证券研究报告：房地产|行业周报
市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分
行业投资评级
强于大市|维持
行业基本情况
收盘点位 1898.04
52 周最高 2436.17
52 周最低 1741.7
行业相对指数表现
资料来源：聚源，中邮证券研究所
研究所
分析师:高丁卉
SAC 登记编号:S1340524080001
Email:gaodinghui@cnpsec.com
近期研究报告
《1-7 月百强房企销售拿地降幅均收
窄》 - 2026.08.03
房地产行业报告 （2026.8.3-2026.8.9）
北京发布楼市新政 支撑刚需与置换链条修复
⚫ 投资要点
上周五北京发布楼市新政，非京籍家庭购买五环内商品住房的社
保/个税缴纳年限由“2 年”调减为“1 年”，父母将住房赠与成年子
女不再核验子女购房资格，夫妻双方缴存人首套公积金贷款最高额度
提至240万元，叠加条件最高可上浮至340万元。新政有望在“金九
银十”前后显著提振一线核心城市成交活跃度、优先支撑刚需与置换
链条修复，政策影响将先体现在交易量与流动性改善上，价格修复仍
需观察基本面与政策延续性。
⚫ 行业基本面跟踪
（1） 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为114.66
万方，本年累计新房成交面积为 5086.59 万方，累计同比-6.4%。30
大中城市近四周平均成交面积为141.79万方， 同比+0.4%， 环比-3.8%。
其中一线城市近四周平均成交面积为44.93万方，同比+9.1%，环比-
2%，二线城市近四周平均成交面积为68.48万方，同比+0.8%，环比-
1.7%，三线城市近四周平均成交面积为28.39万方，同比-11.7%，环
比-10.9%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7139.38 万方，同比-
10.68%，环比-0.2%，14城去化周期为18.31 个月，其中一线城市去
化周期为12.51个月。
（2） 二手房成交及挂牌：上周 20城二手房成交面积为190.06万
方，本年累计二手房成交面积为 7110.67 万方，累计同比+4.3%。20
城近四周平均成交面积为 207.29 万方，同比+5.8%，环比-2.9%。截
至 2026/7/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%，
挂牌价指数为141.3，环比-0.08%。
（3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数
量为48宗，成交住宅类土地数量为27宗，新增供应商服类土地数量
为56宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住
宅类土地成交数量/供应数量为0.92， 平均商服类土地成交数量/供应
数量为 0.94。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为
9593.75元/平方米，溢价率为8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土
地楼面均价为2878.75元/平方米，溢价率为0.36%，环比+0.02pct。
⚫ 行情回顾：
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨2.09%，沪深300 指数上
涨 2.32%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.23pct。上周港股恒生物
业服务及管理指数下跌 1.27%，恒生综合指数下跌 0.15%，物业服务
及管理指数跑输恒生综合指数1.12pct。
⚫ 风险提示：
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情
绪极端避险。
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房地产 沪深300
发布时间：2026-08-11
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2
目录
1 行业基本面跟踪 ................................ ................................ ........... 4
1.1 新房成交及库存 ................................ ................................ ....... 4
1.2 二手房成交及挂牌 ................................ ................................ ..... 5
1.3 土地市场成交 ................................ ................................ ......... 6
2 行情回顾 ................................ ................................ ................. 7
3 风险提示 ................................ ................................ ................. 9
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3
图表目录
图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................ ................... 4
图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ................................ ............. 5
图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................ ................... 5
图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ................................ ............. 6
图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ................................ ............ 6
图表 11： 100 大中城市土地供销比 ................................ ........................ 7
图表 12： 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ................................ ........... 7
图表 13： 近一年 A股房地产指数和沪深300 走势 ................................ ............ 7
图表 14： 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ................................ ........ 7
图表 15： 上周 A股申万一级行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 16： 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 17： 上周 A股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 18： 上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 19： 上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位 ................................ .............. 9
请务必阅读正文之后的免责条款部分 4
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存
上周 30 大中城市新房成交面积为 114.66 万方，本年累计新房成交面积为
5086.59万方， 累计同比-6.4%。30大中城市近四周平均成交面积为141.79万方，
同比+0.4%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为44.93万方，同比
+9.1%，环比-2%，二线城市近四周平均成交面积为 68.48 万方，同比+0.8%，环
比-1.7%， 三线城市近四周平均成交面积为28.39万方， 同比-11.7%， 环比-10.9%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
上周 14 城商品住宅可售面积为7139.38 万方，同比-10.68%，环比-0.2%，
14城去化周期为18.31个月，其中一线城市去化周期为12.51个月。
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11/30/25
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30城成交面积（万方） 30城成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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3/22/26
3/8/26
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三线城市成交面积（万方） 三线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 5
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆
田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周
期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。
1.2 二手房成交及挂牌
上周 20 城二手房成交面积为 190.06 万方，本年累计二手房成交面积为
7110.67万方，累计同比+4.3%。20城近四周平均成交面积为207.29万方，同比
+5.8%，环比-2.9%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成
都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、
渭南、宿迁。
截至2026/7/27全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0.9%，挂牌
价指数为141.3，环比-0.08%。
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14城商品住宅可售面积（万方） 14城商品住宅去化周期（月） 一线城市去化周期（月）
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重点城市二手房成交面积（万方） 重点城市二手房成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 6
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
1.3 土地市场成交
上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为48 宗，成交住宅类土地数量
为 27 宗，新增供应商服类土地数量为56 宗，成交商服类土地数量为22 宗。近
四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地
成交数量/供应数量为0.94。
近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9593.75 元/平方米，溢价
率为8.48%，环比-1.22pct，成交商服类土地楼面均价为2878.75元/平方米，溢
价率为0.36%，环比+0.02pct。
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
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1/27/26
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
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90平米以下 90-144平米 144平米以上
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1/2/25
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9/29/25
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11/28/25
12/28/25
1/27/26
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3/28/26
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90平米以下 90-144平米 144平米以上
请务必阅读正文之后的免责条款部分 7
图表11：100 大中城市土地供销比 图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
2 行情回顾
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 2.09%，沪深 300 指数上涨 2.32%，
房地产指数跑输沪深300指数0.23pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌
1.27%，恒生综合指数 下跌 0.15%，物业服务及管理指数跑 输恒生综合指数
1.12pct。
图表13：近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第17，港股
地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第9、第8。
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成交数量/供应数量MA4-住宅类
成交数量/供应数量MA4-商服类
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5/17/26
5/3/26
4/19/26
4/5/26
3/22/26
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2/22/26
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1/11/26
12/28/25
12/14/25
11/30/25
11/16/25
11/2/25
10/19/25
10/5/25
9/21/25
9/7/25
8/24/25
8/10/25
成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）
成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）
成交土地溢价率MA4-住宅（%）
成交土地溢价率MA4-商服（%）
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8/7/26
房地产(申万) 沪深300
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恒生物业服务及管理 恒生综合指数
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图表15：上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：
先导基电（+20.26%）、万通发
展（+17.76%）、
天地源（+16.55%） ，重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：雅
居乐集团（+8.81%）、绿城中国（+2.95%）、中国海外宏洋（+2.24%） ，重点物业服
务企业涨幅居前的分别为：融创服务（+3.75%）、
新大正（+3.73%）、世茂服务
（+2.3%）。
图表17：上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
-6%
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-2%
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14%
电子
有色金属
机械设备
通信
建筑材料
综合
基础化工
医药生物
国防军工
计算机
环保
电力设备
轻工制造
纺织服饰
传媒
社会服务
房地产
建筑装饰
煤炭
汽车
石油石化
农林牧渔
商贸零售
钢铁
公用事业
交通运输
美容护理
非银金融
家用电器
食品饮料
银行
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-5%
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图表19：上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所
3 风险提示
政策不及预期， 行业销售不及预期， 收储进度不及预期， 市场情绪极端避险。
-14%
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融创服务 新大正 世茂服务 万物云
特发服务 招商积余 恒大物业 碧桂园服务 滨江服务 越秀服务
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中邮证券投资评级说明
投资评级标准 类型 评级 说明
报告中投资建议的评级标准：
报告发布日后的 6 个月内的相
对市场表现，即报告发布日后
的 6 个月内的公司股价（或行
业指数、可转债价格）的涨跌
幅相对同期相关证券市场基准
指数的涨跌幅。
市场基准指数的选取：A 股市
场以沪深 300 指数为基准；新
三板市场以三板成指为基准；
可转债市场以中信标普可转债
指数为基准；香港市场以恒生
指数为基准；美国市场以标普
500 或纳斯达克综合指数为基
准。
股票评级
买入 预期个股相对同期基准指数涨幅在 20%以上
增持 预期个股相对同期基准指数涨幅在 10%与 20%之间
中性 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
回避 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下
行业评级
强于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在 10%以上
中性 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
弱于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下
可转债
评级
推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 10%以上
谨慎推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 5%与 10%之间
中性 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与 5%之间
回避 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下
分析师声明
撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。
本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公
平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等
利益相关方的干涉和影响，特此声明。
免责声明
中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券” ）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。
本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容
仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导
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不一致的研究报告。
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者计划提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。
《证券期货投资者适当性管理办法》于 2017 年 7 月 1 日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非
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中邮证券对于本申明具有最终解释权。
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公司简介
中邮证券有限责任公司于 2002 年9月经中国证券监督管理委员会批准设立， 公司注册资本61.68 亿元人民币，
是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。
公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券
承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025 年
10 月底，公司在全国设有58 家分支机构(含 29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和 1 家另类投资子公
司。
中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前
服务的经纪客户已超过 260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投
融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地
位的特色精品券商。
中邮证券研究所
北京
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：北京市丰台区北甲地路 2 号院 6 甲 1 号， 玺萌大
厦南塔
邮编：100050
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