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东吴证券研究所
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房地产行业点评报告
京沪现房销售细则落地，贴息支持需求释放
2026 年 09 月 30 日
证券分析师 姜好幸
执业证书：S0600525110001
jianghx@dwzq.com.cn
证券分析师 刘汪
执业证书：S0600526030001
liuwang@dwzq.com.cn
行业走势
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增持（维持）
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[T able_Summary] 投资要点
◼ 事件：9 月 28 日， 上海市住房城乡建设管理委等部门发布 《关于贯彻落
实 〈关于完善商品住房销售制度的通知〉 的实施意见》 。 9 月 29 日， 财
政部会同中国人民银行、 金融监管总局印发 《关于实施居民购房贷款贴
息政策的通知》。
◼ 京沪均明确新增项目优先现房销售，在途项目设置过渡安排：对于新增
供地项目，两地均明确，2026 年 8 月 28 日后新公告出让土地的商品住
房项目， 优先选择现房销售。 对于仍采用预售模式的项目， 两地均要求
单体建筑达到主体结构封顶条件。对于在途项目，两地均明确，2026 年
8 月 28 日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，按照原政策
执行； 对于已取得建设用地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项
目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，但在确保按时建成交
付、加强预售资金监管的情况下，2027 年底前仍可按原有预售条件申请
预售。此外，上海明确，2026 年 8 月 28 日前已发布出让公告但在 8 月
28 日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，也可按原有政策规
定执行。整体来看，两地均采取新老划断、平稳过渡的方式，新增项目
逐步向现房销售切换，存量项目保持政策连续性。
◼ 北京土地出让价款确定性更强，上海定金比例上限更高：土地出让价款
方面， 两地均明确可分期缴纳， 首付款均要求在出让合同签订之日起30
个自然日内缴纳， 缴纳比例不低于总价款50%。 余款方面， 北京提出可
延长至出让合同签订后两年内缴清， 且不计利息； 上海则提出余款可延
长至出让合同签订后一年内缴清， 符合条件的可再延长一年， 同样不计
利息， 待出让价款缴清后办理国有建设用地使用权首次登记。现房销售
配套政策方面， 北京明确现房销售项目取得施工许可证后可签订定金合
同， 定金金额不超过商品房总价款1%，上海定金比例上限为 3%。我们
认为， 北京土地付款安排确定性更强， 上海则将土地款缴清与后续销售
节点进行了衔接，对企业项目资金统筹能力提出更高要求。
◼ 居民购房贷款贴息落地， 购房成本进一步降低：财政部等部门联合发布
《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》 ，明确自2026 年 10 月 1 日
起， 使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、 所购住房建筑面积
不超过 120 平方米、 住房价格不超过150 万元的居民家庭可获得贴息支
持， 符合条件的贷款规模最高100 万元， 财政部门按照年化1 个百分点
给予贴息， 期限最长5 年，政策实施期暂定 1 年。对购房者来说，以 100
万元商业贷款期限 30 年、贷款利率 3.05%、等额本息计算，贴息 5 年
累计可节约利息支出约 4.7 万元，月均节约成本约 789 元。
◼ 投资建议：我们认为，作为房地产市场规模较大、 政策影响力较强的一
线城市，京沪政策落地有望为其他核心城市完善相关配套措施提供参
考。购房贷款贴息政策通过降低居民购房融资成本， 有助于改善市场预
期， 与供给端销售制度改革形成政策合力。 建议关注在存量市场中有竞
争力的商业和二手房交易平台， 以及融资渠道多元、 核心城市布局较优、
产品及运营能力突出的企业：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇
口；2）商业及物业管理： 推荐华润万象生活， 绿城服务， 建议关注希慎
兴业，
招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注
我爱我家。
◼ 风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险
加剧。
-28%
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0%
4%
8%
2025/9/30 2026/1/29 2026/5/30 2026/9/28
房地产 沪深300
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东吴证券投资评级标准
投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力相对基准表现
的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普
500 指数， 新三板基准指数为三板成指 （针对协议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转
让标的），北交所基准指数为北证 50 指数），具体如下：
公司投资评级：
买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在 15%以上；
增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间；
中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间；
减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；
卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。
行业投资评级：
增持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对强于基准 5%以上；
中性： 预期未来 6 个月内，行业指数相对基准-5%与 5%；
减持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于基准 5%以上。
我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。 我们采用的是相
对评级体系， 表示投资的相对比重建议。 投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身
特定状况， 如具体投资目的、 财务状况以及特定需求等， 并完整理解和使用本报告内容， 不
应视本报告为做出投资决策的唯一因素。
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