证券研究报告：房地产|行业周报
市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分
行业投资评级
强于大市|维持
行业基本情况
收盘点位 1901.41
52 周最高 2436.17
52 周最低 1741.7
行业相对指数表现
资料来源：聚源，中邮证券研究所
研究所
分析师:高丁卉
SAC 登记编号:S1340524080001
Email:gaodinghui@cnpsec.com
近期研究报告
《北京发布楼市新政 支撑刚需与置换
链条修复》 - 2026.08.11
房地产行业报告 （2026.8.10-2026.8.16）
全国租金有企稳态势 新房需求仍在磨底
⚫ 投资要点
北京新政在额度与限购层面“追平”沪深，更大意义在于预期修
复，对二手房低总价段更有效，新房端仍取决于供给结构与产品力。
当前政策仍然聚焦局部优化，但全国需求仍在磨底，我们认为商贷利
率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性。租金方面有企稳
态势， 根据中指院数据，今年7 月，全国50城住宅平均租金34.01元
/平方米/月， 环比+0.13%，这一回升幅度， 居于近几年同期相对高位，
仅略低于2023年7月水平。
⚫ 行业基本面跟踪
（1） 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为125.85
万方，本年累计新房成交面积为 5214.46 万方，累计同比-6.2%。30
大中城市近四周平均成交面积为141.78万方， 同比+1.4%， 环比-0.4%。
其中一线城市近四周平均成交面积为44.4万方，同比+11.1%，环比-
1.2%，二线城市近四周平均成交面积为68.8万方，同比+1.8%，环比
+0.5%，三线城市近四周平均成交面积为 28.58 万方，同比-11.4%，
环比-1.1%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7140.23 万方，同比-
10.74%，环比+0.01%，14城去化周期为18.28个月，其中一线城市去
化周期为12.49个月。
（2） 二手房成交及挂牌：上周 20城二手房成交面积为204.68万
方，本年累计二手房成交面积为7314.8万方，累计同比+4.4%。20城
近四周平均成交面积为 204.36 万方，同比+6.3%，环比-1.4%。截至
2026/8/3全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0%，挂牌价
指数为140.97，环比-0.23%。
（3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数
量为47宗，成交住宅类土地数量为17宗，新增供应商服类土地数量
为70宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住
宅类土地成交数量/供应数量为0.85， 平均商服类土地成交数量/供应
数量为 0.74。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为
12370.25 元/平方米，溢价率为 9.62%，环比+1.41pct，成交商服类
土地楼面均价为3023.5元/平方米， 溢价率为0.92%， 环比+0.61pct。
⚫ 行情回顾：
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨1.81%，沪深300 指数下
跌 0.61%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 2.42pct。上周港股恒生物
业服务及管理指数上涨 0.66%，恒生综合指数下跌 2.17%，物业服务
及管理指数跑赢恒生综合指数2.83pct。
⚫ 风险提示：
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情
绪极端避险。
-21%
-17%
-13%
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2025-08 2025-10 2026-01 2026-03 2026-06 2026-08
房地产 沪深300
发布时间：2026-08-17
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2
目录
1 行业基本面跟踪 ................................ ................................ ........... 4
1.1 新房成交及库存 ................................ ................................ ....... 4
1.2 二手房成交及挂牌 ................................ ................................ ..... 5
1.3 土地市场成交 ................................ ................................ ......... 6
2 行情回顾 ................................ ................................ ................. 7
3 风险提示 ................................ ................................ ................. 9
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3
图表目录
图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................ ................... 4
图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ................................ ..................... 4
图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ................................ ............. 5
图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................ ................... 5
图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ................................ ............. 6
图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ................................ ............. 6
图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ................................ ............ 6
图表 11： 100 大中城市土地供销比 ................................ ........................ 7
图表 12： 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ................................ ........... 7
图表 13： 近一年 A股房地产指数和沪深300 走势 ................................ ............ 7
图表 14： 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ................................ ........ 7
图表 15： 上周 A股申万一级行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 16： 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ................................ ................ 8
图表 17： 上周 A股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 18： 上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后 5位 ................................ .......... 8
图表 19： 上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位 ................................ .............. 9
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1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存
上周 30 大中城市新房成交面积为 125.85 万方，本年累计新房成交面积为
5214.46万方， 累计同比-6.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.78万方，
同比+1.4%，环比-0.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为 44.4 万方，同比
+11.1%，环比-1.2%，二线城市近四周平均成交面积为 68.8 万方，同比+1.8%，
环比+0.5%，三线城市近四周平均成交面积为 28.58 万方，同比-11.4%，环比-
1.1%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比
-80%
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4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
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12/21/25
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9/28/25
9/14/25
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30城成交面积（万方） 30城成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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4/26/26
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3/29/26
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3/1/26
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一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
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4/26/26
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二线城市成交面积（万方） 二线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
-100%
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7/19/26
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6/21/26
6/7/26
5/24/26
5/10/26
4/26/26
4/12/26
3/29/26
3/15/26
3/1/26
2/15/26
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1/18/26
1/4/26
12/21/25
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10/12/25
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三线城市成交面积（万方） 三线城市成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 5
上周 14 城商品住宅可售面积为7140.23 万方，同比-10.74%，环比+0.01%，
14城去化周期为18.28个月，其中一线城市去化周期为12.49个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆
田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周
期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。
1.2 二手房成交及挂牌
上周 20 城二手房成交面积为 204.68 万方，本年累计二手房成交面积为
7314.8 万方，累计同比+4.4%。20 城近四周平均成交面积为204.36 万方，同比
+6.3%，环比-1.4%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成
都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、
渭南、宿迁。
10
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6,800
7,000
7,200
7,400
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8,000
8,200
14城商品住宅可售面积（万方） 14城商品住宅去化周期（月） 一线城市去化周期（月）
-100%
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0%
50%
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150%
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重点城市二手房成交面积（万方） 重点城市二手房成交面积MA4（万方）
同比去年（%） 同比19年（%）
累计同比（%）
请务必阅读正文之后的免责条款部分 6
截至2026/8/3全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07， 环比-0%， 挂牌价指
数为140.97，环比-0.23%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
资料来源：Wind，中邮证券研究所
注：2015 年 1 月为 100
1.3 土地市场成交
上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为47 宗，成交住宅类土地数量
为 17 宗，新增供应商服类土地数量为70 宗，成交商服类土地数量为31 宗。近
四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.85，平均商服类土地
成交数量/供应数量为0.74。
近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为12370.25元/平方米， 溢价
率为9.62%，环比+1.41pct，成交商服类土地楼面均价为3023.5元/平方米，溢
价率为0.92%，环比+0.61pct。
0
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
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12/10/24
1/9/25
2/8/25
3/10/25
4/9/25
5/9/25
6/8/25
7/8/25
8/7/25
9/6/25
10/6/25
11/5/25
12/5/25
1/4/26
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全国城市 一线城市 二线城市
三线城市 四线城市
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5/9/25
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9/6/25
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11/5/25
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1/4/26
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3/5/26
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7/3/26
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90平米以下 90-144平米 144平米以上
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9/11/24
10/11/24
11/10/24
12/10/24
1/9/25
2/8/25
3/10/25
4/9/25
5/9/25
6/8/25
7/8/25
8/7/25
9/6/25
10/6/25
11/5/25
12/5/25
1/4/26
2/3/26
3/5/26
4/4/26
5/4/26
6/3/26
7/3/26
8/2/26
90平米以下 90-144平米 144平米以上
请务必阅读正文之后的免责条款部分 7
图表11：100 大中城市土地供销比 图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
2 行情回顾
上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 1.81%，沪深 300 指数下跌 0.61%，
房地产指数跑赢沪深300指数2.42pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨
0.66%，恒生综合指数 下跌 2.17%，物业服务及管理指数跑 赢恒生综合指数
2.83pct。
图表13：近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
从行业排名来看，上周 A 股房地产在 31 个申万一级行业中排名第 4，港股
地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第5、第4。
0
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成交数量/供应数量MA4-住宅类
成交数量/供应数量MA4-商服类
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0
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3/15/26
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1/4/26
12/21/25
12/7/25
11/23/25
11/9/25
10/26/25
10/12/25
9/28/25
9/14/25
8/31/25
8/17/25
成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）
成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）
成交土地溢价率MA4-住宅（%）
成交土地溢价率MA4-商服（%）
-25%
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房地产(申万) 沪深300
-25%
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8/14/26
恒生物业服务及管理 恒生综合指数
请务必阅读正文之后的免责条款部分 8
图表15：上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
资料来源：Wind，中邮证券研究所
上周重点 A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
先导基电（+9.34%）、金科股
份（+8.55%）、
招商蛇口（+8.26%） ，重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：越
秀地产（+11.86%）、中国金茂（+9.67%）、雅居乐集团（+5.78%） ，重点物业服务
企业涨幅居前的分别为：金茂服务（+5.99%）、万物云（+5.46%）、
新大正（+1.68%）。
图表17：上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所
-6%
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0%
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综合
通信
医药生物
房地产
食品饮料
煤炭
环保
电力设备
纺织服饰
建筑装饰
电子
轻工制造
机械设备
社会服务
农林牧渔
银行
传媒
建筑材料
家用电器
汽车
国防军工
公用事业
计算机
商贸零售
石油石化
钢铁
基础化工
交通运输
非银金融
美容护理
有色金属
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15%
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图表19：上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位
资料来源：Wind，中邮证券研究所
3 风险提示
政策不及预期， 行业销售不及预期， 收储进度不及预期， 市场情绪极端避险。
-6%
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金茂服务 万物云 新大正 恒大物业 雅生活服务 滨江服务 碧桂园服务 永升服务 世茂服务 融创服务
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中邮证券投资评级说明
投资评级标准 类型 评级 说明
报告中投资建议的评级标准：
报告发布日后的 6 个月内的相
对市场表现，即报告发布日后
的 6 个月内的公司股价（或行
业指数、可转债价格）的涨跌
幅相对同期相关证券市场基准
指数的涨跌幅。
市场基准指数的选取：A 股市
场以沪深 300 指数为基准；新
三板市场以三板成指为基准；
可转债市场以中信标普可转债
指数为基准；香港市场以恒生
指数为基准；美国市场以标普
500 或纳斯达克综合指数为基
准。
股票评级
买入 预期个股相对同期基准指数涨幅在 20%以上
增持 预期个股相对同期基准指数涨幅在 10%与 20%之间
中性 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
回避 预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下
行业评级
强于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在 10%以上
中性 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与 10%之间
弱于大市 预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下
可转债
评级
推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 10%以上
谨慎推荐 预期可转债相对同期基准指数涨幅在 5%与 10%之间
中性 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与 5%之间
回避 预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下
分析师声明
撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。
本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公
平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等
利益相关方的干涉和影响，特此声明。
免责声明
中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券” ）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。
本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容
仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导
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过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中邮证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测
不一致的研究报告。
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者计划提供投资银行、财务顾问或者其他金融产品等相关服务。
《证券期货投资者适当性管理办法》于 2017 年 7 月 1 日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非
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中邮证券对于本申明具有最终解释权。
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公司简介
中邮证券有限责任公司于 2002 年9月经中国证券监督管理委员会批准设立， 公司注册资本61.68 亿元人民币，
是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。
公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券
承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025 年
10 月底，公司在全国设有58 家分支机构(含 29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和 1 家另类投资子公
司。
中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前
服务的经纪客户已超过 260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投
融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地
位的特色精品券商。
中邮证券研究所
北京
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：北京市丰台区北甲地路 2 号院 6 甲 1 号， 玺萌大
厦南塔
邮编：100050
上海
邮箱：yanjiusuo@cnpsec.com
地址：上海市虹口区东大名路 1080 号邮储银行大厦 3
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