行业基本情况收盘点位2196.12436.171870.99行业相对指数表现研究所分析师:高丁卉SAC 登记编号:S1340524080001近期研究报告《一线房价改善 板块行情回暖》 -2026.04.20房地产行业报告 （2026.4.20-2026.4.26）核心城市成交回暖韧性犹存⚫ 投资要点4 月高频数据显示核心城市成交回暖韧性犹存，政策端在“优化供给+支持改善+城市更新”方向持续加码，有望对二季度结构性修复形成托举，但库存周期与资金约束决定了全行业趋势性修复尚需更多时间验证。我们认为当前地产板块在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，但一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。⚫ 行业基本面跟踪（1）新房成交及库存：上周30 大中城市新房成交面积为179.74万方，本年累计新房成交面积为2510.73 万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为175.42 万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34 万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93 万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16 万方，同比+2%，环比-15.4%。上周14 城商品住宅可售面积为7505.83 万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14 城去化周期为19.54 个月，其中一线城市去化周期为13.98 个月。（2）二手房成交及挂牌：上周20 城二手房成交面积为299.17万方，本年累计二手房成交面积为3645.21 万方，累计同比-2.5%。20 城近四周平均成交面积为269.6 万方，同比+7.6%，环比+1.4%。截至2026/4/13 全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。（3）土地市场成交：上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为32 宗，成交住宅类土地数量为23 宗，新增供应商服类土地数量为51 宗，成交商服类土地数量为31 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25 元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75 元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。⚫ 行情回顾：上周A 股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300 指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300 指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。⚫ 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-032025-052025-082025-102025-122026-03房地产沪深300
1 行业基本面跟踪
1.1 新房成交及库存上周30 大中城市新房成交面积为179.74 万方，本年累计新房成交面积为2510.73 万方，累计同比-10.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为175.42 万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34 万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93 万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16 万方，同比+2%，环比-15.4%。
图表1：30 大中城市新房成交面积及同比
图表2：一线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。
图表3：二线城市新房成交面积及同比
图表4：三线城市新房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比上周14 城商品住宅可售面积为7505.83 万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14城去化周期为19.54 个月，其中一线城市去化周期为13.98 个月。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%4/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/2530城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%4/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/25一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/25二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%4/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/25三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期
注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12 个月月均成交量。1.2 二手房成交及挂牌上周20 城二手房成交面积为299.17 万方，本年累计二手房成交面积为3645.21 万方，累计同比-2.5%。20 城近四周平均成交面积为269.6 万方，同比+7.6%，环比+1.4%。
图表6：重点城市二手房成交面积及同比
注：MA4 为4 周平均，同比数据为4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、渭南、宿迁。截至2026/4/13 全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。7,1007,2007,3007,4007,5007,6007,7007,8007,9008,0008,1008,20014城商品住宅可售面积（万方）14城商品住宅去化周期（月）一线城市去化周期（月）-100%-50%0%50%100%150%200%250%重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比19年（%）累计同比（%）
图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数
图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为100
图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数
图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数
注：2015 年1 月为100注：2015 年1 月为1001.3 土地市场成交上周100 大中城市新增供应住宅类土地数量为32 宗，成交住宅类土地数量为23 宗，新增供应商服类土地数量为51 宗，成交商服类土地数量为31 宗。近四周100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25 元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75 元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。4/22/245/22/246/21/247/21/248/20/249/19/2410/19/2411/18/2412/18/241/17/252/16/253/18/254/17/255/17/256/16/257/16/258/15/259/14/2510/14/2511/13/2512/13/251/12/262/11/263/13/264/12/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/22/245/22/246/21/247/21/248/20/249/19/2410/19/2411/18/2412/18/241/17/252/16/253/18/254/17/255/17/256/16/257/16/258/15/259/14/2510/14/2511/13/2512/13/251/12/262/11/263/13/264/12/26全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市4/22/245/22/246/21/247/21/248/20/249/19/2410/19/2411/18/2412/18/241/17/252/16/253/18/254/17/255/17/256/16/257/16/258/15/259/14/2510/14/2511/13/2512/13/251/12/262/11/263/13/264/12/2690平米以下90-144平米144平米以上4/22/245/22/246/21/247/21/248/20/249/19/2410/19/2411/18/2412/18/241/17/252/16/253/18/254/17/255/17/256/16/257/16/258/15/259/14/2510/14/2511/13/2512/13/251/12/262/11/263/13/264/12/2690平米以下90-144平米144平米以上
图表11：100 大中城市土地供销比
图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率
2 行情回顾
上周A 股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300 指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300 指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。
图表13：近一年A 股房地产指数和沪深300 走势
图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势
从行业排名来看，上周A 股房地产在31 个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14 个恒生综合行业中分别排名第3、第10。0.01.02.03.04.05.04/27/255/11/255/25/256/8/256/22/257/6/257/20/258/3/258/17/258/31/259/14/259/28/2510/12/2510/26/2511/9/2511/23/2512/7/2512/21/251/4/261/18/262/1/262/15/263/1/263/15/263/29/264/12/264/26/26成交数量/供应数量MA4-住宅类成交数量/供应数量MA4-商服类0%5%10%15%20%25%2,0004,0006,0008,00010,00012,0004/26/264/12/263/29/263/15/263/1/262/15/262/1/261/18/261/4/2612/21/2512/7/2511/23/2511/9/2510/26/2510/12/259/28/259/14/258/31/258/17/258/3/257/20/257/6/256/22/256/8/255/25/255/11/254/27/25成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡）成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）成交土地溢价率MA4-住宅（%）成交土地溢价率MA4-商服（%）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%4/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/264/10/264/24/26房地产(申万)沪深300-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%4/25/255/9/255/23/256/6/256/20/257/4/257/18/258/1/258/15/258/29/259/12/259/26/2510/10/2510/24/2511/7/2511/21/2512/5/2512/19/251/2/261/16/261/30/262/13/262/27/263/13/263/27/264/10/264/24/26恒生物业服务及管理恒生综合指数
图表15：上周A 股申万一级行业涨跌幅情况
图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况
上周重点A 股房地产个股涨幅居前的分别为：
苏州高新（+35.14%）、
衢州发展（+32.12%）、
中新集团（+15.07%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+7.59%）、中国海外宏洋（+4.46%）、华润置地（+2.74%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+5.15%）、建发物业（+2.76%）、世茂服务（+1.79%）。
图表17：上周A 股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5 位及后5 位
-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%煤炭电子石油石化公用事业食品饮料美容护理国防军工基础化工家用电器银行电力设备纺织服饰环保通信计算机轻工制造建筑材料商贸零售交通运输房地产机械设备汽车医药生物建筑装饰非银金融有色金属社会服务钢铁传媒综合农林牧渔-6%-5%-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%-20%-10%0%10%20%30%40%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%
图表19：上周重点物企涨跌幅前5 位及后5 位
3 风险提示
政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。-6%-4%-2%0%2%4%6%