房地产/房地产开发
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新城控股（601155.SH）
2026 年 11 月 03 日
投资评级：买入（维持）
日期 2026/11/2
当前股价(元) 12.22
一年最高最低(元) 18.35/10.00
总市值(亿元) 275.64
流通市值(亿元) 275.64
总股本(亿股) 22.56
流通股本(亿股) 22.56
近 3 个月换手率(%) 63.46
股价走势图
数据来源：聚源
《商业运营稳健增长，多架构 REITs
打通资管循环 —公司信息更新报告》
-2026.8.27
《商管业务稳健增长，融资总额持续
下降—公司信息更新报告》-2026.3.30
毛利率逆势提升，商业运营收入占比超四成
——公司信息更新报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790524070001
⚫ 业绩符合预期，毛利率有所提升
新城控股发布 2026 三季报， 公司商管经营表现优秀。 公司2026 年前三季度实现
营收 249.23 亿元，同比-27.49%；归母净利润 9.65 亿元，同比-0.91%；综合毛利
率+8.29pct 至 33.89%，销售费用同比-43.16%至 9.23 亿元。我们维持盈利预测，
预计 2026-2028 年归母净利润分别为 11.2、16.1、24.3 亿元，EPS 分别为 0.50、
0.72、1.08 元，当前股价对应 PE 分别为 24.7、17.1、11.4 倍，公司商管业务
势头较好，看好后续盈利能力回升，维持“买入”评级。
⚫ 商业运营板块逆势稳健增长，出租率维持高位
2026 年 1-9 月吾悦商管商业运营总收入 108.71 亿元 （含税） 、 同比+3.42%。 截至
9 月末出租物业 182 座，较 2025 年末增加 4 座，总建筑面积 1681.7 万方，可供
出租面积 1001.2 万平方米， 出租率98.16%，较2026H1 的 98.35%小幅回落 0.19pct，
但仍高于年初水平。商业运营收入占营业收入比重升至 40.7%（不含税租金口
径） ， 较2025 年同期 28.5%提升 12.2pct， 商业运营已成为穿越周期的核心稳定器。
⚫ 开发业务持续收缩
2026 年 1-9 月公司合同销售金额 88.25 亿元，同比-41.36%，销售面积 141.29 万
方，同比-27.88%，销售均价约 6246 元/平，同比-18.7%。1-9 月累计竣工 170.95
万方，存货规模降至 612.12 亿元，较年初减少 98.38 亿元；合同负债 252.45 亿
元，较年初下降 19.40%。
⚫ 现金流稳健，多架构 REITs 打开资管循环路径
截至 2026 三季度末， 公司在手货币资金 71.44 亿元、 较年初+5.01%；1-9 月经营
现金流净额 15.06 亿元，同比+46.75%。资管循环方面，26H1 已完成天宁吾悦、
启东吾悦两个项目的商业不动产 REITs 申报，并完成全国首单消费类机构间
REITs 扩募 （扩募规模21.46 亿元、 扩募后总规模32.10 亿元、 产品期限约30 年） ；
三季度以常州天宁吾悦3.54 亿元保证金为 6.50 亿元经营性物业贷提供质押担保。
⚫ 风险提示：房地产行业销售持续下行；房地产融资收紧；线下消费大幅下行。
财务摘要和估值指标
指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 88,999 53,012 42,614 35,570 34,898
YOY(%) -25.3 -40.4 -19.6 -16.5 -1.9
归母净利润(百万元) 752 680 1,118 1,614 2,428
YOY(%) 2.1 -9.6 64.4 44.4 50.4
毛利率(%) 19.8 27.4 31.1 37.7 40.3
净利率(%) 0.8 1.3 2.6 4.5 7.0
ROE(%) 0.9 0.6 1.4 2.2 3.2
EPS(摊薄/元) 0.33 0.30 0.50 0.72 1.08
P/E(倍) 36.6 40.5 24.7 17.1 11.4
P/B(倍) 0.5 0.4 0.4 0.4 0.4
数据来源：聚源、
开源证券研究所
-38%
-23%
-9%
6%
20%
34%
2025-11 2026-03 2026-07 2026-11
新城控股 沪深300
公
司
研
究
公
司
信
息
更
新
报
告
开
源
证
券
证
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究
报
告
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附：财务预测摘要
资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
流动资产 152678 112273 67573 92213 70990 营业收入 88999 53012 42614 35570 34898
现金 10296 6803 4261 3557 3490 营业成本 71373 38478 29374 22150 20839
应收票据及应收账款 567 510 244 414 222 营业税金及附加 2313 2989 2131 2134 2094
其他应收款 32720 25861 21230 18078 20487 营业费用 3965 1844 1491 1423 1396
预付账款 2794 1941 1865 1312 1805 管理费用 2758 2613 2045 1779 1745
存货 97008 71050 34423 63804 40393 研发费用 7 0 5 3 2
其他流动资产 9292 6107 5550 5049 4593 财务费用 3311 3248 3270 3100 3141
非流动资产 154514 153370 152011 151347 150210 资产减值损失 -2018 -1151 -1278 -1067 -1047
长期投资 20991 19747 18273 16753 15261 其他收益 10 18 71 85 94
固定资产 2222 1893 1999 2249 2689 公允价值变动收益 71 146 141 156 171
无形资产 1045 893 813 729 556 投资净收益 320 -190 -198 -233 -47
其他非流动资产 130256 130838 130926 131617 131703 资产处置收益 -1 -1 -2 -2 -2
资产总计 307193 265643 219584 243561 221200 营业利润 2972 2161 2654 3598 4535
流动负债 167745 132321 88015 114485 94848 营业外收入 177 194 218 217 201
短期借款 364 124 5015 8377 12713 营业外支出 242 280 211 229 241
应付票据及应付账款 45690 36810 7772 28435 7300 利润总额 2906 2075 2662 3586 4496
其他流动负债 121691 95387 75228 77673 74835 所得税 2186 1631 1597 1793 1798
非流动负债 56775 55791 52974 48687 43266 净利润 720 444 1065 1793 2697
长期借款 41662 38226 34832 29943 23892 少数股东损益 -32 -236 -53 179 270
其他非流动负债 15113 17564 18142 18744 19374 归属母公司净利润 752 680 1118 1614 2428
负债合计 224520 188112 140988 163172 138114 EBITDA 5608 4590 4246 5283 6293
少数股东权益 21804 15933 15880 16059 16329 EPS(元) 0.33 0.30 0.50 0.72 1.08
股本 2256 2256 2256 2256 2256
资本公积 1892 1942 1942 1942 1942 主要财务比率 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E
留存收益 55944 56624 57689 59482 62179 成长能力
归属母公司股东权益 60869 61598 62716 64329 66757 营业收入(%) -25.3 -40.4 -19.6 -16.5 -1.9
负债和股东权益 307193 265643 219584 243561 221200 营业利润(%) -33.6 -27.3 22.8 35.5 26.0
归 属 于 母 公 司 净 利 润(%) 2.1 -9.6 64.4 44.4 50.4
获利能力
毛利率(%) 19.8 27.4 31.1 37.7 40.3
净利率(%) 0.8 1.3 2.6 4.5 7.0
现金流量表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E ROE(%) 0.9 0.6 1.4 2.2 3.2
经营活动现金流 1512 1425 2011 2113 2307 ROIC(%) 1.1 0.8 1.3 2.1 3.0
净利润 720 444 1065 1793 2697 偿债能力
折旧摊销 239 188 233 198 226 资产负债率(%) 73.1 70.8 64.2 67.0 62.4
财务费用 3311 3248 3270 3100 3141 净负债比率(%) 60.7 67.6 66.5 65.7 63.2
投资损失 -320 190 198 233 47 流动比率 0.9 0.8 0.8 0.8 0.7
营运资金变动 -4999 -4513 -2861 -3511 -4033 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.2 0.3
其他经营现金流 2562 1868 107 300 228 营运能力
投资活动现金流 1350 1079 1278 329 1026 总资产周转率 0.3 0.2 0.2 0.2 0.2
资本支出 1903 297 618 568 544 应收账款周转率 144.4 99.0 114.1 109.1 110.7
长期投资 1176 310 1474 1519 1492 应付账款周转率 1.6 0.9 1.3 1.2 1.2
其他投资现金流 2077 1065 422 -622 78 每股指标（元）
筹资活动现金流 -9088 -4622 -10602 -6569 -7706 每股收益(最新摊薄) 0.33 0.30 0.50 0.72 1.08
短期借款 -900 -240 4890 3362 4336 每 股 经 营 现 金 流(最 新 摊 薄) 0.67 0.63 0.89 0.94 1.02
长期借款 5366 -3435 -3394 -4890 -6051 每股净资产(最新摊薄) 26.99 27.31 27.80 28.52 29.60
普通股增加 0 0 0 0 0 估值比率
资本公积增加 40 49 0 0 0 P/E 36.6 40.5 24.7 17.1 11.4
其他筹资现金流 -13594 -996 -12098 -5041 -5991 P/B 0.5 0.4 0.4 0.4 0.4
现金净增加额 -6226 -2118 -7313 -4127 -4373 EV/EBITDA 17.7 20.9 22.5 18.2 15.3
数据来源：聚源、开源证券研究所
公司信息更新报告
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值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与， 不与， 也将不会
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股票投资评级说明
评级 说明
证券评级
买入（Buy） 预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform） 预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral） 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform） 预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级
看好（overweight） 预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral） 预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform） 预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A 股基准指数为沪
深 300 指数（北交所基准指数为北证 50 指数）、 港股基准指数为恒生指数、 新三板基准指数为三板成指 （针对协
议转让标的） 或三板做市指数 （针对做市转让标的） 、 美股基准指数为标普500 或纳斯达克综合指数。 我们在此提
醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建
议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投
资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。
公司信息更新报告
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