行业基本情况收盘点位2343.492436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《地产延续调整 等待销售边际企稳》- 2026.01.19房地产行业报告 （2026.1.19-2026.1.25）小阳春提前 关注度提升⚫ 投资要点本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027 年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从50%降至30%，直接激活商办市场流动性。房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为119.25万方，本年累计新房成交面积为594.21 万方，累计同比-27.9%。30大中城市近四周平均成交面积为148.55 万方，同比-27.9%，环比-23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.29 万方，同比-21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为29.53 万方，同比-39.2%，环比-17.6%。上周14 城商品住宅可售面积为7906.98 万方，同比-5.18%，环比-0.72%，14 城去化周期为20.36 个月，其中一线城市去化周期为14.56 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为241.17 万方，本年累计二手房成交面积为871.87 万方，累计同比-5.1%。20 城近四周平均成交面积为217.97 万方，同比-5.1%，环比+1.6%。截至2026/1/12 全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为146.34，环比-0.27%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为15 宗，新增供应商服类土地数量为52 宗，成交商服类土地数量为24 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25 元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2551.5 元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300 指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300 指数5.83pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%25%2025-012025-042025-062025-082025-112026-01房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为119.25 万方，本年累计新房成交面积为594.21 万方，累计同比-27.9%。30 大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.29 万方，同比-21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为29.53 万方，同比-39.2%，环比-17.6%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比源：Wind，中邮证券研究所注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/930城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/92025/1/26一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/92025/1/26二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/92025/1/26三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7906.98 万方，同比-5.18%，环比-0.72%，14 城去化周期为20.36 个月，其中一线城市去化周期为14.56 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为241.17 万方，本年累计二手房成交面积为871.87 万方，累计同比-5.1%。20 城近四周平均成交面积为217.97 万方，同比-5.1%，环比+1.6%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/1/12 全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为146.34，环比-0.27%。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,2008,3008,40014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为15 宗，新增供应商服类土地数量为52 宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25 元/平方米，溢价率为0.77%，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2551.5 元/平方米，溢价率为2.62%，环比-0.16pct。2024/1/222024/2/212024/3/222024/4/212024/5/212024/6/202024/7/202024/8/192024/9/182024/10/182024/11/172024/12/172025/1/162025/2/152025/3/172025/4/162025/5/162025/6/152025/7/152025/8/142025/9/132025/10/132025/11/122025/12/122026/1/11全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/1/222024/2/212024/3/222024/4/212024/5/212024/6/202024/7/202024/8/192024/9/182024/10/182024/11/172024/12/172025/1/162025/2/152025/3/172025/4/162025/5/162025/6/152025/7/152025/8/142025/9/132025/10/132025/11/122025/12/122026/1/11全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/1/222024/2/212024/3/222024/4/212024/5/212024/6/202024/7/202024/8/192024/9/182024/10/182024/11/172024/12/172025/1/162025/2/152025/3/172025/4/162025/5/162025/6/152025/7/152025/8/142025/9/132025/10/132025/11/122025/12/122026/1/1190平米以下90-144平米144平米以上2024/1/222024/2/212024/3/222024/4/212024/5/212024/6/202024/7/202024/8/192024/9/182024/10/182024/11/172024/12/172025/1/162025/2/152025/3/172025/4/162025/5/162025/6/152025/7/152025/8/142025/9/132025/10/132025/11/122025/12/122026/1/1190平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A股申万一级房地产行业指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，房地产指数跑赢沪深300 指数5.83pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.08%，恒生综合指数下跌0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第10、第9。0.01.02.03.04.05.06.02025/1/262025/2/92025/2/232025/3/92025/3/232025/4/62025/4/202025/5/42025/5/182025/6/12025/6/152025/6/292025/7/132025/7/272025/8/102025/8/242025/9/72025/9/212025/10/52025/10/192025/11/22025/11/162025/11/302025/12/142025/12/282026/1/112026/1/25成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0002026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/92025/1/26成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2025/1/242025/2/72025/2/212025/3/72025/3/212025/4/42025/4/182025/5/22025/5/162025/5/302025/6/132025/6/272025/7/112025/7/252025/8/82025/8/222025/9/52025/9/192025/10/32025/10/172025/10/312025/11/142025/11/282025/12/122025/12/262026/1/92026/1/23房地产(申万)沪深300-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2025/1/242025/2/72025/2/212025/3/72025/3/212025/4/42025/4/182025/5/22025/5/162025/5/302025/6/132025/6/272025/7/112025/7/252025/8/82025/8/222025/9/52025/9/192025/10/32025/10/172025/10/312025/11/142025/11/282025/12/122025/12/262026/1/92026/1/23恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
大悦城（+14.38%）、
万通发展（+11.51%）、
新城控股（+9.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿城中国（+10.87%）、中国金茂（+8.4%）、保利置业集团（+8.12%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：
新大正（+9.41%）
招商积余（+6.33%）、保利物业（+5.65%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-4%-2%0%2%4%6%8%10%建筑材料石油石化钢铁基础化工有色金属房地产环保纺织服饰轻工制造国防军工电力设备社会服务机械设备汽车公用事业商贸零售美容护理传媒建筑装饰交通运输综合电子煤炭农林牧渔家用电器计算机医药生物食品饮料非银金融通信银行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%-10%-5%0%5%10%15%20%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%新大正招商积余保利物业中海物业恒大物业建发物业
特发服务雅生活服务世茂服务金茂服务