行业基本情况收盘点位2225.972436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《推动高质量转型 多地“因城施策”稳预期》 - 2025.12.09房地产行业报告 （2025.12.29-2026.1.4）
2026 年地产市场企稳值得期待
⚫ 投资要点根据中指院数据，2025 年TOP100 房企权益销售总额约25209 亿元，24 年全年约为30887 亿元，百强房企25 年权益销售总额同比下滑-18.4%。2025 年TOP100 房企拿地总额9640 亿元，同比增长3.9%，央企拿地保持积极。求是网文章《改善和稳定房地产市场预期》明确提出"政策要一次性给足，不能采取添油战术"，并强调房地产"显著的金融资产属性"，标志着政策思路从分散调控转向系统性发力，我们认为2026 年地产市场企稳值得期待。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为223.16万方，本年累计新房成交面积为223.16 万方，累计同比-16.3%。30大中城市近四周平均成交面积为247.51 万方，同比-27.6%，环比+4.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为53.41万方，同比-38.5%，环比+3.2%，二线城市近四周平均成交面积为149.37 万方，同比-23%，环比+7.7%，三线城市近四周平均成交面积为44.73 万方，同比-27%，环比-1.8%。上周14 城商品住宅可售面积为7967.2 万方，同比-5.45%，环比-1.13%，14 城去化周期为20.09 个月，其中一线城市去化周期为14.33 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为179.99 万方，本年累计二手房成交面积为179.99 万方，累计同比-17.7%。20城近四周平均成交面积为208.87 万方，同比-25%，环比-2.6%。截至2025/12/22 全国城市二手房出售挂牌量指数为4.53，环比+0%，挂牌价指数为147.71，环比+0%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为65 宗，成交住宅类土地数量为56 宗，新增供应商服类土地数量为76 宗，成交商服类土地数量为48 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为4.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为2.87。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4167.25 元/平方米，溢价率为1.36%，环比-0.49pct，成交商服类土地楼面均价为2345.5 元/平方米，溢价率为0.97%，环比-0.05pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌0.69%，沪深300 指数下跌0.59%，房地产指数跑输沪深300 指数0.1pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.82%，恒生综合指数上涨1.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.53pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%25%2025-012025-032025-052025-082025-102026-01房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为223.16 万方，本年累计新房成交面积为223.16 万方，累计同比-16.3%。30 大中城市近四周平均成交面积为247.51万方，同比-27.6%，环比+4.9%。其中一线城市近四周平均成交面积为53.41万方，同比-38.5%，环比+3.2%，二线城市近四周平均成交面积为149.37 万方，同比-23%，环比+7.7%，三线城市近四周平均成交面积为44.73 万方，同比-27%，环比-1.8%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%1/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%1/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%1/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7967.2 万方，同比-5.45%，环比-1.13%，14 城去化周期为20.09 个月，其中一线城市去化周期为14.33 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为179.99 万方，本年累计二手房成交面积为179.99 万方，累计同比-17.7%。20 城近四周平均成交面积为208.87 万方，同比-25%，环比-2.6%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,2008,3008,4008,50014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2025/12/22 全国城市二手房出售挂牌量指数为4.53，环比+0%，挂牌价指数为147.71，环比+0%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为65 宗，成交住宅类土地数量为56 宗，新增供应商服类土地数量为76 宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为4.79，平均商服类土地成交数量/供应数量为2.87。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4167.25 元/平方米，溢价率为1.36%，环比-0.49pct，成交商服类土地楼面均价为2345.5 元/平方米，溢价率为0.97%，环比-0.05pct。1/1/241/31/243/1/243/31/244/30/245/30/246/29/247/29/248/28/249/27/2410/27/2411/26/2412/26/241/25/252/24/253/26/254/25/255/25/256/24/257/24/258/23/259/22/2510/22/2511/21/2512/21/25全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市1/1/241/31/243/1/243/31/244/30/245/30/246/29/247/29/248/28/249/27/2410/27/2411/26/2412/26/241/25/252/24/253/26/254/25/255/25/256/24/257/24/258/23/259/22/2510/22/2511/21/2512/21/25全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市1/1/241/31/243/1/243/31/244/30/245/30/246/29/247/29/248/28/249/27/2410/27/2411/26/2412/26/241/25/252/24/253/26/254/25/255/25/256/24/257/24/258/23/259/22/2510/22/2511/21/2512/21/2590平米以下90-144平米144平米以上1/1/241/31/243/1/243/31/244/30/245/30/246/29/247/29/248/28/249/27/2410/27/2411/26/2412/26/241/25/252/24/253/26/254/25/255/25/256/24/257/24/258/23/259/22/2510/22/2511/21/2512/21/2590平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.69%，沪深300指数下跌0.59%，房地产指数跑输沪深300 指数0.1pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.82%，恒生综合指数上涨1.71%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数2.53pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第19，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第7、第11。0.01.02.03.04.05.06.01/5/251/19/252/2/252/16/253/2/253/16/253/30/254/13/254/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0001/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/254/13/253/30/253/16/253/2/252/16/252/2/251/19/251/5/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%1/3/251/17/251/31/252/14/252/28/253/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/26房地产(申万)沪深300-10%0%10%20%30%40%50%1/3/251/17/251/31/252/14/252/28/253/14/253/28/254/11/254/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
城建发展（+13.17%）、
张江高科（+6.71%）、
南京高科（+2.84%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国海外发展（+1.96%）、中国金茂（+1.65%）、绿城中国（+1.45%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：金科服务（+9.52%）、建发物业（+5.77%）、雅生活服务（+3.14%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%石油石化国防军工传媒汽车机械设备计算机银行家用电器纺织服饰有色金属美容护理农林牧渔电子基础化工建筑装饰轻工制造综合钢铁房地产交通运输社会服务煤炭通信环保建筑材料商贸零售非银金融医药生物电力设备食品饮料公用事业-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%-8%-6%-4%-2%0%2%4%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%金科服务建发物业雅生活服务金茂服务永升服务保利物业
招商积余绿城服务
新大正滨江服务