行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《核心城市二手房价格好转》 -2026.02.09房地产行业报告 （2026.3.2-2026.3.8）两会定调着力稳定房地产市场 供需两端同发力⚫ 投资要点两会政府工作报告把“着力稳定房地产市场”置于“更大力度保障和改善民生/加强重点领域风险防范化解”框架，稳楼市定位不变。供给端因城施策“控增量、去库存、优供给”，继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，盘活存量用地/商办用房同步推进。需求端“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口生育政策深度绑定，与近期核心城市优化公积金、限购的动作一致，预计需求端更偏向“刚需+改善”定向支持。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为95.83万方，本年累计新房成交面积为1194.52 万方，累计同比-21.3%。30大中城市近四周平均成交面积为84.51万方，同比-46.6%，环比-7.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为18.75 万方，同比-56.9%，环比-16.1%，二线城市近四周平均成交面积为47.07 万方，同比-38.7%，环比-0.8%，三线城市近四周平均成交面积为18.69万方，同比-50.9%，环比-13.3%。上周14 城商品住宅可售面积为7810.22 万方，同比-3.25%，环比+0.21%，14 城去化周期为20.47 个月，其中一线城市去化周期为14.69 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为154.74 万方，本年累计二手房成交面积为1746.78 万方，累计同比-7.7%。20城近四周平均成交面积为113.53 万方，同比-49.8%，环比-11.9%。截至2026/2/23 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7%，挂牌价指数为146.03，环比-0.8%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为21 宗，成交住宅类土地数量为14 宗，新增供应商服类土地数量为46 宗，成交商服类土地数量为40 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.57。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7017.25 元/平方米，溢价率为7.28%，环比+0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1187.75 元/平方米，溢价率为0.99%，环比-0.01pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，沪深300 指数下跌1.07%，房地产指数跑输沪深300 指数3.03pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，恒生综合指数下跌3.79%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.08pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为95.83 万方，本年累计新房成交面积为1194.52 万方，累计同比-21.3%。30 大中城市近四周平均成交面积为84.51 万方，同比-46.6%，环比-7.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为18.75 万方，同比-56.9%，环比-16.1%，二线城市近四周平均成交面积为47.07 万方，同比-38.7%，环比-0.8%，三线城市近四周平均成交面积为18.69 万方，同比-50.9%，环比-13.3%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%3/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%3/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/253/9/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%3/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/253/9/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%3/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/253/9/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7810.22 万方，同比-3.25%，环比+0.21%，14 城去化周期为20.47 个月，其中一线城市去化周期为14.69 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为154.74 万方，本年累计二手房成交面积为1746.78 万方，累计同比-7.7%。20 城近四周平均成交面积为113.53 万方，同比-49.8%，环比-11.9%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2026/2/23 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7%，挂牌价指数为146.03，环比-0.8%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为21 宗，成交住宅类土地数量为14 宗，新增供应商服类土地数量为46 宗，成交商服类土地数量为40 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.48，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.57。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7017.25 元/平方米，溢价率为7.28%，环比+0.54pct，成交商服类土地楼面均价为1187.75 元/平方米，溢价率为0.99%，环比-0.01pct。3/4/244/3/245/3/246/2/247/2/248/1/248/31/249/30/2410/30/2411/29/2412/29/241/28/252/27/253/29/254/28/255/28/256/27/257/27/258/26/259/25/2510/25/2511/24/2512/24/251/23/262/22/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/4/244/3/245/3/246/2/247/2/248/1/248/31/249/30/2410/30/2411/29/2412/29/241/28/252/27/253/29/254/28/255/28/256/27/257/27/258/26/259/25/2510/25/2511/24/2512/24/251/23/262/22/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市3/4/244/3/245/3/246/2/247/2/248/1/248/31/249/30/2410/30/2411/29/2412/29/241/28/252/27/253/29/254/28/255/28/256/27/257/27/258/26/259/25/2510/25/2511/24/2512/24/251/23/262/22/2690平米以下90-144平米144平米以上3/4/244/3/245/3/246/2/247/2/248/1/248/31/249/30/2410/30/2411/29/2412/29/241/28/252/27/253/29/254/28/255/28/256/27/257/27/258/26/259/25/2510/25/2511/24/2512/24/251/23/262/22/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，沪深300 指数下跌1.07%，房地产指数跑输沪深300 指数3.03pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，恒生综合指数下跌3.79%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.08pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第26，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第8、第4。0.01.02.03.04.05.03/9/253/23/254/6/254/20/255/4/255/18/256/1/256/15/256/29/257/13/257/27/258/10/258/24/259/7/259/21/2510/5/2510/19/2511/2/2511/16/2511/30/2512/14/2512/28/251/11/261/25/262/8/262/22/263/8/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0003/8/262/22/262/8/261/25/261/11/2612/28/2512/14/2511/30/2511/16/2511/2/2510/19/2510/5/259/21/259/7/258/24/258/10/257/27/257/13/256/29/256/15/256/1/255/18/255/4/254/20/254/6/253/23/253/9/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/7/253/21/254/4/254/18/255/2/255/16/255/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/26房地产(申万)沪深300-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%3/7/253/21/254/4/254/18/255/2/255/16/255/30/256/13/256/27/257/11/257/25/258/8/258/22/259/5/259/19/2510/3/2510/17/2510/31/2511/14/2511/28/2512/12/2512/26/251/9/261/23/262/6/262/20/263/6/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
天地源（-1.38%）、
天健集团（-1.75%）、
栖霞建设（-1.85%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：美的置业（+7.11%）、深圳控股（-1.19%）、雅居乐集团（-1.72%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+1.42%）、保利物业（+1.31%）、中海物业（+0.94%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%石油石化煤炭公用事业农林牧渔银行电力设备综合基础化工通信建筑装饰交通运输环保国防军工食品饮料非银金融汽车医药生物纺织服饰机械设备家用电器美容护理钢铁社会服务轻工制造商贸零售房地产建筑材料电子计算机有色金属传媒-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-14%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%-15%-10%-5%0%5%10%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%万物云保利物业中海物业融创服务永升服务滨江服务雅生活服务
新大正招商积余特发服务