【招商REITs】26年10月配置建议：二级市场对一级供应放量的反应钝化，“类期权”配置价值凸显
【二级市场】
🌹 9月行情回顾：9月中证REITs全收益指数呈“U型”走势，全月累计-0.3%；月初连续下跌3个交易日后横盘震荡至月中，下半月震荡修复、或受益于长端利率下行。同时，二级市场对一级供应放量的反应出现钝化，在9月询价单量创新高情况下二级市场并未出现大跌。
🌹 10月观点：
（1）虽然当前全市场平均P/NAV仍有1倍，但收益率相对10Y国债的利差已走扩至历史较阔位置，或已部分定价基本面压力。产权派息率/经营权IRR平均分别5.0%/4.8%，与10Y国债利差分别为328bps（历史100%分位）/309bps（历史59%分位）。
（2）结合二级市场对供给放量的反应钝化以及低换手率， 推测当前市场筹码或以配置盘为主，无重大利空情况下短期出现显著抛压的概率或较低，而对正向催化的敏感度或更高，REITs资产或开始具备“类期权”配置价值。
可关注潜在正向催化包括：a. 增量资金入市预期增强、b. 长端利率进一步下行预期增强、c. 权益市场成长股回报率下降、红利股关注度提升等。
标的层面维持之前推荐的三大主线：a. 估值处于历史低位、短期现金流相对稳定的IDC板块、b. 拥有运营alpha的消费龙头【华润消费】【
大悦城消费】【唯品会消费】、c. 能源龙头【国家电投】等。
【一级市场】
🌹 9月回顾：在7-8月连续两月询价未现后，9月单月询价11单、创有史以来新高，询价结果呈两极分化但整体认购热度较上半年回落；个券打新延续亏损趋势且亏损幅度扩大，主因其一级定价大幅高于可比二级。
🌹 配置建议：市场分化较大背景下关注高安全垫标的，战配关注【上实租住】【温州水利】【华润商业】【凯华商业】【陶邑消费】等；打新关注【华润电力】【招商商业】等。
[咖啡] 风险提示：REITs基本面改善不及预期，REITs流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级市场持续“破发”等。
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