行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《核心城市二手房价格好转》 -2026.02.09房地产行业报告 （2026.3.9-2026.3.15）楼市政策托底与市场转暖并行⚫ 投资要点目前一线城市新房成交回暖，但三线城市持续低迷，土地市场总价稳定但溢价率偏低。我们认为2026 年地产“小阳春”成色整体好于2025 年，但对于房价而言更多是“降幅收窄得到验证、结构性机会开始显现”的信号，而不是“牛熊转换”的拐点。美日香港三个地区的经验显示股价通常“抢跑”，我们认为内地股价可能提前房价大致4-6 个月企稳，看多下半年地产股表现，优先关注华润置地。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为161.83万方，本年累计新房成交面积为1373.51 万方，累计同比-18.7%。30大中城市近四周平均成交面积为101.19 万方，同比-41%，环比+14%。其中一线城市近四周平均成交面积为26.56 万方，同比-47%，环比+36.5%，二线城市近四周平均成交面积为54.33 万方，同比-33%，环比+12%，三线城市近四周平均成交面积为20.29 万方，同比-49.8%，环比-2.7%。上周14 城商品住宅可售面积为7792.64 万方，同比-3.5%，环比+0.03%，14 城去化周期为21.02 个月，其中一线城市去化周期为14.9 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为237.88万方，本年累计二手房成交面积为2016.41 万方，累计同比-7.1%。20 城近四周平均成交面积为142.67 万方，同比-43.3%，环比+17.5%。截至2026/3/2全国城市二手房出售挂牌量指数为5.32，环比+33.7%，挂牌价指数为144.87，环比-0.79%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为31 宗，成交住宅类土地数量为16 宗，新增供应商服类土地数量为38 宗，成交商服类土地数量为43 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.78，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.06。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为8348 元/平方米，溢价率为8.21%，环比+0.11pct，成交商服类土地楼面均价为1145 元/平方米，溢价率为0.04%，环比-0.98pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌0.53%，沪深300 指数上涨0.19%，房地产指数跑输沪深300 指数0.72pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.08%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.06pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为161.83 万方，本年累计新房成交面积为1373.51 万方，累计同比-18.7%。30 大中城市近四周平均成交面积为101.19 万方，同比-41%，环比+14%。其中一线城市近四周平均成交面积为26.56 万方，同比-47%，环比+36.5%，二线城市近四周平均成交面积为54.33 万方，同比-33%，环比+12%，三线城市近四周平均成交面积为20.29 万方，同比-49.8%，环比-2.7%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7792.64 万方，同比-3.5%，环比+0.03%，14城去化周期为21.02 个月，其中一线城市去化周期为14.9 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%3/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%3/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%3/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为237.88 万方，本年累计二手房成交面积为2016.41 万方，累计同比-7.1%。20 城近四周平均成交面积为142.67 万方，同比-43.3%，环比+17.5%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/3/2 全国城市二手房出售挂牌量指数为5.32，环比+33.7%，挂牌价指数为144.87，环比-0.79%。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为31 宗，成交住宅类土地数量为16 宗，新增供应商服类土地数量为38 宗，成交商服类土地数量为43 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.78，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.06。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为8348 元/平方米，溢价率为8.21%，环比+0.11pct，成交商服类土地楼面均价为1145 元/平方米，溢价率为0.04%，环比-0.98pct。3/11/244/10/245/10/246/9/247/9/248/8/249/7/2410/7/2411/6/2412/6/241/5/252/4/253/6/254/5/255/5/256/4/257/4/258/3/259/2/2510/2/2511/1/2512/1/2512/31/251/30/263/1/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/11/244/10/245/10/246/9/247/9/248/8/249/7/2410/7/2411/6/2412/6/241/5/252/4/253/6/254/5/255/5/256/4/257/4/258/3/259/2/2510/2/2511/1/2512/1/2512/31/251/30/263/1/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/11/244/10/245/10/246/9/247/9/248/8/249/7/2410/7/2411/6/2412/6/241/5/252/4/253/6/254/5/255/5/256/4/257/4/258/3/259/2/2510/2/2511/1/2512/1/2512/31/251/30/263/1/2690平米以下90-144平米144平米以上3/11/244/10/245/10/246/9/247/9/248/8/249/7/2410/7/2411/6/2412/6/241/5/252/4/253/6/254/5/255/5/256/4/257/4/258/3/259/2/2510/2/2511/1/2512/1/2512/31/251/30/263/1/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌0.53%，沪深300 指数上涨0.19%，房地产指数跑输沪深300 指数0.72pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.08%，恒生综合指数下跌1.02%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.06pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第14，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第14、第7。0.01.02.03.04.05.03/16/253/30/254/13/254/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0003/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/26房地产(申万)沪深300-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
浦东金桥（+6.29%）、
衢州发展（+2.64%）、
先导基电（+2.34%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿城中国（+3.19%）、深圳控股（+0%）、中国金茂（-0.69%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：永升服务（+2.82%）、
招商积余（+0.65%）、万物云（-0.21%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%煤炭电力设备建筑装饰公用事业银行农林牧渔环保基础化工家用电器食品饮料通信轻工制造医药生物房地产纺织服饰社会服务计算机交通运输美容护理电子建筑材料钢铁商贸零售汽车非银金融机械设备传媒有色金属综合石油石化国防军工-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-8%-6%-4%-2%0%2%4%