【广发地产】929全国购房补贴点评：超预期的政策，有诚意的转折，控供给+稳需求，...

【广发地产】929全国购房补贴点评：超预期的政策，有诚意的转折，控供给+稳需求，促拐点意图明确

⭕️首先政策是否超预期？是超预期的，贴息能落地，非常了不起。
1️⃣这是15年棚改货币化政策后，第一次动用中央财政资源，补贴居民购房能力，真金白银下场“稳需求”。
2️⃣贴息政策有巨大的升级空间。很多人觉得150w以下这个限制了效果。但我们国家的政策，#都是有延展性的。政策效果好，市场呼声高，进篮子的政策就会反复使用。
3️⃣新房+二手房一起补贴，#这点非常重要。代表中央的意图是#整体“提振需求”+“稳定价格”，而不是简单的，通过刺激新房销售，缓解财政压力。

⭕️财政资金需求测算：
1️⃣全国新房+二手房市场，25年总规模约为14万亿，其中新房7.3万亿，二手房约6.6万亿，26年预估全年新房+二手房成交金额约13.5万亿，其中新房6.4万亿，二手房7.1万亿。
2️⃣成交结构数据：根据贝壳成交明细计算，
🏠二手房150w以下的套数占比为64%；其中一线、二线、三四线城市分别为40%、67%、68%；金额占比为38%，其中一线、二线、三四线城市分别为14%、44%、50%。
🏯根据克尔瑞数据计算，全国新房150w以下的面积占比为56%，其中一线、二线、三四线城市分别为14%、48%、76%；金额占比为22%，其中一线、二线、三四线城市金额占比分别为3%、21%、47%。
3️⃣ 全国新房、二手房销售均价为1.0万元/平和1.1万元/平，根据均价计算，120平米以下基本可以被150w以下的金额覆盖。根据中国指数研究院计算，40城市150w同时120平米以下的成交面积占比为44%，与我们一二线城市合并计算，仅考虑150w以下的占比52%差额为15%。
‼️#最终结果，符合政策要求的总面积占比为62%*85%=53%，预计覆盖面积规模为7.4亿平米；总金额占比为32%*85%=27%，预计规模为3.7万亿。
4️⃣财政贴息成本测算：
由于本轮政策，要求仅补贴，首套及首次贷款购房者，在低总价区间占比较高。25年全国贷款购房比例在80%左右，四大行首套贷款比例普遍在90%-97%之间，我们按照总交易金额和占比中80%的购房者符合首套、首贷的要求。
‼️则预计单年度符合要求的购房行为的交易额为3万亿(3.7万亿*80%），平均首付比例30%计算，则信贷发生金额为2.1万亿，贴息100bp的财政代价为210亿，#累计5年贴息的财政总代价约为1000亿元。

⭕️政策影响分析：
1️⃣ 需求可能会因此提前，集中释放。
[烟花]和其他消费补贴类政策带来的需求潮汐一样，由于限制了一年的时间，且不限制财政金额补贴上限。因此部分28、29年的需求，也有极大可能在27年集中释放（一年1w块钱，税后收入，也不是小数目）。#从而造就短期供需快速改善的契机。

2️⃣短期租售比均衡，激发租房群体购房行为转化。[烟花]目前全国平均租金回报率为2.4%，贴息到2.05%对于很多租房群体，存在转化居住购买行为的可能性。

3️⃣.全国价格短期是否会上涨？
[烟花]目前核心城市新房住宅库存去化周期为21.3个月，二手房库存去化周期为15.3个月，新房+二手房平均库存去化周期为17.1个月
[烟花]若政策带动成交量，能够实现70%以上的增长，将库存去化周期控制在10个月以内，则有机会实现二线核心城市价格企稳。
[烟花]一线城市，上海、北京等地，即便没有贴息政策，短期库存去化周期也符合价格企稳的要求。

4️⃣是否会带动产业链整体好转？
叠加828政策对于供给侧的限制，短期更明朗的机会还是在于#稳定市场价格，而非带动实物工作量的提升。