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中金普洛斯REIT 嘉实京东仓储基础设施REIT 华夏深国际REIT
红土创新
盐田港REIT 华泰紫金宝湾物流仓储REIT 华安
外高桥仓储物流REIT
中航易商仓储物流REIT 汇添富
九州通医药仓储物流REIT 南方顺丰物流REIT
中银中外运仓储物流REIT 华夏安博仓储REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 11 / 18
图16：能源类 REITs 本周上涨 0.38%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
图17：消费类 REITs 本周下跌 2.68%（单位：元）
数据来源：Wind、开源证券研究所
2026 年第 33 周，REITs 市场整体表现分化。产业园区板块中，创金合信首农产
业园 REIT、招商科创孵化器 REIT 涨幅居前，周涨幅分别为 7.00%、5.88%，中金重
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嘉实
中国电建清洁能源REIT 中信建投
明阳智能新能源REIT 华夏
特变电工新能源REIT
中信建投国家电投新能源REIT 鹏华
深圳能源REIT 中航京能光伏REIT
工银蒙能清洁能源REIT 华夏华电清洁能源REIT 华夏中核清洁能源REIT
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嘉实物美消费REIT 华夏华润消费REIT 中金印力消费REIT 华夏金茂消费REIT
华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏
大悦城消费REIT 易方达华威市场REIT
中金中国绿发商业REIT 中金唯品会奥莱REIT 华夏凯德消费REIT 华夏中海消费REIT
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 12 / 18
庆两江产业园 REIT 上涨 3.61%； 能源板块表现相对较好， 工银蒙能清洁能源REIT、
中信建投明阳智能新能源 REIT 分别上涨 5.58%、2.98%。此外，保租房板块中招商
基金招商蛇口租赁住房 REIT 上涨 2.60%，高速公路板块中工银河北高速 REIT 上涨
1.59%。
表2：本周创金合信首农 REIT、招商科创孵化器 REIT 涨幅居前
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
保障房 中金厦门安居 REIT 2022-08-31 12.14 5.00 3.83 4.35% 2.43 -0.73%
红土创新深圳安居 REIT 2022-08-31 11.58 5.00 3.22 3.22% 2.32 -0.86%
国泰君安城投宽庭保租房 REIT 2024-01-12 30.53 10.00 3.80 4.86% 3.05 0.50%
华夏基金华润有巢 REIT 2022-12-09 11.10 5.00 2.67 4.49% 2.22 -1.19%
华夏北京保障房 REIT 2022-08-31 11.51 5.00 3.85 3.83% 2.30 -0.57%
招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 2024-10-23 12.46 5.00 3.47 3.28% 2.49 2.60%
汇添富上海地产租赁住房 REIT 2025-03-31 12.31 5.00 3.30 4.03% 2.46 0.61%
华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 2025-05-21 12.61 5.00 3.44 3.66% 2.52 -0.58%
环保 富国首创水务 REIT 2021-06-21 17.46 5.00 3.45 1.81% 3.49 -1.23%
中航首钢绿能 REIT 2021-06-21 0.00 1.00 11.50 4.24% 0.00 -1.79%
银华绍兴原水水利 REIT 2024-11-08 15.93 6.00 3.81 2.42% 2.65 0.37%
高速公路
平安广州广河 REIT 2021-06-21 96.74 7.00 7.49 11.64% 13.82 -0.78%
浙商沪杭甬 REIT 2021-06-21 45.63 5.00 4.80 5.41% 9.13 0.31%
华夏中国交建 REIT 2022-04-28 98.32 10.00 5.84 9.26% 9.83 -1.75%
华夏越秀高速 REIT 2021-12-14 0.00 3.00 4.69 8.72% 0.00 -1.10%
国金中国铁建 REIT 2022-07-08 46.12 5.00 7.55 6.07% 9.22 -1.35%
华泰江苏交控 REIT 2022-11-15 28.50 4.00 5.87 7.29% 7.13 -0.58%
中金山东高速 REIT 2023-10-27 27.90 4.00 7.97 4.13% 6.97 0.31%
中金安徽交控 REIT 2022-11-22 111.98 10.00 5.75 10.05% 11.20 -0.19%
工银河北高速 REIT 2024-06-28 55.18 10.00 4.29 7.80% 5.52 1.59%
易方达深高速 REIT 2024-03-29 21.02 3.00 6.27 4.50% 7.01 -0.30%
招商基金公路高速公路 REIT 2024-11-21 37.75 5.00 7.00 4.80% 7.55 -3.79%
华夏南京交通高速公路 REIT 2024-11-01 29.96 5.00 5.20 5.64% 5.99 -0.15%
平安宁波交投杭州湾跨海大桥 REIT 2024-12-26 99.00 10.00 7.56 3.47% 9.90 0.07%
产业园区
东吴苏园产业 REIT 2021-06-21 33.50 9.00 2.46 7.59% 3.72 -1.87%
博时蛇口产园 REIT 2021-06-21 25.28 9.00 1.38 9.70% 2.81 0.22%
华安张江产业园 REIT 2021-06-21 14.70 5.00 1.78 9.41% 2.94 2.30%
华夏合肥高新 REIT 2022-10-10 13.51 7.00 0.99 10.93% 1.93 -1.69%
建信中关村 REIT 2021-12-17 30.73 9.00 1.08 8.64% 3.41 -2.63%
国泰君安临港创新产业园 REIT 2022-10-13 7.30 2.00 2.99 7.80% 3.65 -1.58%
国泰君安东久新经济 REIT 2022-10-14 13.76 5.00 3.39 5.60% 2.75 -4.56%
华夏和达高科 REIT 2022-12-27 14.24 5.00 1.80 8.44% 2.85 0.50%
中金湖北科投光谷 REIT 2023-06-30 15.40 6.00 1.23 11.13% 2.57 1.24%
博时津开科工产业园 REIT 2024-09-19 11.99 5.00 2.46 6.28% 2.40 0.00%
易方达广州开发区高新产业园 REIT 2024-09-23 20.10 8.00 1.27 10.04% 2.51 -0.86%
中金联东科技创新产业园 REIT 2024-11-05 16.17 5.00 3.29 5.75% 3.23 -1.64%
行业周报
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 13 / 18
类别
基金简称 上市时间 项目估值
（亿元）
募集份额
（亿份）
收盘价
（元）
中债估值
收益率
平均估值均
价（元）
一周涨跌
幅
华泰紫金南京建邺产业园 REIT 2024-12-03 10.16 4.00 1.91 7.65% 2.54 1.32%
中金重庆两江产业园 REIT 2024-12-11 10.20 4.00 2.24 6.52% 2.55 3.61%
广发成都高投产业园 REIT 2024-12-19 12.45 4.00 2.40 7.22% 3.11 -1.11%
招商科创孵化器 REIT 2024-12-31 10.03 3.00 1.77 10.62% 3.34 5.88%
华夏金隅智造工场 REIT 2025-02-26 11.08 4.00 2.74 4.96% 2.77 -1.37%
中金亦庄产业园 REIT 2025-06-26 10.03 4.00 2.39 5.91% 2.51 -1.12%
创金合信首农 REIT 2025-07-25 30.66 10.00 3.37 3.98% 3.07 7.00%
中信建投沈阳国际软件园 REIT 2025-11-06 10.26 3.00 2.42 8.91% 3.42 -3.67%
仓储物流
中金普洛斯 REIT 2021-06-21 53.46 15.00 2.27 7.51% 3.56 -0.04%
嘉实京东仓储基础设施 REIT 2023-02-08 15.65 5.00 3.29 6.07% 3.13 -1.14%
华夏深国际 REIT 2024-07-09 14.88 6.00 2.68 6.49% 2.48 1.40%
红土创新盐田港 REIT 2021-06-21 17.05 8.00 2.06 6.20% 2.13 0.73%
华泰紫金宝湾物流仓储 REIT 2024-10-29 12.17 3.00 3.10 8.35% 4.06 -3.30%
华安外高桥仓储物流 REIT 2024 - 12 - 25 10.41 4.00 2.96 5.25% 2.60 0.51%
中航易商仓储物流 REIT 2025-01-24 24.35 8.00 1.79 9.98% 3.04 1.82%
汇添富九州通医药仓储物流 REIT 2025-02-27 11.03 4.00 3.76 4.43% 2.76 0.11%
南方顺丰物流 REIT 2025-04-21 30.41 10.00 3.33 5.87% 3.04 -0.63%
中银中外运仓储物流 REIT 2025-07-29 10.97 4.00 3.32 5.25% 2.74 -3.71%
华夏安博仓储 REIT 2025-12-19 21.71 4.00 4.57 7.30% 5.43 -3.20%
能源
嘉实中国电建清洁能源 REIT 2024-03-28 10.33 4.00 3.60 1.97% 2.58 -3.28%
中信建投明阳智能新能源 REIT 2024-07-23 12.32 2.00 5.40 5.81% 6.16 2.98%
华夏特变电工新能源 REIT 2024-07-02 10.39 3.00 4.25 2.90% 3.46 -2.39%
中信建投国家电投新能源 REIT 2023-03-29 71.65 8.00 9.69 4.14% 8.96 1.10%
鹏华深圳能源 REIT 2022-07-26 32.64 6.00 5.60 3.31% 5.44 -0.11%
中航京能光伏 REIT 2023-03-29 24.54 3.00 9.23 3.57% 8.18 -2.08%
工银蒙能清洁能源 REIT 2024-12-10 10.16 2.00 4.90 -0.05% 5.08 5.58%
华夏华电清洁能源 REIT 2025-08-01 15.99 5.00 4.23 2.90% 3.20 0.52%
华夏中核清洁能源 REIT 2026-02-02 12.53 3.00 6.37 3.11% 4.18 1.11%
消费 嘉实物美消费 REIT 2024-03-12 10.02 4.00 3.39 1.53% 2.51 -1.60%
华夏华润商业 REIT 2024-03-14 81.47 10.00 9.25 3.57% 8.15 -1.64%
中金印力消费 REIT 2024-04-30 39.59 10.00 3.73 5.37% 3.96 -1.84%
华夏金茂商业 REIT 2024-03-12 10.65 4.00 3.72 3.54% 2.66 -3.68%
华安百联消费 REIT 2024-08-16 23.32 10.00 2.53 3.94% 2.33 0.60%
华夏首创奥特莱斯 REIT 2024-08-28 19.73 8.00 3.95 3.21% 2.47 -1.62%
华夏大悦城商业 REIT 2024-09-20 32.43 10.00 4.24 3.15% 3.24 -3.62%
易方达华威农贸市场 REIT 2025-01-24 14.82 5.00 4.11 3.89% 2.96 -4.79%
中金中国绿发商业资产 REIT 2025-06-27 15.30 5.00 3.68 4.40% 3.06 -2.07%
中金唯品会奥莱 REIT 2025-09-12 29.01 10.00 3.76 2.98% 2.90 -5.74%
华夏凯德商业 REIT 2025-09-29 25.69 4.00 5.46 5.07% 6.42 -2.76%
华夏中海商业资产 REIT 2025-10-31 12.90 3.00 5.22 2.83% 4.30 -3.42%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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4、 一级跟踪：39 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃
2026 年第 33 周，共有 39 只 REITs 基金等待上市，14 只 REITs 基金等待扩募。
待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 21 支，底层资产类型丰富，包含商业综
合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。
第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国
资等，业态扩至酒店/综合体。
表3：39 只 REITs 基金等待上市，发行市场持续活跃
待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
中金-温州公用水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已申报 2026-08-13 温州市水务集团有限公司
瑞元资本新城吾悦商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-08-11 吾悦顺瑞(上海)商业经营管理有限公
司
银华粤海水务水利基础设施资产支持专项计划 水利设施 首发 已问询 2026-08-10 广东粤海飞来峡水力发电有限公司
中金-菜鸟物流仓储 1 号资产支持专项计划 仓储物流 首发 已问询 2026-08-10 杭州传欣物联网技术有限公司
南方资本-
润泽科技数据中心 2 期基础设施资产支持专项计
划
扩募 已问询 2026-08-10 润泽科技发展有限公司
嘉实京东仓储物流 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 已受理 2026-08-10 北京京东耀弘管理咨询有限公司
中金-杭州安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划 保障性租赁住房 首发 已问询 2026-08-07 杭州市安居宁巢投资有限公司
国金资管-
嘉泽新能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-08-07 嘉泽新能源股份有限公司
华安资产中电浦软商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-08-07 上海浦东软件园股份有限公司
华泰资管-仙林金鹰湖滨天地资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-08-06 南京仙林金鹰
天地科技实业有限公
司
东方红
申能股份能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-31 申能新能源(青海)有限公司
中信证券-大悦城商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已受理 2026-07-30 中粮置业投资有限公司
平安证券-西安高科产业园 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 通过 2026-07-23 西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司
华泰资管-华住安住商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-07-23 上海安住此间商务信息咨询有限公
司
瑞元资本海珠城发商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-22 瑶溪文化投资(广州)有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 3 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 已问询 2026-07-15 招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
中信建投-
广州发展清洁能源 1 号资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-07-10 广州发展新能源集团股份有限公司
招商资管招商蛇口商业资产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-07-07 招商局积余产业运营服务股份有限
公司
国泰海通资管-
中国建筑租赁住房基础设施资产支持专项计
划
保障性租赁住房 首发 已反馈 2026-06-30 中建资本管理(上海)有限公司
博时山东铁投路桥封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划 首发 已反馈 2026-06-29 山东铁路投资控股集团有限公司
国泰海通-崇邦商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-06-26 泛全有限公司
中信证券-龙岗城投产业园基础设施 1 号资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-06-24 深圳市龙岗区城市建设投资集团有
限公司
第一创业-北京国资公司商业不动产 1 期资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 北京市国有资产经营有限责任公司
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待上市 REITs 名称 资产类型
申报类
型
项目状态 受理日期 主要原始权益人
华安资产-锦江商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-23 上海锦江资产管理有限公司
光大保德信光大安石 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-06-22 上海光翎投资中心(有限合伙)
长城-华能煤电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 首发 已反馈 2026-06-09 华能青岛热电有限公司
中信证券-华润电力燃煤发电基础设施 1 号资产支持专项计
划
能源基础设施 首发 已问询 2026-06-09 华润电力焦作有限公司
中信证券-蜀道集团高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已问询 2026-06-09 四川高速公路建设开发集团有限公
司
深创投-成都茂业中心塔楼商业不动产 1 号资产支持专项计
划
商业不动产 首发 已反馈 2026-05-27 深圳茂业(集团)股份有限公司
中信证券-华润置地商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-05-27 华润置地控股有限公司
中金-开元旅业 1 期商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-05-22 杭州汉嵊企业管理有限公司
华安资产陆家嘴商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 上海前滩国际商务区投资(集团)有限
公司
中信证券-
保利发展商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 保利发展控股集团股份有限公司
中信证券-凯德商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 通过 2026-05-14 CAPITALANDMALLASIALIMITED
太保资产-复星不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-04-27 海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司
中信证券-湖北交投
楚天高速公路 1 号资产支持专项计划 交通基础设施 首发 已反馈 2026-04-14 湖北楚天智能交通股份有限公司
深创投-星河集团商业不动产 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已问询 2026-04-03 星河实业(深圳)有限公司
建信天津临港发展集团港口基础设施 1 号资产支持专项计
划
首发 已反馈 2026-03-30 天津临港港务集团有限公司
嘉实首开商业不动产资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-20 北京首都开发股份有限公司
山证资管-晋中公投瑞阳供热 1 期资产支持专项计划 首发 已反馈 2026-03-18 晋中市公用基础设施投资控股(集团)
有限公司
中金厦门安居租赁住房 2 期资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2026-03-16 厦门安居集团有限公司
中信证券-银泰百货 1 号资产支持专项计划 商业不动产 首发 已反馈 2026-03-05 银泰百货有限公司
中金-厦门火炬产业园基础设施资产支持专项计划 园区基础设施 首发 已问询 2026-01-28 厦门高新技术创业中心有限公司
中信证券-华润商业资产 2 号资产支持专项计划 消费基础设施 扩募 已问询 2025-10-29 华润商业资产控股有限公司
中信证券-华润有巢租赁住房基础设施 2 号资产支持专项计
划
保障性租赁住房 扩募 通过 2025-10-29 有巢住房租赁(深圳)有限公司
国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专
项计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-08-28 BOLINDALIMITED
中航-京能水电 1 号基础设施资产支持专项计划 能源基础设施 扩募 通过 2025-08-05 云南保山槟榔江水电开发有限公司
国君资管临港创新智造产业园 2 期基础设施资产支持专项
计划
园区基础设施 扩募 通过 2025-05-30
上海临港控股股份有限公司
中信证券-北京保障房中心租赁住房 2 号资产支持专项计划 保障性租赁住房 扩募 通过 2025-03-26 北京保障房中心有限公司
招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-04-04 招商局光明科技园有限公司
深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-04-04 深圳市盐田港物流有限公司
中金-普洛斯仓储物流基础设施 2 期资产支持专项计划 仓储物流 扩募 通过 2023-03-31 普洛斯中国控股有限公司
华安资产张润大厦资产支持专项计划 园区基础设施 扩募 通过 2023-03-31 上海张江(集团)有限公司
资料来源：Wind、开源证券研究所
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5、 投资建议：维持行业“看好”评级
2026 年第 33 周，中证 REITs（收盘）指数为 694.89，同比下跌 18.63%，环比
下跌 0.95%； 从累计数值来看，2025 年年初至今，REITs（收盘） 指数累计下跌11.61%，
同期沪深 300 指数累计上涨 17.2%，累计超额收益-28.82%。本周中证 REITs 全收益
指数 931.23， 同比下跌13.85%， 环比下跌 0.73%； 从累计数值看，2025 年年初至今，
REITs 全收益指数累计下跌 3.37%，同期沪深 300 指数累计上涨 17.2%，累计超额收
益-20.58%。REITs 市场成交量同比下降 10.87%，市场交易规模成交量达 6.15 亿份，
同比下降 10.87%；成交额达 21.05 亿元，同比下降 35.55%；区间换手率 1.84%，同
比-1.34pct。本周保障房、 环保、 高速公路、 产业园区、 仓储物流、 能源、 消费类REITs
一周涨跌幅分别为-0.03%、0.89%、-0.59%、0%、-0.68%、0.38%、-2.68%；一月涨
跌幅分别为-0.15%、-1.67%、-4.34%、-9.31%、-7.76%、-4.02%、-5.2%。我们认为，
近期 REITs 市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保
障性住房、 消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs 市场广度与深度同步提升。
资金层面， 在债券利率中枢下移、 刚兑打破背景下，REITs 稳定高分红特性与债券形
成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定
现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。
6、 风险提示
（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；
（3）各类别资金入市进度不及预期；
（4）项目长期分派率不及预期。
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特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起
正式实施。 根据上述规定， 开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险） ， 因此通过公共平台推送的研报其适用
的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受
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度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不
同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的
决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比
较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
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报告为做出投资决策的唯一因素。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 本
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见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
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