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证券研究报告 | 2026年09月04日
优于大市
中国国贸（600007.SH）
营收承压但利润平稳，财务结构持续优化
核心观点 公司研究·财报点评
房地产·房地产开发
证券分析师：任鹤 证券分析师：王粤雷
010-88005315 0755-81981019
renhe@guosen.com.cn wangyuelei@guosen.com.cn
S0980520040006 S0980520030001
证券分析师：王静
021-60893314
wangjing20@guosen.com.cn
S0980522100002
基础数据
投资评级 优于大市(维持)
合理估值
收盘价 18.80 元
总市值/流通市值 18937/18937 百万元
52周最高价/最低价 22.78/17.67 元
近3 个月日均成交额 59.06 百万元
市场走势
资料来源：Wind、
国信证券经济研究所整理
相关研究报告
《中国国贸（600007.SH）-经营承压利润下滑，但派息率同比提
升》 ——2026-04-10
《中国国贸（600007.SH）-受行业趋势影响经营承压，上半年归
母净利润同比-8%》 ——2025-09-01
《中国国贸（600007.SH）-经营北京优质商业，盈利稳定穿越周
期》 ——2025-06-18
上半年营收同比下降但利润基本持平。2026H1，公司实现营业收入18亿元，
同比-4%，主要受写字楼业务拖累；归母净利润6.3亿元，同比+0.2%，利润
表现好于收入；归母净利率为34.9%，同比提升1.4pct，一方面因为毛利率
60.0%，同比提升0.4pct，另一方面销售管理财务费率合计为4.1%，同比压
降1.5pct。
写字楼和公寓经营承压，但商城和酒店相对平稳。拆分业务结构，2026H1，
公司写字楼、商城、公寓、酒店、其他业务的收入分别为6.6、6.4、0.9、
2.4、1.9亿元，同比分别为-9%、-0.5%、-2%、+0.1%、-0.7%，占比分别为
36%、35%、5%、13%、10%。2026H1，公司写字楼、商城、公寓业态的平均租
金单价分别为583、1286、357元/㎡/月，同比分别为-6%、-2%、-2%，均有
所下降；写字楼、商城、公寓业态的平均出租率分别为90.0%、96.1%、88.6%，
同比分别变动-2.4pct、+0.8pct、-0.1pct。2026H1，公司的物业租赁管理
业务（含写字楼、商城、公寓）和酒店经营业务的毛利率分别为68.0%和7.1%，
同比分别提升0.1pct和5.0pct。
长期借款偿还完毕，财务状况更加健康。截至2026H1末，公司总资产107
亿元，同比-4%；净资产93亿元，同比+1%；总负债14亿元，同比-29%，主
要因为有息负债偿还完毕；资产负债率13%，同比下降5pct；货币资金30
亿元，占总资产的比重为27%。2026H1，公司经营性现金流净额为8亿元，
保持合理水平。
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026-2027年的营业收入分
别为36.6/36.0亿元，归母净利润分别为11.9/11.6亿元，对应每股收益分
别为1.18/1.16元，对应当前股价的PE分别为16.0/16.3倍，维持“优于
大市”评级。
风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅
出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。
盈利预测和财务指标 2024 2025 2026E 2027E 2028E
营业收入(百万元) 3,912 3,770 3,660 3,599 3,582
(+/-%) -1.1% -3.6% -2.9% -1.7% -0.5%
归母净利润(百万元) 1262 1202 1187 1165 1165
(+/-%) 0.3% -4.8% -1.3% -1.9% 0.0%
每股收益（元） 1.25 1.19 1.18 1.16 1.16
EBIT Margin 42.8% 42.3% 41.9% 41.7% 41.9%
净资产收益率（ROE） 13.1% 12.3% 12.0% 11.7% 11.5%
市盈率（PE） 15.0 15.8 16.0 16.3 16.3
EV/EBITDA 10.2 10.2 13.1 13.3 13.2
市净率（PB） 1.96 1.94 1.92 1.90 1.87
资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算
2026年09月05日
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上半年营收同比下降但利润基本持平。2026H1，公司实现营业收入 18亿元，同比
-4%，主要受写字楼业务拖累；归母净利润 6.3亿元，同比+0.2%，利润表现好于
收入；归母净利率为 34.9%，同比提升 1.4pct，一方面因为毛利率 60.0%，同比
提升 0.4pct，另一方面销售管理财务费率合计为 4.1%，同比压降 1.5pct。
图1：公司历年营业收入及同比 图2：公司单季度营业收入及同比
资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告、Wind，国信证券经济研究所整理
图3：公司历年归母净利润及同比 图4：公司单季度归母净利润及同比
资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理
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图5：公司历年归母净利率及毛利率 图6：公司单季度归母净利率及毛利率
资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理
图7：公司历年销售/管理/财务费率 图8：公司单季度销售/管理/财务费率
资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理
写字楼和公寓经营承压，但商城和酒店相对平稳。拆分业务结构，2026H1，公司
写字楼、商城、公寓、酒店、其他业务的收入分别为 6.6、6.4、0.9、2.4、1.9
亿元，同比分别为-9%、-0.5%、-2%、+0.1%、-0.7%，占比分别为 36%、35%、5%、
13%、10%。2026H1，公司写字楼、商城、公寓业态的平均租金单价分别为 583、
1286、357元/㎡/月，同比分别为-6%、-2%、-2%，均有所下降；写字楼、商城、
公寓业态的平均出租率分别为 90.0%、96.1%、88.6%，同比分别变动-2.4pct、
+0.8pct、-0.1pct。2026H1，公司的物业租赁管理业务（含写字楼、商城、公寓）
和酒店经营业务的毛利率分别为 68.0%和 7.1%，同比分别提升 0.1pct和 5.0pct。
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图9：公司历年各主要业务类型营收占比 图10：公司历年各主要业务类型可出租面积（单位：万㎡）
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
图11：公司历年各主要业务类型租金单价（单位：元/㎡/月） 图12：公司历年各主营业务毛利率
资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理
图13：公司历年写字楼收入及同比 图14：公司写字楼历年出租率对比北京甲级写字楼
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
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5
图15：公司历年商城收入及同比 图16：公司商场历年出租率对比北京优质零售物业
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
图17：公司历年公寓收入及同比 图18：公司历年公寓出租率
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
图19：公司历年酒店业务收入及同比 图20：公司历年其他业务收入及同比
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
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长期借款偿还完毕，财务状况更加健康。截至 2026H1 末，公司总资产 107亿元，
同比-4%；净资产 93 亿元，同比+1%；总负债 14 亿元，同比-29%，主要因为有息
负债偿还完毕；资产负债率 13%，同比下降 5pct；货币资金 30 亿元，占总资产的
比重为 27%。2026H1，公司经营性现金流净额为 8亿元，保持合理水平。
图21：公司历年末资产负债率 图22：公司历年末净资产及同比
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
图23：公司历年有息负债构成 图24：公司历年融资成本
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
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图25：公司历年末货币资金及同比 图26：公司历年经营性现金流净额
资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、公司公告，国信证券经济研究所整理
投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司 2026-2027 年的营业收入分别为
36.6/36.0 亿元，归母净利润分别为 11.9/11.6 亿元，对应每股收益分别为
1.18/1.16 元，对应当前股价的 PE分别为 16.0/16.3倍，维持“优于大市”评级。
风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行
减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。
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财务预测与估值
资产负债表（百万元） 2024 2025 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2024 2025 2026E 2027E 2028E
现金及现金等价物 3986 3485 3867 3966 4078 营业收入 3912 3770 3660 3599 3582
应收款项 222 210 204 201 200 营业成本 1637 1594 1560 1542 1528
存货净额 31 28 33 33 32 营业税金及附加 385 369 358 352 350
其他流动资产 39 41 39 39 39 销售费用 89 85 83 82 81
流动资产合计 4278 3764 4144 4238 4349 管理费用 127 128 124 122 121
固定资产 1387 1319 1333 1339 1339 研发费用 0 0 0 0 0
无形资产及其他 433 417 408 399 390 财务费用 11 (8) (49) (52) (54)
投资性房地产 6199 5922 5922 5922 5922 投资收益 3 4 0 0 0
长期股权投资 28 31 31 31 31
资产减值及公允价值变
动 0 0 0 0 0
资产总计 12324 11454 11838 11930 12031 其他收入 7 (4) 0 0 0
短期借款及交易性金融
负债 3 4 4 4 4 营业利润 1672 1603 1584 1554 1555
应付款项 111 114 136 134 132 营业外净收支 13 3 0 0 0
其他流动负债 1431 1345 1584 1558 1540 利润总额 1685 1605 1584 1554 1555
流动负债合计 1546 1463 1724 1696 1676 所得税费用 422 402 396 388 389
长期借款及应付债券 1085 200 200 200 200 少数股东损益 1 1 1 1 1
其他长期负债 36 38 38 38 38 归属于母公司净利润 1262 1202 1187 1165 1165
长期负债合计 1121 238 238 238 238 现金流量表（百万元） 2024 2025 2026E 2027E 2028E
负债合计 2666 1701 1963 1934 1914 净利润 1262 1202 1187 1165 1165
少数股东权益 5 5 6 6 6 资产减值准备 0 0 0 0 0
股东权益 9653 9747 9870 9991 10112 折旧摊销 452 427 65 72 79
负债和股东权益总计 12324 11454 11838 11930 12031 公允价值变动损失 0 0 0 0 0
财务费用 11 (8) (49) (52) (54)
关键财务与估值指标 2024 2025 2026E 2027E 2028E 营运资本变动 334 208 264 (24) (18)
每股收益 1.25 1.19 1.18 1.16 1.16 其它 (252) (262) 0 0 0
每股红利 1.10 1.07 1.06 1.04 1.04 经营活动现金流 1796 1575 1516 1213 1226
每股净资产 9.58 9.68 9.80 9.92 10.04 资本开支 0 (343) (70) (70) (70)
ROIC 11% 12% 12% 12% 12% 其它投资现金流 0 0 0 0 0
ROE 13% 12% 12% 12% 12% 投资活动现金流 (64) (76) (70) (70) (70)
毛利率 58% 58% 57% 57% 57% 权益性融资 (0) 0 0 0 0
EBIT Margin 43% 42% 42% 42% 42% 负债净变化 0 (885) 0 0 0
EBITDA Margin 54% 54% 44% 44% 44% 支付股利、利息 (1108) (1078) (1064) (1044) (1045)
收入增长 -1% -4% -3% -2% -0% 其它融资现金流 64 1934 0 0 0
净利润增长率 0% -5% -1% -2% 0% 融资活动现金流 (2153) (1992) (1064) (1044) (1045)
资产负债率 22% 15% 17% 16% 16% 现金净变动 (103) (501) 382 99 112
股息率 5.9% 5.7% 5.6% 5.5% 5.5% 货币资金的期初余额 4089 3986 3485 3867 3966
P/E 15.0 15.8 16.0 16.3 16.3 货币资金的期末余额 3986 3485 3867 3966 4078
P/B 2.0 1.9 1.9 1.9 1.9 企业自由现金流 0 1486 1410 1104 1117
EV/EBITDA 10.2 10.2 13.1 13.3 13.2 权益自由现金流 0 2535 1447 1144 1157
资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测
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作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，
力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告
所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。
国信证券投资评级
投资评级标准 类别 级别 说明
报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评
级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报
告发布日后6到 12个月内的相对市场表现，也即报
告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）
相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基
准。A股市场以沪深 300指数（000300.SH）作为基
准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；
香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场
以标普 500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数
（IXIC.GI）为基准。
股票
投资评级
优于大市 股价表现优于市场代表性指数 10%以上
中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间
弱于大市 股价表现弱于市场代表性指数 10%以上
无评级 股价与市场代表性指数相比无明确观点
行业
投资评级
优于大市 行业指数表现优于市场代表性指数 10%以上
中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间
弱于大市 行业指数表现弱于市场代表性指数 10%以上
重要声明
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国信证券股份有限公司
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