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报
告
2026 年10 月 08 日
公司点评
增持 /
维持
招商积余(001914)
目标价:
最新收盘:9.28
招商积余 2026 年半年报点评：营收稳健增长，多领域拓展持续发力
走势比较
股票数据
总股本/流通(亿股) 10.54/10.54
总市值/流通(亿元) 99.05/99.05
12 个月内最高 /最低价
(元)
12.3/8.11
相关研究报告
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证券分析师：徐超
电话：18311057693
E-MAIL：xuchao@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190521050001
证券分析师：戴梓涵
电话：18217681683
E-MAIL：daizh@tpyzq.com
分析师登记编号：S1190524110003
事件：
公司发布 2026 年半年报，2026 年上半年公司实现营业收入 97.71 亿
元，同比增长 6.64%，归母净利润 4.98 亿元，同比增长 0.15%。
要点：
营收保持增长，期间费用率有所改善
2026 年上半年公司实现营收 97.71 亿元， 同比增长6.64%，归母净利
润 4.98 亿元，同比增长0.15%。此外，公司销售毛利率降低 1.14 个百分
点至 10.98%，但公司期间费用率有所改善，2026 年上半年管理费用率和
财务费用率分别下降 0.88 和 0.1 个百分点至 2.41%和 0.01%，费用不断
压降，盈利水平持续提升。
物业管理业务发展稳健，基础物管对营收的贡献占比最高
分业务板块来看， 公司物业管理业务实现营收94.78 亿元， 同比增长
7.02%，资产管理业务实现营收2.93 亿元，同比下降4.09%。物业管理业
务增长强劲，细分来看，2026 年上半年基础物管业务实现收入 75.31 亿
元， 同比增长9.97%，占营业收入比例为 77.07%。其中住宅和非住宅分别
实现营收 21.70 亿元和 53.61 亿元，占基础物管业务收入的比例分别为
28.81%和 71.19%。此外，专业增值服务、平台增值服务、持有物业出租及
经营、 商业运营 业务 对 营 收 的 贡 献 占 比 分 别 为
18.23%/1.69%/2.12%/0.88%。
多领域拓展持续发力，精耕非住宅业态细分赛道
截至 2026 年上半年末，公司在管物业项目 2599 个，管理面积 4.07
亿平方米，同比增长 10.60%。分类型来看，其中住宅类和非住宅类管理
面积分别为 1.54 和 2.53 亿平方米，较 2025 年同期分别提升 9.34%和
11.18%，第三方管理面积 2.70 亿平方米，占比66.37%，来自招商局集团
内部的物业项目管理面积为 1.37 亿平方米。
公司多领域拓展持续发力，上半年实现新签年度合同额 20.93 亿元，
同比增长 18.65%，其中第三方项目新签年度合同额 20.31 亿元，同比增
长 27.58%，来自招商局集团内部新签年度合同额 0.62 亿元。非住宅新签
年度合同额 18.30 亿元，同比增长 28.33%，公司持续保持第三方非住宅
赛道优势，稳固办公、园区、政府等非住基本盘，加快发展IFM、高校等
重点赛道，提升医院赛道专业能力。
商业运营销售额稳步推进，运营能力持续提升
资产管理业务方面，2026 年上半年公司资管业务实现营收 2.93 亿
元，同比下降 4.09%。其中商业运营业务实现营收 0.86 亿元，同比下降
(30%)
(22%)
(14%)
(6%)
2%
10%
25/10/9
25/12/19
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26/5/10
26/7/20
26/9/29
招商积余 沪深300
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6.11%。截至 2026 年 6 月末，公司旗下招商商管在管商业项目 73 个（含
筹备项目） ，管理面积395 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商
蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 11 个。2026 年上半年，在管项目
集中商业销售额同比提升 12.4%，客流同比提升 14.6%，会员总数累计达
889 万。
持有物业出租及经营业务实现营收 2.07 亿元，2026 年 6 月末总可出
租面积为 46.89 万㎡，整体出租率为 94%。公司持有物业包括酒店、购物
中心、零星商业、写字楼等多种业态。
投资建议：
公司背靠招商局集团，物管业务外拓新签规模保持增长， 业态多元化
布局，成本与费用管控成果显著，我们预计公司 2026/2027/2028 年归母
净利润为 9.55/10.67/11.47 亿元，对应 26/27/28 年 PE 分别为
10.23X/9.17X/8.52X，持续给予“增持”评级。
风险提示：房地产行业政策风险；业务拓展不及预期；行业竞争加
剧风险
盈利预测和财务指标
2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入（百万元） 19,273 20,660 22,399 24,090
营业收入增长率(%) 12.23% 7.20% 8.42% 7.55%
归母净利（百万元） 655 955 1,067 1,147
净利润增长率(%) -22.12% 45.96% 11.64% 7.58%
摊薄每股收益（元） 0.62 0.91 1.01 1.09
市盈率（PE） 14.94 10.23 9.17 8.52
资料来源：携宁，
太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算
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资产负债表（百万） 利润表（百万）
2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
货币资金 4,670 5,623 5,682 6,803 7,864 营业收入 17,172 19,273 20,660 22,399 24,090
应收和预付款项 2,321 2,556 2,835 3,005 3,214 营业成本 15,119 17,136 18,369 19,861 21,392
存货 1,146 1,044 1,275 1,378 1,483 营业税金及附加 109 138 145 157 169
其他流动资产 1,167 1,055 1,217 1,350 1,429 销售费用 115 110 124 134 145
流动资产合计 9,304 10,278 11,008 12,536 13,990 管理费用 602 580 620 667 711
长期股权投资 106 118 136 156 171 财务费用 30 11 14 16 16
投资性房地产 5,478 5,458 5,448 5,436 5,423 资产减值损失 -1 -73 -1 -1 -1
固定资产 595 564 560 561 548 投资收益 5 3 5 5 6
在建工程 0 0 0 0 0 公允价值变动 1 -15 -1 -2 -1
无形资产开发支出 24 21 22 22 20 营业利润 1,136 956 1,329 1,501 1,614
长期待摊费用 102 98 91 82 87 其他非经营损益 3 -6 3 7 7
其他非流动资产 12,856 13,812 14,538 16,059 17,502 利润总额 1,139 950 1,332 1,508 1,621
资产总计 19,161 20,072 20,795 22,316 23,752 所得税 269 292 360 422 454
短期借款 149 0 40 70 96 净利润 869 658 972 1,086 1,167
应付和预收款项 2,985 3,675 3,277 3,688 3,889 少数股东损益 29 3 17 19 19
长期借款 663 317 377 427 482 归母股东净利润 840 655 955 1,067 1,147
其他负债 4,763 5,222 5,687 6,078 6,545
负债合计 8,560 9,214 9,381 10,263 11,012 预测指标
股本 1,060 1,054 1,054 1,054 1,054 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
资本公积 3,107 3,000 3,000 3,000 3,000 毛利率 11.96% 11.09% 11.09% 11.33% 11.20%
留存收益 6,290 6,670 7,209 7,829 8,496 销售净利率 4.89% 3.40% 4.62% 4.76% 4.76%
归母公司股东权益 10,449 10,724 11,263 11,883 12,550 销售收入增长率 9.89% 12.23% 7.20% 8.42% 7.55%
少数股东权益 151 134 151 170 189 EBIT 增长率 19.90% -15.73% 37.77% 13.23% 7.39%
股东权益合计 10,600 10,858 11,414 12,053 12,739 净利润增长率 14.24% -22.12% 45.96% 11.64% 7.58%
负债和股东权益 19,161 20,072 20,795 22,316 23,752 ROE 8.04% 6.10% 8.48% 8.98% 9.14%
ROA 4.60% 3.35% 4.76% 5.04% 5.07%
现金流量表（百万） ROIC 7.67% 5.90% 8.24% 8.68% 8.78%
2024A 2025A 2026E 2027E 2028E EPS(X) 0.80 0.62 0.91 1.01 1.09
经营性现金流 1,834 1,641 680 1,599 1,546 PE(X) 11.63 14.94 10.23 9.17 8.52
投资性现金流 -121 51 -96 -100 -73 PB(X) 0.94 0.91 0.87 0.82 0.78
融资性现金流 -1,465 -737 -508 -378 -412 PS(X) 0.57 0.51 0.47 0.44 0.41
现金增加额 249 954 75 1,121 1,061 EV/EBITDA(X) 4.75 4.39 3.13 2.17 1.48
资料来源：携宁，太平洋证券
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投资评级说明
1、行业评级
看好：预计未来 6 个月内，行业整体回报高于沪深 300 指数 5%以上；
中性：预计未来 6 个月内，行业整体回报介于沪深 300 指数-5%与 5%之间；
看淡：预计未来 6 个月内，行业整体回报低于沪深 300 指数 5%以下。
2、公司评级
买入：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅在 15%以上；
增持：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于 5%与 15%之间；
持有：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-5%与 5%之间；
减持：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅介于-5%与-15%之间；
卖出：预计未来 6 个月内，个股相对沪深 300 指数涨幅低于-15%以下。
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