2. 市场概览

摘要
市场概览需求驱动因素- 中国内地IPO热潮带动多行业租赁需求- 金融业扩张与流动性复苏新兴趋势- 租户需求与租赁动态- 用户转业主2026年市场机遇2026年各区域甲级写字楼租赁展望从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
1. 摘要
香港正进一步巩固其作为一个高信任度的资本与全球金融枢纽的角色。我们观察到中环及西九龙的优质甲级写字楼成交有所回升，预计2026年该类物业的需求仍将进一步上升。当然率先调整资产定位、积极承接需求的业主，有望实现租金上行。对于写字楼租户而言，主要机会预计体现在以下两类物业中：其一，因大型企业搬迁计划将在2028年前陆续落实、从而出现较大未来空置量的写字楼；其二，位于中环及西九龙以外的同类型优质的写字楼。刘柏汶香港区商业物业服务部主管及执行董事对于业主而言对于租户而言2025年租赁需求摘要与中国内地IPO活动相关的公司持续增长，带动了对银行、法律和专业服务的需求增加。财富管理和保险公司正在扩大办公规模，以满足来自中国内地客户日益增长的需求。与此同时，南向资金大规模流入和更为有利的金融环境使得基金和贸易公司能更积极地进行扩张。因此，2025年新租约的签约面积已超过续租面积，表明市场需求更加强劲，尤其对新建的高品质办公空间的需求更为旺盛。图1. 香港岛保险业租赁成交续租新租约50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000港元／平方呎（实用）图1. 香港岛金融业租赁成交续租新租约100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000港元／平方呎（实用）带装修的办公室⽐⽑坯楼空置期更短：提供装修服务，包括地板铺设、隔间和家具，可能会加快租赁速度。除金钱外补助：提供租⼾更多共享设施并提⾼物业的吸引⼒。资产增值：出租率⾼的写字楼可以考虑进⾏资产增值附加⼯程，以支持未来租⾦增⻓。写字楼升级窗⼝正在收窄：优质写字楼的空置率正在收紧，有意进驻该类物业的租户需加快决策与入市节奏，以把握有限机会。稳定胜于不确定性：⻓期租赁可以确保租⾦稳定，摊销资本⽀出。走出中环与西九龙核心区：对于更看重性价比而非地段的租户而言，中环及西九龙核心区以外的优质资产仍可提供更具吸引力与入市机会。从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
2. 市场概览
各区之间的两极分化中环对高端甲级写字楼的需求正在上升；然而，由于部分区域存在供应过剩，预计中环以外的非高端写字楼在2026年的租金将出现下调。2025年期间，我们注意到超过50%的新租约位于中环，若这一趋势持续，中环的空置率将进一步收紧。这将对上环、金钟及湾仔产生正面的溢出效应，尤其是拥有海景的写字楼。写字楼之间的两极分化我们预计市场分化将在2026年进一步扩大。2025年的甲级写字楼市场呈现出明显的双速格局，位于核心商业区、具备现代化规格及完善配套的写字楼持续吸引稳定需求及“向优迁移”的搬迁。与此同时，较旧或非核心的甲级写字楼则因设施限制、楼面使用效率低及位置，则较难吸引追求高性能办公空间的租户。图3. 各区租金同比变化中环（核心）中环（传统）金钟上环湾仔铜锣湾北角鲗鱼涌黄竹坑-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%图5. 中环核心及中环传统写字楼空置率中环核心中环传统0%2%4%6%8%10%12%14%16%图4. 核心区甲级写字楼之间的租金差异$-$10$20$30$40$50$60$70$80$90$100中环核心 对比 金钟中环核心 对比 中环传统港元／平方呎（实用）$88$51$50$29从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
3. 需求驱动因素(一)
中国内地IPO激增带动多行业需求中国内地企业需求正对香港写字楼租赁市场的多个层面产生积极影响来自中国内地企业的强劲需求来自中国内地的租户通常寻求拥有海景、气派的大堂入口以及便捷连接港铁站的办公空间。由于与高速铁路相连，中环及九龙站仍是最受欢迎的选址。随着空置的优质中环办公空间逐渐减少，企业亦可考虑上环、金钟、湾仔北及铜锣湾等地区，这些地方仍可提供具海景且租金更具竞争力的写字楼。此外，众多来自中国内地的科技企业及初创公司正将共享办公空间作为临时办公解决方案，并计划日后迁入传统写字楼。总体而言，中国内地企业的业务扩张已显著推高租赁需求，且预计将持续。李家玲香港区商业物业服务部经理IPO提振上下游业务需求保险科技/初创公司法律和专业服务扩张共享办公室客⼾服务中⼼客⼾服务中⼼运营办事处企业中国内地个人上市公司科技/初创财富管理保险2025年上市了118家公司（同⽐增⻓74%）2025年上市募集资⾦约2860亿港元（同⽐增⻓225%）2025年，在⾹港交易所上市的H股是主要占比，占上市公司总数和募集资⾦总额的60%以上。IPO市场的复苏提振了对银⾏、法律和专业服务的需求。财富管理2024年，内地资产管理机构的资产管理规模达到3.1万亿港元（同⽐增⻓15%）随着中国内地与⾹港联系⽇益紧密，财富管理和私⼈银⾏业务中来⾃内地客⼾的业务量显著增⻓。此外，各⼤银⾏已在⻩⾦地段设⽴财富管理客⼾服务中⼼，以满⾜不断增⻓的需求。2025年上半年⻓期业务保险新保费上涨同⽐增⻓50%保险业也受益于来⾃中国⼤陆的强劲业务流⼊。许多公司已⼤幅扩建其客⼾服务中⼼和运营办事处，尤其是在尖沙咀地区，以满⾜快速上升的需求。除了公司上市所需的服务外，⾹港作为中国内地企业拓展海外市场的跳板优势⽇益凸显。内地科技公司和初创企业正在加强在⾹港的业务布局，选择规模较⼩的办公室和共享办公空间，以满⾜未来运营决策所需的灵活性。注：资产管理机构须受证监会（SFC）监管。从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
3. 需求驱动因素(二)
⾦融业扩张和流动性复苏2025年第⼆季度，芝加哥期权交易所波动率指数(VIX)的急剧飙升为股票和衍⽣品的套利、分散交易和⾼频策略创造了⼤量机会。全球市场环境为对冲基⾦和量化交易公司创造了多年来最有利的局⾯之⼀。顺应这⼀发展势头，Point72于同年迁⾄新落成的TheHenderson，彰显了其致⼒于打造不断发展的亚太交易和投资平台的决⼼。与此同时，越来越多的资⾦从中国内地流⼊⾹港股市，为市场注⼊新的流动性。这提升了系统性投资者的交易量和潜在收益。市场预期利率将⾛交易与套利• VIX 指数飙升⾄ 60 以上• 2025年⾹港股票成交量同⽐增⻓ 94%资本流⼊截⾄2025年9⽉，净流⼊资⾦预计 为1.07万亿港元，⽐2024年全年 增⻓33%流动性改善3个⽉HIBOR2.7%（2026年2⽉）4.0%（2025年2⽉）4.7%（2024年2⽉）低，HIBOR利率将进⼀步放宽，从⽽改善了市场流动性并降低了融资成本，⿎励对冲基⾦承担更⾼的杠杆和⻛险。总⽽⾔之，这些因素显著提升了量化基⾦和多策略基⾦的业绩和盈利能⼒。在此背景下，Qube Research & Technologies 和Jane Street 等领先的做市商纷纷启动⼤规模扩张，在国际⾦融中⼼⼆期和Central Yards 承组优质甲级办公空间。它们的扩充反映了不断增⻓的员⼯需求、⽇益完善的基础设施需求，以及对⾹港作为亚洲⾸屈⼀指的交易中⼼地位的⻓期信⼼。建筑升级地区升级办公空间扩张保险专业服务建筑升级地区升级办公空间扩张建筑升级地区升级办公空间扩张量化/对冲基金银行建筑升级地区升级办公空间扩张私人银行建筑升级地区升级办公空间扩张资产管理建筑升级地区升级办公空间扩张港岛各⾏业写字楼租赁需求从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
4. 新兴趋势(一)
租⼾需求和租赁动态大楼楼面面积冠名权 / 标识专属 大堂 /电梯独特性在写字楼空置率持续处于高位且新增供应不断的背景下，成功招揽大型租户的业主取决于写字楼提供独特价值的能力。成功的业主通过运用创新设计以及前瞻性的预租策略，来满足大型租户的特定需求。瑞银是最早承诺租用西九龙IGC的企业之一，承租面积达460,000平方呎，并配备专属电梯大堂及标识。环境、社会及治理科技技术海景⾼规格租户在搬迁时，会优先考虑具有以下物业特色的写字楼：ESG 亮点y 高能源效率y ⽔利设施y 废物减量系统大楼特⾊y ⾼楼面使用率y 卓越的大楼管理标准y 天花板⾼度健康大楼设施及配套虽然中环部分甲级写字楼的出租率已接近满租，但其他许多写字楼的空置率仍然维持在10%⾄20%之间。为了留住现有租⼾并吸引新租⼾，业主们正不断提升楼宇的配套设施和增值服务。⿎励业主重新规划未充分利⽤的空间，以更好地满⾜租⼾需求并提⾼资产竞争⼒。租赁条款提供灵活的租赁条款已成为房东满⾜租⼾多样化需求的最有效⽅式之⼀。这种定制化的安排还有助于维持出租率和稳定现⾦流，从⽽减轻潜在租⾦下降的影响。然⽽，确定灵活条款的最佳平衡点需要仔细评估。业主必须评估物业的运营状况、 租⼾情况和⻓期租赁策略，以确定既能提升竞争⼒⼜能维护资产价值的最佳条款组合。资本⽀出补贴复原 / 交还选项多功能空间或会所会议设施休闲区灵活租赁期限豁免出售及重建条款从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望机构型房地产投资者仍然保持谨慎，反观⼀些租⼾正在利⽤经济形势好转和写字楼价格⼤幅下降的机会购买写字楼⾃⽤。
4. 新兴趋势(二)
⽤⼾成业主的投资2023-2026年⾄今⼗⼤近期写字楼投资交易物业业权买家买方背景投资额(百万港元)平方呎港岛一号中心部分阿里巴巴租户/自用7,203270,000盈置大厦整栋张明正基金6,400264,334交易广场一期部分香港交易所租户/自用6,300147,025港岛东中心部分香港证监会租户/自用5,400243,191中国建设银行大厦部分京东租户/自用3,498114,603祥祺中心整栋香港都会大学租户/自用2,650279,003香港李宁大厦整栋李宁租户/自用2,208130,077又一城整栋香港城市大学租户/自用1,960213,982友邦金融中心部分友邦保险租户/自用1,77541,890中环中心部分星展银行租户/自用1,34651,086伟华汇部分大新银行租户/自用117,672按交易额计算，⼗⼤写字楼交易中有九笔是租⼾购买资产⾃⽤。过去⼏年写字楼价格⼤幅下跌，⼤型企业和机构纷纷利⽤市场疲软的机会购置⾃⽤物业。除了价格优势外，拥有稳定运营和充裕流动性的买家例如法定机构、银⾏和教育机构还能更好地掌控⾃⼰的资产， 同时降低未来租⾦波动带来的⻛险。与此同时，李宁和阿⾥巴巴等公司对⾹港的⻓期发展前景和⾃⾝的业务表现充满信⼼，正在投资办公物业，既⽤于⾃⽤，也⽤于在⾹港建⽴重要的旗舰办公地点。虽然这些收购可能会暂时造成某些建筑物的空置，但从租赁到拥有物业的更⼴泛转变正在⽇益模糊租⼾需求和投资需求之间的界限。“⾃⽤业主投资⾼规格写字楼”写字楼投资前景主要集中在核心地段的⾼品质写字楼。随着中国内地企业借助⾹港的战略位置拓展业务和国际关系，许多企业正通过购置写字楼作为区域总部的方式来扩⼤业务版图。新建、受到市场青睐，不仅因为其优越的条件，更因为⾹港岛上此类的物业选择有限。对于办公面积需求超过10万平方呎的企业而言，通常更倾向于选择单层面积逾1万平方呎的大型楼层布局，以提升使用效率；同时，较之分散产权写字楼，企业更偏好单一业权写字楼，以更好地符合其内部规范及收购办公物业时的相关要求。胡孝直大中华区投資部主管图7. 按买方构成划分的写字楼交易0%20%40%60%80%100%上市公司／房地产投资信托基金机构投资者私人租户/自用其他2.7%20.2%54.4%22.0%0.6%14.1%27.2%38.9%18.6%2.72.8%38.4%19.6%12.6%1.2%2.4%59.8%17.3%20.0%22.1%56.6%11.7%9.6%53.7%3.7%29.0%12.4%48.6%5.6%30.9%13.2%0.5%1.2%1.6%从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
5. 2026年有哪些机遇？
金融行业交易活动的增加增强了市场对优质甲级写字楼的信心。然而，随着多家大型租户于2026年开始搬迁，其原有办公空间将释放出可观的空置面积。这为写字楼租户创造了机会，可多加考虑即将空置的存量物业。对租户而言，在中环获取优质办公空间难度正不断上升。对业主而言，查询及成交活动回暖为实现正向租金回调提供了有利窗口。相比之下，在中环以外地区，大面积空置可能更难以消化，业主需要采取更为积极的激励措施及租金折让，方能保持竞争力。未来主要搬迁及空置面积租户当前办公地点中环中汇大厦中环遮打大厦中环遮打大厦上环李宝椿大厦铜锣湾时代广场使用面积 （平方呎）70,011 (L)32,331 (N)94,693 (N)66,822 (G)~120,000 (G)搬迁年度“将空置转化为机遇”随着⾦融业和与中国⼤陆相关的公司的显著增⻓，市场动⼒主要集中在中九⻰和西九⻰的优质写字楼上。对于租⼾来说，机会在于在这些⼤型租⼾即将搬迁的楼宇中，以及位于中环和西九⻰以外的优质楼宇中，获得办公空间。对于租户而言，主要机遇在于承接这些大型租户搬迁后所释放的办公空间，以及位于中环及西九龙以外、但具备良好质素的优质写字楼。对资产持有者而言，可采取多元化策略以提升竞争力，包括推进资产升级、丰富配套设施、提供更具灵活性的租赁条款以及配置式办公室方案。多项措施的组合运用，有望有效提升出租速度并加快去化。Jonathan Wright香港区商业物业服务部高级董事图8. 平均甲级写字楼年度平均落成量及预租面积-500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000甲级写字楼年度平均预租面积甲级写字楼年度平均落成量单位：平方呎 (实用)2025年，超过一半的所有新租约在中环成交，这一势头已延续至2026年。中环的强劲需求已开始向邻近地区外溢，尤其是上环、金钟及湾仔北。随着可供选择的空间不断收紧以及搬迁时间表日益临近，过去仅专注于中环的办公物业使用者，现正扩大其搜寻范围至这些相邻区域。从波动走向机遇 | 2026年香港岛甲级写字楼市场展望
6. 2026年有哪些机遇？
租金预测区域评论中环（核心）核心甲级资产需求强劲空置率预计下降至个位数低水平预计金融行业需求将持续可能出现大规模预租，亦不排除自用型买家收购上环受惠于毗邻中环空置率下降较优质楼宇的租金水平上升，尤其是海景单位金钟湾仔北角中环（传统）2025年/ 2026年无大型新增写字楼供应海景物业需求旺盛铜锣湾鲗鱼涌黄竹坑近期落成项目加上即将推出的新供应业主或提供更多优惠以吸引及留住租户研究及咨询部徐荣轩助理经理大中华区研究及咨询部+852 2846 4876陈志豪经济师大中华区研究及咨询部+852 2846 9514我们欢迎您的问题。如果您有关于我们的研究的信息，或者想要一些房地产建议， 我们十分乐意听取。夏博安 (E-127564)董事总经理商业物业市场+852 2846 9537商业物业市场胡孝直 (E-053542)大中华区投资部主管+852 2846 4998投资部刘柏汶 (E-141423)执行董事香港区商业物业服务部主管+852 2846 4988香港区商业物业服务部Jonathan Wright (S-539211)高级董事香港区商业物业服务部+852 2846 4845学生住宿市场新视角 — 投资格局演进与市场策略2026年企业房地产策略 - 平衡新局《财富报告》（第20版）李家玲(S-560084)经理香港区商业物业服务部+852 2846 4846刘咏琦助理经理大中华区研究及咨询部+852 2846 9552莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊2026：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行查证数据或内容的完整和准确性，并就所载资料咨询专业意见。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。莱坊测量师行有限公司 地产代理牌照号码 C-010431莱坊香港有限公司 地产代理牌照号码 C-013197近期出版的市场领先研究报告