摩根大通——中国房地产——决策层研究稳楼市政策；上海发布"828"政策细则

摩根大通——中国房地产——决策层研究稳楼市政策；上海发布"828"政策细则

9月28日，房地产政策端出现两项关键进展。其一，国务院常务会议（总理李强主持）明确提出"研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施"，但未披露具体举措。其二，继北京之后，上海于同日发布"828"政策的地方实施细则，整体方向与北京相似但存在细微差异（如定金上限北京为1%、上海为3%），而现房销售按揭放款须于竣工备案后方可发放的核心约束整体维持偏紧基调。

国务院"稳楼市"研究：消费提振导向而非单纯刺激

摩根大通认为，在一线城市房价初现企稳迹象的背景下，决策层推出"大规模刺激"的紧迫性有限。若后续出台支持政策，其终极目标更偏向通过稳定房价以提振内需消费——房价下行是抑制居民消费的关键掣肘之一，因此政策取向将聚焦"促价格企稳"而非"刺激销量反弹"。

两大潜在政策方向

1. 房贷利率补贴：存在约100个基点的利率补贴空间（有望从当前3.05%降至2.05%），但预计设上限。以上海已实施的补贴方案为例，单套补贴上限为5万元人民币（按套而非按年计）。摩根大通测算，若对所有首套新房销售进行补贴，年度所需资金规模约为440亿元人民币。

2. 土地供应管控：在需求端提振难度较大的情况下，供给侧成为政策着力点。可能的方向是优化及更严格执行地方土地供应调控——当前规则要求库存去化周期超36个月的城市暂停供地，18—36个月的城市控制供地。此外，近期"828"政策旨在逐步取消预售制度，其本身已将在高能级城市实现一定程度的供应收缩。

其他可能政策工具：交易税费下调；住房公积金贷款进一步宽松；一线城市（北京、上海已松动，深圳大概率跟进）购房限制进一步放宽；城中村改造现金补偿。

上海"828"细则与北京的差异化对比

• 定金上限：北京允许开发商收取最高1%的定金，上海允许最高3%（仍低于此前5%的预期）。

• 过渡安排：上海明确，8月28日后拿地但土地出让公告发布于该日期之前的地块，可沿用旧预售规则至2027年底，但资金监管账户须执行新规。

• 开发商融资：上海版新增鼓励开发商通过股权、债券、ABS及REITs融资的条款（北京版无此条），摩根大通认为这仅因上交所位于上海，且原文"828"政策已包含此表述，不构成增量信息。

• 土地价款支付：两城市均要求30日内支付不低于50%的土地出让金，但余额缴纳期限北京规定为2年内，上海表述为"1+1年"（正常1年，可延长1年），实质差异不大。

投资影响与策略

短期而言，市场或受政策预期提振维持一定热度（至少延续至国庆假期，符合市场猜测），但若最终政策力度不及预期，板块可能再度跑输大盘。摩根大通偏好标的为华润万象生活（CR Mixc）、华润置地（CR Land）及贝壳（KE Holdings，由Daniel Chen覆盖），建议在反弹中卖出困境房企（如万科）。

主要风险

• 政策实际落地力度与范围不及预期，板块估值再度承压。

• 预售制退出的过渡期内，开发商资金链与交付风险上升。

• 土地供应管控执行力度因地方财政压力而打折扣。

• 一线城市需求端放松幅度有限，销售复苏持续性存疑。