2026 年3 月房地产行业运行情况报告

核心观点
价格及销售表现：3 月房地产销售端量价同步回升。销售方面，3 月全国商品房销售面积同比降幅收窄至7.4%，30 城商品房日均成交套数较1-2 月增长74.6%。价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅均收窄至0.2%，一线城市二手房和新房价格均转为环比上涨。3 月房地产投资端延续下行态势，同期房地产开发投资完成额同比下降11.3%。房地产开发资金来源同比大幅下降18.7%，其中定金及预收款和个人按揭贷款两项同比降幅有所收窄，但国内贷款同比降幅显著扩大。三项开工数据同比仍呈现双位数降幅，土地市场维持较低热度，二线城市为当月成交主力。政策端：3 月金融监管总局持续深化房企项目白名单常态化运用，从严压实保交楼主体责任，有序化解行业存量风险；财政部明确依托专项债支持收购存量商品房用于保障房，助力健全住房双轨制供给体系，加快库存去化、稳妥推进房地产风险缓释出清。我们认为，一线城市阶段性成交放量，更多源于政策优化落地后前期积压购房需求的集中兑现，后续市场修复持续性仍待进一步观察。并且，一线城市回暖动力尚未有效向二三线城市传导，全国层面普遍性、趋势性回暖格局尚未形成。当前，低能级城市购房意愿偏弱、库存去化压力偏高、居民收入预期仍偏谨慎，楼市整体修复节奏较为平缓，行业全面企稳回暖仍需更多政策支撑。
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一、价格及销售表现
3 月房地产销售端量价同步回升。销售方面，3 月全国商品房销售面积同比降幅收窄至7.4%，30 城商品房日均成交套数较1-2 月增长74.6%。价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比跌幅均收窄至0.2%，一线城市二手房和新房价格均转为环比上涨。
1.二手房价格
3 月70 城中上涨城市数量环比多增11 城至13 城，一线城市环比全线上涨，推动70 城二手住宅价格跌幅持续收窄。具体看，3 月70 城二手住宅价格环比跌幅为0.2%，跌幅较上月收窄0.2 个百分点。其中，一线城市结束11 个月的下跌走势，3 月环比上涨0.4%，北京、上海、广州和深圳涨幅分别为0.6%、0.4%、0.2%和0.4%；二三线城市延续环比下跌趋势，但跌幅较上月分别收窄0.2 和0.1 个百分点至0.2%和0.4%，已连续下跌35 个月。同比方面，70 城二手住宅价格同比跌幅与上月持平，为6.3%，已连续50 个月同比下跌。图表1-2：一线城市二手房价格环比上涨，70 城跌幅有所收窄数据来源：iFind，东方金诚
2.新建住房价格
新建商品住宅与二手房价格走势趋同，但同比跌幅持续走扩。环比
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··www.dfratings.com来看，3 月70 城新建商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅较上月收窄0.1个百分点。具体看，3 月一线城市新房价格环比上涨0.2%，其中上海、广州和深圳环比分别上涨0.3%、0.3%和0.2%，北京环比持平；二三线城市环比分别下跌0.2%和0.3%，跌幅与上月持平，连续下跌时间分别为11和34 个月。同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌3.6%，跌幅较上月扩大0.1 个百分点，已连续48 个月同比下跌。图表3-4：70 城新建商品住宅价格环比降幅收窄，同比降幅扩大数据来源：iFind，东方金诚
3.销售表现
3 月全国商品房销售面积和销售额分别为10232.0 万平方米和9076.0 亿元，同比分别下降7.4%和13.3%，带动1-3 月全国商品房累计销售面积和销售额同比降幅分别收窄3.1 和3.5 个百分点至10.4%和16.7%。
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图表5：2026 年3 月全国商品房销售面积同比降幅有所收窄
数据来源：Wind，东方金诚30 城数据显示，3 月30 城日均商品房销售套数为2379 套，较1-2月增长74.6%，但同比仍有7.3%的降幅。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为736 套、1062 套和581 套，较1-2 月分别增长86.6%、87.8%和44.3%。我们认为3 月一线城市商品房量价同步回升，主要得益于一线城市优质公共资源稀缺属性长期稳固，市场认可度较高；叠加前期房价持续深度调整，房产性价比显著修复；同时，2026年2 月上海购房政策优化落地后，一线城市限购门槛、房贷首付比例、商业及公积金贷款利率均降至历史低位，多重利好共振，推动春节前后积压的自住及置换观望需求集中释放入市。
图表6：2026 年3 月30 大中城市商品房日均成交套数环比大幅增长，但同比仍有下降
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··www.dfratings.com数据来源：Wind，东方金诚
图表7：截至2026 年一季度末一线城市购房相关政策
公积金贷款商业贷款限购政策首付比例贷款利率贷款额度首付比例贷款利率首套：20%二套：25%首套：5 年（含）以下2.1%；
5 年以上2.6%
二套：5 年（含）以下：2.525%；
5 年以上3.075%
15 万元/缴存一年，首套最高120 万元，二套最高
100 万元,多子女家庭可上
浮40 万元。首套：15%二套：20%首套/二套：LPR-45BP（3.05%）五环内：限购2 套，多孩家庭限购3 套；社保/个税满2 年的非京籍限购1 套。五环外：京籍和社保/个税满1 年的非京籍不限套数。首套:20%二套：25%/20%（分区域）首套最高额度240 万元，二套最高200 万元。多子女家庭和购买绿色建筑分别可再上浮20%和15%。首套：15%二套：25%/20%（分区域）首套/二套：LPR-45BP（3.05%）沪籍外环内限购2 套，非沪籍社保/个税满1、3 年外环内分别限购1套、2 套，外环外均不限购；持《上海居住证》满5 年，全市范围限购1 套。首/二套：20%保障房：15%个人/家庭最高分别为80万元、160 万元。一/二星级绿色建筑上浮10%/20%，多子女家庭最高上浮40%。首套/二套：15%取消房贷利率下限全面取消限购措施首/二套：20%保障房：15%个人最高60 万元，家庭最高110 万元。首套上浮40%，多子女家庭上浮50%，保障房上浮20%，上浮比例可累加，最高上浮110%。首套：15%二套：20%首套/二套：LPR-45BP（3.05%）核心限购区域1：深户限购2 套；社保/个税满1 年的非深户限购1套；一般限购区域：深户和社保/个税满1 年的非深户不限套数；无社保/个税证明的非深户限购2 套；盐田区、大鹏新区不限购。数据来源：公开资料，东方金诚二、投资端表现3 月房地产投资端延续下行态势，同期房地产开发投资完成额同比下降11.3%。房地产开发资金来源同比大幅下降18.7%，其中定金及预收款和个人按揭贷款两项同比降幅有所收窄，但国内贷款同比降幅显著扩大。三项开工数据同比仍呈现双位数降幅，土地市场维持较低热度，二线城市为当月成交主力。3 月房地产开发投资完成额延续同比下降，降幅较上月小幅扩大。具体看，3 月房地产开发投资完成额为8108.0 亿元，同比下降11.3%，降幅较上月扩大0.2 个百分点。1 核心限购区域：福田区、南山区和宝安区新安街道；一般限购区域：罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区。
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图表8：2026 年3 月房地产开发投资完成额同比降幅小幅扩大
数据来源：Wind，东方金诚
1. 房地产开发资金来源
3 月房地产开发资金来源同比持续下降，但定金及预付款和个人按揭贷款两项同比降幅有所收窄。1-3 月房地产开发资金来源累计值为2.1万亿元，同比下降17.3%，降幅较上月扩大0.8 个百分点。其中，3 月房地产开发资金来源为7477.0 亿元，同比下降18.7%，其中国内贷款同比降幅显著扩大至43.3%，但受3 月房地产销售端小幅回暖影响，当月定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅分别收窄至17.8%和24.7%。
图表9：2026 年3 月房地产开发资金来源同比持续下降
数据来源：Wind，东方金诚
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图表10：2026 年3 月定金及预收款和个人按揭贷款两项同比降幅收窄，国内贷款同比降幅扩大
数据来源：Wind，东方金诚
2. 施工情况
3 月三项开工数据同比均呈双位数下降。具体看，3 月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为5289.0 万平方米、6365.0 万平方米和3469.0 万平方米，同比分别下降17.4%、11.7%和19.1%。1-3 月新开工、施工和竣工面积同比分别下降20.3%、11.7%和25.0%。
图表11：2026 年3 月全国房屋新开工、施工和竣工面积同比均呈双位数下降
数据来源：iFind，东方金诚
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3.土地市场
3 月土地市场热度维持低位，二线城市为成交主力。3 月100 大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为1077.1万平方米，同比下降14.1%。其中，一二三线城市占比分别为4.8%、50.5%和44.7%；对应成交土地总价为811.4 亿元，同比下降25.3%。其中，一二三线城市占比为27.3%、49.3%和23.5%；对应成交土地楼面均价为7534.0 元/平方米，同比下降13.1%。其中，一二三线城市分别为42641.0 元/平方米、7350.0 元/平方米和3955.0 元/平方米。图表12-13：2026 年3 月土地市场成交面积、成交金额均维持低位数据来源：Wind，东方金诚图表14-15：2026 年3 月二线城市土地成交面积、成交金额占比显著提升数据来源：Wind，东方金诚
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··www.dfratings.com三、政策端1.3 月16 日金融监管总局党委扩大会议强调“进一步发挥‘保交房’白名单制度作用，加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度。”会议再次强调压实房地产企业保交楼主体责任，通过项目纾困、风险隔离与资金闭环管理，精准化解存量项目停工风险，切实保障购房人合法权益与交付底线，修复市场信心。同时以白名单机制为抓手，引导金融资源向优质项目合理倾斜，推动行业风险有序出清，助力房地产市场向新发展模式平稳过渡。2.3 月17 日财政部发布《2025 年财政政策执行情况报告》展望部分强调“稳步推进城市更新。落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策。”收购存量商品房用作保障性住房，是加快构建商品房与保障房双轨并行住房体系的核心举措。这一举措既能加快存量商品住房去化、疏导行业流动性压力，推动房地产存量风险有序缓释、平稳出清，也能够快速扩充保障性房源供给，补齐新市民、青年人住房民生短板，优化全社会住房供需结构。在当前楼市修复偏弱、地方土地财政持续承压的背景下，专项债凭借长期、稳定、低成本的资金优势，可为收储工作提供重要资金支撑，是政策平稳落地的重要保障。高频数据显示，4 月1-19 日30 城日均商品房销售套数为1902 套，较3 月同期和去年同期分别增长1.1%和10.6%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为746 套、727 套和429 套，同比来看，一线城市和三线城市同比增长32.4%和2.4%，二线城市同比下降1.3%；与3 月同期相比，一线城市增长27.9%，二三线城市下降9.7%和13.1%。我们认为，一线城市阶段性成交放量，更多源于政策优化落地后前期积压购房需求的集中兑现，后续市场修复持续性仍待进一步观察。并且，一线城市回暖动力尚未有效向二三线城市传导，全国层面普遍性、趋势
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