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🏠【方正地产】地产政策组合点评：花多少钱？谁受益？与828联动？标的选择？

9月29日，央行结构性货币政策和居民购房贷款贴息同步落地。我们的核心判断是：这不是大水漫灌，而是中央财政以可控成本托底商贷刚需，配合8·28后的“控增量、去库存、优供给”。

📌一、政策速览

1. 央行四箭齐发
——PSL一年期利率下调25BP至1.50%，支持范围新增“六张网”；
——科技创新和技术改造再贷款增加2000亿元，支持比例由60%提高至100%；
——支农支小再贷款增加5000亿元，其中民营企业再贷款增加3000亿元。
2. 财政贴息落地
——适用对象：首套＋新发放商贷＋面积≤120平方米＋总价≤150万元；
——贴息标准：年化1个百分点，最长5年；
——单户贴息贷款本金上限100万元。
3. 央地9:1分担
2026年10月1日起实施，暂定一年，资金总规模不设上限、据实结算。
4. 三类贷款不叠加
公积金贷款、保障性住房相关群体、存量房贷及新发放商贷置换存量贷款，均不在范围内。

💰二、财政账：一年百亿级，五年数百亿元

测算基数不能用“开发资金来源中的个人按揭”。这个指标只反映进入房企账户的新房回款，不含二手房，会明显低估实际投放。
正确口径是全部商业银行新发放个人住房贷款。上半年建行投放超3000亿元、农行2589亿元、中行超2000亿元，仅三家合计就超过7500亿元。按三家大行投放份额45%-50%反推，全国上半年新发放个人住房贷款约1.5万亿-1.7万亿元，年化约3.0万亿-3.4万亿元。
再逐层筛选：
——首套占比按80%-90%；
——“120平方米、150万元”通过率按55%-65%，二手房总价较低，会拉高通过率；
——剔除存量置换、涉及公积金贷款及保障房等，再打约25%-35%的折扣。
综合测算，一年符合条件贷款约9000亿-1.5万亿元。对应财政支出：
——年化贴息约90亿-150亿元；
——前12个月实际现金流约45亿-75亿元；
——考虑本金逐月偿还，5年累计约420亿-700亿元。
中性按1.2万亿元测算，年化支出约120亿元，5年累计约560亿元；其中中央约500亿元，地方约60亿元。结论是：年度百亿级、累计数百亿元，财政完全可承受。

🎯三、补给谁：不是所有刚需，而是“商贷刚需”

首套、新发放、商贷，卡住投资需求和存量置换；120平方米、150万元，卡住高总价和改善需求；100万元本金上限，决定单户最多减少付息接近5万元。
尤其要注意“不跟公积金贷款叠加”。150万元以下刚需盘，本来就是公积金贷款使用较多的总价段。因此，这次补贴的不是所有刚需，而是那些无法用足公积金、只能走商业贷款的刚需。
好处是避免重复补贴，把钱给实际利率更高、制度覆盖不足的人群；问题是这部分购房者的收入稳定性和首付能力也更弱，成交转化率不能高估。
从区域看，150万元总价在一线城市覆盖有限，在普通二线和三四线城市覆盖面更大。政策天然偏向库存压力更高、价格敏感度更强的城市。

🏗️四、对冲8·28：控增量、去库存、优供给

8·28之后，现房优先、封顶预售、竣工后放款，本质是降低供给端杠杆。结果一定是新增供应变慢、房企回款周期拉长，也就是先“控增量、优供给”。
但只有供给收紧、没有需求承接，销售可能继续下滑，去库存也会变慢。这次贴息的作用，就是在供给收缩过程中托住首套商贷刚需，避免供给改革和需求收缩叠加。
它也不是全面去库存政策。二手房纳入后，部分需求会流向存量房；真正直接受益的是符合“120平方米、150万元”条件的低总价产品。开发商后续产品和定价会向这个门槛靠拢，这本身就是“优供给”。

📈五、板块与标的：中央财政出钱是积极信号

过去地产需求侧政策更多是央行降利率、地方给补贴，这次是中央财政直接承担居民商贷贴息的主要部分。中央财政开始为地产需求端出钱，本身就是边际利好和积极信号。
标的上，低能级城市低总价刚需项目受益更直接，关注中海宏洋。公司在弱二线、强三线城市布局较多，产品和总价带与政策门槛匹配度较高。但低总价盘公积金使用比例也更高，最终弹性要看公司客群中纯商贷客户占比。

✅六、结论

这次政策的关键词是：有边界的财政支持。100BP力度不弱，但商贷、面积、总价和不叠加公积金的限制也很清楚。
更重要的是，贴息与8·28不是两条线。8·28负责控增量、优供给，贴息负责稳需求、去库存；一个压供给弹性，一个托商贷刚需购买力，合在一起才是完整的政策组合。