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东吴证券研究所
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保利发展（600048）
2026 年三季报点评： 单季业绩同比扭亏，投
资持续聚焦核心
2026 年 11 月 02 日
证券分析师 姜好幸
执业证书：S0600525110001
jianghx@dwzq.com.cn
证券分析师 刘汪
执业证书：S0600526030001
liuwang@dwzq.com.cn
股价走势
市场数据
收盘价(元) 5.40
一年最低/最高价 4.51/7.35
市净率(倍) 0.33
流通 A 股市值(百万元) 64,640.39
总市值(百万元) 64,640.39
基础数据
每股净资产(元,LF) 16.31
资产负债率(%,LF) 71.68
总股本(百万股) 11,970.44
流通 A 股(百万股) 11,970.44
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买入（维持）
[Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业总收入（百万元） 311,666 308,144 263,207 240,545 225,246
同比（%） (10.16) (1.13) (14.58) (8.61) (6.36)
归母净利润（百万元） 5,001 1,035 1,065 1,115 1,181
同比（%） (58.56) (79.31) 2.93 4.68 5.95
EPS-最新摊薄（元/股） 0.42 0.09 0.09 0.09 0.10
P/E（现价&最新摊薄） 12.93 62.47 60.70 57.98 54.73
[Table_Tag]
[Table_Summary] 投资要点
◼ 事件：10 月 29 日，公司披露 2026 年三季报，前三季度实现营业收入
1549.56 亿元， 同比下降10.8%； 归母净利润23.32 亿元， 同比下降16.0%。
其中，第三季度实现营业收入 520.96 亿元，同比下降 8.4%；归母净利
润 3.74 亿元，上年同期为亏损 5.33 亿元，同比扭亏。
◼ 结转盈利仍承压， 单季业绩同比扭亏：2026 年前三季度收入和利润同比
下滑， 主要受行业调整及结转项目盈利能力下降影响。2026 年前三季度
公司竣工面积 941 万平方米， 同比-48.1%； 毛利率12.8%， 同比-1.2pct。
费用端，2026 年前三季度财务费用 28.91 亿元，同比增长 15.0%，主因
利息收入同比减少 4.24 亿元， 进一步影响利润。第三季度单季度实现归
母净利润 3.74 亿元，同比实现扭亏，主要受结转项目结构变化带动。
◼ 销售表现好于行业， 核心城市布局支撑经营韧性：2026 年前三季度公司
实现签约金额 1812 亿元， 同比下降10.2%，降幅好于行业平均水平 （同
期全国百强房企销售额同比下降 13.3%），核心城市布局及产品力对销
售形成一定支撑。 前三季度公司实现销售回笼1609 亿元， 回笼率88.8%；
截至三季度末货币资金 1189.02 亿元，经营活动现金流净额 77.19 亿元，
同比增长 10.6%。
◼ 投资持续聚焦核心， 土储结构稳步优化：公司投资继续向高能级城市集
中，2026 年前三季度公司拿地金额 772 亿元，同比增长 28%， 其中69%
的投资金额位于北上广深一线城市核心区域及核心板块，拿地面积 334
万平方米，均位于 38 个核心城市。截至三季度末，公司共有在建拟建
项目 501 个，在建面积 4377 万平方米，待开发面积 4664 万平方米。
◼ 盈利预测与投资评级：考虑到新房市场整体仍处筑底阶段， 公司开发业
务结转规模与毛利率修复或慢于此前预期， 我们下调盈利预测，预计
2026~2028 年 归 母 净 利 润 分 别 为 10.65/11.15/11.81 亿 元 （ 原 值 为
18.39/23.89/28.18 亿元） ， 对应PE 为 60.7/58.0/54.7 倍。公司央企信用及
融资渠道优势稳固， 核心城市优质土储持续补充， 有望更好承接市场分
化下的改善型需求，维持“买入”评级。
◼ 风险提示：市场修复不及预期； 政策效果不及预期； 行业流动性风险加
剧。
-37%
-32%
-27%
-22%
-17%
-12%
-7%
-2%
3%
8%
2025/11/3 2026/3/3 2026/7/1 2026/10/29
保利发展 沪深300
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公司点评报告
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保利发展三大财务预测表
[Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 1,007,633 900,844 849,436 808,853 营业总收入 308,144 263,207 240,545 225,246
货 币 资 金 及 交 易 性 金 融 资 产 123,251 122,357 136,989 148,433 营业成本(含 金 融 类) 268,857 233,175 213,243 199,343
经 营 性 应 收 款 项 23,597 21,608 20,284 19,304 税 金 及 附 加 5,740 5,527 5,051 4,955
存货 668,175 577,437 523,607 480,120 销售费用 8,735 8,686 8,179 7,884
合同资产 196 158 144 135 管理费用 4,507 4,343 4,089 3,942
其 他 流 动 资 产 192,414 179,283 168,411 160,862 研发费用 37 53 48 45
非流动资产 180,659 178,355 176,733 176,038 财务费用 3,912 3,882 3,876 3,762
长 期 股 权 投 资 94,973 91,973 89,473 87,973 加:其 他 收 益 105 100 100 100
固 定 资 产 及 使 用 权 资 产 10,697 9,951 9,146 8,286 投 资 净 收 益 (31) 600 600 600
在建工程 606 616 626 636 公 允 价 值 变 动 63 0 0 0
无形资产 323 327 330 330 减值损失 (7,069) (6,000) (4,400) (3,500)
商誉 67 67 67 67 资 产 处 置 收 益 154 80 80 80
长 期 待 摊 费 用 298 318 338 358 营业利润 9,578 2,321 2,439 2,596
其 他 非 流 动 资 产 73,697 75,105 76,755 78,390 营 业 外 净 收 支 159 200 200 200
资产总计 1,188,292 1,079,200 1,026,169 984,892 利润总额 9,737 2,521 2,639 2,796
流动负债 583,799 478,186 425,836 386,144 减:所 得 税 4,715 882 924 978
短 期 借 款 及 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 70,621 70,877 70,977 71,077 净利润 5,022 1,638 1,715 1,817
经 营 性 应 付 款 项 127,823 107,661 95,496 86,504 减:少 数 股 东 损 益 3,987 573 600 636
合同负债 246,332 184,245 156,354 135,148 归属母公司净利润 1,035 1,065 1,115 1,181
其 他 流 动 负 债 139,023 115,403 103,009 93,416
非流动负债 274,858 270,275 268,325 265,395 每股收益-最 新 股 本 摊 薄(元) 0.09 0.09 0.09 0.10
长期借款 207,369 197,369 187,369 179,369
应付债券 63,166 68,166 76,166 81,166 EBIT 14,347 6,403 6,514 6,557
租赁负债 2,909 2,939 2,989 3,059 EBITDA 17,396 8,185 8,377 8,507
其 他 非 流 动 负 债 1,414 1,800 1,800 1,800
负债合计 858,657 748,461 694,160 651,539 毛利率(%) 12.75 11.41 11.35 11.50
归 属 母 公 司 股 东 权 益 191,889 192,419 193,088 193,796 归 母 净 利 率(%) 0.34 0.40 0.46 0.52
少 数 股 东 权 益 137,747 138,321 138,921 139,557
所有者权益合计 329,636 330,739 332,008 333,353 收 入 增 长 率(%) (1.13) (14.58) (8.61) (6.36)
负债和股东权益 1,188,292 1,079,200 1,026,169 984,892 归 母 净 利 润 增 长 率(%) (79.31) 2.93 4.68 5.95
现金流量表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 重要财务与估值指标 2025A 2026E 2027E 2028E
经 营 活 动 现 金 流 15,189 7,723 19,639 18,476 每 股 净 资 产(元) 16.03 16.15 16.21 16.27
投 资 活 动 现 金 流 (1,997) 1,520 2,110 1,075 最 新 发 行 在 外 股 份 （ 百 万 股 ） 11,970 11,970 11,970 11,970
筹 资 活 动 现 金 流 (25,983) (10,147) (7,148) (8,157) ROIC(%) 1.08 0.62 0.63 0.64
现 金 净 增 加 额 (12,800) (904) 14,601 11,394 ROE-摊薄(%) 0.54 0.55 0.58 0.61
折 旧 和 摊 销 3,050 1,781 1,862 1,949 资 产 负 债 率(%) 72.26 69.35 67.65 66.15
资本开支 (482) (670) (690) (720) P/E（ 现 价&最 新 股 本 摊 薄 ） 62.47 60.70 57.98 54.73
营 运 资 本 变 动 (1,876) (4,859) 9,190 8,735 P/B（ 现 价 ） 0.34 0.33 0.33 0.33
数据来源:Wind,东 吴 证 券 研 究 所，全 文 如 无 特 殊 注 明 ， 相 关 数 据 的 货 币 单 位 均 为 人 民 币 ， 预 测 均 为 东 吴 证 券 研 究 所 预 测 。
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东吴证券投资评级标准
投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力相对基准表现
的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普
500 指数， 新三板基准指数为三板成指 （针对协议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转
让标的），北交所基准指数为北证 50 指数），具体如下：
公司投资评级：
买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在 15%以上；
增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间；
中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间；
减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；
卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。
行业投资评级：
增持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对强于基准 5%以上；
中性： 预期未来 6 个月内，行业指数相对基准-5%与 5%；
减持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于基准 5%以上。
我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。 我们采用的是相
对评级体系， 表示投资的相对比重建议。 投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身
特定状况， 如具体投资目的、 财务状况以及特定需求等， 并完整理解和使用本报告内容， 不
应视本报告为做出投资决策的唯一因素。
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