房地产/房地产开发
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4
招商蛇口（001979.SZ）
2026 年 10 月 30 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/10/29
当前股价(元) 8.04
一年最高最低(元) 11.10/6.22
总市值(亿元) 724.89
流通市值(亿元) 713.12
总股本(亿股) 90.16
流通股本(亿股) 88.70
近 3 个月换手率(%) 68.67
股价走势图
数据来源：聚源
《投资深度聚焦，现金流显著改善 —
公司信息更新报告》-2026.8.31
《上半年销售逆势增长，结转毛利率
下降拖累业绩表现 —公司信息更新报
告》-2026.7.15
《投资聚焦核心城市，行业排位稳步
提升—公司信息更新报告》-2026.3.17
Q3 单季压力集中释放，拿地聚焦一线城市
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 收入下滑利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级
招商蛇口 发布 202 6 年 三季报 ， 公司 收入 利润承压 ， 但 销售 金额 基本稳定 ，投资
聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测， 预计公司
2026-2028 年归母净利润为 12.7、22.1、32.3 亿元，EPS 为 0.14、0.24、0.36 元，
当前股价对应 PE 为 57.0、32.8、22.5 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源
较充足，维持“买入”评级。
⚫ 营收利润双降、扣非首次转负
2026 年前三季度， 公司实现营业收入834.47 亿元， 同比-7.04%； 归母净利润6.04
亿元，同比-75.82%；扣非归母净利润-5.27 亿元、同比-126.80%，为公司近年首
次转负。Q3 单季压力集中释放，营收 286.63 亿元、同比-25.13%，归母 0.76 亿
元、 同比-92.78%， 扣非-5.90 亿元、 同比-158.69%。 毛利率12.48%， 同比-2.50pct，
主要系结转毛利率同比下降。公司利润承压主要系：（1）税金及附加 38.61 亿元、
同比+47.30%， 土地增值税清算集中；（2）期间费用率 6.85%、 同比+1.16pct；（3）
投资净收益 0.93 亿元、同比-83.8%，其中联合营企业投资收益-5.23 亿元（2025
年同期为+0.58 亿元） ，合作项目由盈转亏。
⚫ Q3 单季销售金额降幅扩大，拿地聚焦一线城市
2026 年 1-9 月，公司实现签约销售面积 432.2 万方，同比-15.0%；实现签约销售
金额 1400.9 亿元，同比-0.4%（其中 Q3 单季销售金额同比-15.4%） ；签约销售均
价 32414 元/平，同比+17.2%。公司 1-9 月拿地 25 宗，规划建面 209.8 万方，土
地总价 507.3 亿元，同比-33.5%；拿地金额权益比 79.5%，拿地强度 36.2%，均
位于一二线城市，其中北上深与中国香港拿地金额占比 60%。
⚫ REITs 闭环加速，合同负债增厚
公司上半年博时蛇口产园 REIT 第二次扩募，商业不动产 REIT 筹备申报，租赁
住房 REIT 首次扩募启动。截至三季度末， 公司资产负债率 67.96%， 较年初上升
0.45pct；货币资金 972.97 亿元，较年初+12.97%；合同负债 1532.78 亿元，较年
初+21.82%，预收蓄水池增厚，为后续结算提供缓冲。
⚫ 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 178,948 154,728 152,285 149,527 145,701
YOY(%) 2.3 -13.5 -1.6 -1.8 -2.6
归母净利润(百万元) 4,039 1,024 1,271 2,208 3,228
YOY(%) -36.1 -74.6 24.2 73.7 46.2
毛利率(%) 14.6 13.8 14.0 14.4 15.0
净利率(%) 2.3 0.5 1.0 1.8 2.8
ROE(%) 1.5 0.3 0.6 1.0 1.5
EPS(摊薄/元) 0.45 0.11 0.14 0.24 0.36
P/E(倍) 17.9 70.8 57.0 32.8 22.5
P/B(倍) 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7
数据来源：聚源、开源证券研究所
-36%
-24%
-12%
0%
12%
24%
2025-10 2026-02 2026-06
招商蛇口 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
公
司
信
息
更
新
报
告
公
司
研
究
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4
附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 614166 586531 572098 552483 546678 营业收入 178948 154728 152285 149527 145701
现金 100351 86127 77665 77754 75764 营业成本 152812 133441 131022 128013 123889
应收票据及应收账款 3573 3495 2834 3468 2666 营业税金及附加 6930 4300 4721 4486 4371
其他应收款 107874 98943 104411 94862 96969 营业费用 4014 4002 3807 3738 3643
预付账款 4567 8285 3802 7828 3661 管理费用 2103 2037 2010 1974 1923
存货 369183 362324 355604 340120 338722 研发费用 129 114 116 117 117
其他流动资产 28617 27358 27782 28451 28896 财务费用 1943 2509 2463 2442 2412
非流动资产 246143 248881 250731 251084 250031 资产减值损失 -4484 -3517 -3046 -2691 -2186
长期投资 76504 72731 68124 63194 57843 其他收益 128 71 191 149 135
固定资产 11444 10758 9806 9394 8987 公允价值变动收益 -36 517 248 192 230
无形资产 1863 1778 1919 1937 1963 投资净收益 3892 708 733 943 1111
其他非流动资产 156333 163613 170882 176559 181237 资产处置收益 34 49 22 26 33
资产总计 860309 835412 822829 803567 796709 营业利润 9000 5261 5229 6928 8058
流动负债 386308 367875 360523 363287 394172 营业外收入 247 207 327 265 261
短期借款 2751 2954 3526 7392 31906 营业外支出 157 288 259 294 249
应付票据及应付账款 53115 50302 50725 47958 46856 利润总额 9090 5181 5297 6898 8070
其他流动负债 330442 314619 306272 307937 315410 所得税 4901 4477 3708 4139 4035
非流动负债 187256 196157 189337 166230 126030 净利润 4189 704 1589 2759 4035
长期借款 172677 184481 176379 152503 112795 少数股东损益 150 -320 318 552 807
其他非流动负债 14578 11676 12958 13727 13235 归属母公司净利润 4039 1024 1271 2208 3228
负债合计 573564 564032 549861 529517 520201 EBITDA 20933 18961 13315 14964 16400
少数股东权益 175738 173727 174045 174597 175404 EPS(元) 0.45 0.11 0.14 0.24 0.36
股本 9061 9016 9016 9016 9016
资本公积 20478 20312 20312 20312 20312 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 69035 68005 69073 70989 73946 成长能力
归属母公司股东权益 111007 97652 98924 99454 101104 营业收入(%) 2.3 -13.5 -1.6 -1.8 -2.6
负债和股东权益 860309 835412 822829 803567 796709 营业利润(%) -36.5 -41.5 -0.6 32.5 16.3
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) -36.1 -74.6 24.2 73.7 46.2
获利能力
毛利率 (%) 14.6 13.8 14.0 14.4 15.0
净利率(%) 2.3 0.5 1.0 1.8 2.8
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 1.5 0.3 0.6 1.0 1.5
经营活动现金流 31964 9693 18503 20442 15773 ROIC(%) 2.4 0.6 1.0 1.6 2.2
净利润 4189 704 1589 2759 4035 偿债能力
折旧摊销 3291 4009 2358 2634 3018 资产负债率(%) 66.7 67.5 66.8 65.9 65.3
财务费用 1943 2509 2463 2442 2412 净负债比率(%) 46.8 61.6 56.5 51.0 46.5
投资损失 -3892 -708 -733 -943 -1111 流动比率 1.6 1.6 1.6 1.5 1.4
营运资金变动 19682 -991 11817 13098 7214 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.4
其他经营现金流 6752 4170 1009 453 204 营运能力
投资活动现金流 3158 -2287 -3349 -2071 -463 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2
资本支出 5703 3483 5663 5312 4397 应收账款周转率 51.2 44.3 48.6 47.9 48.0
长期投资 -1774 -8742 4607 4931 5350 应付账款周转率 2.7 2.6 2.6 2.6 2.6
其他投资现金流 10634 9937 -2293 -1690 -1416 每股指标（元）
筹资活动现金流 -23405 -21795 -24187 -22148 -41814 每股收益(最新摊薄) 0.45 0.11 0.14 0.24 0.36
短期借款 1372 204 572 3866 24514 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) 3.55 1.08 2.05 2.27 1.75
长期借款 2580 11803 -8101 -23877 -39708 每股净资产(最新摊薄) 10.98 10.83 10.97 11.03 11.21
普通股增加 0 -45 0 0 0 估值比率
资本公积增加 30 -166 0 0 0 P/E 17.9 70.8 57.0 32.8 22.5
其他筹资现金流 -27387 -33591 -16657 -2138 -26620 P/B 0.7 0.7 0.7 0.7 0.7
现金净增加额 11714 -14402 -9034 -3777 -26504 EV/EBITDA 18.3 21.8 30.1 25.9 23.0
数据来源：聚源、开源证券研究所
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 4
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》 、 《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行） 》已正式实施。根据上述
规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3 （中风险） ，因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定
为专业投资者及风险承受能力为 C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为 C3、C4、C5
的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。
因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力， 以勤勉的职业态
度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分
析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性， 估
值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决
定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较
完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设， 不同假设可能导致分析结果出现重大不同。 本报告采用的各种估值方法及模型
均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
公司信息更新报告
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 4
法律声明
开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构，已具备证券投资咨询业务资格。
本报告仅供开源证券股份有限公司（以下简称“本公司” ）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为
客户。本报告是发送给开源证券客户的，属于商业秘密材料，只有开源证券客户才能参考或使用。
本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息， 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。 本报告所载的资料、 工
具、 意见及推测只提供给客户作参考之用， 并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀
请。 本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断， 本报告所指的证券或投资标的的价格、
价值及投资收入可能会波动， 过往的业绩表现不应作为其日后表现的预示。 在不同时期， 本公司可发出与本报告所
载资料、 意见及推测不一致的报告。 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突， 不应视本
报告为做出投资决策的唯一因素。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户， 不构成客户私人咨询建议。 本
公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、 财务状况或需要。 本公司建议客户应考虑本报告的任何意
见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的
意见并不构成对任何人的投资建议。 在任何情况下， 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损
失负任何责任。 若本报告的接收人非本公司的客户， 应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前
咨询独立投资顾问。 投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险， 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券
投资损失的书面或口头承诺均为无效。
开源证券在法律允许的情况下可参与、 投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易， 或向本报告涉及的公司提供
或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。 开源证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系， 并无
需事先或在获得业务关系后通知客户。
本报告的版权归本公司所有。 本公司对本报告保留一切权利。 未经本公司事先书面授权， 本报告的任何部分均不得
以任何方式制作任何形式的拷贝、 复印件或复制品， 或再次分发给任何其他人， 或以任何侵犯本公司版权的其他方
式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。
开源证券研究所
上海 深圳
地址：上海市浦东新区世纪大道1788号
陆家嘴金控广场1号
楼3层
邮编：200120
邮箱：research@kysec.cn
地址：深圳市福田区金田路2030号卓越世纪中心1号
楼45层
邮编：518000
邮箱：research@kysec.cn
北京 西安
地址：北京市西城区西直门外大街18号金贸大厦C2座9层
邮编：100044
邮箱：research@kysec.cn
地址：西安市高新区锦业路1号都市之门B座5层
邮编：710065
邮箱：research@kysec.cn