房地产/房地产开发
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城投控股（600649.SH）
2026 年 09 月 01 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/8/31
当前股价(元) 3.86
一年最高最低(元) 5.78/3.37
总市值(亿元) 96.18
流通市值(亿元) 96.18
总股本(亿股) 24.92
流通股本(亿股) 24.92
近 3 个月换手率(%) 63.69
股价走势图
数据来源：聚源
《深耕上海土储优质，结转业绩平稳
提升—公司信息更新报告》-2026.3.31
《结转高增助力业绩扭亏，首次股份
回购已实施 —公司信息更新 报告》
-2025.10.31
《项目结转助力业绩扭亏，回购增强
市 场 信 心 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》
-2025.9.1
结转空窗小幅亏损，毛利率逆势增长
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级
城投控股发布 2026 年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率
逆势增长， 待结转资源充裕， 上海核心区土储充足，保租房 REITs 持续扩容。我
们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润分别为 3.9、5.8、7.8 亿元，
EPS 分别为 0.15、0.23、0.31 元，当前股价对应 PE 为 25.1、16.6、12.4 倍，公
司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，
投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。
⚫ 开发板块结转空窗是亏损主因
2026H1 公司实现营业收入 28.41 亿元，同比-52.06%；归母净利润 -0.52 亿元
（2025H1 为+1.53 亿元） ；扣非归母-0.42 亿元，经营性现金流净额-17.95 亿元。
营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利
率 22.58%、 同比+3.72pct。 公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证
券市场波动，公允价值变动收益-1.14 亿元（2025H1 为+0.24 亿元）。
⚫ 销售金额收缩，待结转资源充裕
2026H1 公司实现签约销售金额 18.16 亿元，同比-40.9%；签约面积 1.45 万方，
同比-46.2%。上半年房地产结转收入约 23.95 亿元，合同负债 83.88 亿元，较年
初-1.8%， 待结转资源充裕。5 月公司以总价 19.30 亿元竞得虹口区宅地， 截至上
半年末持有待开发土地 8 宗、计容建面约 75 万方，88%位于上海。
⚫ 宽庭规模快速扩张，公募 REIT 扩募推进
截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约 55.97 万方，已出租经营面积约
40.38 万方，上半年实现租金流入 2.44 亿元。上半年张江社区（二期） 、松江社
区、北青社区相继开业，期末在营社区增至 17 个、总运营房源 2.4 万套、运营
面积 101 万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持 90%以上。
国泰海通城投宽
庭保租房 REIT 扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。 截至上半年末公司持有已
上市证券市值约 44.90 亿元（含 REITs），上半年收到已上市证券分红约 0.60 亿
元。期末合并口径有息负债 429.97 亿元，较年初+1.9%，平均融资成本 3.13%，
较年初-40BP。
⚫ 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 9,432 14,457 14,888 15,036 15,186
YOY(%) 268.6 53.3 3.0 1.0 1.0
归母净利润(百万元) 243 289 386 584 779
YOY(%) -41.6 19.2 33.4 51.2 33.5
毛利率(%) 14.5 17.4 18.3 18.7 19.5
净利率(%) 2.6 2.0 2.6 3.9 5.1
ROE(%) 1.0 1.1 1.7 2.5 3.2
EPS(摊薄/元) 0.10 0.12 0.15 0.23 0.31
P/E(倍) 39.8 33.4 25.1 16.6 12.4
P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4
数据来源：聚源、开源证券研究所
-32%
-16%
0%
16%
32%
2025-09 2026-01 2026-05
城投控股 沪深300
相关研究报告
开
源
证
券
证
券
研
究
报
告
公
司
信
息
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报
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公
司
研
究
公司信息更新报告
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附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 65352 59800 63507 56743 74943 营业收入 9432 14457 14888 15036 15186
现金 8700 8281 7444 7518 7593 营业成本 8061 11938 12171 12230 12230
应收票据及应收账款 1069 2213 2753 2155 2026 营业税金及附加 183 686 679 486 477
其他应收款 656 559 2195 459 1770 营业费用 154 252 365 429 330
预付账款 8673 138 11773 0 7593 管理费用 292 266 313 301 304
存货 44570 46730 37207 44326 53514 研发费用 4 4 7 9 7
其他流动资产 1685 1880 2135 2285 2446 财务费用 645 871 819 780 744
非流动资产 19317 21700 19758 21087 15725 资产减值损失 -19 -9 -30 -15 -8
长期投资 5764 6122 6393 6955 6037 其他收益 19 13 13 15 15
固定资产 1119 1083 1041 1015 977 公允价值变动收益 161 -1 -1 -1 -1
无形资产 565 479 531 553 552 投资净收益 259 261 268 276 284
其他非流动资产 11868 14017 11793 12564 8159 资产处置收益 1 0 0 0 0
资产总计 84669 81500 83265 77831 90667 营业利润 514 705 774 1063 1369
流动负债 31234 27502 34934 35074 53950 营业外收入 1 6 7 6 5
短期借款 3955 3757 5753 10339 7987 营业外支出 3 60 16 20 25
应付票据及应付账款 5134 5757 11457 7358 27093 利润总额 512 651 764 1049 1349
其他流动负债 22145 17988 17724 17377 18871 所得税 301 407 397 493 607
非流动负债 31680 32112 26077 20079 13393 净利润 211 244 367 556 742
长期借款 30712 30988 25033 19042 12349 少数股东损益 -32 -45 -18 -28 -37
其他非流动负债 968 1125 1044 1037 1043 归属母公司净利润 243 289 386 584 779
负债合计 62914 59614 61011 55153 67343 EBITDA 2276 2491 1797 2119 2362
少数股东权益 854 850 832 804 767 EPS(元) 0.10 0.12 0.15 0.23 0.31
股本 2530 2505 2505 2505 2505
资本公积 1513 1435 1435 1435 1435 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 16948 17137 17400 17808 18370 成长能力
归属母公司股东权益 20902 21036 21422 21874 22557 营业收入(%) 268.6 53.3 3.0 1.0 1.0
负债和股东权益 84669 81500 83265 77831 90667 营业利润(%) -7.2 37.2 9.7 37.4 28.8
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) -41.6 19.2 33.4 51.2 33.5
获利能力
毛利率(%) 14.5 17.4 18.3 18.7 19.5
净利率(%) 2.6 2.0 2.6 3.9 5.1
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 1.0 1.1 1.7 2.5 3.2
经营活动现金流 2656 2124 3301 3686 4635 ROIC(%) 1.3 1.3 1.3 1.7 2.2
净利润 211 244 367 556 742 偿债能力
折旧摊销 244 305 274 321 376 资产负债率(%) 74.3 73.1 73.3 70.9 74.3
财务费用 645 871 819 780 744 净负债比率(%) 152.6 154.7 133.2 124.4 81.9
投资损失 -259 -261 -268 -276 -284 流动比率 2.1 2.2 1.8 1.6 1.4
营运资金变动 1997 881 2091 2289 3051 速动比率 0.3 0.4 0.4 0.3 0.2
其他经营现金流 -181 84 19 18 6 营运能力
投资活动现金流 638 -121 1797 -1344 5323 总资产周转率 0.1 0.2 0.2 0.2 0.2
资本支出 184 55 931 659 463 应收账款周转率 8.1 8.8 6.0 6.1 7.3
长期投资 -105 -206 -271 -562 918 应付账款周转率 1.6 2.2 1.4 1.3 0.7
其他投资现金流 927 139 2999 -123 4868 每股指标（元）
筹资活动现金流 -1117 -2516 -8705 -6801 -4785 每股收益(最新摊薄) 0.10 0.12 0.15 0.23 0.31
短期借款 2503 -198 1996 4585 -2352 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) 1.06 0.85 1.32 1.47 1.85
长期借款 -3511 276 -5955 -5991 -6693 每股净资产(最新摊薄) 8.35 8.40 8.55 8.73 9.01
普通股增加 0 -25 0 0 0 估值比率
资本公积增加 6 -78 0 0 0 P/E 39.8 33.4 25.1 16.6 12.4
其他筹资现金流 -116 -2491 -4746 -5395 4259 P/B 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4
现金净增加额 2177 -513 -3606 -4458 5173 EV/EBITDA 19.1 17.7 22.1 18.1 12.4
数据来源：聚源、开源证券研究所
公司信息更新报告
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针
对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您， 不同证券研究机构采用不同
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