行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《上海成交热度突出 房企拿地仍显谨慎》 - 2026.03.31房地产行业报告 （2026.4.6-2026.4.12）若“淡季不淡”则行业有望复苏⚫ 投资要点整体来看，房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征。4-5 月是趋势验证的窗口 ：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升，反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性，二手房的活跃度将继续是领先信号。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34 万方，累计同比-12.2%。30大中城市近四周平均成交面积为200.24 万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52 万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9 万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82 万方，同比+2.5%，环比-7%。上周14 城商品住宅可售面积为7486.71 万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14 城去化周期为19.61 个月，其中一线城市去化周期为13.91 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76 万方，累计同比-4.3%。20 城近四周平均成交面积为259.34 万方，同比+1.6%，环比+0.8%。截至2026/3/30全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为4 宗，新增供应商服类土地数量为31 宗，成交商服类土地数量为10 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75 元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706 元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300 指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300 指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为128.17 万方，本年累计新房成交面积为2177.34 万方，累计同比-12.2%。30 大中城市近四周平均成交面积为200.24 万方，同比+1.1%，环比-4.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.52 万方，同比+10.6%，环比-2.6%，二线城市近四周平均成交面积为97.9 万方，同比-4.8%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.82 万方，同比+2.5%，环比-7%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7486.71 万方，同比-5.29%，环比-0.08%，14 城去化周期为19.61 个月，其中一线城市去化周期为13.91 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%4/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%4/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为245.66 万方，本年累计二手房成交面积为3053.76 万方，累计同比-4.3%。20 城近四周平均成交面积为259.34 万方，同比+1.6%，环比+0.8%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/3/30 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%，挂牌价指数为144.08，环比-0.21%。7,1007,2007,3007,4007,5007,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为4 宗，新增供应商服类土地数量为31 宗，成交商服类土地数量为10 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75 元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95pct，成交商服类土地楼面均价为1706 元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35pct。4/8/245/8/246/7/247/7/248/6/249/5/2410/5/2411/4/2412/4/241/3/252/2/253/4/254/3/255/3/256/2/257/2/258/1/258/31/259/30/2510/30/2511/29/2512/29/251/28/262/27/263/29/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/8/245/8/246/7/247/7/248/6/249/5/2410/5/2411/4/2412/4/241/3/252/2/253/4/254/3/255/3/256/2/257/2/258/1/258/31/259/30/2510/30/2511/29/2512/29/251/28/262/27/263/29/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/8/245/8/246/7/247/7/248/6/249/5/2410/5/2411/4/2412/4/241/3/252/2/253/4/254/3/255/3/256/2/257/2/258/1/258/31/259/30/2510/30/2511/29/2512/29/251/28/262/27/263/29/2690平米以下90-144平米144平米以上4/8/245/8/246/7/247/7/248/6/249/5/2410/5/2411/4/2412/4/241/3/252/2/253/4/254/3/255/3/256/2/257/2/258/1/258/31/259/30/2510/30/2511/29/2512/29/251/28/262/27/263/29/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300 指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300 指数0.4pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第3、第9。0.01.02.03.04.05.04/13/254/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/263/29/264/12/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0004/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%4/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/264/10/26房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%4/11/254/24/255/7/255/20/256/2/256/15/256/28/257/11/257/24/258/6/258/19/259/1/259/14/259/27/2510/10/2510/23/2511/5/2511/18/2512/1/2512/14/2512/27/251/9/261/22/262/4/262/17/263/2/263/15/263/28/264/10/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
先导基电（+21.45%）、
金融街（+13.01%）、
张江高科（+7.51%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：
新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、
新大正（+6.81%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-2%0%2%4%6%8%10%12%通信电子机械设备电力设备传媒计算机有色金属基础化工建筑材料国防军工环保汽车轻工制造非银金融建筑装饰房地产纺织服饰社会服务钢铁商贸零售综合家用电器农林牧渔石油石化美容护理医药生物公用事业交通运输煤炭食品饮料银行-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%0%5%10%15%20%25%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-2%0%2%4%6%8%10%建发物业融创服务新大正
特发服务碧桂园服务越秀服务恒大物业
招商积余中海物业保利物业