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CSIWM 个股点评
2026 年 10 月 29 日
中信证券财富管理(香港) 免责声明请参考封底
丰树工业信托
MINT SP
本文内容由 Ryan Lee (李昊谦) 提供
中信证券财富管理(香港)
产品及投资方案部
新加坡房地产行业 电话：(852) 2237 9250 / 电邮：wminvestmentsolutions@citics.com.hk
新船长掌舵
摘要
中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在 2026 年 10 月 29 日发布的题为《New captain at
the helm》的报告，丰树工业信托（MINT）2027 财年上半年 DPU 同比下降 5.7%，略高于预期。美国数据中心组合
仍是主要拖累，入住率下降、租金走软以及更多租约不续约。新管理层专注于资产循环利用，并重新强调丰树工业信
托作为一般工业 REIT 的定位，以分散数据中心风险，这可能推动估值重估，但分析仍在等待行动。
DPU 同比下降 5.7%，略高于预期
丰树工业信托的 2027 财年上半年 DPU 同比下降 5.7%至 6.08 新加坡分，较市场一致预期高 1.7%。下降主要归因于
新加坡资产剥离、日元走弱以及美国组合因租约不续约导致的贡献下降和 NPI 利润率压缩，但被新加坡新租约和续约
贡献增加部分抵消。可分配收入同比下降 6.5%至 8,480 万新加坡币。
美国数据中心组合拖累持续
整体组合入住率环比下降 1.0 个百分点至 89.7%，拖累主要来自美国组合，该组合环比下降 3.4 个百分点至 79.1%的
历史低点。新加坡租金调升在 2027 年二季度增强至+6.9%，而 2027 年一季度为+5.3%，管理层预计 2027 财年剩余
时间将实现中个位数调升。2027 年二季度后，丰树工业信托为其 Alpharetta 和 San Jose 数据中心引入 15.5 年和 5.3
年租约填补空置，尽管管理层表示租金较此前租约低 10%-15%。更多美国租约不续约仍是近期盈利拖累。
未来债务成本上升
截至 2027 年二季度末，负债率保持在 37.7%的健康水平，同时管理层预计 6 亿新加坡币低成本利率互换将在 2027-
28 财年到期，并指引 2027 财年借款成本约为 3.5%-3.6%，2028 财年略低于 3.7%。研究指出，丰树工业信托新管理
层重新强调资本循环和进一步分散数据中心风险。分析指出，该 REIT 执行 5 亿-6 亿新加坡币的剥离目标和增值性再
部署将是关键焦点。
催化因素
该股的催化因素包括利率暂停或降息导致再融资成本降低、更好的 DPU 增长前景以及资产负债表担忧缓解。其 他催
化因素包括潜在高于账面估值的资产出售，这可能为该 REIT 提供资金以削减债务、降低负债率并改善其资产负债表。
其美国组合健康的租金调升和入住率将缓解对其美国物业的担忧。
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投资风险
新加坡区域贸易急剧放缓可能导致工业空间需求下降和租金下降。若中美紧张局势升级，对美国资产敞口增加也可能
影响其资产需求。进军其他市场的愿望可能使其日本和美国组合面临更高的外汇风险。上行风险包括利率放松、其美
国数据中心组合好转，以及以良好退出价格快速剥离资产。进一步下行风险包括利率在更长时间内保持更高水平、美
国数据中心组合持续恶化以及资产循环利用步伐缓慢。
公司概况
丰树工业信托（MINT）是一家专注于工业的 REIT，投资于多元化创收房地产组合，这些房地产在新加坡主要用于工
业用途，以及在新加坡以外全球范围主要用作数据中心，此外还投资房地产相关资产。其组合包括数据中心、高科技
楼宇、遍布新加坡的一般工业资产，以及北美和日本的数据中心。
收入按产品分类 收入按地区分类
数据中心 41.7% 亚洲 65.3%
分层工厂 23.3% 美洲 34.7%
高科技楼宇 20.8% 欧洲 0.0%
堆叠式/坡道式建筑 7.2% 中东及非洲 0.0%
资料来源: 中信里昂
股票信息
股价(@ 2026 年 10 月 28 日): 1.74 新加坡
币
12 个月最高/最低价: 2.22 新加坡币/1.74
新加坡币
市值: 39.90 亿美元
3 个月日均成交额: 10.88 百万美元
市场共识目标价（路孚特）: 1.98 新加坡
币
主要股东:
淡马锡控股 26.24%
资料来源：彭博, 路孚特
市盈率区间 市净率区间 企业价值/息税折旧摊销前利润区间
资料来源：彭博 资料来源：彭博 资料来源：彭博
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同业比较
公司 代码 市值
(亿美元)
股价
(lcc)
市盈率 (倍) 市净率 (倍) 股息收益率 (%) 股本回报率 (%)
FY26F FY27F FY28F FY26F FY27F FY28F FY26F FY27F FY28F FY26F FY27F FY28F
凯德腾飞房
地产投资信
托基金
CLAR SP 85.7 2.18 12.6 12.9 na 0.9 0.9 na 6.8 7.1 na 7.2 6.9 na
易商信托 EREIT SP 12.0 1.86 9.6 9.0 na 0.8 0.8 na 11.8 12.2 na 7.9 8.8 na
星狮物流商
产信托
FLT SP 26.4 0.89 17.0 15.1 na 0.8 0.8 na 6.8 7.2 na 4.6 5.1 na
丰树物流信
托
MLT SP 43.3 1.07 21.4 17.2 17.2 0.8 0.8 0.8 6.8 6.8 6.8 3.9 4.9 4.9
资料来源: 彭博、路孚特 注: 截至 2026年 10月 28日的收盘价。Icc: 当地货币
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