行业基本情况收盘点位2291.852436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《房企融资环境边际改善 拿地主力仍为央企》 - 2026.02.03房地产行业报告 （2026.2.2-2026.2.8）核心城市二手房价格好转⚫ 投资要点本周政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力。中央层面，国新办强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设；地方层面，福建出台“库存超24 个月暂停供地”“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购二手房用于保障性租赁住房（优先内环内“老破小”），南京推动“房票全城通兑”，政策精准度提升。核心城市二手房价格好转，持续跟踪二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移的链条。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为123.24万方，本年累计新房成交面积为870.59 万方，累计同比-3.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为131.24 万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33 万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35 万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57 万方，同比+5.7%，环比-1.1%。上周14 城商品住宅可售面积为7883.7 万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14 城去化周期为19.89 个月，其中一线城市去化周期为14.2 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为221.16 万方，本年累计二手房成交面积为1330.26 万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为233.48 万方，同比+27.8%，环比+0.6%。截至2026/1/26 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为34 宗，新增供应商服类土地数量为64 宗，成交商服类土地数量为39 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501 元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75 元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300 指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300 指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-022025-042025-072025-092025-112026-02房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为123.24 万方，本年累计新房成交面积为870.59 万方，累计同比-3.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为39.33万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为62.35 万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为29.57 万方，同比+5.7%，环比-1.1%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2026/2/82026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/2330城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2026/2/82026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/9一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%2026/2/82026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/9二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2026/2/82026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/9三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）上周14 城商品住宅可售面积为7883.7 万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14 城去化周期为19.89 个月，其中一线城市去化周期为14.2 个月。
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为221.16 万方，本年累计二手房成交面积为1330.26 万方，累计同比+27.8%。20 城近四周平均成交面积为233.48 万方，同比+27.8%，环比+0.6%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。7,6007,7007,8007,9008,0008,1008,2008,3008,40014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-50%0%50%100%150%200%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）截至2026/1/26 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为147.05，环比+0%。
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为23 宗，成交住宅类土地数量为34 宗，新增供应商服类土地数量为64 宗，成交商服类土地数量为39宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为1。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为4501 元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。2024/2/52024/3/62024/4/52024/5/52024/6/42024/7/42024/8/32024/9/22024/10/22024/11/12024/12/12024/12/312025/1/302025/3/12025/3/312025/4/302025/5/302025/6/292025/7/292025/8/282025/9/272025/10/272025/11/262025/12/262026/1/25全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/2/52024/3/62024/4/52024/5/52024/6/42024/7/42024/8/32024/9/22024/10/22024/11/12024/12/12024/12/312025/1/302025/3/12025/3/312025/4/302025/5/302025/6/292025/7/292025/8/282025/9/272025/10/272025/11/262025/12/262026/1/25全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市2024/2/52024/3/62024/4/52024/5/52024/6/42024/7/42024/8/32024/9/22024/10/22024/11/12024/12/12024/12/312025/1/302025/3/12025/3/312025/4/302025/5/302025/6/292025/7/292025/8/282025/9/272025/10/272025/11/262025/12/262026/1/2590平米以下90-144平米144平米以上2024/2/52024/3/62024/4/52024/5/52024/6/42024/7/42024/8/32024/9/22024/10/22024/11/12024/12/12024/12/312025/1/302025/3/12025/3/312025/4/302025/5/302025/6/292025/7/292025/8/282025/9/272025/10/272025/11/262025/12/262026/1/2590平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A股申万一级房地产行业指数上涨0.01%，沪深300指数下跌1.33%，房地产指数跑赢沪深300 指数1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，恒生综合指数下跌3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.44pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第18，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第4、第8。0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.02025/2/92025/2/232025/3/92025/3/232025/4/62025/4/202025/5/42025/5/182025/6/12025/6/152025/6/292025/7/132025/7/272025/8/102025/8/242025/9/72025/9/212025/10/52025/10/192025/11/22025/11/162025/11/302025/12/142025/12/282026/1/112026/1/252026/2/8成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0002026/2/82026/1/252026/1/112025/12/282025/12/142025/11/302025/11/162025/11/22025/10/192025/10/52025/9/212025/9/72025/8/242025/8/102025/7/272025/7/132025/6/292025/6/152025/6/12025/5/182025/5/42025/4/202025/4/62025/3/232025/3/92025/2/232025/2/9成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2025/2/72025/2/212025/3/72025/3/212025/4/42025/4/182025/5/22025/5/162025/5/302025/6/132025/6/272025/7/112025/7/252025/8/82025/8/222025/9/52025/9/192025/10/32025/10/172025/10/312025/11/142025/11/282025/12/122025/12/262026/1/92026/1/232026/2/6房地产(申万)沪深300-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2025/2/72025/2/202025/3/52025/3/182025/3/312025/4/132025/4/262025/5/92025/5/222025/6/42025/6/172025/6/302025/7/132025/7/262025/8/82025/8/212025/9/32025/9/162025/9/292025/10/122025/10/252025/11/72025/11/202025/12/32025/12/162025/12/292026/1/112026/1/242026/2/6恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
华发股份（+4.23%）、
栖霞建设（+3.83%）、
天健集团（+2.58%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+13.46%）、雅居乐集团（+5.26%）、太古地产（+3.88%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：世茂服务（+6.25%）、
特发服务（+4.44%）、中海物业（+2.07%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%食品饮料美容护理电力设备综合交通运输银行纺织服饰家用电器轻工制造建筑材料机械设备汽车国防军工公用事业医药生物环保社会服务房地产商贸零售非银金融煤炭建筑装饰农林牧渔基础化工石油石化传媒计算机钢铁电子通信有色金属-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%-15%-10%-5%0%5%10%15%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%